拖了近20年的正義國宅都更案，市府終於通過，其中SOGO搶下了地下1樓到地上3樓的商場合作經營權，也就是說，未來忠孝商圈範圍將從SOGO敦化館的敦化南路，一路延伸到正義大樓的忠孝東路三段，範圍擴大相對商圈轉移的實力也更雄厚，信義商圈百貨商場密集度高，因此人潮多，但未來在正義大樓的加入後，商圈轉移不是不可能。

 
斑駁老舊，外觀看得出歲月痕跡，拖了近20年，市政府終於通過台北市正義國宅都更案，現在SOGO拿下商場合作經營權。SOGO總經理李光榮：「對方的排程，年底前大概會開始動工，應該整個工期2年半左右。」

5層樓的老公寓未來大變身，將改建成地上31層樓，地下7層的大樓，其中SOGO獲得的商場合作經營權，從B1到3樓四個樓面，營業面積達3千多坪，未來將以精品為主，同樣是精品如何與一旁的復興館做區隔？

SOGO總經理李光榮：「精品他們品牌之間很喜歡群聚效應，那我們復興館有個小小缺點，就是面積不太夠，現在忠孝東路上面這一排，能夠精品引進來的話，整個台北市街道來講，我想是加分的吧。」

記者華舜嘉：「未來忠孝商圈範圍將會變得更廣了，因為這一整排的正義國宅，在SOGO拿下合作經營權之後，將會改成整排的精品大道，如果再加上一旁的SOGO復興館，正對面的SOGO忠孝館，以及敦化南路上的SOGO敦化館，最後再加上附近的微風廣場以及中小型百貨，整個忠孝商圈範圍，一路從敦化南路綿延到忠孝東路三段。」

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】有關2014年1月14日媒體報導「捷運路網少 8 線」一事，未免外界有所疑慮，新北市政府特此澄清說明，台北市政府捷運工程局最近發布之捷運路網圖為「建設路網圖」，故僅列已營運及已核定刻正施工中之捷運，有別於目前也置於台北市捷運局官網上規劃中路線之「願景圖」，捷運三環三線為新北市重大交通建設，新北市政府正積極推動，並極力爭取興建中捷運路線如期如質甚或提前完工通車，及規劃中路線儘早獲中央核定進入設計與施工階段。

目前興建中路線有環狀線第一階段、土城線延伸頂埔段、機場線、萬大-中和-樹林線第一階段、淡海輕軌等路線，環狀線第一階段預計2016年12月完工通車，土城線延伸頂埔段預計2014年12月完工通車，機場線三重至中壢段預計2015年12月完工通車，萬大-中和-樹林線第一階段預計2018年12月完工通車，淡海輕軌第一期路網預計2018年12月完工通車，全線2025年12月完工。

另規劃中之三鶯線、安坑線、汐民線之可行性研究則已獲中央核定，且公聽會皆已舉辦完成，目前正辦理綜合規劃作業，預計2014年初完成報告後循序陳報中央審議，其中三鶯線、安坑線及汐民線新北市政府2014年亦已編列基本設計預算，將積極辦理後續設計工作，並定於2014年底先期工程動工。

萬大-中和-樹林線第二階段修正財務計畫將於完成後提送主管機關台北市政府捷運工程局於2014年初陳報中央審議，期與第一期工程同時完工通車為努力目標。環狀線北環段及南環段2013年底可行性研究已獲交通部原則審查通過，並將續辦綜合規劃等相關作業。又深坑線及五股泰山輕軌亦已辦完地方說明會，近期即可提報可行性研究至中央審議。

新莊副都心經過3年，土地價格上漲31.5％，商用地每坪衝上280萬

台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，其實從2010年新北市政府開始公開標售副都心土地以來，每次都能吸引許多知名人壽及建設公司投標，其中副都心段一小段444地號在2010年的9月每坪飆上232.21萬元的高價最受到矚目，因為其靠近捷運機場線的副都心站，地理位置相當優越，當初吸引了12封標單搶標，多家建商、壽險公司參與競標，最後由史恩實業得標，但根據最新實價登錄官網，有3筆在2013年7、8、9月的副都心土地交易價格打破這個紀錄，每坪單價分別為240、250、280萬，其中副都心段一小段1~50地號單價280萬的土地，剛好位於2010年7月所標售地號19及435號周邊，當時成交單價為213萬，顯見經過3年多，該區域土地價格成長31.5％。

劉志雄指出，根據副都心計劃開發規定，第一、二種商業地其中住宅使用的樓地板面積最多50％，不能全部規劃為豪宅使用，但仍帶動副都心商業土地價格的攀升，主要原因為機場捷運原預計2013年就可以完工並配合中央部會機關進駐等利多消息刺激，但隨著捷運延後至2015年通車，造成區域房價發展停滯，目前根據實價登錄資料顯示，副都心成交價格多在4字頭及5字頭區間。

副都心及頭前重劃區是新莊房市兩大火車頭，龐大的交易量帶動2013年新莊買賣移轉棟數大幅成長32.19％，擠下板橋成為新北市房市交易第三名。劉志雄分析，雖然中央合署辦公大樓進駐帶動副都心人氣，但許多重大建設並未如期同步到位，交通的混亂及不便，勢必影響房市買氣，但隨著公務員適應周遭環境及考量通勤時間後，短期擇租，長期置產的房市需求大增，對於土地及房市交易又是一大支撐。

永慶房屋幸福店鄭仁凱店長表示，未來機場捷運線副都心站、新北產業園區兩站，規劃都將通過新莊副都心，且2014年有望提早完工，預計當地交通建設將更加完善；另外捷運副都心站未來將有商城、新北產業園區站周邊則有創新產業園區以及知識產業園區，當地房價、地價前景備受看好。

投資型不動產，一切以租金報酬率為準則，報酬率越高，房價越保值

由於過去20餘年間，日本房地產的保值和增值空間均不大。所以導致日本投資型不動產市場，一律都以租金報酬率為房價定價依據。投資機構或個人投資家，會買入東京都的不動產，主要著眼都是在於收租的報酬率。所以日本房屋買賣，一般都會提供該不動產的收租報酬率做為參考，並且大多都帶租客出售，換句話說，一買入房地產的當下，就可以開始收租。而目前東京的不動產投報率，大多介於6%~8%之間。

圖1.東京的房屋大多帶租客出售，並且會提供租金報酬率做依據

所以買東京不動產，如果是純投資獲利為考量，沒有自住的需求，則應將本求利，一切以房地產租金收益最大化為前提，每坪的坪效CP(Cost/Price)值要最高，CP值越高的物件，未來才有保值性，因為有租金投報率在支撐，將來出售的房價，不僅不會跌，甚至還可以有漲價的機會。

我們以實際2013年9月份，日本房仲銷售的物件資料為依據，同樣都是在東京都新宿區1K(有kitchen廚房隔間的套房)的房型，離地鐵站5分鐘路程以內的套房出售資料來看。

屋齡太新，賺了租金卻賠了房價

屋齡只有1年的新成屋，售價是所有物件中最高的，達到2480萬日幣；接著到了屋齡8年左右，房價就掉到1980萬日幣;到了17年左右的屋齡，房價掉到最多，幾乎是當初新成屋房價的1半。這就解釋了為什麼日本人不會買新成屋來投資收租的原因了。因為從1年屋齡持有到17年後，雖賺到了租金，卻賠了大半的房價。

公告現值急急漲，雙北透天轉手多，成本增後市難料，雙北透天交易大增

不可諱言，北市由於一地難求，位於市區內的透天產品普遍屋齡較大，屋況普遍不佳，總價又高，往往不是一般民眾可以承受，許多透天產品還「糾纏」著複雜的繼承或是佔用問題，也讓這塊市場交易相對稀少。不過，近年來北市公告現值大幅調整，加上不少建商放棄都更整合，寧找透天產品改建，台北市內透天產品買氣加溫，其中又以萬華與士林成交量最大，除兩地外，中山、大同與北投表現也亮麗，反觀大安、中正與松山，由於不少透天仍有店面效益，加上地價不俗，屋主反而惜售。徐佳馨認為，近年房價高漲，舊社區透天在都更無望下，積極「自尋生路」，隨著公告現值不斷增加，許多早期取得的屋主趁著房地產行情不錯之際獲利了結，一方面省去管理麻煩，二方面也省得處理日後衍生的財產分配問題。

新北市雖然也有類似北市透天為了避免「後患無窮」的急售，特別是板橋或三重等舊社區，不過，值得注意的是新北市不少依山傍水的透天別墅區成為換屋族新歡，徐佳馨指出，包括汐止、林口、新店等區域，建商規劃透天別墅產品，吸引喜愛有天有地空間的民眾入駐，除了空間大，相較於北市大坪數的價格，新北市即便是頂級產品，價格也相對親民，也成功吸引不少換屋客戶。

內政部公布2014年土地公告現值來看，全台各縣市都調升，這也預告土地增值稅將會有驚人的變化。

內政部公布2014年土地公告現值來看，全台各縣市都調升，幅度普遍較往年明顯，以金門縣42.99%、連江縣35.74%、澎湖縣30.57%、台中市24.43%、桃園縣22.50%調幅較大；在直轄市部分，新北市為17.44%、台北市13.23%、台南市11.09%、高雄市10.42%，總計全國平均調升14.19%，較2013年平均調幅7.95%高出不少。不過，不少民眾不知道，透過公告現值的調整，未來賣屋時，土地增值稅的負擔將超乎想像…

地王話題之外的年度公告現值

新年度來臨前，內政部總會公布下一年度的公告現值，今年漲幅比起去年來稍微明顯些，相較之下，「全國地王」由去年台北市中正區忠孝西路新光摩天大樓易主為台北市信義區台北101大樓的新聞，似乎更具話題性。

在地王話題之外，你我更應該要關心的，是公告現值不斷和市價接軌的過程中，土地增值稅必然因為稅基增加而明顯上揚，更直接的說，賣屋成本就那麼著被墊高，對賣方而言，稅費成本在賣方市場的現階段下，還是拐個彎讓買方吸收，這也是不少業者預期今年房價還有小幅調漲空間的主要原因。

雖然房仲業者發布了業者版本的「2013房市10大新聞」，但那畢竟是屬於業者的看法，以一個長時間觀察房地產的研展人員及地產廣播主持人，我也有我觀察的角度及看法，於是在這新舊年度交接之際，也挑出我的「2013房市10大新聞」跟大家分享，因為每則新聞的影響程度難分軒輊，所以並不刻意排名次，能獲選為所謂的10大新聞，就能顯出其重要性了！

2013年倏忽一下就過去了，過去這一年房市可說在「有驚無險」當中度過，奢侈稅修法從原先可能重修到最後只是微調，因此整體市況仍是「價漲量增」，特別房價持續創新高，讓一般民眾感受最深刻，雖然業界也選出了去年度的房市10大新聞，但以市井小民的角度來看，房價所得比創下9.2倍，也就是購屋痛苦指數創下歷史新高，絕對是年度房市新聞中最讓大家刻骨銘心的一則。