全球經濟都在好轉

今年全球的經濟都在好轉，美國國內生產毛額（GDP）今年預估成長百分之二點八，中國大陸GDP預估維持百分之七點五，台灣GDP成長率中約八成是靠外銷成長驅動，因此，全球經濟好壞對台灣是牽一髮而動全身。


台灣經濟研究院預測台灣今年經濟成長率為百分之三點一七，外資巴克萊則更將台灣今年經濟成長率預估值調升至百分之四，就連一向保守的行政院主計總處，在去年十一月預估今年的經濟成長率百分之二點五九。不過，看到國際景氣較預期好，國內去年第四季經濟表現也轉佳。因此，主計總處可望上修今年經濟成長率超過百分之三。


前二年台灣的經濟成長率始終未能「保二」，但房價仍然持續上漲，今年的經濟絕對要比去年好很多，這也意謂著民眾口袋會較去年更有錢。試問，經濟好轉，民眾口袋有錢，房價怎麼會有下跌的空間。

利率持續維持低檔

從利率因素來看，升息才是造成房市衝擊的關鍵，台灣房貸利率還不到百分之二，如果利率調升到百分之三，受薪階級會吃不消。美國聯邦準備理事會目前暫時無升息計畫，國際或國內利率仍將維持低檔，短期要升破百分之三的機率非常的低，只要利率在百分之三以內都是低風險。


央行彭總裁曾暗示房貸利率不可能永遠維持在低檔，市場解讀央行在今年或將出現上調的動作。但國內通膨壓力不減，使購買不動產，多了一個抗通膨保值的誘因，因此今年的房貸利率或許將上調，但預估調整的幅度不會太大，房貸平均利率仍將在百分之三以內。


上次央行自二○一○年第二季起，連續五季升息半碼，累計升息○點六二五個百分點，銀行新承作房貸利率也才從上揚至目前的百分之一點九五左右，未來即使升息，也是溫和緩慢，影響極低。

沒有供需失調問題

再談供需面，景氣再不好，仍有人要買房、換房，首購族和換屋族的需求始終存在，今年房屋供給量不會超越去年，沒有供需失調問題。加上今年一月開始，基本工資、油、電價上漲，通膨壓力逐漸浮現，買屋置產保值的需求也會升溫。


財政部長張盛和說，「只有台北市是需求量大於供給量，其它各地全部都是供給大於需求，台灣的房市已經到強弩之末。」但張部長忽略了一點，台灣老舊公寓很多，無電梯設備，通風、採光也不好，對步入老齡社會的台灣來說，對電梯大樓需求有急迫性。而且九二一大地震後的危險房屋太多也需要更新，從這來看，台灣房市並沒有供過於求。

今年房市需求不減，還可以從農曆春節看屋買屋的人潮得到佐証。遠雄企業團六天售屋金額衝至二十二億多元，較目標幾乎倍增，也較去年春節的表現更好；而鄉林建設原訂售屋目標為六億元，最後賣了超過十一億元，表現超過原先預期，銷售業績十分亮眼，這些數據可証明民眾購屋需求的熱度。

交通建設陸續動工

交通建設是房地產最大訴求利多，展望今年重大交通建設計劃，備受各方關注的淡海輕軌綠山線，確定動工，三鶯線從頂埔到三峽段也將進行前置工程，台北市則繼信義線通車後，年底將有松山線完工，松山線將打通東西向，讓以往僅有南北行的捷運網路更加完整；民生汐止線也進入先期作業。


桃園地區在航空城計畫、機場捷運線、五楊高架橋交通建設加持，及桃園預定升格為直轄市，都將讓桃園提升為新興都會區；而高鐵增設三座車站，其中雲林站已經動工，預估能讓周邊房價上漲二至三成。今年房市，認為無論從低利率、供需面、或經濟面、交通建設陸續動工來看，今年房市並沒有泡沫化的理由。

本文摘自3月6日出刊之《住展雜誌》387期房市話題，同期內容除本文外，並有「商業地產的必勝機會」、「房仲業汰弱留強時代來臨」、「一次搞懂公寓大廈管理條例」、「人
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