大師房屋 - 大直營業處部落格

中央銀行總裁彭淮南今（8）日將赴立法院財委會做專題報告，以「美國可能升息對台灣之影響及因應，暨四波選擇性信用管制之成效」為題，根據央行書面報告指出，美國聯準會（Fed）實施3輪量化寬鬆（QE）後退場及升息，對新興市場造成大衝擊，但台灣受影響相對小；至於房市管控，經實施四波管制後，已見成效。

央行報告表示，Fed經過3波QE，從2008年11月至2014年10月，總計在市場注資高達3.98兆美元，雖對美國經濟帶來正面效果，但卻干擾新興市場金融穩定；QE施造成新興市場國家貨幣升值，並推升股市，但當QE退場訊息釋出後，各國股、匯市出現反轉。

報告說，QE終止購債後，目前各界預期約2015年下半年美國將重啟升息，並且可能在2016年初起停止到期本金在投資。央行認為，QE退場及重啟升息循環，預期對對新興國家造成衝擊，但台灣由於經常帳持續呈現順差，加上外匯存底豐厚，且金融體系的流動性相對充足，以及外債有限，資本外流的壓力相對較輕，因此，台灣受美國QE退場的影響相對較小。

針對房市四波管控，央行報告說明，從2010年6月起陸續訂定四波不動產貸款針對性審慎規範（選擇性信用管制），加強金融機構控管不動產授信風險，已見成效。央行並提出今年1至11月的六都不動產移轉棟數統計，與去年相比，平均年減達兩位數。

統計顯示，前11月累計不動產移轉棟數，全國、台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市年減各為13.1％、19.6％、24.9％、15.9％、9.5％、11.9％、11.5％，即除台中市年減9.5％，全國及其他五都年減均達兩位數以上。

央行強調，陸續採取四波針對性審慎措施，已產生不動產貸款集中度下降，及高價住宅和特定地區受限房貸成數下降、房貸利率上升等成效，有助於國內的金融穩定，屬健全房市環；但央行仍重申，這只限於需求面管理措施，健全房市有賴各部會共同從需求面、供給面及制度面通力合作，才能達成。

央行報告並說，為督促金融機構落實不動產授信風控，採行的辦理不動產貸款統計及金融檢查、提醒房貸戶注意利率變動風險、督促銀行訂定房貸自律控管措施，針對特定地區以外房價如有高漲現象，訂定自律控管措施，提高房市管控。

文章出處:https://tw.house.yahoo.com/news/%E5%A4%AE%E8%A1%8C-qe%E9%80%80%E5%A0%B4-%E5%B0%8D%E5%8F%B0%E8%A1%9D%E6%93%8A%E6%9C%89%E9%99%90-215036790--finance.html

一如住展房屋網企研室先前預期，選後房市業者果然即刻『動起來』；如3日網路聯賣平台樂屋網就宣布，展開『史上最長物件發表會』，共釋出租售物件超過20萬件，其中下殺特區物件更近2萬筆，砍價最多的物件甚至打到六折，還加碼辦抽獎。 

說實話，悶了半年以上，房市業者怎可能再錯過選後難得『空窗期』，當然要趁著相關干擾暫歇之際，好好衝刺業績；而且基於基期低，未來數月房市交易量，比稍早如第三季或前幾個月回升一、兩成，絕非難事。 

樂屋網董事長陳錫琮就指出，過去六次大選，除2012總統大選外，交易量都回升，幅度從6%至47%不等。至於這次選後，利空淡化，房地合一課稅規劃可能暫緩，一些所謂遞延性買盤將會『安心』進場；所以他估計在12月買氣回溫之下，全年移轉棟數可望超過32萬。 

然而這樣的說法，住展企研室認為，純粹是為了刺激買氣、誘導買方出手而拋出的話術。首先，就算12月買氣回升，登記移轉可能也會拖到明年初，因此今年全年移轉棟數帳面數字，大概不會因為12月單月買氣回升而變得比較好看。 

再者，這次選舉結果，藍軍的挫敗是空前的，所以過去經驗全部僅供參考。而且從選後不到一週時間，執政黨內就動盪不安來看，2016大選話題提前開打的機率非常高；屆時不單是對政治，對國內經濟也會產生若干邊際影響。 

另外，前江揆選後莫名其妙引咎請辭，不但凸顯台灣憲政問題，也一度讓政事空轉，因此才會有房地合一課稅出現變數，甚至暫緩的說法。然而也有業者看得清楚，認為一切言之過早；況且現已確定原政院副院長毛治國接任閣揆，財經部會首長也只異動經濟部一個。且再以目前民意向背，就算政院擺爛，執政黨籍立委也極有可能主導不動產稅置相關修法，以為接下來的黨內提名鋪路。 

其實如住展企研室先前分析，房地合一課稅，毋寧是進度或內容愈早定案、明朗，對房市買賣雙方都愈好，暫緩反而不是好事；畢竟現在多數人都認同，不動產稅制問題很大，稅制改良不能再等，更是藍營想保住2016大位一絲勝算的重要籌碼。 

再回到業者促銷動作，住展企研室仍要提醒自用消費者，購屋絕非一時，通常都得背負動輒20年以上房貸，隨短期消息面波動而改變計畫毫無意義，還是應該回歸基本面。如果目前確實找得到符合自己需求，經濟力也能合理負擔的物件，不須遲疑；但相反地，如果找不到這樣的房子，也不需打腫臉充胖子，甚至犧牲起碼的生活品質屈就過高房價，更不要因為業者宣稱降價或有促銷手段，就誤判形勢。

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由於執政黨在九合一大選慘敗，行政院長江宜樺宣布下台，隨後內閣跟著總辭，財政部長張盛和在總辭前撂下一句話：「如果大家覺得（房地合一稅）不利，那就不要推。」此話一出，激勵台股營建族群大漲慶祝；惟住展房屋網企研室認為，營建股可能「反應過頭」，恐是白歡喜一場。 

財政部原訂在今年年底前擬定所得稅法修正案（納入房地合一稅條文），並提交至立法院，但因受到內閣總辭、及張盛和放話不推房地合一的影響，讓外界誤以為房地合一稅改真的不推了，所以營建股在前幾日跟風大漲。 

但住展企研室指出，張盛和所說的一番話，其實應當作「氣話」來看，且是為了回應某財經名嘴才脫口說出。 

事實上，無論是張盛和、或是新任行政院長毛治國，都暸解到薪資倒退、房價卻居高不下，是導致此次九合一大選吃敗仗的主因；而房價飆高的其中因素，房地產稅制不公是原因之一，所以要挽回民心、尤其是年輕族群，推行房地產稅制改革是迫在眉睫之要務。 

換句話說，除非行政院寧願擺爛，否則若要回應輿論的改革聲浪，高舉房地產稅制改革大旗的房地合一稅是必推不可。再者，房產稅制不公不義的問題，也勢必是明年總統大選開打時，各方矚目的焦點，倘若完全棄之不顧，其機率並不高。 

然而，業者也毋須悲觀，因為照過去經驗，若是選前過不了關的爭議性法案，選後通常會無消無息。照目前時程來看，即使財政部在年底前、或明年年初擬定房地合一稅案，光是送到立法院審查就有得吵，一拖就不知要拖多久。 

除非各黨立委突然有志一同，才會迅速通過房地合一稅案，但這個機率有多高呢？我們不妨來猜猜看吧！

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財政部推動房地合一課稅，立委意見兩極。財委會召委林德福認為，應召開公聽會凝聚共識，以免步上證所稅後塵；惟重量級藍委賴士葆則表態支持，認為房地合一稅制是「當做之事」，財政部如果推動修法，將「力挺到底」。

近年都會區房價飆漲，民眾無力購屋，外界將矛頭指向不動產買賣獲利的稅負太低，是造成投機客炒作不動產、拉大貧富差距的主因之一。財政部已將房地合一課稅，列為首重稅改工程，將建置不動產交易課徵所得稅的制度，並將納入實價課稅精神，以遏止炒房歪風。

賴士葆坦言，近年政府追求公平正義，推動證所稅、富人稅的政策，都得不到應有掌聲，政府當然會停下改革步伐，加上九合一大選後政局動盪，對財政部是否如期推動房地合一課稅修法案，「老實說，我打問號」。

不過，他強調，租稅要追求公平正義，房地產是最大且亟待改革的一塊，房地合一課稅應該要推，但是課稅方案設計必須「細膩」。他認為，一戶自用住宅應該免稅，但第2棟以上就實價課稅，與房屋稅3戶自住房屋的認定標準並不一致，恐引發反彈力道。

另外，坊間農地、工業區土地炒作嚴重，房地合一課稅是否要納入上述標的，也是財政部的一大挑戰。

林德福表示，房地合一稅改，是不動產稅制的重大變革，不能在未取得社會共識下強行推動，希望廣邀不動產相關的專家及業界人士，召開公聽會凝聚共識，以免步上證所稅後塵。

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自宅用地騰空以待出售者，仍可適用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅！

基隆稅務局表示：土地所有權人在出售符合土地稅法第9條本人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用及第34條一生一次自用住宅用地稅率規定之土地前，因必須遷居而遷出戶籍，致在簽訂買賣契約時，其戶籍已不在該自用住宅用地者，原不得繼續認為供自用住宅使用。

惟為顧及納稅義務人之實際困難，凡在遷出戶籍期間，該自用住宅無出租或供營業使用，其遷出戶籍期間距其出售期間未滿一年者，仍可依自用住宅用地稅率計徵土地增值稅。

此外，債務人的土地，如確係為騰空以待拍賣，而於拍定日前1年內遷出戶籍且無出租或供營業使用者，其土地增值稅也可比照前述規定，依自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。

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財政部國稅局表示，父母將借名登記於他人名下之不動產直接返還登記於子女名下，應依規定辦理贈與稅申報，以免被查獲遭補課贈與稅及處罰。

該局指出，最近查獲納稅義務人甲君於2008年間投資2010年間將該不動產以買賣名義登記移轉予第三人乙君，而後乙君於2013年再以買賣名義登記移轉予甲之子丙君。

該局查核後發現，兩段交易均無價款支付流程，是以甲君將土地移轉予乙君及乙君移轉予甲君之子丙君之兩次買賣行為係屬虛偽，與甲君將財產直接贈與丙君並無不同，經該局依遺產及贈與稅法第4條第2項規定，補徵贈與稅100餘萬元並依同法第44規定處1倍罰鍰。

該局進一步說明，甲君為避免名下財產遭強制執行而以買賣名義，借名登記在乙君名下，就該不動產，甲君對乙君有「土地返還登記請求權」，係屬有財產價值之權利，甲君以買賣之外觀形式，使其子丙君取得土地所有權，即甲君贈與「土地返還登記請求權」予兒子丙君。該局呼籲，贈與前最好先了解相關法令規定，方可達到節稅目的並維護自身權益，避免遭補稅送罰。

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聯發科（2454）宣布將斥資約15.58億人民幣（近新台幣80億元）在中國大陸上海市、深圳市將購買自有辦公大樓，加計已擁有的北京的大陸企業總部，聯發科在大陸三大半導體產業的一級城市已完成重兵布署，深耕大陸市場決心已定。

聯發科發言人顧大為指出，在大陸新購自有辦公大樓，著眼於員工辦公環境的需求，並非作為投資所用。有鑑於上海市及深圳市的房租年年上漲，且聯發科有長期深耕大陸的需求，因此，現在以8.9億人民幣購置深圳辦公大樓，以及6.87億人民幣購置上海市的辦公大樓。

大陸市場占全球半導體產業約45％，已成為半導體的主流市場，各國際半導體廠無不將大陸視為一級戰區，聯發科亦然。由於大陸未來20年房價長期看漲，租金將持續走升，在人民幣長期走強格局下，市場推算大陸的租金報酬率約5至6％，因此只要有意在大陸發展逾20年，買樓比租樓划算。因此近3年來聯發科持續在各主要發展城市購買自有辦公大樓。

聯發科第一座辦公大樓，是在2011年以4.1億人民幣在北京購買其大陸企業總部，隔年在成都以2.3億人民幣租地自建大樓，並預計在今年年底前完工。昨日聯發科公告，新購置座落於深圳市的辦公大樓9層樓，購買金額約8.90億人民幣，目前的員工人數約1千餘人，是聯發科在大陸幾個主要駐點中，員工人數最多的，並在上海市以6.87億人民幣購買7層樓的辦公大樓，該區的員工人數與北京相當。

事實上，聯發科今年完成合併晨星之後，大舉擴大全球人才布局，有鑑於兩岸房地產走升，購買自有辦公大樓的動作不只在大陸進行，2012年以新台幣0.9億元購買竹北台元科學園區內5層樓，並在今年年中在新竹科學園區聯發科全球總部正對面，以新台幣4.1億元購買新大樓，也讓竹科的篤行一路有了豪宅區的名號。

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台北市長郝龍斌8日出席文山區興隆公營出租住宅1區實品屋裝修說明會，在潤泰集團總裁尹衍樑陪同下，沿途視察鋼樑及外牆展示區、配合當地傾斜地形特別設計的階梯式景觀及參觀即將完工的實品屋。 

郝龍斌指出，興隆公營出租住宅1區是非常重要的都市更新案例和市民期待的住宅政策，未來將採取混居的方式，滿足各族群的居住需求，在租金方面，興隆公營出租住宅將採既定的公營出租住宅模式，租金一定是周邊房屋租金的7折左右。 

郝龍斌說，開放實品屋的目的，就是要讓大家看到興隆公營出租住宅1區的工法、品質和材料，相信大家在看過之後，會更期待、更有信心，另外，鄰近的興隆公營住宅2區，也在11月開工了，他也非常有信心能跟上興隆公營出租住宅1區的腳步。

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房地合一在選後繼續運作，留任的財政部長張盛和8日首度向立院財委會報告「房地合一稅制規劃情形」，欲訂在2016年實施。初步確定採用累進稅率分離課稅，原則為個人出售不動產，稅率分為六級，由5%-45%不等，若符合持有年限高於2年的條件，就可減稅，並按年數訂定扣除率，持有愈久減徵愈多，目前擬訂最高可扣除75%。另外，為避免外籍人士來台炒房，未來外籍人士在台出售不動產，改採累進稅率，取代目前統一為20%的低稅率。

財政部另表示，自用住宅仍保有優惠，若所有權人及其未成年子女只擁有一戶自住用不動產，出售金額若在一定門檻之下，可享有免稅優惠，至於門檻的標準為何，還要進一步研究；此外，若重新購買的房子價格高於（等於）原本出售的房產價格，則可全額抵退稅，若是低於，也可按比例來申請抵退稅。

德明財經科大副教授花敬群則批評財政部的規劃越來越與初衷悖離，認為把非自用的交易利得加入重購退稅，恐會造成投機行為加劇，例如賣兩間，買一間，該如何計算重購退稅的部分？賣土地買房子，是否適用重購退稅的規定？而賣豪宅買兩間平價宅，又可否申請重購退抵稅？以上的疑問，也端看財政部未來草案出爐後，才能獲得進一步的答案。

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為縮短台股盤中集合競價撮合循環秒數，證交所將從12月29日（周一）起將盤中集合競價撮合循環秒數縮短至5秒，最終目標是要達到「全面逐筆交易」。

證交所表示，逐筆交易是委託隨到隨撮的交易方式，買賣委託立即撮合成交，較集合競價快速且有效率，並已於民國99年6月將權證調整為盤中逐筆交易，未來計畫將繼續推動所有上市證券均實施盤中逐筆交易制度。

為讓投資人先行了解逐筆交易實際況，證交所已從11月3日開放逐筆交易模擬平台，主要有二個目的：

一、了解逐筆交易與集合競價之差異：藉此模擬平台讓市場參與者體驗逐筆交易，俾利參與者了解逐筆交易撮合模式，熟悉逐筆交易環境及體驗逐筆交易規則、態樣及速度。

二、縮短對逐筆交易的適應期：投資人可藉由此系統，熟悉逐筆交易環境，縮短對逐筆交易的適應期；證券商從業人員亦有先行體驗逐筆交易之機會，俾利未來逐筆交易推行時向其客戶宣導。

同時，逐筆交易還具有以下多項優點：

•交易效率高、增加市場流動性：委託隨到隨撮，在微秒、毫秒就有交易發生，大幅降低委託等候交易時間，撮合頻率較集合競價高，相對帶動投資人委託積極度，進而提升整體市場流動性。

•未成交委託價量資訊之參考性較高：每次證券商輸入委託後立即以對手方委託價格撮合成交，並即時揭示當筆撮合後未成交之價量資訊，對投資人而言資訊內容更具參考性。

•成交價格較具連續性：逐筆交易依對手方委託價格依序撮合成交，成交價格形成較集合競價透明且具連續性。

•與國際制度接軌：各主要證券市場，包含紐約、倫敦、德意志、東京、香港、新加坡、韓國及上海，於盤中均採取逐筆交易撮合。