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【文/住展雜誌】高房價時代，百姓談到購屋就一個頭兩個大；錢從哪裡來？買了房就成了終生屋奴？最後在不斷的自尋煩惱中錯失良機，一而再、再而三的望屋興嘆！這一次請您下定決心，讓住展雜誌教您如何買得輕鬆、住得愉快…… 

『台北居，大不易』，是近年北漂民眾的最大感慨，現今首都生活圈的房價幾乎千萬起跳，對杯水車薪的小資男女而言，似乎是個遙不可及的夢想，但既然是夢想，就有實現的空間，只要『目標準確，思想正確』，就有機會在北台灣都會取得一席之地。 

眾所皆知，購屋環節中最難達成的，就是入門第一關的頭期款，一旦頭過身就過，只要在合理的負擔內找尋標的物，並審慎選擇最適合自己的房貸產品，您會發現，升格資產階級比想像中容易多了！因此本刊特別幫讀者整理出幸福購屋的十個小撇步，讓您也能在激烈的房地產競爭中展現『十』力！

頭期款哪裡來？

不論是新成屋還是門檻相對低的預售屋，在不計裝潢、家電的情況下，至少要準備占總價一到三成的頭期款，才能卡位理想物件，但這第一桶金從何而來？總是讓人傷透腦筋，除了靠自己單打獨鬥想辦法外，也要適時尋求貴人協助，才能事半功倍擁抱資產。

1.『三三三』儲蓄法則

將收入分成三等分的薪資配置，是自立自強小資族最常運用的存錢方式，效果也相當不錯。每個月拿到薪水的第一要務，就是將三分之一挪入購屋基金，再保留三分之一的生活用度，而剩下的三分之一，若在外賃居者當然就得留作房租專用，如果與父母同住的話，這三分之一就可另作理財之用，投入保險、基金或股票等金融商品，為收入創造最大獲利，不僅能加速積攢買房資金，也能脫離『月光仙子』的行列。 

為加強銀行於計算資本適足率時，住宅貸款所適用風險權數之正確性，金管會於2014年7月17日修正發布「為控管銀行承作不動產貸款風險所採行措施之問與答」(以下稱問答集)，強化銀行對自用住宅貸款之認定程序。 

金管會表示，依「銀行自有資本與風險性資產計算方法說明及表格」規定，借款人以購置住宅或房屋裝修為目的之住宅擔保貸款，自用住宅貸款適用45％風險權數，2011年4月21日起新承作之非自用住宅貸款則適用100％風險權數。自用住宅貸款係指具有完全行為能力之國民，目前在國內確無自用住宅，為購置自住使用之住宅所為之貸款。 

現行問答集已揭櫫自用住宅貸款係以「一人一宅」為原則，且銀行原則上應依稅捐機關之財產總歸戶資料進行認定。為強化認定程序，爰修正為以財產總歸戶資料為主、聯徵中心查詢資料為輔。 

若財產總歸戶資料顯示，借款人名下已有房屋，新承作之住宅貸款原則上應適用100％風險權數；除非借款人出具已有之房屋並非自住使用之證明，且經銀行查詢聯徵中心資料顯示借款人名下無自用住宅貸款，新承作之住宅貸款始得適用45％風險權數，以達到跨行間之勾稽確認。 

另金管會為控管銀行不動產貸款集中度風險，自2011年起針對承作購置住宅加計修繕貸款或建築貸款業務偏高之銀行，依差異化管理原則，個別要求銀行增提備抵呆帳。2011年度不動產貸款集中度偏高之控管銀行共計17家，2014年已下降為7家。2014年5月底上述17家控管銀行不動產貸款餘額(購置住宅加計修繕貸款及建築貸款)已較99年底減少1,429億元。 

2015新制上路，羊年房市，政策多空紛擾，自用免驚，資產重新配置潮啟動

2014進入倒數，展望來年，2015房市有不少新制上路，台灣房屋智庫整理各政府單位公告的2015新制。台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，其中立院三讀通過修正奢侈稅案、北市開徵囤房稅、內政部容積獎勵總量限縮，以及財政部綜所稅課稅級距調整，針對全年綜所稅淨額超過千萬元的富人，適用稅率由40％加重至45％等新制將影響羊年房市布局。

房地合一稅，自用免驚

另外，眾所關心的房地合一稅，原則上朝自住與長期享有優惠、土增稅不重複課稅、不併入個人綜所稅、配套的奢侈稅退場、會有排富條款、單一或是分級稅率則再商議等方向。張旭嵐分析，政府打房決心不變，然而在大戶條款的前車之鑑下，房地合一稅的確定實施日期可能才是關鍵，在此之前房市還不至於雪上加霜。倒可注意另外一項難得的利多消息，對於保險業投資商用不動產年租金最低報酬2.875％的門檻，金管會承諾將作出鬆綁研議，以符合現況約2％的商辦報酬率，不動產市場可望由壽險業者領航破冰，讓房市寒冬露出一線曙光。

奢侈稅修正從嚴，工業用地與投資客面臨考驗

立法院歲末年終再丟房市震撼彈，三讀通過特種貨物及勞務稅簡稱奢侈稅條例修正案，將非都市土地的工業區土地納入課稅範圍，而自住換屋免徵奢侈稅的要件，一定須有自住事實。張旭嵐分析，奢侈稅從2011年施行至今，對於短期炒作房地有抑制效果，因此不少投資者改把目光轉向未列入奢侈稅課徵項目的工業用地。根據內政部實價登錄資料，2014年非都市工業區土地交易，以桃園最熱有164筆，其次為宜蘭有97筆，因此實行之後，對桃園宜蘭的工業地交易影響最大。

8萬多戶要注意！2015北市開徵囤房稅

台北市於10月中三讀通過《台北市房屋稅徵收自治條例》修訂案，扣除自住房屋後自住房屋定義：個人所有之住家用房屋，符合無出租使用且供其本人、配偶及直系親屬實際居住使用，且本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內等情形者，凡於台北市持有非自住房屋在2戶以下者，每戶適用之徵收率均為2.4％，其房屋稅較自住房屋提高1倍；持有非自住房屋3戶以上者每戶之徵收率均為3.6％，其房屋稅較自住房屋提高2倍，溯自2014年7月1日起實施，於2015年5月開徵的房屋稅適用。市府估計有8萬多戶會受影響，將為市庫增加10億元稅收。

元旦四天連假，許多人想趁難得假期去看屋，但是不少買屋新手缺乏看屋經驗，或不了解市場行情，教您挑屋六招，在買方市場來臨時，能夠一舉覓得好厝。好房網發言人吳光中認為，2015年政府查稅、加稅、信用管制仍在，再加上房地合一實價課稅已箭在弦上，預估今年上半年，在房市供給放大之下，首購、換屋進場議價空間的彈性及挑選機會將增多。建議消費者平時可多關心房市動態、吸收買房知識外，同時要「眼見為憑」，實地了解房屋的優缺點。以下提供挑屋六招：

招式一：觀察住家週邊環境 分時段、分次看屋

買房要觀察住家周邊的環境情況，尤其是女性買屋時，更要注意住宅安全性，避免挑選出入分子複雜的區域，例如夜市、風化區等；最好選擇居住環境單純、文教氣息高的住宅區，房價也更具保值性。另外建議要選擇不同時段、分次看屋，並與附近商家或其他社區管理員攀談，進而得知環境條件和居住鄰居素質。

招式二：鎖定商圈及社區 善用「降價地圖」快速篩選

建議買房前先挑出喜愛的特定商圈，避免因為物件太多造成篩選的困擾，不用疲於奔命四處看屋。吳光中建議，近來房市交易冷清，屋主心態鬆動，降價委售案件大增，聰明的買家懂得利用網路科技，例如在Google上輸入關鍵字「降價地圖」，就能找到合用的篩選工具，鎖定自己喜歡的社區、總價之後，還可以同步與實價登錄網站比價，增加挑選最適合物件的機會。

招式三：細看屋況瑕疵 留心重新裝潢為掩蓋問題

若要挑選屋齡較高的中古屋，為了避免買到瑕疵屋，建議最好挑選沒有重新裝潢的「原味屋」，才能看到房屋最真實的樣貌。看屋時要多檢查屋況，確認是否有壁癌、漏水、磁磚不正常剝落、甚至有輻射屋、海砂屋等問題，更要小心買到凶宅。若屋況瑕疵屬可接受和改善的範圍，則不妨以瑕疵為由向屋主議價。吳光中也提醒，某些經過整修、看起來美輪美奐的中古屋，其實是投資客為了掩蓋瑕疵而加以裝潢，實際上建材品質可能低劣，或未重換管線，居住安全恐有疑慮。

招式四：避開嫌惡設施

住宅周邊若有嫌惡設施，通常脫手難度較高，鄰近住宅房價約比市價低二到三成，要避免如福地、電塔、宮廟、夜市、加油站、垃圾場等嫌惡設施。吳光中提醒看屋時，要打開窗戶觀察周邊環境，最好能實際走訪周邊巷道，了解是否有隱藏的嫌惡設施。相反的，若對某些嫌惡設施沒有忌諱，又不擔心脫手問題，反而能趁機議價撿便宜。

招式五：留意房屋格局、採光

【住展房屋網/台北報導】其實不必等到黑油事件爆發，自頂新魏家僅出1%買帝寶的消息遭踢爆後，這家企業就已成人人喊打的過街老鼠。而稍早又驚傳，頂新這幾年慣用的五鬼運財，也就是從銀行拿錢出來錢滾錢的手段，據悉打算吃下頂新101股權的大馬IOI，也準備依樣畫葫蘆。 

IOI是不是真的打算玩這套，目前還無法確知。然而這招大型拖拉斯專利之錢滾錢遊戲，真的是凡有金融體系，或奉行資本主義遊戲規則的國家或地區都看得到；這套法則堪稱舉世皆然，屢試不爽。 

所以，原來房子不是蓋來賣，甚或是拿來住的，土地也不是拿來作實質開發的，而是拿來當擔保品，跟銀行融資錢滾錢。也難怪這幾年儘管房價持續墊高，本地上市建商還是要繼續買地，因為這樣才能維繫以上的操作獲利模式。 

當然這樣的情況，絕非台灣獨有，只不過在台灣風氣更盛，因為他們有最大的優勢，那就是官方配合演出，圈地重劃，況且還以此為政績，沾沾自喜。於是大型開發商玩大的，投機一族雨露均霑賺小的，房價當然容易被墊高，而且不容易回歸供需機制，甚至市場景氣也容易快速波動、起起落落。 

但問題在於，台灣的財富重分配制度完全失靈，又無適足的社會住宅乃至住宅政策可言，租屋市場又亂糟糟，於是不光社經弱勢，所有庶民都被迫要投入買賣市場，用偏高、不合理的代價換取民生居住所需，甚或起碼的遮風避雨所在。 

圖說：2015年房地產繼續跌，但不會超過3成以上。蔡志雄提供

1、房地合一將造成買方賣價壓低

9合1大選國民黨慘敗，尤其是選舉結果突顯年輕世代的力量，必須要回歸居住正義，減輕年輕人居住的負擔，所以，選後財政部依舊按照既定行程提出房地合一的規劃方案。

當然，從證所稅大戶條款面臨調整甚至廢除的聲浪，房地合一是否會出現相同的狀況猶未可知，但依然會造成預期心態的賣壓。

2、銀行升息 恐導致房貸壓力變大

央行總裁彭淮南數度提出警語，不可能一直維持低利率，要房貸族注意風險管理。而台灣升息本來已是現在進行式，房貸利率幾乎已調到2%以上，隨著美國量化寬鬆政策退場甚至有可能會提前升息，台灣利率也會隨著進一步調升。

面對房地合一政策還可以「Hold住」不要賣就課不到稅，但升息立刻造成資金壓力，甚至是斷頭的賣壓。

3、薪資凍漲　買方出價低

奢侈稅已將投資買盤逼出交易市場，只剩下自住買盤撐場。而自住的人當然沒有投資客的口袋深，目前交易量大幅萎縮窒息，是因為買賣雙方對於價格沒有共識。

當賣方開價高，買方出價低，要成交可能是賣方殺價或買方加價，但以薪資長期凍漲甚至回到幾年前的水平來看，當然是賣方殺價促成成交的可能性比較大。

【住展房屋網/台北報導】各縣市明年度土地公告現值陸續出爐，因為國內不動產價格普遍上漲，所以所有的縣市都調升土地公告現值，而六都的調幅均超過10%；其中台北市地政局表示，經調整後的台北市土地公告現值，已經達到市價的9成。只不過台北市地政局的說法，顯然與事實有極大出入，不知地政局的依據是什麼？ 

根據台北市地政局最近調整的土地公告現值，坪均漲幅為10.63%，地王就是鼎鼎大名的信義計畫區101大樓，土地公告現值為每坪563萬元。 

如果按照北市地政局說法，土地公告現值已達到市場價格的9成，那麼101大樓的土地價格，一坪約為620萬元。全國最貴的地王，土地價格『僅』6百多萬，這種數據真的可信嗎？ 

姑且不談菁華的信義計畫區，我們來看看萬華區；去年新加坡AIP買下中華路一筆土地，成交價是每坪1,147.5萬。同年，外資豐泰地產在遠企附近買了一塊土地，成交價約每坪960萬。就連新光人壽在內湖收購的一筆文德段土地，成交價也飆到945.9萬。 

回頭看到信義計畫區，富邦建設長年整合中的「最貴菜園」、也就是「D1」，實價登錄揭露的價格也有929.9萬的實力。上述所舉的例子，都是實際成交的案例，土地成交單價都超過900萬，而現在地政局卻說，信義區101大樓土地公告現值563萬，已經達到市價的9成，這種謊言真的有人敢背書嗎？ 

各銀行現階段正在編列明年度預算，預計這個月內陸續拍板，其中，最需關注部份，是各公股行庫就明年的房貸餘額成長目標，多數朝向「零成長」的方向，以便控管房貸風險。包含第一銀行、華南銀行、彰化銀行、臺灣銀行、合作金庫銀行、土地銀行等，皆預設零成長為最大可能方向，頂多是極低度成長，約1％至2％為目標。

公股行庫銀行主管指出，國內房貸業務有穩定的還款時程，每月有舊戶會償還既有貸款，空出一些房貸部位，所以即使業務成長設定為零，還是有空間吸收新的房貸戶，惟改採精選個案，同步提高房貸業務的品質。

國內房貸龍頭－土地銀行董事長徐光曦指出，明年首當其衝的標的仍集中在豪宅，主要是財經部會打房政策都是瞄準豪宅，惟他也強調，此項趨勢並不代表豪宅價格即將下修，而是會持穩、但成交量將下滑。至於一般房地產，價格可能持平或小跌，但因利率水準仍偏低，價格下滑的幅度應不會太明顯。

土銀預估，明年的房貸餘額將是「低度成長」，增幅僅1％至2％，扣除每月還款後，會努力新增房貸放款。土銀預估，鑒於明年利率將上升，會牽動借款融資成本增加，影響房貸戶還款能力，為減輕升息所帶來的負面衝擊，持續關注房市風險指標，善用房貸評分卡機制以過濾高風險客群，徵審系統設定負擔能力不足警示欄位以強化債權保障。

華南銀行副總經理高榮成分析，銀行業對明年房市保守的看法，主要有幾大因素，諸如政府積極留意房市變化，金管會提出不動產授信增提1.5％備抵呆帳，要在2016年底提足，目前尚有38家銀行需要增提，總金額達280億元導致各銀行成本增加。此外，還有財政部規劃房地合一稅制，加上容積率總量管制、明年美國升息等因素，這些都是保守的原因。

第一銀行副總經理葉仲惠指出，明年的房貸餘額「主要目標也是朝持平的方向邁進」，也就是房貸目標是不再有成長，至於會不會出現房貸餘額下滑的情形，則要觀察整個市場的變化。

土銀主管分析，考量臺灣房屋市場多頭走勢已持續近12年，房屋供給量大於需求量，及受美國量化寬鬆（QE）退場的影響，一般預期房屋市場銷售動能應受影響，基於穩健經營原則，因此對於2015年房貸餘額審慎看待。

彰銀規劃，國內住宅市場普遍呈現價跌量縮的趨勢除了自住型房貸案件外，對於土建融及小套房相關案件，將更為審慎。

文章出處:https://tw.house.yahoo.com/news/%E5%9C%8B%E9%8A%80%E6%98%8E%E5%B9%B4%E6%88%BF%E8%B2%B8-%E7%9B%AE%E6%A8%99%E9%9B%B6%E6%88%90%E9%95%B7-215035079--finance.html

九合一選舉落幕，新內閣改組底定，儘管未來不動產相關稅制改革還需觀察，但駿馬一號REITs（01008T）不動產標售案，將以降價1成的底價，於11日二度公開標售旗下不動產中鼎大樓部分樓層，被認為是台北市商用不動產市場的新指標。

中鼎大樓部分樓層標售總底價、每坪底價，已雙雙調降10％，底價為28.44億元、平均每坪底價77∼82萬元。駿馬一號REITs基金管理人早在4月份決定予以清算不動產，進行下市，直到11月4日才公開標售旗下國產實業總部大樓、中鼎大樓部分樓層和漢偉資訊大樓部分樓層等三筆不動產。結果，國產大樓被基泰建設股東投資的維勝國際開發公司以39.7億元得標，漢偉資訊大樓被台銀人壽以15.388億元得標，惟獨坐擁台北市最精華地段門牌的中鼎大樓，卻乏人問津，慘遭流標。

第一太平戴維斯協理黃瑞楠表示，此次標售將採「全部樓層合併出售」、「部分樓層合併出售」及「分層出售」三軌並行，截標日期為12月10日，並於12月11日開標。目前已有10餘組潛在客戶領取標單，其中一半為自用型、比首度標售時要多，另外一半為置產投資型。

文真出處:https://tw.house.yahoo.com/news/12%E6%9C%8811%E6%97%A5-%E4%B8%AD%E9%BC%8E%E5%A4%A7%E6%A8%93%E9%83%A8%E5%88%86%E6%A8%93%E5%B1%A4-%E9%99%8D%E5%83%B91%E6%88%90%E6%A8%99%E5%94%AE-215033842--finance.html

國內「以房養老」政策成效不彰，內政部在2013年3月推動全國性的「不動產逆向抵押制度試辦方案」，但開辦至今未有正式申請人；也因此，台北市擬大幅放寬資格鬆綁，正式推出自己的版本，也就是「台北市公益型以房養老實驗方案」，並將在周二（9日）正式宣布，希望有需求者能老有所依。

台灣理財規劃產業發展促進會與台灣金融研訓院，昨（6）日舉行第三屆迎接高齡社會退休規劃研討會，財團法人國土規劃及不動產資訊中心副執行長江瑞祥，特別講解台北市的規劃內容，此公益型以房養老方案將以北市為起點，未來各縣市或內政部也可參考北市或其他國家方案，跟進實施。

台北市這次的申請資格相較於內政部版本，擬開放雙人（夫妻或兄弟姊妹）申請；此外，也可以有繼承人；且夫妻共同申請，房產可不共用。未來申請人可保障終身生活費領取、社會風險；台北市政府則可以保障第一順位債權人、保有債權效力。

而台北市版本其中最大不同，是契約植入「無負值概念」，也就是契約終止債權確定後，僅針對房屋出售價格追討其債務，不足額部分由政府承擔，例如抵押權設定1,200萬元，欠款1,000萬元，出售房屋得到800萬元，台北市政府也僅追討800萬元；而若抵押權設定1,200萬元，欠款1,500萬元，出售1,800萬元，也是僅追討1,200萬元，這樣可以建立信託財產增值共享機制。

此次研討會，香港按揭證券副總裁梁詩韻也特地來台，分享香港的成功經驗，香港稱此為「安老按揭」。香港的安老按揭計畫屬於商業性原則，從2011年推出至今年10月底，已有698個申請案，借款人年齡平均69歲，物業（房屋）估計值從80萬港元到4,500萬港元皆有，平均為470萬港元。

香港的特色是終身無需還款、靈活年金年期，可選擇領10年、15年、20年或終身，而且可以永久居住在原物業，安享晚年；此外若是兩人共同借款，一人逝世後，另一借款人繼續收取每月年金，永久居住在原有物業，對申請人的老年安養發揮極大功能。