六福客棧變身 改建豪宅
工商時報【記者姚舜╱台北報導】
為擴大集團事業格局，六福旅遊集團（2705）將啟動新一波的投資計畫邁向新藍海。其中，為活化資產，充分利用地利，旗下六福建設與一潗營造決定搶搭都更列車，將位台北市松江路、長春路口的「六福客棧」拆掉改建為雙併豪宅，預計明年推案，總銷售金額可達百億元。
位在台北市松江路與長春路口的六福客棧，是六福集團的「起家厝」。圖/本報資料照片 立足市場超過30年的六福客棧，擁有穩定的住房與餐飲客源，是六福旅遊集團旗下事業的「金雞母」。飯店原址順利都更後，六福集團計劃以飯店規格打造24層樓的豪宅大樓，新豪宅大樓建坪可達7,000坪，每層兩戶、每戶100坪，都更計劃已送件。
六福客棧位在台北市松江路與長春路口的黃金三角窗地帶，地產界人士依據附近商圈的房價行情計算，六福客棧都更改建為豪宅後，預期可為六福集團帶進百億元。
看好觀光產業後市，建築業跨足旅館飯店產業是市場新趨勢，六福集團首創售後回租、並保證收益的公寓式酒店「六福居」，一腳踩進建築業之後，又計劃將集團「起家厝」六福客棧都更改建為豪華住宅，則是觀光產業集團將經營觸角向建築業延伸先例，故而引起觀光產業與建築業高度注目。
六福旅遊集團繼斥資4.2億元完成集團旗艦飯店「威斯汀六福皇宮大飯店」改裝後，定位為公寓式酒店的「六福居」已正式取得旅館執照，預計於10月上旬正式開幕。
有別於「酒店式公寓」的六福居，是國內第一個合法取得旅館執照的「公寓式酒店」，其與酒店式公寓的最大差別是，公寓式酒店可像一般旅館飯店般採日租經營，為此六福集團已將六福居定位為「擁有完整家庭設施」的高檔飯店，搶攻高檔商務客源。
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實價登錄效應 豪宅交易數字首度曝光
實價登錄上路後首度有豪宅交易曝光！研華董事長劉克振日前砸下2.38億元，買進位於台北市松勇路豪宅，每坪約165萬元，也成為台灣房地產史上第一個公開實際成交價的豪宅交易案。
http://tw.house.yahoo.com/news/實價登錄效應-豪宅交易數字首度曝光-030026604--finance.html
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台北市公布實價登錄 松勇路每坪130萬奪冠
作者： 段楚禎 | 卡優新聞網 – 2012年9月18日 上午6:17
為促進不動產交易資訊透明化，降低資訊不對稱情形，實價登錄政策實施至今已有1個半月。台北市地政局公布8月1日至9月11日受理申報登錄情形，以及已完成申報登錄案件交易價格資訊，買賣案件完成申報登錄比例約為74%。
不動產實價登錄自今(101)年8月1日起正式實施，實施後不動產成交案件之權利人(買方)、地政士及不動產經紀業者，必須在買賣案件辦理完成所有權移轉登記、租賃案件簽訂租賃契約書後、或預售屋案件委託代銷契約屆滿或終止30日內，向地政機關申報登錄。
根據台北市地政局統計，截至9月11日止，台北市應申報買賣案件計2,861件，實際完成申報登錄案件計2,106件，完成申報登錄比例約為74%；租賃案件部分，已完成申報登錄件數為584件；至預售屋案件部分，目前尚無申報登錄案件。
台北市申報登錄高價位住宅買賣案件，分別位於大安、信義及士林區，移轉面積區間為95坪至183坪，總價區間為9,800萬元至2億3,800萬元，單價區間則為每坪104萬至130萬元間。
其中，最高交易總價(含車位)位於信義區松勇路，交易金額2億3,800元，換算單價為每坪130萬元；其次是仁愛路四段，每坪單價120萬；中山北路五段以每坪單價114萬位居第三，敦化南路二段每坪單價也有103萬。
台北市地政局長陳錫禎表示，為了去識別化，以區段價格公告，不會以大樓單獨揭露其交易價格，台北市所有交易案件將以50個案例為單位，10月起在網站上公布，每月將依內政部所訂比例進行抽查核對，不正常價格、例如近親買賣將排除，提供較為正確的交易價格。
根據台北市地政局表示，已完成申報登錄的買賣案件中，由地政士完成申報占全部申報登錄案件比例約95%，其中68.6%於10日內完成申報，平均日數約為8.3日。由權利人完成申報者占全部申報登錄案件比例僅約5％，其中68％於10日內完成申報登錄，平均日數約為8.9日。
申報登錄方式，可以選擇使用電子憑證以網際網路方式申報登錄，或親洽地政局服務台、各地政事務所申報登錄處臨櫃申報登錄。實價登錄實施初期，申報人不熟悉線上申辦系統各項申報欄位內容，且買賣案件類型多樣複雜，地政局在網站實價登錄專區，提供10種不同買賣案件類型的填寫範例，供民眾參考。
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國內第3季房市交易價量陷入盤整，市場買氣冷清，全台五都8月份整體交易量平均萎縮2-3成，在即將邁入第4季之際，928檔期推案爆量，以及美國宣布QE3（第三輪量化寬鬆的貨幣政策），根據房仲業者調查發現，仍有4成6民眾認為未來一季房價會上揚，也顯示民眾對房價回不去有相當認知，現階段買方仍以首購及中低總價換屋族群為主。
根據21世紀不動產最新一季民眾購屋信心調查，儘管第3季國內各項經濟指標不甚理想，房市交易量萎縮，買方追價意願不高，影響交易成交期相對拉長，不過，民眾對未來一季市場看法的調查結果，與上一季看法相差無幾，46%民眾認為未來一季房價行情上揚，其中37%認為房價小幅上漲（前一季有34%），有9%樂觀大漲行情（前一季有12%）；但也有29%看壞房市（前一季有30%），25%認為房價持平（前一季24%）。
21世紀不動產台灣區總經理王福連今（25）日表示，調查結果顯示，民眾對「房價回不去」有相當認知，而美國QE3就如同一劑強心針，資金行情推動台股大漲，根據歷史經驗，股市是房市先期指標，加上928檔期推案量爆增，第4季可望吸引資金出籠與回流，預估市場仍以抗通膨買盤支撐。
雖然有資金行情可望帶動第4季房市，但事實上自有住宅市場仍欠缺乏基本面的支撐隱憂，王福連指出，包含國內失業率居高不下、出口率持續負成長、薪資結構水準倒退，造成民眾購屋信心有餘而能力卻不足，調查結果顯示，現階段買方以首購及中低總價換屋族群為主，有3成7民眾表示有購屋計畫，不過，60%民眾只能負擔房價在800萬元以內的，其次，26%民眾能負擔總價800萬～200萬元區間，14%民眾可負擔總價1200萬元以上產品。
21世紀不動產企研室表示，調查結果反映出大台北高房價飆漲，央行實施管制信用措施，讓真正有買房需求的人自備款不足感到壓力，以離市中心距離決定房地產的走向，導致首購族及換屋族往市中心外圍區域或跨縣市購屋趨勢愈來愈顯著，甚至出現搶購合宜住宅熱潮。
調查也詢問實價登錄對購屋意願影響的程度，雖然市場上剛性需求支撐，但有7成民眾表示會考慮遞延購屋時機，僅1成民眾認為會按照原定購屋計劃，不受任何影響。再問到實價登錄公布後對房價影響看法，民眾看法分歧，雖然35%民眾抱持著房價下跌的期待，但有32%民眾表示房價會上漲，而33%民眾則認為沒有影響。
http://news.sina.com.tw/article/20120925/7931140.html
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捷運環狀線 周邊房價水漲船高
作者： 記者方明╱台北報導 | 中時電子報 – 2012年9月17日 上午5:30
工商時報【記者方明╱台北報導】
捷運環狀線第一階段預計於2015年底完工，根據信義房屋統計沿線的14個車站發現，捷運站周邊的大樓產品，房價已普遍從每坪30萬元起跳，在捷運環狀線題材加持下，捷運周遭房價似乎已回不去了。
捷運環狀線第一階段全長15.4公里，從新店捷運大坪林站、行經中和、板橋、至新莊的新北產業園區站，共設置了14座捷運車站，特別的是環狀線的第一階段規畫，總共串連了10條交通動線，預計在2015年底完工。
信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，捷運環狀線落成後，將取代一部分台北車站的轉運功能，環狀線除了串連到機場捷運線的新北產業園區站，還串連板橋車站，等於可以轉乘到機場、台鐵與高鐵，形成綿密的交通網絡。
曾敬德指出，以沿線區段來看，中和地區的受惠程度最深；以華中橋站為例，目前捷運站周邊的住宅大樓產品，房價已經上漲至每坪37萬~45萬元，現在雖步入交通黑暗期，但屋主心態上仍趨於惜售。
至於捷運環狀線行經的板橋區塊，包括新板特區周邊、新埔站商圈等，以捷運環狀線的板新站為例，周邊因為捷運環狀線的帶動，加上此區房價大概只要新板特區的3分之2，吸引很多外來客的進住，新大樓房價每坪在40萬~48萬元。
另外，環狀捷運線往北貫穿新莊頭前、副都心兩大重劃區，由南到北共有頭前庄、幸福、新北產業園區等三站，目前頭前重劃區的新大樓陸續進入成屋階段，行情約每坪38萬~40萬元，目前市場上有不少屋主釋出。
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成屋、預售屋交易 課稅大不同
【聯合報／莊瑜敏、韓馥璟口述】
吳先生問：我三年前買了預售屋，最近考慮出售；聽朋友說，出售預售屋的所得，全部都要課稅，交屋後再出售，只課房屋利得的部分。請問出售預售屋跟房地產的所得計算有何不同？交屋後再出售，對我比較有利嗎？
勤業眾信聯合會計師事務所會計師莊瑜敏及經理韓馥璟答：預售屋和成屋買賣的所得計算大不同，出售預售屋屬於權利交易，出售價款減原始取得成本與相關費用就是所得，預售屋出售利得應併入個人綜合所得的財產交易所得，申報所得稅。
成屋買賣就是不動產交易，處分利得分為出售土地和房屋所得。由於土地所得免納所得稅，故僅需將出售房屋的利得，列入綜合所得申報即可。
出售不動產時須考慮是否被課徵奢侈稅，持有2年以內的房地，且不符合排除條款時，應依法繳納奢侈稅。
假設吳先生出售預售屋或房地價款為5000萬，取得成本為4000萬，土地增值稅為50萬，必要費用為150萬，出售時，房屋現值占土地公告現值及房屋評定現值的比例為1/5，吳先生綜合所得稅率為40%，有下列3種試算方式：
1.出售預售屋：不須繳納奢侈稅，綜所稅為（5000萬-4000萬-150萬）x40%＝340萬。
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新北市政府稅捐稽徵處昨（23）日表示，地價稅將在11月1日開徵，民眾若在今（101）年8月31日持有自用住宅，應在9月24日前提出優惠稅率申請。
其中若有因贈與、繼承或自益信託而移轉者，也應重新提出申請。
稅捐處指出，地價稅一般用地稅率為千分之十，但若符合以自用住宅用地優惠稅率課徵地價稅的要件者，就可按千分之二的自用住宅用地稅率課徵地價稅。
稅捐處強調，土地所有權人或配偶、已成年的直系親屬中仍有任何1人保留在原戶籍內、未全部遷出，才能繼續適用自用住宅用地優惠稅率課徵地價稅。
若全部遷出，即使有居住事實，也不符合自用住宅用地規定，且應在戶籍遷出30日內向稅捐機關申報恢復按一般用地稅率課徵，以免遭罰。
稅捐處指出，由於9月1日將開學，因此常會有家長為了子女就學的因素，將全家的戶籍遷出現居住宅，這種情形就不適用自用住宅優惠稅率。
稅捐處並表示，原已適用自用住宅用地優惠稅率課徵地價稅的土地，若有贈與、繼承或自益信託而移轉者，新所有權人若要繼續適用千分之二的優惠稅率，仍必須在每年地價稅開徵40日前 (即9月22日前)重新提出申請。
http://udn.com/NEWS/FINANCE/FIN10/7316201.shtml
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高鐵通車超過5年，各站區聯外建設逐漸完工，帶動站區周邊不動產市場逐年成長。交通部高鐵局表示，即日起釋出13筆車站特定區土地標售，包括住宅及商業用地，標售底價共約31億元，預計10月18日開標。
高鐵局表示，配合產業及市場需求，今年陸續推動高鐵車站特定區內多筆商業區和住宅區土地，辦理招商及土地標售，希望更進一步帶動車站特定區及周邊環境發展。
高鐵局主任秘書鐘清達表示，此次選列的標售土地，分別位於桃園、新竹、台中及台南車站特定區，其中11筆為住宅區用地，2筆是商業區土地，標售底價在每坪6.8萬元至41萬元。
其中，以台中車站特定區的商業區用地最受矚目，這2筆商業區土地鄰近烏溪，土地面積分別為4358.98平方公尺、4898.04平方公尺，標售底價各為3.83億元、4.31億元；官員說，這2筆土地地形方整，且周邊建商推案已多，投資動能看漲。
鐘清達指出，高鐵站區土地標售的投標資格，不限於建商、法人等身份，若一般民眾有興趣，也可以自然人身份投標，可向銀行融資，無論是自建住宅使用，或是作為投資都相當適合。
奢侈稅後全台房市交易下滑，高鐵局近2年所推出的各站區土地標售及招商開發，幾乎成為土地買氣風向球，標售金額屢創新高。
官員表示，高鐵沿線車站特定區開發，目前以新竹站開發最順利，所釋出土地幾已完售，而桃園站隨著機場捷運即將通車，土地招商也逐漸加溫。
http://news.chinatimes.com/focus/11050106/122012092600079.html
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中央社 – 2012年9月12日 下午12:26
（中央社記者高照芬台北12日電）壽險業搶標商用辦公大樓又添一筆。位於南京東路三段的精華辦公商圈「華爾街之心」4樓整層，宏泰人壽以總價新台幣1億8888萬元得標，每坪單價85.1萬元，溢價率73%。
永慶資產管理今天標售「華爾街之心」辦公大樓部分樓層，共吸引2組標單搶標，最後由宏泰人壽以1.8億元得標。
永慶資產管理協理黃增福指出，「華爾街之心」4樓整層建物面積約209坪 ，外加2個坡道平面車位及3個機械車位，標出價格符合市場預期。
他表示，「華爾街之心」商辦位於南京東路商圈，為南京東路上少有10年內鋼骨新辦公大樓，商圈內辦公大樓空置率低，預計於民國102年底通車的松山線在此交會，具增值潛力。1010912
全文網址:http://tw.news.yahoo.com/華爾街之心-宏泰1-8億得標-042610875--finance.html
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記者林美芬／台北報導
近來有不少房仲業者將觸角延伸到海外，大力鼓吹台灣民眾把資金投向海外。但東森房屋董事長王應傑卻認為，全球房市最好的投資地點是台灣。他還挑戰及質疑同業，批評很多房仲推薦的海外投資效益報告根本是不負責任，只突顯投報率、卻刻意隱藏可能風險。
房仲業店頭紛開拔海外
近幾年來有多家房仲將店頭開向海外，從日本、中國、東南亞各國等，還積極提出多項投資效益分析，日本6％以上最高，就算是近年來幾已泡沫崩盤的中國各城市都誇稱2％以上投報率。
王應傑直言，這些投資效益都是不負責任的分析，分析裡都沒有說明風險，以日本為例，投資不動產是有6％投報率，但是要課徵買方「不動產登錄稅」、「取得稅」、「印花稅」等，這些費用加起來約是房屋總價的3～4％，還有總價5％消費稅，另有總價3％仲介費加六萬日幣，賣方也要付3％仲介費。
他說，站在保護台灣投資者立場，房仲業理應要強化風險管理，日本經濟起伏大，且日本財稅部門對海外投資客收取所得稅、消費稅也是十分積極，並有高昂維護費，或是碰到不好的代辦業者等，都會吃掉投報率，可能賺了租金、賠了房價，最後就是負投報，加上台灣人未必會懂當地法律，只有風險加劇。
不應鼓勵台灣人投資中國房市
王應傑也以中國為例，強調中國政府近年來積極打房，且經濟成長也下降，從限建、限貸加限購等，手法各異，更大風險是法治不明，各省環境差異性太大，當地產業者都被套牢了，還叫台灣人去投資，是很不負責任的作法。
他認為，到陌生的地方投資是一件危險的事，一定要切記，台灣是台灣人最熟悉的地點，從法律到環境都熟悉，且台灣法治明確，投資是比較可靠的地方。
王應傑也提醒，投資台灣房地產也要有選擇及做功課，例如最近被部分市調機構或代銷炒作很高調的台中及高雄市，都要小心選擇。
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