【住展房屋網/台北報導】高失業率和低薪水平，一直困擾台灣社會，媒體反覆炒作，幾乎無日無之。於是，經濟氣壓愈來愈低，許多年輕人抬不起頭，中年人也憂心忡忡。當然，資財豐裕者仍悠遊自在，當他的官，或當他的老闆。


公務員公布財產，人們瞧見總統有近億元存款，院長有幾千元不動產股票，部長民代等更多的是富豪。這些人根本不知道窮的滋味，縱使曾經窮過，如今也早就忘了。沒擠過公車，沒排隊搭捷運，甚至連夜市也沒逛過。


由這樣生活背景的族群，來制定大小政策，包括民生議題，他們如何清楚問題的癥結？譬如最基本的汽機車自行事，停車一位難求，雖是全球各大都會區共同的困擾，但咱們高官特別茫然，制定法規劃定車位，全無章法。


近些年住宅車位隨房價高漲，也十分昂貴。大安、中山、信義，多在兩三百萬元以上，連新店北宜路二段附近，車位賣到百萬元。國民停車大困擾，何以官方無法協助解決？且看多少巷弄內，大小車輛亂停一通，市容怎會進步！

支撐房市的4大關鍵

住展房屋網 – 2014年4月2日 上午9:26

【住展雜誌網
編輯室】民眾應該如何看待二○一四年的台灣房市？最近半年來財經首長連番上陣喊話房市將會泡沫化，空頭學者隨之呼應，雖然對民眾產生心理影響，但實質影響房地產市場的有四大關鍵因素，包括全球經濟成長、利率、供需面、重大交通建設，這些才是房市是否有撐的觀察重點。


房市要能維持榮景，民眾的口袋必需要有錢。全球各研究機構普遍對今年國際經濟情勢感到樂觀，「全球透視」（GI）預期今年全球平均GDP成長率為百分之三點三、「經濟學人資訊社」（EIU）也預期全球成長率能達百分之三點一、世界銀行預測今年全球經濟成長率為百分之三點二，都較去年全球經濟成長率百分之二點四高出很多。

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】北市府財政局表示，A25市有土地原係依促參法辦理BOT招商，公共建設主體為路外停車場，依投標須知規定，民間機構應設置30席大客車停車位，惟招標結果因無人投標而流標，該局隨即請顧問公司分析流標原因，經顧問公司電詢潛在投資人及整理報載資料，綜整流標主要原因如下：

A25市有土地地上權招商，為兼顧公共建設需求，大客車停車位由原30席大幅增加為至少44席

一、促參案件限制多：

由於促參法對於民間機構的興建營運多有規範，包括保險業採合作聯盟之限制(股權不得超過35％，不能擔任董監事)、履約程序複雜(如民間機構每年應提送營運計畫書、接受財務監督、接受營運績效評估等)；另保險業者投資促參案件須向金融監督管理委員會報核等，行政程序較複雜。

二、投資報酬率偏低：

由於促參案件之規範限制較多，民間機構須承擔長達70年之公共建設興建、營運之責任及風險，故要求投資報酬率至少須達6~8％，相對而言，促參案件之權利金即不易衝高，然本促參案權利金底價設定180億元，民間機構認為價格過高，並不符合民間機構對BOT案件之投資報酬率期待。

該局並表示，促參招商流標後改以設定地上權方式招商，就大客車停車位需求部分，已再次函請停管處提供最新資訊，即本基地至少應留設大客車停車位44席，興建期則於本基地或認養範圍提供臨時大客車停車位至少30席，不足部分則引導至區外之停車場，應可滿足信義計畫區內大客車停車需求，故改以設定地上權方式仍維持原有之停車公共建設需求。此外，台北南山廣場設定地上權案亦可提供31席大客車停車位，加計本案44席大客車停車位，信義計畫區至少可提供75席大客車停車位。

新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]

【住展房屋網/台北報導】臺北市地政局公佈102年12月住宅價格指數，北市全市及大樓住宅價格指數分別上漲0.65%、2.84%，公寓住宅價格指數則連兩月下跌；四個次分區僅萬華文山北投區上漲3.78%，其餘三區則微幅下跌0.51%至0.91%。 

北市四個次分區住宅價格指數與基期相較，最高為中山松山南港區120.26；萬華文山北投區112.99，士林內湖大同區111.02，大安信義中正區110.61，漲幅相對較平穩。 

相較11月，各分區價格指數除萬華文山北投區上漲3.78%，其餘分區均呈下跌情形，其中大安信義中正區下跌0.91%幅度最高，士林內湖大同區下跌0.81%，中山松山南港區下跌0.51%。 

相較去年同期，以中山松山南港區上漲15.85%最高，萬華文山北投區上漲12.00%次之，大安信義中正區及士林內湖大同區漲幅相對較低，分別為10.53%與9.33%。 

從102年12月住宅價格指數之月線、季線(三個月移動平均)與半年線(六個月移動平均)等趨勢觀察，全市及大樓近2個月月線、季線、半年線均呈微幅上漲趨勢，但季線與半年線距離接近，顯示短期價格上漲力道高於中、長期；公寓月線近2個月則呈現跌勢，且已向下突破季線與半年線，短期價格有轉弱現象。

【好房News記者馮牧群╱新北報導】為改善新莊、泰山地區鐵皮工廠散布、溪水遭工業汙水汙染的情況，新北市府審議通過將以公辦市地重劃方式開發塭仔圳地區，未來將新增57公頃商業區、165公頃公共設施與246公頃之廣的住宅區，但房產業者認為，現有新興重劃區買氣停滯，政府卻還廣闢住宅區，都市規劃有些搞錯方向。

新莊副都心住宅量體大、開價高，近期銷售狀況遇到瓶頸。（好房News記者陳韋帆拍攝）

「重劃區住宅供過於求的狀況恐怕會更嚴重」代銷業者私下透露，從新莊副都心的市況看出，開價每坪6、7字頭的新案不在少數，但賣得好的案子很少，每個假日上門的看屋客還停留在個位數，「有三、四成銷售率就不錯了」。在現有餘戶仍多、人口沒有明顯增長的狀況下，市府竟還要在附近開闢74萬坪的住宅區，用意令人匪夷所思，也可能讓餘屋增多。

業者分析，這幾年新興重劃區房價漲得太快，以副都心為例，根本已把三年後的價格提早反應出來，市場接受度當然不高；與副都心相鄰的頭前重劃區更慘，由於開發時間較晚，目前還處於興建捷運的交通黑暗期，房價每坪卻站上5字頭，比較之下購屋客寧願選擇副都心，因此，新案買氣更不理想。

塭仔圳位於新莊特二號快速道路西側、泰山中山路兩側地區，早期興建許多鐵皮工廠及既有老舊社區，加上工廠違規排放廢水，環境汙染惡臭且地景雜亂。近年市府陸續推動河川整治計畫、捷運「三環三線」政策及「繁星13計畫」，開發案中又以塭仔圳地區高達468公頃面積最大，此次市地重劃預計將於8月發布實施。

●新聞是由好房News提供

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】台北市政府公布各區路段率調整狀況，其中大安區有21個路段調高，數目位居北市之冠，若就區域來看，信義計畫區、內科園區、南港經貿園區與永康等特定商圈，都出現一波調漲，而北市的通北街65巷的51號至67號單號，路段率就調漲50％。根據官方統計，此波調整約有6.6萬戶房屋受到影響，不過平均增幅約9％，加上每年的折舊率，2014年調整路段的房屋稅平均增加幅度應不到1成，影響相對有限。 

台北市公告路段率調整，每三年重新檢討一次，上一次2011年總共調高452條路段，總計影響約37萬戶，相較於上一次的路段率調整，2014年路段率調整的整體影響程度較小，12個行政區中僅有萬華沒有調漲，但在北市特定商圈內則出現一波調漲，如新完工捷運信義線沿線及重劃區或特色商圈，如信義計畫區、永康商圈、大直重劃區、饒河街夜市、南港經貿園區、內湖科技園區等，整體平均調幅約9％，根據主管機關統計，約可增加1.3億元的稅收。 

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，台北市調整最多的路段在大安區與信義區中，不過部分高總價產品因路段率基期偏低，此次調整幅度較大，如通北街65巷51號至67號單號，就是高總價住宅「富邦九莊」社區，此次路段率調漲了50％，內湖五期重劃區的南京東路六段，從舊宗路到金豐街，也有不少新大樓，路段率也調漲了25％，是此次調漲幅度最大的兩個區段。 

路段調整最多的大安區，調漲路段多位處市中心的精華路段，如大安路、文昌街、永康街、四維路、安東街、安和路、延吉街、金山南路、信義路、通化街、通安街、瑞安街、臨江街、麗水街等，平均調漲幅度約10％。

台北市99條路段率調整，捷運站、重劃區、特色商圈調高重點

曾敬德指出，另外台北市的重劃區，也可發現路段率普遍呈現調整，包括信義計畫區、內科園區、南港經貿園區等，曾敬德表示，路段率的調升將影響持有與移轉交易的稅額增加，包括房屋稅、契稅與財產交易所得等，不過因為普遍調漲幅度並不大，加上影響戶數有限，且經台北市政府公告調整率之街路，其房屋稅自公告之次年期實施，因此民眾對於稅的增加可能感受並不直接。 

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】根據2013年實價資料統計，全國已揭露的不動產交易金額高達4.39兆元，其中以新北市最為熱門，交易金額9888億元，其次則是在台北市，揭露的交易規模則達到7014億元，但若以土地交易規模來看，則以桃園地區交易最為熱絡，2013年揭露的土地交易金額就高達3384億元，土地交易熱度位居六都之冠。 

就實價揭露資料來看，全國人口數最多的新北市，房屋的買賣交易規模也位居全國之冠，2013年實價揭露的房屋(房地+車)的買賣金額，高達7727億元，若加上土地的買賣揭露金額，2013年新北市土地、房屋等不動產交易金額，就將近1兆元，約占全國的22％。 

排名第二的則是台北市，雖然買賣移轉棟數在六都中，僅比台南市多，但北市的房價水準位居全國之冠，統計房屋的交易規模達6324億元，排名全國第二，但受限於國有地停止標售與土地整合不易，缺乏重劃區大面積土地釋出等，土地交易規模僅剩下690億元，反而位居六都之末。 

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，觀察實價揭露資訊，雙北市的不動產交易規模，約佔全國交易金額的38.5％，若加上桃園地區，北北桃的交易規模超過全國的一半，等於全國每百萬元的不動產交易中，就有53萬元發生在北台灣的「北北桃」地區，若統計六都揭露的交易規模來看，約佔全國的8成，不動產交易多集中在都會區中。

2013實價揭露不動產交易4.39兆 新北市近兆元居冠

揭露金額排名第三的則是桃園縣，雖然房屋的交易規模不如台中市，但因為航空城與高鐵站區等開發案，區域內土地交投狀況熱絡，實價揭露的土地交易規模達3385億元，土地交易金額位居六都之冠。 

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】近期最受關注的消息，就是兩岸服務貿易協議審查爭議所爆發的318學運，學生佔領立法院的行為是有史以來頭一遭，引起各界一片譁然。在服貿審核過程被討論的沸沸揚揚之際，其內文也受到檢視，其中與房市相關的就是有人認為服貿通過，可能導致台灣房價再被炒高。 

這幾年全台房價節節飆升，購屋壓力越來越大，根據內政部營建署最新發布的2013年第4季住宅需求動向調查顯示，台北市每坪購屋單價58萬、新北市30萬、桃竹地區16.5萬元，皆創下調查12年以來新高。不過，雙北市的購屋總價反而呈現下滑情形，原因應是單價持續拉高，造成民眾購買的房屋坪數越來越小的緣故。 

住展房屋網經理黃美瑄表示：在近來房市交易趨緩的情況下，個案的銷售表現就出現了明顯落差，有些建案因價格過高導致銷售情況不佳，只好選擇降價。例如大直地區就有個案曾一度開出每坪200萬，因為賣不出去只得兩度降價，現在開價平均每坪155萬，價格足足降了兩成多，落差十分驚人。也有個案因產品特殊而開出區域新高價。 

住展房屋網根據近來房市現況，一共分析出各7種房價上漲與下跌因素，茲分析如下： 

1.最常見的例子就是，次級地段開出一級地段的價格，因市場無法支撐，在無法順利銷售的情況下不得不調降價格。