大師房屋 - 大直營業處部落格

國稅局表示，房屋所有人出租房屋，應誠實申報租賃收入，財產借與他人使用，除了無償且非供營業或執行業務者使用外，凡未申報租金或申報租金偏低者，房屋所在地國稅局將依據當地一般租金標準或依查得資料，核算或調整租賃收入。

台北市地區各年度非住家用含營業用房屋及土地之當地一般租金標準計算方式，在101年度以前，是以房屋評定現值百分比計算，因為一般房屋評定現值較實際市場行情偏低許多，所以核定的租金較低，導致部分出租人要求承租人以國稅局訂定的租金標準申報租金所得扣繳憑單，而短報實際取得之租金。

國稅局表示，為使房屋租金之評定標準更具客觀性及租金調整更具彈性，自102年度起，參考各地區繁榮程度，改以路段劃分不同租金標準，並利用臨近地區之扣繳憑單歸戶及公證資料等查得之數據來逐步調整訂定，使台北市房屋租金標準更貼近實際市場行情。

提醒納稅義務人，因為租金標準核定方式的改變而收到國稅局補稅通知者，如因出租之房屋屋況不佳或其他特殊因素，而與當地臨近租金行情相距甚遠，請納稅 義務人確實提出租賃契約書及租金給付等證明文件，向寄發補稅通知之國稅局所屬分局、稽徵所承辦人員連繫或填寫附件檔之「綜合所得稅更正申請書」（如附 件），勾選更正理由並提供前揭資料郵寄至所轄的國稅局所屬分局、稽徵所，以辦理更正該年度租賃所得並做為未來評定房屋租金標準之參考。

文章出處:https://tw.house.yahoo.com/news/%E5%8C%97%E5%B8%82%E9%9D%9E%E8%87%AA%E4%BD%8F%E6%88%BF%E5%9C%B0-%E7%A7%9F%E9%87%91%E6%A8%99%E6%BA%96%E8%AA%BF%E6%95%B4-020200611.html

台北市停車位超缺，使買車位的價格大漲，尤其以近10年來看，機械車位漲幅高過平面車位。據住展雜誌統計，近10年台北市平面車共漲約44.27％，目前每個平均277.3萬元；機械車位則漲57.83％，平均每個212.6萬元。尤其在車位新增供給下滑，預估價格會續漲。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，相對不受歡迎的機械車位，近10年漲幅竟大於平面車位，其理由與相對低總價有關。

不僅如此，近年台北市新成屋、預售屋每年新增的停車位數量呈現下滑，去年更跌破1萬大關，新釋出的車位不到9000個，不僅是近10年來最低量、更是統計以來最低，主因是新建案數量減少和停車位容積獎勵落日條款所致。

有趣的是，豪宅的停車位價格又是另一個世界。例如停車位最貴是信義區「皇翔御琚」，成交價高達新台幣820萬元。業界推測由於房屋總價扣除車位價格後，平均下來的房屋每坪單價會較低，因此該戶透過超出行情的820萬元車位價，來降低房價，使房價距離央行彭總裁天險每坪300萬元低一些，才不會引起關注。

此外，停車位登入「500萬俱樂部」的還有內湖「菁品」，要價588萬元的子母車位，大安「青田青」要價520萬元，松山區「皇翔新天玓」要價500萬元。

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政府積極打房，國內出現一波波出走潮，去年國人海外置產總金額約400∼500億，業者預估今年將倍增至900∼1,000億。亞太國際地產總經理秦啟松表示，4年多來已賣出馬來西亞物件約4,500戶，目前與公司合作的國內房仲加盟店及代銷業者已達1,000∼2,000家，今年將以銷售2,000戶為目標。

秦啟松表示，目前國內房仲業者慘澹經營，自己在文山區經營的房仲門市業績僅剩以往的3成；他開玩笑表示，現在同業常在機場相遇，因為國內房仲業者大都在賣海外不動產。

他指出，目前全台房仲公會理事長大都跨足海外不動產市場，亞太地產因手中擁有馬來西亞總銷超過400億元的物件（伊斯甘達1,800戶、檳城800戶、吉隆坡1,000多戶），透過公會已與全台1,000∼2,000家房仲加盟店及代銷業者合作。

此外，秦啟松表示，亞太地產也與國內包括鄉林、新潤、富旺等建商合作，將國內建案銷售海外市場，目前已有香港不動產業者買下11∼12戶在桃園的建案，另「鄉林皇居」也售出2戶，後續還將與國內其他建商洽談合作。

亞太國際地產執行長方彥夫表示，海外置產熱度不減，去年國人海外置產總金額約400∼500億，今年國際景氣持續復甦，且國內房地產市場回歸自住、房地合一稅改等影響，估今年將上看900∼1,000億。

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台北市特有的「豪宅稅」影響不小。新光金控董事長吳東進昨（22）日透露，近來他身邊的朋友原本要買豪宅，最後在考慮每年高額的房屋稅後，紛紛打消念頭；而新光人壽正在申請建照的內湖陽光街及重慶南路大坪數建案，吳東進也說：「趁還來得及，修正設計來補救。」

吳東進表示，若再蓋大坪數住宅，每戶售價可能不低，屆時在房屋稅考慮下，客戶縮收或違約不買，壽險公司投資風險就太大，因此考慮修改設計，重新申請建照，或改為只租不賣的新光傑仕堡商務住宅等。

另外，北市公告地價飆漲，也讓地上權案投報率被「吃掉」，壽險業者如南山人壽拿下的世貿二館；富邦拿下的信義計畫區A25、成功高中旁、遼寧街等；新光人壽也有南港及承德路等地上權案，全數都在興建或申請建照中，未來投報率可能節節下降，新壽也表示，未來會影響壽險業再競標北市地上權案的意願。

新壽是在2009年5月及10月分別以14.68億元及53.68億元，向國產局標下內湖陽光街及重慶南路、福州街口兩塊國有地所有權，且為了完整開發，新壽花了極長時間、極高的代價收購週邊畸零地，好不容易都整出上千坪的土地，正在申請建照，卻趕上了台北市豪宅稅上路。

新壽內部評估，一間50∼60坪的房子，目前在陽光街或重慶南路該地段，大概都要上億元，會被畫入豪宅，房屋稅可能達100萬元，這樣就會影響買家意願。

吳東進也以身邊朋友為例，看了許久的豪宅，在考慮新上路的房屋稅後，決定不買了，再嚴重下去，有些客戶可能繳了幾期預售款就不繳了，或是希望延後交屋以延遲繳稅，這樣可能會爆出許多買賣糾紛，影響經濟。


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國稅局表示，依奢侈稅條例規定，納稅義務人銷售房屋、土地，未依規定申報或申報之銷售價格較時價偏低而無正當理由者，稽徵機關可依時價或查得資料，核定銷售價格及補徵應納稅額。所以只要是未申報或者刻意低報不動產銷售價格，規避奢侈稅，一經稽徵機關查獲，將遭補稅及處罰。

舉例說明，甲君101年1月購入台中市土地，於102年3月以660萬元出售該土地給乙君並訂定銷售契約，依照規定，甲君應以實際銷售價格660萬元，並以持有該土地期間超過1年未滿2年適用稅率10%計算申報繳納奢侈稅66萬元 （660萬元x稅率10%）。

但是甲君為了減輕租稅負擔，故意將銷售價格申報為土地公告現值250萬元，計算申報奢侈稅25萬元（250萬元x10%）。 由於該土地鄰近區域實際成交價格均較甲君申報奢侈稅銷售價格250萬元為高，且甲君與買受人乙君買賣合約書所載土地銷售價格與支付價款均為 660萬元，經國稅局查獲，依法補徵奢侈稅41萬元（短報土地銷售價格410萬元x稅率10%）及處3倍以下罰鍰。

國稅局表示，對於民眾刻意藉由低報價格或申報之銷售價格較時價偏低，規避奢侈稅案件，將會加強查核，一經查獲，除補徵稅款外，並按所漏稅額處3倍以下罰鍰，切勿以身試法，以免得不償失。

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住展雜誌》預估2015年北台灣推案量，將比2014年增1成~1成5，全年推案量估計1.3兆元的天量，其中會有8000億元搶在上半年推出。值得注意的是，不少豪宅客要避開每坪300萬元的彭總裁防線，北市出現每個820萬元的豪宅停車位，比市價400萬元灌水一倍，就是為了拉低住宅每坪成交價。

住展雜誌企研室經理何世昌指出，2015年北台灣預售和新成屋推案量，估計1.276兆元至1.334兆元之間。推案量大增主因，除了去年九合一選舉延後公開的建案，延至今年陸續加入戰場。

不動產代銷全國聯合會新任理事長王明成表示，案量大的重劃區如三重、新莊、桃園青埔等區域面臨房價下修壓力，今年要買房的民眾，可以好好殺價。

海悅國際總經理曾俊盛也分享買房3撇步。他建議，可找預售快完工、想換約的屋主，因為不少投資客在興建過程中看壞市場急於售屋，民眾有機會買到1~2年前的房價。第2，可找購入土地較早的建商購買，例如最近有樹林的預售案狂銷，主要是就是建商買地早，成本低，房價不用開太高就夠賺，相較其他同區域建案會便宜很多。最後，找開車便利或捷運新興區，如汐止距離南港近，房價只要2分之1，有機會買到每坪30至40萬元房子。

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好房網「降價地圖」逾2千筆物件開價低於實價登錄行情，誠意屋主降很大，自住買方看屋趁現在

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】2014年房市買氣低迷，牽動屋主開價出現鬆動跡象。根據好房網「降價地圖」統計，2014年12月待售的12萬7千筆物件中，開價低於區域實價登錄行情達2千1百多件，較兩週前增加13％；同時，賣方主動降價物件也超過1萬9千多件，較兩週前增加18％。好房網總編輯吳光中表示，從供給量來看，網站低於實價行情、屋主降價物件雙雙增加，賣方態度開始鬆動；從開價趨勢來看，六都低於實價行情物件的價差幅度約在1成至1成5之間，顯示2015年房市必須合理降價才有成交機會，自住買方也可趁現在到「降價地圖」看屋，輕鬆找到符合需求的降價屋。

根據永慶房屋2014年第4季購屋趨勢民調顯示，有超過4成民眾看跌2015年房價；而同時也有高達4成屋主，認為合乎行情就願賣，選後賣方讓價的意願大幅提升。好房網「降價地圖」中，以地圖方式直接列出低於實價登錄行情均價物件，兩週來也增加13％，低價物件的成長幅度驚人。其中，台北市低於實價登錄行情物件最多的是內湖區的134件，平均價差為13.18％；文山區也有128件，價差幅度14.98％。信義區也有118筆房屋低於實價行情，價差幅度高達18.25％。

內湖、文山區低於實價行情物件集中在舊街區或市郊，過去3年也有不少新建案陸續完工，因此較多物件釋出；信義區因涵蓋信義路5段、松仁路等豪宅聚落，以及吳興街、福德街等傳統社區，因此價格落差大，對於荷包有限、想享受市區生活機能的自住購屋者，在降價地圖中，都可輕鬆找到適合自己、也買得起的理想好房。

而新北市的新店、板橋、中和、永和及新莊區，也有不少低於實價登錄的待售物件，新店區不僅低於實價登錄物件最多，價差幅度也最高達23.17％。永慶房屋新店安康店高嘉聲店長表示，安祥路、達觀路黎明路因鄰近山區，通勤時段交通流量較大，房價較低；不過隨著安坑一號道延伸段及未來安坑輕軌捷運完工，塞車問題將獲得紓解，加上規劃中的統一工商綜合園區購物中心及夜市，提升當地生活機能，吸引不少自住客進場，發展後市可期。

吳光中說明，12月改版的「降價地圖」，以清楚、透明的價格資訊，收錄全台低於實價登錄行情物件，以及屋主誠意降價的待售房屋，透過地圖標註，清楚呈現區域內所有C/P值超高的低價好房，推出半個月受到網友熱烈點閱，超過萬人按讚分享，人氣強強滾。

據住展雜誌2014年封關統計，北台灣房市總推案量約為1.16兆元，與11月初的預估值相吻合，較2013年年減約13.6%；北台灣各縣市推案量大多萎縮，僅宜蘭地區推案量大增近倍，這與宜蘭買氣相對較穩定有關。

2014年推案量減幅最大者為基隆市，年減約39.4%，全年僅剩60億元，其次是新竹地區，年減約29.3%。若以總銷金額來看，減少最多的是新北市，年減688億，第二則是桃園，年減594億。

搶照潮效應　今年推案量增約1成

但今年情況可能會不一樣，據住展雜誌預估，2015年推案量將比2014年增約10%～15%，全年推案量預計會落在約1.276兆至1.334兆之間；其中，約有8千億案量會在今年上半年推出，下半年因逼近總統併立委大選，推案量肯定會低於上半年。

住展雜誌企研室經理何世昌指出，今年推案量放大的主因有三：第一、是去年因九合一選舉延後公開的建案尚未悉數釋出，預計延推建案在今年將陸續加入戰場，如士林區「欣翰士林官邸」、新莊「遠雄九五」。第二、異業跨入不動產開發方興未艾，且量能有擴大趨勢，如內湖區「T‧CBD」。

第三、因今年7月起容獎限縮正式上路，去年建築業者拚命搶建照，建照核發量也居高不下，伴隨搶照潮而來的推案潮將在今年逐漸出現；惟部份業者搶著申請建照只是為了確保容積不縮水，拿到建照後不一定會馬上推案，可能會延至明年以後才推案，因此未來幾年案量均可能會繼續維持在高檔。

台北市松江路上知名新豪宅案「華固松疆」，昨（16）日首度有實價揭露，每坪成交單價介於104萬∼131萬元間，總價落在1.13億∼1.57億元，由於該案為去年8月完工，適用豪宅新稅率，房屋稅、契稅將較舊制激增2.4倍，「華固松疆」、「國泰天母」2筆新建案，已成為北市終極版豪宅稅的第一波重災戶。

開發商華固建設表示，「華固松疆」1戶繳交的契稅金額約200多萬，並未如外傳的475萬元那麼高，主要在於面積的計算方式不同；台灣房屋智庫研究員洪佩君則分析，「華固松疆」坐落松江路、最貴路段率270％，且構造標準單價由每平方米7,800元調整為1萬8650元，帶動房屋稅、契稅較以往激增2.4倍。

內政部昨天日揭露去年11月底所登錄的不動產交易實價，其中知名建案「華固松疆」共12筆資料首度揭露，除3戶地主戶成交單價在69.9萬∼85.1萬元外，其餘房價從6樓的每坪104萬到15樓的每坪131萬不等，總價在1.13億∼1.57億元間。

洪佩君表示，此次揭露15樓以下的一般交易9戶，平均單價約120萬元，是預售時開價中位數145萬的8折左右，由於頂樓21樓尚未揭露，預期未來價格還會續創新高。

「華固松疆」在去年8月完工，由於此次揭露有8戶單價超過百萬元、總價超過8,000萬元、面積也超過80坪，符合高級住宅認定標準，將適用北市終極版豪宅稅。

信義房屋統計實價登錄資料可發現，不少新成屋都步入交屋期，包括北市豪宅「華固松疆」、「國泰天母」等案，因雙北市都在去年7月1日調高新案的標準造價，台北市更有豪宅稅的路段率加乘規定，倘若手上又有多戶的豪宅，有可能適用2.4％或3.6％的囤房稅，三者相乘增加的稅負金額相當可觀。

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避開4大陷阱誘因，也能便宜買好屋。信義房屋提供

不管是首購族或換屋族，買屋是人生大事，大家都想買得便宜，卻又害怕遇到黑心房仲或建商，例如買到灌虛坪的黑心屋，不僅屋小不夠住，還可能面臨貸款成數不足、轉手不易等問題。許多吸引人的便宜宅話術，其實充滿著陷阱，Yahoo奇摩房地產要來教教大家如何破解。

陷阱誘因1：權狀坪數多？卻是能看不能住

權狀高達40多坪，卻是能看不能住。譬如張小如在大安森林公園附近買了間權狀43坪的新建案房子，結果實際居住空間只有17坪，遠低於權狀的一半面積，主因在於公設比太高、雨遮空間也計算在內。

雨遮計入總價，屋主看得到卻用不到。任婉瑩攝

破解法：

2005年，建築法規新制實施後，房屋公設比會增加3~5個百分點，目前一般新建住宅大樓公設比約30~35%，也就是買1,000萬的房子，其中會有350萬花在買公設，雖然營建署規定，雨遮可登記不計價，卻還是有建商將雨遮計入公設面積，房價跟著加價。

破解方法是要懂得計算得房率，所謂得房率就是房屋實際可居住使用面積，計算公式為：主建物室內坪數／銷售坪數（主建物＋附屬建物）。其中附屬建物包含公設（約占30%）、陽台（約占10%）和雨遮（5%），比較有良心的建商，大多把得房率控制在57%，如果低於50%代表這個房屋的虛坪太多了。

圖說＝雨遮與陽台等公設多，易影響實際居住空間。信義房屋提供