大師房屋 - 大直營業處部落格

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，以往年房市來看，在春節假期除夕至初二、初三期間，多數民眾忙於準備與家人團聚，所以大多會暫時轉移購屋注意力，等初五假期尾聲再計畫看屋。

馬年網路看屋熱，較蛇年同期成長2成，除夕到初五大增2.19倍

2014年過年春節僅6天，且除夕到初四天氣放晴，一反過去幾年過年期間寒冷，全家大小趁著年節短出門走春；依照過往經驗，民眾不在家，網路看屋流量通常會大減，不過，隨著科技日新月異，手機行動上網工具十分便利，即使出門塞車堵在車陣中，透過行動工具照常可以無線上網。 

因此，春節期間每日網路流量非但沒有減少，反而較除夕年前大增2.19倍，許多民眾看好2014年後經濟將谷底復甦，再加上持續擴大開放陸客來台自由行、陸資來台投資，進場看屋轉向積極，大膽出價不手軟，顯示馬年開春房市可望衝出新氣象。

黃舒衛表示，雖然農曆春節期間各房仲店頭並沒有營業，但是透過網路或電話聯絡看屋的民眾還是不少(圖1)，且2014年過年假期也比較短，很多民眾也沒有遠行計劃，乾脆就近連絡經紀人看屋。因此，從初三開始，永慶房仲網平均每日造訪人次，較過年前除夕成長1.45倍，初四及初五期間，流量成長倍數更加驚人，成長至1.72及2.19倍。且與2013年蛇年農曆春節期間(圖2)，除夕到初五總計網路看屋量相比，馬年春節期間網路看屋量更是比蛇年成長近2成。 

而且隨著連假將結束，有意願購屋的民眾動作也更加積極，黃舒衛表示，特別是2014年大選年台灣經濟勢必要打破悶經濟窘境、在加上服貿協議及自由經濟示範區的推展、及TPP及RCEP的簽定、政府擴大陸客自由行及開放陸資來台投資等利多題材激勵，因此，建議現階段有購屋打算，但是還沒有任何行動的民眾，態度可以再積極一點，多看屋，多比較，如果有遇到適合的物件就大膽出價，往往會有意想不到的收穫。

【住展房屋網/台北報導】前幾天社宅推動聯盟到營建署門口集結舉標語，抗議內政部主導的中長期社宅推動計畫，在公聽會舉辦前就先自行定案，且指控該計畫嚴重低估國內社宅需求量；而營建署官員的回應，無意外地仍是「經費有限」，因此無論官方自定的不到兩萬戶，還是社盟訴求的九萬餘戶，都不可能一次到位，只能『循序漸進』。 

政府財政捉襟見肘，這點早就不是新聞，前天財政部公佈的去年全年稅收出現短徵情況，當然又是雪上加霜；但弔詭的是，和房產相關的稅收如土增稅、地價稅、房屋稅等，卻都出現超徵，後兩項年增額還是歷史新高。 

會出現這樣的狀況，和近年不動產稅基大幅調高自然有直接關係，但也再度說明，馬政府拼經濟只會出一張嘴，民間過剩游資仍寧可繼續停泊在價格基期已高的房產商品市場中。 

過剩資金不願遠離房產，財經官員急跳腳；去年下半年連番指稱房價已偏高，甚至出現泡沫問題，就是希望把資金從房市中逼出來。不過，光靠喊話當然沒啥路用，同時間財政部更三番兩次宣示針對豪宅開刀，那就是今年起豪宅交易將採核實課稅。昨天財政部將向江揆提出的稅制體檢五大方向中，有關不動產交易部份，就是鎖定豪宅交易加重課稅。 

沒錯，如果從增加稅收的角度，針對高價產品交易開刀，似乎是最快、最有效的方式；況且去年爆發頂新魏家買帝寶貸款99%的新聞，更讓豪宅買家、持有者都成過街老鼠。年底七合一選舉將至，拿這些少數族群開刀，從拼選舉綁樁的角度看，似乎也是順應輿情、名正言順。 

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】城市擴大向東發展，從信義區往南港經貿園區，延伸到大汐止經貿園區，科技軸線帶動「台北新東區」發展架構成型，移居汐止成為購屋新趨勢。 

國際上許多城市擴大的形成，都是在經濟發展、人口膨脹、便捷交通等條件下，逐漸產生的；美國紐約(NewYork)，法國巴黎(Paris)、日本東京(Tokyo)、中國上海(Shanghai)等國際大城市的形成都是如此。

從信義區往南港經貿園區，延伸到大汐止經貿園區，帶動「台北新東區」，移居汐止成為購屋新趨勢。

北部城市焦點「台北新東區」南港+汐止

台北城市擴大也隨著國際趨勢進行中，從西門町到忠孝東路SOGO商圈，再到信義計畫區形成的「台北東區」，述說著城市擴大趨勢；而在交通建設帶動下，台北市接著往南港發展，透過「台北科技走廊」(Taipei Technology Corridor；簡稱T.T.C)從北投士林科技園區、內湖科技園區延伸，串連南港經貿園區與新北市汐止區的大汐止經貿園區，形成「台北新東區」。

雙首長各自背書！買房汐止C/P值比南港高

台北市長郝龍斌說：「我相信南港未來發展勝過現在的信義計畫區，必將成為北市未來發展新的副都心。」新北市長朱立倫2013年8月底出席「基隆河汐止景觀橋新建暨河岸景觀改善工程」及「汐止聯絡道橋改建工程」動土典禮現場說：「希望透過這些建設將汐止打造成宜居的好所在。」 

從房地產投資角度來看，郝龍斌市長看好南港，朱立倫市長看好近鄰的汐止，在這樣的準則下，台北市該投資南港，新北市該投資汐止，兩個區域車程10分鐘，汐止房價僅南港1/2，房地產投資的C/P值(性能價格比)，當然優先選汐止。

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】近年來大台北地區房價高漲，新北市轄區內建案林立，預售屋或新成屋價格動輒上千萬元，尤其一些具有生活機能佳或交通便利的建案，往往一推案就被消費者選購一空，但是建築物品質如何，往往都須待房屋交屋使用一段期間後才能顯現。新成屋的瑕疵問題，導致消費者與建設公司間發生消費糾紛之事件屢有所聞。 

日前有位消費者向市府法制局消保官投訴，其4年前向台北大眾捷運公司購買捷運共構的高樓層景觀戶，交屋後裝潢入住就發現客廳玻璃惟幕牆如遇外面下大雨，屋內木質地板就滲水，更誇張的是2013年夏天颱風豪雨時期，不知原因的大水從地板冒出，接著天花板也不知為何被水泡溼發霉，整個客廳、書房的百萬裝潢及木質地板泡水毀損無法住人，遂向市府消保官投訴。 

案經市府消保官進行協商會議時，該承攬建商表示消費者客廳玻璃惟幕牆滲水問題與惟幕牆接縫處的隙縫填補有關，建商願意依保固規定進行修繕。至於客廳積水原因，查到是頂樓中央排水管線被堵塞(位置正好在消費者樓層下方)，因豪雨積水宣洩不及，導致回流至消費者客廳的排水孔冒出所致，建商願意得社區管理委員會同意下，疏通該中央排水管線。 

但消費者請求賠償裝潢費用一事，該建商認為頂樓中央排水管線管理維護是屬管理委員會，該管線被堵塞原因未釐清是施工設計問題或是管理維護問題前，建商無法承諾賠償問題，消費者也拒絕接受建商建議，最後本案協商未成立。 

市府消保官表示，預售屋買賣發生建築物有瑕疵時，消費者可以依據民法第354條主張出賣人須負「物之瑕疵擔保責任」外，也可以依據內政部「預售屋買賣定型化契約應記載事項」第17點規定要求賣方負「保固責任」，自賣方通知交屋日起，除賣方能證明可歸責於買方或不可抗力因素外，結構部分(例如：樑柱、樓梯、擋土牆…等)負責保固15年，固定建材及設備部分(如：門窗、粉刷、地磚 …等)負責保固1年。舉例像房屋發生漏水時，即視該漏水問題是屬結構部分或固定建材及設備部分，來決定保固年限為15年或1年。

新成屋的瑕疵問題，導致消費者與建設公司間發生消費糾紛之事件屢有所聞

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】內政部表示，2011年12月13日修正通過之實價登錄制度三法(平均地權條例、地政士法及不動產經紀業管理條例)均有買賣案件應分別由地政士、經紀業及權利人申報登錄規定。為避免重複登錄並借重地政士之專業，故規範買賣案件委託地政士申請登記者，應由地政士申報登錄；委由不動產經紀業居間或代理成交而未委託地政士申請登記者，應由不動產經紀業申報登錄；無上述2種情形者方由權利人申報登錄。 

內政部指出，至2014年2月7日止，各直轄市及縣(市)政府對於違反實價登錄規定之裁罰件數僅120件，其中包括裁罰地政士108件、經紀業10件及權利人2件。以全國完成申報登錄件數有74萬1千餘件而言，受裁罰比例甚低。該120件中，又以逾期申報部分占103件居大部分，而實價登錄因屬新制，故申報登錄案件即便是有所瑕疵，地方政府均採輔導協助重新申報，並未裁罰，其餘17件申報登錄不實之裁罰案件，均係審慎調查後確有重大過失之情形方予裁罰，並無報載寫錯一字就開罰或拜託懇求才暫不開罰之情事。 

此外，實價登錄資訊是免費提供查詢，目前於「內政部不動產交易實價查詢服務網」(http://lvr.land.moi.gov.tw/)提供查詢件數已達58萬3千餘件。且配合行政院Open Data政策，自2013年7月1日起，可免費下載當期批次資料，民眾如需申請批次歷史資料，因需人工彙整及相關製作成本，內政部才會要求依「不動產成交案件實際資訊申報登錄及查詢收費辦法」收取費用，絕非將實價登錄資料據以網上賣錢。 

內政部表示，實價登錄制度為我國不動產交易資訊透明化之里程碑，制度實施1年半以來，有賴各界支持配合始有初步成效，其中地政士貢獻良多，功不可沒。地政士法第51條之1經立法院覆議通過後，為研商解決部分地政士反應權利人拒不提供、或提供不實資訊供地政士申報登錄之責任歸屬問題、預售屋申報登錄及揭露時程不符社會期待等問題，內政部將儘速邀集地政士公會全國聯合會等相關業者、法務部及各直轄市、縣(市)政府召開會議，研商實價登錄制度三法修正條文，進行法制作業程序，以使制度更為健全，落實不動產成交資訊透明之目的。

內政部將儘速邀集地政士公會全國聯合會等相關業者召開會議，研商實價登錄制度三法修正條文

新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]

撰稿 ／葉依慈　圖片提供／ 葉依慈

馬年到！2014年是最多專家學者看衰房價的一年，但對想買房的自住客來說，卻是個大好消息，只要多聽多看多比較，在台北市也有機會以600萬元買到好房，而對投資客來說，高雄房屋最有機會賺大錢！

馬年是最多專家學者認為房價將會大洗盤的一年

房價已破除7年循環魔咒

自SARS 疫情結束後房價從谷底攀升，至今已經走了11年的多頭市場，房價不僅節節高升，更打破以前房市「沒有7年好光景」的魔咒。但隨著政府打房力道愈來愈重，銀行逐漸縮緊房貸銀根，未來房市似乎危機重重。

日前財政部長張盛和更語出驚人，台灣房市將會像基隆黃色小鴨一樣，吹得很大，什麼時候會爆破卻不知道。他更進一步指出，房價已進入高原期，資金將會流向股市，房市有泡沫化危機。

喜歡投資房地產的人未必喜歡投資股市。

雙北房價上漲空間有限

【住展房屋網/台北報導】去年台北捷運信義線開通，慶祝活動不少。受到最大鼓舞的，是沿線的店家和住戶；其中以房價上漲最引人注意，各路媒體廣泛報導。據說店租反映迅速，商家一則以喜一則以憂，多出來的營收，能否彌補上漲的租金？ 

店租漲幅有到百分之十者，不為不高。世上殺雞取卵的例子比比皆是，店東收租往往不講情面。通化街夜市、永康商圈，都是信義線上的飲食重鎮；期待有新元素加入，別再只是那些類似的吃食或小物件。 

北市高房價低投報，人們知之已久，據統計平均才一點八左右。多數人只是養樓，不教現金貶值，並沒想認真收房租。因此，空屋率特高，尤其內湖、北投、新莊，漲勢猛吸引投資者，交屋後自然成為空屋，沒什麼好大驚小怪。 

住展房屋網調查這兩年在大直美麗華附近購置辦公套房，有大有小，成本不低，雖現在都漲上去，許多投資人帳面已賺不少。可惜擺了一兩年，並無法租出去。是何以故？因租金太高，需求者少，左鄰右舍也多半空著，有能力繳本息，只得繼續繳吧！ 

去年佔近報紙媒體版面的魏氏一族以百分之一的自備款，購進帝寶近十戶，引發議論。有錢人，信用就是擔保，免費購屋，貸款百分百又如何？本息攤還正常繳便行了。比起那些冒貸超貸者，還是好很多。當然，後來補足自備款，算不算多此一舉？因房價漲上去，本來即容許加貸，何必苛責。 

撰稿／林華平 圖片提供／林華平

想買房的人最怕買到「貴」或「爛」的房子，別怕！專家首次公開3個「撇步」和2個「叮嚀」，讓購屋族買屋「快、省、準」，省荷包、住美屋，樂得開懷過好年！

學習專家撇步，買屋就能「快、省、準」。

2013年年底，房市出現許多讓屋主想賣屋獲利了結的訊息，包含QE緩步退場、政府打房政策不明朗等，讓購屋者有機會「撿便宜」，但如何挑到適合的物件，發揮最大投資效益，不動產仲介經紀公會全聯會理事長李同榮分享幾個「撇步」，讓購屋族買得「快、省、準」！

不動產仲介公會全聯會理事長李同榮分享購屋三撇步。

撇步一：虛實看屋 買得「快」

如何有效率篩選適合的房子？李同榮說，首先要確認自己買屋的目的與條件，把這些條件羅列成清單，再利用網路搜尋房仲網，善加利用「互動看屋」服務，可省去不少時間。

另可多留意「重複物件」，有些屋主採取一般委售，多家房仲網上都可看到該物件，或者房仲門市外都設有房價佈告欄，藉此比較各家房仲的開價、揭露資訊等，以檢視房仲業者的誠實度。找出有興趣的物件後，建議參考附近條件相似的物件多作比較，並向鄰居或管理員打聽環境跟物件本身的狀況。

【文／住展房屋網 蘇儀】消費者購買預售屋，必須按期繳付工程期款，如果逾期不繳，建商可以解約並沒收消費者先前所繳的款項做為違約金，但依內政部公告的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定，違約金有上限，不得超過房屋總價百分之十五。 

陳姓女子於民國九十五年向虹廷建設公司購買臺北市「信義VISTA」四樓的一棟預售屋，分別與建商及王姓地主簽訂房屋、土地買賣契約，總價款為四百八十萬元（土地部分價款三百六十萬元、房屋價款一百二十萬元），陳女已繳付定金、簽約金、開工款、工程期款合計六十四萬元。

房屋買賣契約約定的違約金，不得超過房屋總價百分之十五。(示意圖)

不得超過房屋總價十五

陳女後來將購買預售屋的權利轉讓予洪姓女子，由洪女承受契約之權利義務，並經建商同意，但洪女未按期繳付後面三期的款項，建商於是沒收先前收到的陳女已繳付定金、簽約金等六十四萬元，但洪女認為，建商只能沒收按房屋買賣總價百分之十五計算之違約金十八萬元，建商現在卻沒收六十四萬元，多沒收的四十六萬元應返還給她 (因洪女承受契約之權利義務)。 

建商則反駁，雙方在買賣契約約定，洪女未依約繳款，違約金應按房屋總價款百分之二十計算，本件懲罰性違約金應以房地總價四百八十萬元為計算依據，洪女應給付按百分之二十計算之違約金為九十六萬元，因此，建商有權沒收先前已收到的六十四萬元。

約定二十違約金過高

【住展房屋網/台北報導】我國去（102）年全台房屋買賣移轉棟數約37.2萬棟，不僅比101年大增逾一成多，還創下近3年來新高。住展企研室認為，100年、101年分別有奢侈稅與實價登錄新制干擾買氣，到102年利空已逐步淡化，雖然有奢侈稅修正議題，但最後改為微調，對房市影響並不大，因此102年房市成交量較前兩年成長符合常理；唯今年在QE退場的威脅之下，今年房市交易量恐怕不及去年榮景。 

在美國聯準會QE減碼之後，資金瘋狂撤出新興市場、轉回成熟市場，導致新興國家貨幣重貶，而全國投資市場也擔心新興市場將因此產生經濟風暴，進而拖累全球經濟，導致全球股市連袂重挫，台股也無法悻免於難。 

在資金撤回成熟市場的憂慮下，新興國家股、房與匯市陰霾重重，讓人不免聯想到1997年的「亞洲金融風暴」，當時亞洲國家貨幣狂貶，股房市倒地不起，香港房市更於當年崩盤，炒房客破產跳樓事件頻傳，台灣當年房市亦陷入低檔。 

當然，相同的情況不一定會重覆上演，但在此憂慮下，市場買氣難免受影響。除了QE退場威脅外，今年全國各地公告現值大調漲，且房價仍在峰頂；當房產買賣成本再攀新高，而全國人民薪資所得難有成長的困境下，市場追價意願欲強不易，自住客即使肯買，能負擔的坪數應該會進一步縮小。 

即使今年開放陸資來台買房，但產生的心理效可能遠大於實質意義，真正增加的買盤還是有限，對房市整體成交量幫助不大。況且，今年還有選舉因素干擾，官方應會加重房市調控措施，勢必難甩政策利空。