大師房屋 - 大直營業處部落格

【住展房屋網/台北報導】個人有房子或土地出租，依所得稅法規定，必須將租賃所得合併於每年度之綜合所得總額辦理申報。租賃所得是指實際租賃收入減去必要費用及損耗後之餘額，如房屋折舊、修理費、地價稅、房屋稅、向金融機構貸款購屋所支付的利息及以出租財產為保險標的物所投保的保險費等，可逐項舉證列報。 

如不逐項舉證申報，亦可按財政部核定的費用標準減除，以102年度為例，固定資產租賃必要費用標準為租金收入的43%，也就是說：租賃所得 = 租金收入*57%，納稅義務人可先行核算，擇高適用。但出租土地的收入，必要損耗及費用僅得扣除該地當年度繳納的地價稅。 

另依所得稅法規定，將財產借與他人使用，除經查明為無償且非供營業或執行業務者使用外，應參照當地一般租金情況，計算租賃收入，繳納所得稅。也就是說，若將房屋無償借給配偶或直系親屬以外之他人營業或執行業務使用，不論實際上有無收取租金，都要申報租賃所得。 

但若是無償提供給直系親屬或配偶以外的個人作住家使用，而且已由雙方當事人以外的二人證明及辦理公證，證明確係無償使用，就可以不用設算租金。 

綜合所得稅係採收付實現制，個人出租房屋或是土地，不論租賃期間所屬年度為何，均應在租金之收取年度申報課稅，如有短漏報情形一經查獲，除補稅外，將併處以所漏稅額2倍以下罰鍰。

【住展房屋網/台北報導】台北市都市發展局於10月2 日公告辦理11戶國宅社區店舖、辦公室標售、標租。都發局表示，本次公告11戶標的，4戶座落文山區萬美街及萬和街(第一種商業區)，自用面積約75.08坪至448坪，可作一般零售業、大型賣場、辦公室、坐月子中心、安養中心等行業使用。 

7戶座落於松山區健康路(第三之一種住宅區)及塔悠路(第三種及三之二種住宅區)，各戶自用面積約11.50坪至28坪，可作為便利超商、早餐店、事務所等行業使用。 

因本次11戶店舖標租價格均非常親民(每月每坪租金單坪價約428元至857元)，都發局竭誠歡迎民眾標售、租投標，順利進駐本市優質國宅社區，實現當頭家的目標。 

都發局表示，本次標售、租作業共計辦理2次開標（10月15日及10月29日），有興趣的民眾可於103年10月6日起至都市發展局祕書室（台北市市府路1號9樓東南區）購買投標書表，並把握機會於10月7日至10月9日共計3天親赴現場參觀，及早投標，以順利標購、租心目中理想的店舖。相關資訊可至都市發展局網頁搜尋（網址：ｗｗｗ.udd.taipei.gov.tw）公展公告-不動產標售租公告，亦可電洽23212186轉2509、2513由專人說明。

新聞提供：住展房屋網 www.myhousing.com.tw

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】隨著財政部房地合一實價課稅的輪廓越來越清晰，目前規畫傾向1戶自住滿5年，總價3000萬以下免稅，管制內容逐漸聚焦。根據財政部財政資料中心統計，2012年全國個人擁屋2棟以上人數為86萬人，僅佔全國810萬名下有房屋者1成左右，另外，統計2014年實價登錄交易資料發現，五都中總價3000萬以上交易佔比以台北市2成最高，其他新北、台中、高雄、台南四都佔比更都在3％以下。 

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛分析，雖然房地合一實價課稅對自住民眾無影響，但多屋族、高資產族首當其衝，應趁早汰弱留強；此外，目前預售屋交屋的投資民眾，目前已經實價課稅，更應趕快獲利了結，現在不跑，只怕市況更冷、價格更低。而對於自住民眾來說，更應好好把握當下進場良機，趁目前房價開始鬆動、供給量增、A級物件滿街跑之際，好好進場挑選、議價，挑選理想中物美價廉物件。

房地合一實價課稅，多屋族及高資產族首當其衝，應趁早規劃資產調配

2012全國擁屋2棟以上僅佔1成，總價3000萬以上房屋交易佔比以北市2成最高，其他四都低於3％

依照財政部目前規劃，房地合一稅制目前傾向1戶3000萬元以內「且」自住滿5年以上免稅。且搭配長期減徵優惠配套，區分自住、非自住，分年適用不同扣除率，未來自用宅將可享更多優惠，持10年以上者，扣除率更可達80％。顯示房地合一管制內容逐漸聚焦，管制目標越來越明確。 

根據2012年財政部房屋稅籍歸戶統計(表一)，2012年全國個人名下有房屋者為810萬人，其中，擁屋1棟人數為724萬人，擁屋2棟人數為68萬人，擁屋3棟及以上人數為18萬。換言之，從房屋稅籍資料來看，擁屋2棟及以上人數合計為86萬人，僅佔全部名下有房者的10.7％。

再從2014年政府實價登錄交易資料統計來觀察(表二)，五都中總價3000萬以上佔比最高的都會區為台北市，比重為21％，其他四都中，新北、台中、高雄佔比都不到3％，台南更是1％都不到。顯示主要受影響範圍仍以台北市為主，台北市以外其他地區幾乎沒有影響。 

【住展房屋網/台北報導】最近出現一則消息，某地產專家指信義區出現7字頭預售屋，宣稱降價潮已經開始，且該建案是信義區新低價。但住展房屋網企研室認為，發布這項消息若不是遭到誤導，就是蓄意欺瞞消費者，因為該建案若真成交7字頭，不僅不是新低價，還是該地段的「新高價」，並不是該專家所號稱的信義區降價潮來臨。 

住展房屋網指出，該建案位在信義區吳興街600巷，而該地段因為近山區、位置較偏，且部份路段稍有坡度，生活與交通機能皆不太好，一直是信義區相對低房價的地方。 

據住展房屋網資料顯示，吳興街600巷最近的推案是101年的「信義101」與「信義香堤」，前者開價77萬／坪、後者開價70萬／坪。據暸解，當時成交單價最低還有5字頭，部份則見到6字頭。 

把時間拉到今年，某地產專家號稱「新低價」的建案，平均開價卻達92萬／坪，成交單價大約在7字頭。很明顯地，該建案其實已創吳興街600巷新高價，並非地產專家所說的降價、或者新低價。 

事實上，只要熟悉吳興街600巷的地產人士，都知道若連吳興街600巷成交價都漲到7字頭，顯示房價仍在上漲，而非下跌，難道該地產專家似乎有意誤導消費者？竟把吳興街600巷房價拿去和信義計畫區相比，實在令人無法苟同。 

工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】

房市溫度重回近3個月最高點！由於建商新案開價相對平實，加上遠雄企業團董事長趙藤雄重返崗位指揮、9月底重啟推案並展開強銷，使得北台灣都會區房地產廣告量、成交量雙雙回升，最新出爐的9月份住展風向球分數因此上揚1.1分來到34.8分，為近3個月最高；也是3月以來，總分首次逆轉向上、終結「連5降」的慘淡局面。不過，房市燈號還是處於黃藍燈。

住展雜誌主編施絢傑分析，「巢運」9月份即暖身動作頻頻，不過央行決議利率連13凍、加上暫時沒有新的打房政策，且928檔期部分大案提前進場卡位，房地產廣告也恢復一波攻勢，因此拉抬9月風向球總分數向上攀升。

9月預售新案供給量降至約7百億元，大型指標案包括淡海「海洋都心3中央花園」、大直「首泰三悉─磊若」、羅斯福路「墨花香」等；成屋供給量則回升到近1千戶。

此外，遠雄企業團也恢復房地產廣告攻勢，董事長趙藤雄被捲入合宜住宅案收押期間，遠雄的房地產廣告一度全面下架，但隨著趙藤雄順利交保，返回集團督軍坐鎮，終於在9月最後1週，再度展開大量廣告。在遠雄及諸多指標案抬轎下，整月廣告量大增，換算住展風向球分數連跳3級，是9月上升幅度最大的指標，也顯示建商衝刺第4季業績的企圖心。

成交量方面，幾個指標案未如外界預期開出高價，反而開價相對平易近人，使得成交組數回升。議價率方面，由於多數新案未再開出新天價，加上部分舊案調降表價，使得買賣雙方價格認知差距縮小、議價率相對縮減。

引用:https://tw.house.yahoo.com/news/9%E6%9C%88%E6%88%BF%E5%B8%82-%E7%B5%82%E7%B5%90%E9%80%A35%E9%99%8D-215035424--finance.html

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】創市際市場研究顧問公司於2014年10月7日公佈台灣地區購屋意向與物件需求網路調查。調查結果顯示，短期購屋意願下降多，民眾購屋態度轉為保留，預計購屋價位北市連兩季下降，並創2012年第二季後的新低，投資族觀望，購屋目的回歸民生自用趨勢。

短期購屋意願下降多，民眾購屋態度轉為保留，預計購屋價位北市連兩季下降，並創2012年第二季後的新低

創市際於2014年8月與中信房屋合作進行「台灣地區購屋意向與物件需求調查」，執行日期為2014年8月25日～2014年9月04日，調查對象為台灣地區20歲以上、有固定工作，或對家中消費有決策權的家庭主婦、退休者，共計回收1,269份有效樣本，在95％的信賴水準下，抽樣誤差為±2.75％；重點地區(台北市、新北市、桃園縣市、新竹縣市、台中市、台南市、高雄市)佔全體樣本73.3％，再依照行政院主計處公布2014年8月台灣地區性別、年齡、居住地人口結構進行加權，加權後全體樣本規模為N=1,068份。

根據創市際與中信房屋合作進行2014第三季『宅指數』的調查結果顯示，未來兩年內有購屋計畫者自2014第一季開始逐季下滑，至本季為止共下降6.1％，其中並以「3個月-半年」之購屋計畫比例下降最多(-2.1％)。另外觀察本季各地區民眾之購屋意願也發現雙北地區民眾在「不到3個月」或「3個月~半年」間的購屋意願皆未達2％，但在「1~2年」間的購屋意願則約有四成比例，顯示民眾並非沒有購屋需求，而是對「短期內購屋」持有保留與觀望的態度。 

詢問民眾未來預計購屋價位，台北市、新北市、桃園縣/市在本季下降最多，台北市受訪者的平均預計購屋價位自2014年第一季高點1,485萬元連續下滑，至本季僅剩1,102萬元，共下降383萬元，不僅為今年度最低，更為2012年第二季之後的最低價位。

觀察不同地區民眾的購屋目的，本季除高雄市仍在「投資」目的維持一定比例外，其餘地區民眾都轉以「自用」或「買給父母/子女用」為主，顯示民眾短期內看淡不動產投資市場，購屋目的有轉回民生自用為主的趨勢。

【住展房屋網/台北報導】內政部營建署召開「整體住宅政策」專家學者座談會，產官學界齊聚研商住宅政策方向，在「落實居住正義」共識的前提下，期望在近期內以會議共識為基礎，提出呼應民意的住宅政策。 

今日參與座談會的各界人士與團體，包括有國立政治大學教授林左裕、淡江大學副教授莊孟翰等專家學者；國土規劃及不動產資訊中心及台灣居住正義協會等社會團體、及業界代表和相關政府部門，包括了衛福部、財政部、央行、金管會、國發會等約70位代表出席。

多位專家學者於會上提出住宅市場機制失衡問題，並建議政府應儘速進行不動產交易稅制改革、貸款管制及健全租賃制度等合理調節住宅供需，以解決目前居住問題，居住正義協會也於會上說明巢運訴求重點，指出住宅政策內涵應更具公平正義。 

當中提到，住宅政策的內容不應只侷限於住宅法的架構或內政部業務範疇，而應是行政部門進行與居住問題有關的各項業務的重要指導綱領，此一概念也獲各與會代表一致認同。 

營建署強調，不論是面對巢運上街頭的訴求，或是今日專家學者座談會各代表的建言，皆虛心接受，並認真檢討政策推動的進度及成效，針對居住人權、稅制改革、社會住宅等議題，也將會審慎研議、分析轉化作為政策研修的基準。

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】近幾年來，台灣社會女性晚婚加上不婚(單身)比例提高，女性購屋主導權提高，因此女性購屋動向，已成為首要重視及研究的族群。台灣房屋針對女性購屋族群進行分析，將女性區分為「未婚粉領族」、「已婚媽媽族」、「已婚頂客族」、「退休銀髮族」四大類，調查女性購屋決策排行榜，調查發現82.13％的女性認為「安全」是購屋最重要的考量條件，其次才考量交通(75.41％)、學區(68.32％)、社區管理(60.15％)、就醫(58.22％)等條件。因此，台灣房屋首創推出「婦女夜歸安全」新功能服務消費者購屋之需。 

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，根據台灣房屋智庫調查有8成2的女性購屋對「安全」特別重視(註1)，尤以「未婚粉領族」與「已婚媽媽族」居多，喜歡巷弄明亮、夜晚有巡邏隊巡視的路段，以及居家安全社區大樓有管理員嚴控進出管制。有鑑於此，台灣房屋2014年10月『婦女夜歸安全』全新功能上線。 

張旭嵐說道，「家人的平安 就是最好的晚安」，全新「婦女夜歸安全」以「居家、住戶、環境、夜歸」等四大安全指標為考量項目，提供更方便、更安心的搜尋物件方式。晚安地圖除了提供物件本身的安全指數之外，也可以顯示夜歸明亮路段提供路線建議，幫夜歸的人找到明亮安全的路，透過官網全新功能，讓您買的安心，住的更放心。 

張旭嵐指出，舉例來說，張媽媽家中育有幼子，加上先生工作屬於輪班性質的，所以平常就是她與小孩在家，因此，對於住戶安全、居家安全會較注重，當先生輪值中班或小夜班時就會在半夜或凌晨出入，所以夜歸安全也是張媽媽選擇優先排序的指標進行搜屋。 

消費者選擇有興趣的房屋了解一下該房屋的安全指標的分數分別的得分，滿分為5分，透過台灣房屋安全找屋的系統評估，為購屋安全考量的最佳幫手，讓消費者對該房屋周邊安全提供第一道的把關之參考。 

【住展房屋網/台北報導】香港受到「佔中」事件影響，以及發展商積極銷售新屋的影響下，近日中古屋交易冷清，根據香港四大地產代理行統計，除利嘉閣十大屋苑登錄11宗成交外，其餘皆為零星個案，其中中原地產十大屋苑僅登錄6宗成交，整周房市下跌50%，創近9個周末假期的交易新低，交易量重返今年2月初農曆新年後之水平。 

而不同於中古二手市場，新屋表現較為出色，中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑昨表示，各區大型新盤均登錄理想銷況，主要是開價克制加上提供不同優惠促銷，成功搶去大量二手屋的客源，反映出新屋房地市場對後市仍充滿信心；在盤源短缺及「佔中」事件令市區路面交通受阻下，二手屋苑的成交一蹶不振。 

美聯物業住宅部行政總裁布少明則表示：政治不穩造成購屋者心理影響，減價沽貨的個案觀望續現，若「佔中」持續，預計短期二手交易難脫困，整體樓巿負面影響將進一步浮現，甚至有機會波及實體經濟。 

香港置高級執行董事伍創業說：在「佔中」陰霾籠罩樓市下，二手受到即時打擊。部分二手屋的業主見「佔中」局勢未明，寧願趁早釋出保留現金以觀望後市，使得市場減價放盤情況，略有增加。利嘉閣地產總裁廖偉強也表示：「佔中」大致和平進行，市場逐漸「適應」，買家觀望或恐慌情緒明顯淡化，建議有自住需求的客群可率先入市，帶動二手成交。 

此次「佔中」反映市民對香港的關心，由於在同時間有多個新案同時推出，讓購屋置產的準買家可以多作比較選擇，反而讓整體房市的新屋市場，出現較過去因政策影響經濟面而下滑的不同表現，對房市暫時看不到有影響，也反映出市民對香港前景仍具信心。

工商時報【記者崔慈悌╱台北報導】

由100多個團體組成的「巢運」昨天在北中兩地發動大遊行，近萬人夜宿帝寶前，抗議房價居高不跌及背後的金權結構，對藍綠爭相提出解方，巢運駁斥「他們都要為現在的狀況負責任」。不過參與運動的老蝸牛表示，住宅政策至少已成為選前重大議題，邁出重大一步，將持續呼籲民眾站出來，推動改革房產稅制等五大訴求。

對巢運的主張，內政部再度強調，會持續推動多元住宅政策，使住者適其屋，未來10年內社會住宅將達到3萬4千戶、租金補貼將達到6萬5千戶，並將持續健全住宅租賃市場、推動不動產交易透明化措施及「均衡城鄉發展方案」，增加鄉鎮就業機會，努力達到居住正義。

巢運昨天傍晚登場，台北場由10位1989年參與夜宿忠孝東路無殼蝸牛活動的老蝸牛，從當年的忠孝東路老戰場帶領隊伍，一路邁向仁愛路帝寶外，陪同抗議群眾共同「怒躺帝寶」。巢運新聞聯絡人江尚書表示，選在帝寶前舉行夜宿，一方面是紀念無殼蝸牛運動，另方面是抗議房價居高不跌，讓民眾無法有居住正義，希望全民一起對抗高房價及背後的金權結構。

台中巢運則選擇夜宿市長胡志強官邸對面的公園，胡志強回應，他已承諾加碼興建幸福好宅、擴大租屋租金補助、並有效利用公有土地，明年會率先提供青年、弱勢族群租金補貼。民進黨候選人林佳龍則表示，如果他能當選，任內會興建1萬戶社會住宅。

不過台中巢運發起人傅東森表示，雖然兩大黨台中市長參選人都提出社會住宅政策，卻沒有觸及議題核心，台中的居住正義並不是在比誰蓋的社會住宅數量多，而是長期以炒地皮為政策，應重新通盤檢討現有的重劃徵收是否有其必要性。

巢運重申五大訴求，包括居住人權入憲，終結強拆迫遷；改革房產稅制、杜絕投機炒作；檢討公地法令，停建合宜住宅；廣建社宅達5％，成立住宅法人；擴大租屋市場，制訂租賃專法。

巢運強調，藍綠並不是巢運關注的焦點，更不是問題解方，「事實上，他們都要為現在的狀況負責任」，呼籲支持住宅改革的民眾，不要再相信當權者有落實「居住正義」的決心，而應寄希望於自己，起身為居住權益奮鬥，督促無能政府、究責當選人落實承諾，讓居住改革能真正推進。

圖說：房地產是火車頭產業，名副其實。張欣民提供

曾經有學者、官員告訴我們：「房地產是火車頭產業」，房地產業者更是以此提醒政府，打房不要太用力，免得打垮了火車頭、打趴了國內經濟。但是一直以來也有人持續挑戰、否定這句話，強力主張房地產不是火車頭，可是當有人否定這句話的同時，卻從沒人能告訴我們誰是火車頭！

房地產產業欺騙了大眾？

主張房地產不是火車頭的人，非常嚴厲的指控說「房地產是火車頭產業」是個欺騙民眾和政府達50年的謊言，而且他們都會進一步引經據典的提出幾點主要的論述，來證明房地產不是火車頭。

1、對其他產業的關聯性低

這點主要是引用主計總處編列的產業關聯表，有非常有學問的向前關聯及向後關聯係數，來證明房地產對其他相關產業的帶動效應偏低，跟已經沒落的農業或林業差不多。

只是這樣的比較，不用太深奧的學術研究就不攻自破，誰能相信房地產與農業或林業對於相關產業的帶動效應差不多，不是主計總處的研究有問題，就是相信這樣論述的人有問題，就猶如廣告詞說的：「不要再相信拔獅子鬃毛可以治禿頭」，因為那是個無稽之談！

2、對於經濟成長貢獻低

房地產對於經濟成長即GDP的貢獻度不如想像中的高，並找出GDP與房地產的趨勢圖來做比較，證明房地產並不是大家想像中的那麼偉大。

但是市場上1件房地產的產出或成交，會帶動的一連串周邊產業的需求，這也是非常淺顯易懂的道理，例如建材、水泥、鋼鐵、玻璃、裝潢、家電、金融、仲介、土地登記代書等等都會因而受惠，其創造的就業機會，更是難以估算，也就是說房地產「火車頭的效應」是顯而易見的。

圖說：大幅的掛畫或藝術品應擺客廳，增加氣勢。設計師陳翰生提供

前次我們跟大家談過室內植物盆栽和水池的擺設，除了這些之外，有些人喜歡收藏古董或刀劍之類的利器，所以，我們現在也來說說這些東西的擺設。

刀劍擺明堂 招貴人擋煞

以刀劍來說是比較不太適合擺放在靠近房子的後半部，而是應該把它們放在房子的前半部，也就是所謂的客廳，或者明堂的地方。

假如我們跟這個房子的同方向看出去的話，我們左手邊叫做青龍方，右手邊叫做白虎方。基本上來講，這些刀劍或古董，只要擺在房子的前半部，不論是放在青龍方或白虎方，都有很好的作用。

刀劍擺設位置對才有好運

放在青龍方，當然會招來貴人；放在白虎方，也會有擋煞、化煞的作用，總而言之，刀劍之類的利器，比較不適合放在房子的後半部，就好像廁所比較不適合放在房子的前半部是一樣，這2種都要分開來配置，才會帶來好運。

大幅掛畫擺客廳增加氣勢

另外，我們再來說說牆壁上掛的畫，或者其它美術品、裝飾品，這些配置的要點是，如果比較大幅的、氣勢萬千的掛畫，那基本上來講，就一定要在客廳的地方，或是在男主人的書桌後面能夠看的出去的位置，也就是類似於神位的位置，那麼就會增加個房子的氣勢。

至於比較小品的，或較小幅的、非正式的、偏向於裝飾性的、或趣味性的話，就可以放在房子的左邊或右邊，也就是俗稱的青龍方或白虎方，這樣子配置的話，就會讓這個房子，不但看起來更好看，而且也符合了風水。

有選舉又有政策打壓，房市狀況熱度不如以往，於是不少建商打出低價廣告戶，想刺激買氣，主要是挑局格差、採光不好，或是坪數小的物件拋出低價訊息，甚至強打工程零付款，代銷業者說，可以有效加速短期來客組數成長一成左右。

每坪88.8萬廣告戶比開價110萬還便宜近2成，大紅色布條超級顯眼，大安區預售屋搶客真的花招百出，有建案甚至強調工程零付款，目的不外乎就是想快速累積來客數。

代銷業處長潘是諭：「有廣告戶當然短期間是有些刺激作用，所以很多客人是直接點名，有沒有廣告戶他們要來參考要來購買，那大概會多個一成(來客數)。」

所以業主寧願先建後售試水溫，同時強打低價廣告戶，招攬吸客，也有建案強調低自備款，讓你馬上入住，甚至新店區的高樓層廣告戶1坪42.9萬，跟45萬的開價相比等於打了95折，淡水更是下猛藥，乾脆降到1字頭。

代銷業處長潘是諭：「坪數小一點的、格局差一點的，採光面不好的，來做一些價格優惠。」

圖說：要有好的管理宅，比起地段更重要的是社區互動。

對於購屋人來說，除了地段、格局等看的到的部分外，其實很多人不了解，管理才是住宅的靈魂，在市場進入大盤整格局下，怎麼挑一間管理好宅，是購屋人的必備功課。

好的居住品質 管理是關鍵

近年來，大家討論房地產時多偏重在價格、地段等硬底子，可是卻往往忽略了管理往往才是決定居住品質的最終關鍵，特別是自用客戶，若能遇到好鄰居，不只住起來舒適開心，也是房價保值的一大關鍵。

挑選管理好宅3重點

其實除了向在地業者打聽社區風評，參考每年公部門舉辦的優良社區評選排名之外，購屋人在看屋時，多一點用心在該戶屋況的觀察，往往會有意想不到的收穫，特別是梯間、布告欄與地下室是一定要特別留意的3大重點，也是最容易揪出魔鬼的細節。

1.公德心的重要性

從梯間與地下室等公共空間是最能夠看出鄰居有沒有公德心的地方，許多人習慣把家中不用的物品，甚至於資源回收物，都堆在梯間或是地下室，若是住戶將堆放雜物視之為理所當然，除了有礙觀瞻，更可能再發生火災等意外時影響逃生，看屋時不可不注意。

2.布告欄看社區管理品質

此外，布告欄也是能夠看出社區管理端倪的好幫手，一般來說，管委會會把會議紀錄、社區管理費收支與欠繳名單張貼在布告欄上，欠費人數多、管理基金過少的社區，未來在維護上都會是一大隱憂。

【住展房屋網/台北報導】政院拍板確立2015年力推房地合一實價課稅，根據財政部長張盛和向府院簡報的修法方向，房地資本利得將採分開計稅；長期持有（10~20年）者、自用住宅僅一屋者（房價逾3000萬元不在此限）皆能享有近乎免稅的優惠；而土增稅則保留與交易利得雙軌，先扣除土地漲價數額，再以餘額課稅。上述最快在2016年實施，並停徵奢侈稅。 

針對修法方向，住展房屋網企研室建議，稅改若是按照此方向施行，實則漏洞百出。首先針對長期持有者近乎免稅這點，就令人質疑，「非自宅」的長期持有，是否包含在免（減）稅範圍？若長期持有的定義僅設10年，豈不是讓囤房族有機可趁，將逢低買進的不動產高價賣出，還能逃過實價課稅。 

而房價超過3000萬以上者，無論是否為自宅，皆不在免稅行列，乍聽之下是為了壓低房價，使開價盡量不超過此金額，但實際上對於蛋黃區，如北市多數區域一坪動輒百萬的房屋交易，皆是變相的「不公」。撇除非自宅的部分，針對二代、甚或三代同堂的換屋家庭，只要約三十坪就已達到課稅門檻，比起蛋白、蛋殼區，以及中南部的換屋者，豈不是相對嚴苛？ 

而3000萬這樣的金額，也讓小宅的行情隨之飆漲，反而急凍大坪數的市場，而台北市、新北市精華地段等不動產市場也大受影響，重劃區與外圍地區取而代之成為炒房新星，甚或中南部也隨之加溫，反而讓真正有自住需求的民眾更買不起房，這也不禁讓人疑惑，金額到底為何而設？為誰而設？ 

也有學者指出，即使房地合一上路後，將奢侈稅停徵，也不一定會造成不動產大量釋出的現象，因當初購買的房產已不符合減稅條件，如今，實價課稅更會造成寧可囤房，也不願賣出的心態，或是將房產以贈與再賣出的方式避稅；但買房置產、投資的人，因奢侈稅退場而相對增加，未來，只要善用人頭戶或稅收漏洞來規避即可。 

【住展房屋網/台北報導】紐約雙子星大樓恐怖攻擊事件發生13年後的同一天，美國總統歐巴馬公開向ISIS恐怖組織宣戰；餿水油事件繼續滾雪球，日幣狂貶更讓海外不動產投資話題繼續火燙。當然，房價依舊高懸，預計10/4晚間夜宿仁愛路的巢運仍持續每日一控訴；911這一天來到財政部大門前，批判馬政府房地合一稅改，表面上說保障自用、長期持有，實質上是『不忍肥鵝痛』。 

有關不動產稅改議題，住展房屋網企研室已多次提出針砭，也指出財政部拋出的初步規劃，根本毫無改革誠意，擺明是在拼選舉。事實是，房屋自有率近九成如果可信，不動產稅制幾乎和每個人都有關聯，則推動真改革，大家都會受到或多或少的影響。尤其，如果稅改目標是租稅公平、量能課稅，則巢運喊出的『就是要讓肥鵝痛』訴求，不過是恰如其分而已。 

不過，最後房地合一課稅真是用這樣的標準執行之，3千萬以上之所謂豪宅市場就會受影響，甚至如某房仲品牌業者所指，引發節稅拋售潮？住展房屋網企研室認為，答案當然是否定的。理由很明顯，房產稅改只作半套，不僅多數3千萬總價以下房產不受影響，持有及贈與繼承這塊也幾乎等於原封不動。 

事實是，這幾年央行持續加碼管控，短線投資客早就退出高總價市場，跑到其他單價較低、央行管控範圍不及的區域，如住展房屋網企研室先前提到的礁溪、頭城，或日前新聞披露的花蓮(農地)。至於高資產族，一向以贈與房產行節稅之實；而官方這波稅改不僅沒真正檢討過低的持有稅，更大條的贈與也沒碰，資產族當然繼續樂得贈與(房產)節稅下去，只要不牽涉一般交易即可。 

所以繞了一圈，設3千萬的豁免門檻，又不碰持有及贈與，則房地合一實價課稅改革等於『形同虛設』。據此，高總價房產節稅拋售潮並不會發生。 

【文/住展雜誌】買賣房地借用親友名義登記的情形非常普遍，在法律上，雙方成立「借名登記」關係，登記名義人只是個「人頭」，並不是真正的所有權人，如果雙方沒有事先簽立借名登記契約，「人頭」事後常會否認有借名的情事，硬說房子是自己的，這時候，真正所有權人要如何主張權利？ 

民法明文規定「有名稱」的契約關係有二十七種，如「租賃」、「買賣」、「借貸」等等，在這二十七種以外的契約，統稱為「無名契約」，借名登記契約是無名契約的一種，其性質與「委任契約」類似，最高法院目前的見解是，借名登記契約視同為委任契約，法律效果適用民法委任的相關規定。

借名登記契約視同委任

借名登記不論是口頭約定或有書面契約都可成立，實際所有權人有權隨時終止借名登記關係。由於借名登記容易引發糾紛，最好是雙方事先簽立借名登記契約，或是要對方寫下「承諾書」或「切結書」，證明房子有借名登記關係存在，這樣就不怕對方賴帳了。 

如果雙方沒有簽約或「承諾書」，你就必須舉證有借名登記關係存在，證明你是房屋的實際所有權人，對方只是借名登記的人頭。只要證據能夠說服法官，法官就會判決對方必須把所有權移轉登記給你。 

台北地院最近判決這樣一件案子，蔡姓兄妹二人因父親事業經營不善，她們擔任家族成員銀行借款的連帶保證人，惟恐遭受波及，資產有遭銀行查封扣押之可能，在二○○三年十月徵得黃姓友人同意出借名義，兄妹二人將繼承的台北市松山區及大安區的三棟房子，都借名登記在黃姓友人名下。雙方只是口頭約定並沒有簽立借名登記契約。

【住展房屋網/台北報導】近年來庶民實質薪資縮水，民眾購物時最先思考的便是價格的高低，也讓訴求低價折扣的Outlet商城業績一路長紅，部分大型商場的產值直逼傳統百貨，掀起百貨業生態大革新。

有鑑於此，部分建案將鄰近Outlet商城做為賣點，主打大型商城對生活機能的支撐，進而讓當地房價立於不敗之地，但一個Outlet商場，真有這麼大的魔力嗎？了解Outlet商場的性質後，您或許會有不一樣的想法。 

首先，Outlet折扣商品的來源，主要為過季商品(庫存貨)、瑕疵品及部分量產物件，這類商品的毛利率極低，因此Outlet門市為求獲利，會盡可能降低商場支出成本。 

同時庫存品也需要大量的空間存放，並作為市場端的後勤補給，綜合以上原則，可歸納出Outlet商場設點的三大原則：地段成本低、空間廣大與往來市區交通便利，滿足這些條件的地方，大多遠離市中心，是故來客人潮，並不是最主要的思考要素，在了解Outlet商場的性質後，住展房屋網企研室帶您一同來檢視其對房價的影響。 

不論是市場補給，還是引進消費人潮，當中的最大關鍵便是交通條件，如青埔及林口Outlet商城，都具備有捷運利多，且土地成本皆較市中心便宜許多，試想一下，房價低且交通方便的地方，房市本來就有良好展望，Outlet商城是因為有這些的立地條件，才選擇進駐，當地房價並不是因為Outlet進場才飛漲。 

舉例來說，坊間許多補習班主打只收明星高中學生，保證考取名牌大學，但明星高中學生本就優秀，考取知名學府的機會本來就高，因此補習班的高升學率與其說是教育效果顯著，不如歸功於一開始的生源篩選，Outlet商城與房價的關係也是如此，若以為Outlet是帶動房價上漲的主因，著實是倒果為因。 

以前例來看，做為全台最大Outlet商場的義大Outlet Mall，並沒有讓所在的大樹區房價一飛衝天；台中的規模最大的日矅商場，則是因本身市中心房價就高，並非商場出現後才攀升；而作為台北Outlet大本營的內湖區，甚至還被候選人視為黑壓壓的落後地帶，Outlet真能當作房市指標？實在言過其實。 

再者，並非所有品牌都有過季商品，特別是精品類的需求，在Outlet商場中便較難滿足，且Outlet商店的商品為民眾而言，也不是每日必需，這些商品的消費行為多為是久久一次，對民眾的生活影響還不若量販店來得大，甚至遠低於傳統市場與便利商店，與其說Outlet豐富生活機能，或許便利超商的指標性還大一點。

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【住展房屋網/台北報導】自上月底宣布進化為巢運後，2014版無殼蝸牛運動可說動作頻頻，首先就是在本月4日於營建署前，抗議該署長任期作為立場明顯偏向開發商；抗議者甚至直接拿出『照妖鏡』，迫使營建署現出其『建商署』的原形。

這次巢運在營建署前的行動，其實是實踐上月底喊出五大訴求中，開宗明義第一項「居住人權入憲‧終結強迫迫遷」。反迫遷的確是這幾年來相當重要的社會議題，然持平論之，巢運成員或相關受害團體可能得好好思考，更換或調整抗議的對象或場合；理由是，就算真的喊營建署為建商署，其實也是剛好而已。 

不用看職掌業務細項，光看名稱就知，既然叫營建署，其最高指導原則，本來就是輔助、管理『開發行為』。營建署以營造開發行為為指導原則並不奇怪；然而整個政府官僚體系如果也是用同樣的思維或心態為事，那就非常可議，這才是需要被批判之處。 

所以昨天巢運抗議有理，但對象或場合其實弄錯了，不該是找營建(建商)署的碴，而是要到內政部，甚至是行政院或總統府門口才對。因為漠視居住權益的不是營建署，而是其上級單位內政部，乃至行政院或總統。 

住展房屋網企研室要提醒，營建署底下的一個小小國民住宅組，其實才是推動攸關全台兩千多萬人居住權益保障政策的直屬單位。但顯然地，其人力、物力絕對不足推動之，層級也太低，遑論台灣根本不曾有以保障居住權益為依歸的住宅政策。 

事實是，過去政府有關居住政策的作為，真乏善可陳。早年還有國宅，近十年則只有購屋(利息)或租金補貼；在相關團體呼籲奔走，加上高房價惹出高民怨之下，近兩年官方才勉為其難地推動只租不售社宅，但實際作為又讓人直搖頭。總括來說，幾乎就是直接假設所有國民的居住需求，都可透過自由買賣、租賃市場得到滿足，也就是把居住權益保障簡化為『住者有其屋』。 

但事實並非如此。現實中，租屋市場極端不健康；租客權益被忽視，連房東也沒保障，難怪房東不想繳稅。民眾滿足居住的選項彈性變小，加上不當稅制搧風點火，導致剛性消費者得用不合理的偏高價位來背房債。更別說有些弱勢族群，是有錢也買不到、租不到合適居所；這類情況，根本不可能透過市場機制得到解決。 

回到營建署的『名稱爭議』，看看我們最愛學的日本、美國，住宅政策都有更高層級的單位負責推動。日本的住宅部和建設部是同等級，相當於我們的營建署，隸屬交通國土省之下；美國更高，其住宅與都市發展部是直接隸屬白宮，等於是我們的內政部層級。 

所以當我們談房價、談居住權益、談住宅政策時，或許一切爭議的根源是，為政者根本沒把居住權益保障當一回事，於是中央推動若有似無相關政策，竟是由內政部底下的署的一組負責而已！

新聞提供：住展房屋網 www.myhousing.com.tw