大師房屋 - 大直營業處部落格

關於奢侈稅的修正，民眾今年起須更加留心。為落實特銷稅（俗稱奢侈稅）條例抑制短期投機及穩定房市之立法目的、健全產業發展及維護租稅公平，立法院三讀通過「特銷稅條例第2條、第5條及第26條條文」修正案，並自104年1月9日起生效，本次主要修正內容有關不動產的部分如下：

一、將依法可核發建造執照之非都市土地之工業區土地納入課稅範圍。

二、修正自住換屋免徵奢侈稅之要件，除了符合辦竣戶籍登記之條件外，必須有自住事實。

三、增訂授權財政部對於銷售房地確屬非短期投機核定免稅之概括規定，並可追溯適用於未核課確定案件。

國稅局呼籲，納稅人若不瞭解相關法令規定，可向當地國稅稽徵機關洽詢，以免申報錯誤，損及自身權益。

全球金融市場今年以來特別波動，以避險為重的另類投資（alternative investment）冒出頭來，歐系私銀研究部門偏好日本房地產，認為可以搭政策的便車，「買在低點，賺在穩定」。

瑞銀財管投資總監辦公室指出，貫穿2015年的投資哲學，就是差異化的世界，GDP成長不均衡，貨幣政策分道揚鑣，過去不能投資的項目，今年可能出現令人意外的標的。

瑞銀財管台灣執行長陳允懋認為，無論景氣如何變動，房地產項目永遠是另類投資當中的要項，高端財富客群一定納入的資產布局。

房地產市場5年來從谷底上揚，各國央行急於打房壓抑，去年看似進了高原期，今年開春以來，在全球十多個國家爭先祭出寬鬆貨幣政策下，刺激各國房地產市場。

惠譽信評在澳洲央行降息1碼後，立即發出報告，說明對房貸市場的可能影響。惠譽目前評等139檔澳洲住宅抵押貸款證券（RMBS）交易和5個擔保債券計畫，其中包括超過140萬的個人住房貸款作為抵押，約占澳洲住房貸款市場的18％。

即使新興亞洲市場近況不佳，瑞士寶盛銀行亞洲區研究部主管馬修斯（Mark Matthews）指出，國際資金仍持續注入亞洲市場，其中，日本房地產是私銀客戶現階段偏好關注的投資標的，一是受日本社會結構變動的吸引，另外，日本房地產的品項堪稱世界品質最好之一。

馬修斯表示，日本房地產自1990年來的20多年期間，價格只跌不漲，也就是大家都看到的日本房市泡沫問題，日本企業旗下不動產資產大幅縮水，但重點是，日本人民因經濟低迷，在這期間也未曾出手購屋，至今已經二個世代未買地產，造成日本18∼45歲民眾大約僅有20％擁有房地產，隨著日本安倍諸多刺激經濟的政策，日本人現在較有信心出手買房，去年日本房市買家有八成是日本自家人，顯示出當地房市起漲的明顯動能。

日本企業紛紛把海外生產線搬回國重新買地設廠，也是私銀認為日本房地產正從谷底翻揚的證明。

元大寶華綜經院指出，日本員工薪資因獎金收入而成長，反映日本企業經營業況轉佳，帶動獎金發放金額的提升，就產業類別看，年增率上升幅度較大者包括複合服務、電力瓦斯、學術研究、情報通信、建設業及製造業，而且因日圓貶值也讓製造業受惠更大，帶動日本就業及內需市場的熱度。

國內房價漲不動，有閒置資金民眾近一年來瘋海外置產，從過去的美國、日本、馬來西亞，到目前英國、澳洲、柬埔寨、金邊等都相當熱門，但是房地產專家表示，一般國外房地產持有稅率高，投資海外要先搞懂各國不動產法令稅制。

國立台北商業大學財政稅務系教授黃耀輝指出，「國內房產持有稅可謂全球最低」。他舉例103年文山區一間市價3,000萬元房地產，持有一年的房屋稅加地價稅僅約1萬元，實質稅率小於萬分之4，甚至比牌照稅（1,801cc∼2,400cc）還要少。正因國內房產的低持有成本導致囤地囤房狀況嚴重，統計102年持有3棟以上者高達66萬人。

至於國外房地產持有成本究竟多少，一位公司高階主管表示，他在美國加州有一棟房地產，「養」一房可能會比養小孩還貴，光要交給政府的相關稅金，一年就要交1萬多美元，每年交給政府稅金約是房價市價的1％多，另外，還有一些修繕費用、保險費等。

台灣房屋全球財富中心首席分析師邱太?建議國內民眾前往海外買房置產不要只看「投資報酬率」，還要了解當地房地產稅制，投資海外房地產所牽涉到的稅制包括持有稅、資本利得稅及租賃所得稅等。

舉例來說，柬埔寨金邊房子投報率高達8％，但當地房貸利率達10％，若是在當地貸款買房，顯然會出現「負報酬率」。

邱太?說，以持有稅來說，在日本東京大約是房價的0.2∼0.3％、馬來西亞吉隆坡市約房屋總價0.13∼0.15％、澳洲維多利亞州持有稅約房屋總價0.5％上下，以上地區持有稅較較低。

至於美國的持有稅則偏高，如美國加州舊金山灣區聖荷西的持有稅每年要繳1.2％的房產稅，德州新開發區域房產稅最高有到2.8％。

文章出處:https://tw.house.yahoo.com/news/%E6%B5%B7%E5%A4%96%E7%BD%AE%E7%94%A2%E5%89%8D-%E5%85%88%E6%90%9E%E6%87%82%E5%9C%8B%E5%A4%96%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A2%E7%A8%85%E5%88%B6-215033164--finance.html

財政部擬微調房地合一實價課稅的版本，大幅放寬自用住宅免稅認定標準、提高2年內短線買賣稅率到20％、並取消2,000萬元排富門檻。房地產業者昨（10）日表示，房市打擊面將大大縮小，房市「壓力鍋」警報解除。

但對於投資客而言，炒房仍有獲利空間，「鵝毛拔起來也不痛」，預期房價要跌，也很難。

冠德建設總經理洪錦欽表示，財政部擬微調房地合一實價課稅，17％單一稅率，是便民、又合乎民意，持有不到2年就轉手則課徵20％的差別稅率，是合理而單純；至於課稅對象是立法實施前5年、排除自用住宅在外，估計若2011到2014年的房屋買賣移轉棟數約190萬戶，是佔全台總量918萬戶的21％，大約2成的房屋日後轉手會適用房地合一稅，而自用住宅免稅認定又大幅放寬到1戶多屋族，可認定第1戶，因此打擊面又縮小很多。

不動產開發商業同業公會全聯會秘書長于俊明表示，有關自用住宅免稅的認定標準，對於因為有小換大的換屋需求、或變現、急售、離婚、換工作等需求，必須賣掉自用住宅的人而言，接下來再買房子就必須被課房地合一稅，那麼政策就顯得「為德不足」了，建議政府應比照奢侈稅，設立若干例外條款，排除無辜者在外。

訊息瞬息萬變的房地產市場，近來陸續傳出利多，一則為房地合一稅更改為單一稅率17%、並採取雙軌並行政策；另一則為貨幣金融面利多，繼日本、歐元區擴大貨幣量化寬鬆後，中國也加入貨幣大戰，突然宣布調降存準率2碼。住展房屋網企研室表示，在政、經雙重利多的環境下，今年房市空頭壓力大大減少，惟市場信心度不足，反倒是未來房市較大的問題。 

住展企研室指出，自去年上半年開始，財政部所拋出的房地合一稅利空就籠罩著房市，使買氣趨於觀望，置產大戶尤對累進課稅方案最為感冒。然而，現財政部已改弦易轍，將房地合一稅調整為單一稅率17%，房地合一稅的利空影響顯然已大幅降低。 

影響房市的另一個因素，則是央行利率與貨幣政策。眾所周知的，央行總裁彭淮南已不只一次呼籲房貸族要注意升息風險，並警告利率不可能永遠在低檔。 

彭總裁的警告其來有自，因為美國去年QE退場後，原可能在今年第二、或第三季升息，我國跟進美國升息的機率不低。但據住展企研室觀察，在日本、歐元區、新加坡陸續實施或擴大QE，以及中國宣布降息，未來南韓還會繼續降息，其實台灣降息空間已經越來越小。 

倘若我國央行決定升息，那麼國際熱錢將大舉湧入台灣，對金融層面影響鉅大；因此住展企研室預測，今年我國央行非但升息機率極低。再加上油價大跌使然，台灣消費者物價指數已至負值，央行貨幣政策更不會趨於緊俏，頂多維持目前的「中性」，或是「中性偏寬鬆」。 

台灣境外投資總額創新高，2015全球不動產市場規模上看7,600億美元

仲量聯行最新的全球跨境投資脈動Global Capital Flow報告顯示，2014年全球不動產交易量創新高，增加20％來到7,100億美元，已打破2013年的紀錄。其中商業辦公大樓為最受歡迎的投資標的，較2013年成長22％，交易量近3,500億美元；其次為零售及工業物業。在全球經濟持續回溫、資金充沛的帶動下，仲量聯行預估2015年全球不動產總投資額將較去年成長5-10％，上看7,600億美元。

綜觀全球不動產投資市場交易動態，倫敦備受全球投資人青睞，以高達444億美元的跨境投資交易量成為2014年全球不動產投資中最活躍的城市，東京、巴黎也擠進了前五名。值得關注的是，美國2014年仍以2,980億美元強勢主導著全球不動產交易的資金動向，包括紐約在內的六大主要城市因持續地吸引大量海外資金湧入，同時並列為全球不動產投資活躍城市。

仲量聯行研究團隊表示，2014年前五大跨境投資資金主要來自美國、加拿大、德國、中東及中國。其中，中國境外投資在各方面皆有斬獲。舉例而言，2014年商用不動產投資金額佔整體投資額50％，市值超過112億美元；海外住宅市場部分則高達160億美元，較2013年成長46％，使中國躍升為全球不動產投資市場要角之一。仲量聯行於去年協助業主以超過4億澳幣約新台幣98.6億元出售雪梨商辦大樓予中國最大的開發商萬達集團。

同時於歐洲市場，仲量聯行亦代表NPS韓國國家退休金基以11億英鎊約新台幣533億出售倫敦匯豐全球總部大樓予QATAR主權基金，為倫敦有史以來最大的不動產投資案。本案位於倫敦金絲雀碼頭新興金融區，面積近31,000坪。此交易再次證明倫敦為全球跨境投資人最矚目的焦點。

最值得關注的是，台灣在跨境商用不動產投資市場中也交出亮眼的成績。仲量聯行總經理趙正義表示，台灣由於不動產收益率較低，並有諸多政策限制，促使國內資金積極尋找海外新的投資標的。2014年境外投資總額就高達15億美元，投資標的主要為具有穩定收益的商業辦公大樓，相較於2013年約2 億美元的投資額成長了7倍。另方面，除了壽險業與大型跨國資金，趙正義也表示國際退休基金也會是2015年全球投資市場中不可忽視的金流，例如美國、加拿大和日本的退休基金皆已擴大全球投資布局，顯示全球性的不動產投資將會是不可避免的國際趨勢。

上市建商的指標建案火紅出籠，值得注意的除了『量』外，『價』將是觀察的另一重點

隨著2015年黃金檔期329檔的逼近，建商第一季的推案量多寡，是房市重要的風向球。而房地合一及總統大選的到來，建商恐下半年的推案干擾會增加，於是新年度的第一季，特別是動見觀瞻的上市櫃建商紛紛提前加速推案。

根據《好房不動產市場週報》最新的統計，2015年第一季有15家指標上市櫃建商強力作多推案，15家上市上櫃建商的推案量爆出852億元的量體，顯示建商避開9合1選舉因素將推案遞延，因而出現2015年第一季爆量的市況，與2014年928檔實際推案量縮四成的窘況，出現明顯翻轉的現象。

2015年第一季上市櫃建商推案的前五名，分別是潤隆建設的110億元、遠雄建設的105億元、太子建設的96億元總太建設的87億元及聯上開發的75億元，其他有超過50億元推案的還有國揚建設及冠德建設。各大建商可謂一反2014年年底前保守推案的心態，於2015年第一季就大幅度的加碼推案。

2014年的推案王興富發建設，第一季以子公司潤隆建設的名義來推案。2015年基隆地區推案戰火由潤隆建設率先點燃，潤隆在基隆信義區的「真愛花園城堡」、總銷達50億元，而在基隆中山區的「香格里拉」、總銷亦達60億元。

推案量第二的遠雄建設，第一季推案量達105億元。持續造鎮推案的新北市中和遠雄左岸系列，第一季將推出總銷80億元的「百合園」，另外，位於新竹竹北的2、3房建案「遠雄文華匯」也將粉墨登場。

台灣房屋：1500萬相同預算，台南可以多買9.6坪，議價有感，台北議價率13.7％，六都最高

台灣房屋智庫統計2014年第四季委售物件的開價和成交價的價差比例，計算出六都議價率，發現六都平均議價空間8.3％~13.7％，其中北市議價率13.7％最高、其次是新北的10.5％，至於議價空間最小的在台南，議價率8.1％。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，2014年台灣房市走進盤整期，交易量能不振，房價也面臨修正，主要原因為，過去幾年主要建設都集中在雙北，因此房價成長快，但幾項新房市政策幾乎都衝著高總價市場而來，包括房地合一稅，豪宅稅，以及房屋稅路段率的調整，對於雙北市場影響最大，因此部份投資族群為了降低傷害急流勇退，讓價空間也較明顯。

然而，現在的房市盤整期，成為買方進場議價的機會點。以台北市為例，2014年房價每坪61.7萬，議價率13.7％，對於購屋者而言，若購屋預算800萬至1500萬，購屋者可以省下110萬至206萬的購屋成本，可作為裝潢/修繕基金，或者增購2至3坪的生活空間，議到「好價」也有好確幸。

有趣的是，一樣800萬至1500萬的購屋預算，越往南走，可增購的生活空間越大，最多的是台南市，可增購5.1坪至9.6坪的生活空間。因為台南平均房價為六都中最為親民的，雖然議價率較低，但省下來的錢，換算為可購屋空間卻是相對最高的。

張旭嵐分析，2014年房市降溫，房價有明顯修正，不過不少購屋者仍擔心價格跌不利入場，事實上今年房市回歸自住需求，若價格修正、預算不變的情況下，現階段買房反倒可爭取到更大坪數的空間，多買3～5坪，等於可以多隔出一個書房或小孩房，有機會從兩房小宅晉升到三房，實用空間晉級！或換個角度思考，可將議價獲得的購屋成本，當作裝潢/修繕基金，老屋可望變新宅。因此，選擇房市低點進場，實為自住購屋的最佳時機點。

台北市稅捐處表示，為有效遏止逃漏稅及維護租稅公平，自104年1月1日起至2月28日止，全面清查企業或金融機構依企業併購法、金融機構合併法、金融控股公司法等規定，進行併購合併、收購及分割並經核准記存土地增值稅之列管案件，如發現有再所有移轉土地權情形，將追繳原記存之土地增值稅。

舉例來說，甲公司與乙公司依企業併購法規定辦理合併，合併後乙公司消滅，其所有之土地移轉登記於甲公司名下，應繳納之土地增值稅500萬元經核准記存後，稅捐處對於記存土地會予以列管，並每年清查，如查得該列管土地已再移轉（買賣、贈與等），將對甲公司追繳原記存之土地增值稅500萬元。

若列管土地為部分移轉，也將依持分比例核算應追繳原記存之土地增值稅額，對甲公司進行追繳。另外，收購案件於收購土地完成移轉登記之日起3年內，被收購公司如轉讓該對價取得之股份，致持有股份低於原收購取得對價之65%者，也將會被追繳原記存之土地增值稅。

文章出處:https://tw.house.yahoo.com/news/%E5%8C%97%E5%B8%82%E6%B8%85%E6%9F%A5%E6%A0%B8%E5%87%86%E8%A8%98%E5%AD%98%E5%9C%9F%E5%A2%9E%E7%A8%85%E4%B9%8B%E5%9C%9F%E5%9C%B0-021200325.html

今日內政部不動產實價查詢網接露新一批資料，知名個案付之闕如，不過在信義區福德街仍有總價1.08億的個案成交，依照樓層與屋齡推估為「丰藝」，而在大安區仁愛路四段也有兩年新屋「恒邦翠亨」以總價1.7億，單價獨領風騷。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，近期豪宅市場出現結構性變化，知名豪宅容易成為出頭鳥，買氣急速萎縮，而知名度較低的豪宅，因為價格平實，坪數反而可以更大，表現特別突出。

住商不動產北市區經理錢思明指出，本次在信義區成交突破億元的豪宅個案推估為「丰藝」的十樓，成交總價1.08億，單價為113.8萬，該案位於福德街，規劃一層一戶，戶數僅12戶的豪宅，二樓至十二樓為九十坪一層一戶單純宅邸，頂樓十三樓為112坪樓中樓特別戶，正面享廣慈園區萬坪綠帶，側面可見台北市地標101大樓，屋齡新也是一大重要賣點。而在大安區，成交較為高價的推估為仁愛路四段408巷的新豪宅「恒邦翠亨」，該案共分AB棟，本次成交的應為地上13樓的A棟3樓，使社區總戶數僅36戶，雖單價不高，但坪數大，總價也達1.7億。錢思明分析，豪宅客戶日益保守，讓知名個案少有突出表現，取而代之的是強調地理位置或是特殊規劃的標的，買氣反而有支撐。

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