【MyGoNews廖賢龍/台北報導】房價持續漲升，建商開始佈局房價呈持穩的地區，鶯歌鳳鳴地區已陸續有大型建商進入購地，主要著眼該區房價相對其它區域的漲幅為低，未來隨重大交通建設的進行，房價漲升潛力不容小歔。 


新潤建設董事長黃文辰表示，集團的建設公司已經在鳳鳴地區購入1600坪左右土地，這是繼海悅建設之後，又一家大型建設公司宣佈在該區佈局，事實上，深耕該區的京格建設早已在該區購入不少土地，並陸續推出建案。 


鶯歌鳳鳴地區房價相對其它區域偏低，距桃園機場不遠，但鳳鳴跟桃園青埔房價差距快接近一倍，目前跟淡海新市鎮的房價也快要有五成差距，但鳳鳴地區前往桃園或新北市板橋市中心的時間遠快於淡海新市鎮。除國道公路之外，未來捷運三鶯線等都是交通帶動地方的建設。 


宜蘭知名建商晏京建設也默默佈局台鐵捷運宅的區域，近來在樹林推出的建案，第一期銷售速度也十分驚人，可以看出除捷運題材之外，台鐵捷運宅的區域也將再度成為房市關注焦點，鶯歌、樹林都是台鐵捷運經過之處，樹林建案已透露出此訊號。 

擁有一間房子是一生中最大的夢想，有時候並沒有那麼簡單，不少人買房子卻是一個惡夢開始。

對於很多人來說，擁有一間房子是一生中最大的夢想，也因為其牽涉金額大，往往是一般人在一生中最大的一筆支出，加上具有高度複雜性，且交易雙方交易經驗少，在涉及多種法律的情況下，很容易出現糾紛，這幾年市場處於多頭，不愉快的交易糾紛更是時有所聞…

屋況糾紛要會趨吉避凶

買房子是許多人的期待，但買房子要買得開心，圓滿，有時候並沒有那麼簡單，不少人買房子卻是一個惡夢開始，根據北市房地產消費糾紛的分類，大概可以分為屋況糾紛、交易糾紛以及服務糾紛三大類。對於消費者來說，屋況糾紛是學習「趨吉避凶」的第一步。

看屋留神，避免屋況出包

一般民眾購屋大概不脫成屋與預售屋，預售屋付款彈性大，房屋可以按照自己需求規劃等優點，不過由於看不到，常見糾紛不脫建商無法交屋、坪數不符與施工品質問題。因此，對於購買預售屋應慎選建商，以商譽良好、推案經驗為主要考量，消費者在評估時，應三思後行。除非產品、地段特殊，起造人信譽良好，否則還是少碰為妙，而簽約時除了要保留合約書之外，最好留下銷售DM以作為後續證明，對自身權益較有保障。

至於不動產交易大宗的中古屋，由於每棟房子的個別條件不一，加上屋齡影響，自然很容易出現狀況。除了常見的漏水、海砂、輻射等問題外，不少房屋可能有產權不清、甚至產權爭議等狀況，漏水與海砂等問題，都可以藉由看屋得知，而原能會也已經將輻射屋造冊公告，方便民眾查詢是否為輻射屋，而在產權問題上，除了在交易前調出謄本查閱是否有新的登載事項，最重要的，選擇一位有口碑的地政士代為協助，較不容易發生問題。

白紙黑字，交易安全多保障

除了屋況外，交易本身也可能產生糾紛，如契約審閱權、隱瞞重要資訊、廣告不實、交屋延遲、現況說明書內容與現況不符等，這些糾紛其實只要有白紙黑字，就能夠避免未來求助無門。

另外，由於央行對貸款管制趨嚴，不少民眾容易因為貸款成數不足而面臨賠償，建議在賣方同意下，把貸款成數列入解約條款，並強調因貸款造成的契約不履行毋須賠償，就能避免因為貸款不足被沒收訂金的窘境。

信義計畫區是「房市悠遊卡效應」發酵的最典型區域

常有人問，房地產該如何投資才能賺大錢？也有人問，重大建設跟房產增值有什麼關係？其實這兩個問題的答案是一樣的，也就是房市的悠遊卡效應，到底什麼是「房市悠遊卡效應」呢？

到底何謂「房市悠遊卡效應」？

在大台北地區相信大多數的人都是人手一張悠遊卡，悠遊卡的作用很簡單，只要你越跟它加值，它的使用效率就越高，搭乘公共交通工具的旅程就越長。土地、房子就像悠遊卡一樣，有越多的加值就越能保值增值。

但是對房地產的加值不是我們自己去做加值的動作，而是要看外部公私部門對特定房地產有沒有重大建設的投入，重大建設投入越多，就是在對該地區房地產做加值的動作，就是在確保該地區房地產的價值，就是在拉抬該地區房地產的價格，這就是「房市悠遊卡效應」！

以信義區為例

舉大家最熟悉的信義計畫區為例，根據最新的實價登錄資料顯示，信義計畫區內的豪宅「皇翔御琚」實際成交單價已經來到每坪276萬元，創下全國住宅最高成交單價。同樣位於信義計畫區的商辦大樓「遠雄金融中心」，也寫下每坪185萬元的商辦最高紀錄。為什麼信義計畫區不論住宅或商辦都有這麼高的行情呢？說穿了就是「房市悠遊卡效應」持續發酵。

大家來看看信義計畫區有誰在幫她加值，官方有世貿展覽館、國際會議中心、市政府、市議會、中油、捷運板南線、即將通車的捷運信義線、轉運站等等；民間呢，有各家知名百貨公司、台北101大樓、五星級大飯店、金控集團總部、影城等等。這些看得見摸得到、源源不絕的實質加值，讓信義計畫區內的房地產持續水漲船高，區內房價地價不斷創新高也就不讓人意外了！

新板特定區地拉高在於周邊效益的加值

相同的，新北市的新板特定區房價為什麼不斷拉高上來，成為新北市最高價地段，一樣是受到「房市悠遊卡效應」的拉抬，目前新板已經是三鐵共構，未來環狀線也在此交會，百貨購物中心進駐、影城、大飯店等等都在為該地區加值。

【廣編特輯】位於五股的洲子洋重劃區，是目前全台面積最大的自辦重劃區，在水岸的景觀價值加乘下，自去年起推案量連同成交價格快速攀升，今年可望挑戰每坪40萬元關卡。專家表示，綜觀大台北水岸重劃區與市中心房價的連動性，不難發現水岸第一排房價與市中心房價密切相關，換言之，洲子洋重劃區未來可能直追新板，上看60萬元。

424公頃的「大台北都會水岸公園」，是居民假日休閒好去處。

傍水而居，除景觀優勢外，水岸生活的悠閒恣意更是魅力所在，因而近年來，全球擁有水岸條件的豪宅，已成為富人們競相追逐的建築標的，價值更是續攀不墬。而重劃區內的水岸豪宅更是最高價值指標，價值堪比市中心，當台北市信義區房價達到每坪200萬的身價，大直水岸第一排同樣不遑多讓，而且釋出稀少，想買也不見得能買到。

洲子洋重劃區交通區位優異，包括新北環快、台64等幹道皆可利用。

大直經驗 買在房價初升段

在大直水岸重劃區開發階段就進場銷售的甲山林總經理張境在表示，大直重劃區在2005年初開始銷售時，不少購屋客認為當時的大直一片荒涼，每坪40萬元的房價「高出市場行情」，反而是一些具有國際視野、目光深遠的企業大老如張忠謀等人，很能認同大直水岸第一排的發展潛力，選擇在當時進場，現在房價都有兩、三倍的增值。 

同樣的論點放到新北市結果相同，當新板特區房價站上八字頭，發展中的中和左岸、重陽水岸也分別擁有每坪70至60萬元的身價，嗅覺敏銳的購屋客，開始將目光轉向尚在開發階段的水岸重劃區。目前房價仍屬初升段的洲子洋重劃區，每坪價格約在35至45萬元之間，根據水岸重劃區等於市中心的地產置產法則，未來身價上看60萬，增值可觀，也因此成為新一波的置產熱點。 

新理想廣告經理何建新則表示，這幾年漲幅最大的住宅有三種，一是水岸住宅，二是捷運住宅，第三則是重劃區住宅，著眼於置產投資，最好選擇其中一種，如果物件位於重劃區內，而又同時擁有水岸、捷運，更是上上之選。洲子洋重劃區為新北市的後起之秀，房價目前還在挑戰4字頭，也意謂該區更具上漲空間。

該區鄰近北台灣稀有的風帆戲水場域，水上活動發達。

綠意休閒水岸 建商搶進布局

洲子洋重劃區不僅是大台北地區少有的水岸重劃區，也屬「大新莊計畫」之一，更緊鄰佔地201公頃的五股新市鎮計畫開發區，除將規劃低密度之住宅、商業區外，還將導入國際農業展覽中心、度假住宿、休閒娛樂、河川生態、河岸花田與農業培育等6大發展區。 

以生活環境來看，洲子洋重劃區旁邊就有濕地公園，並坐擁觀音山的景觀優勢，以及河濱公園的親水環境，也是北台灣稀有的風帆戲水場域，水上活動發達，加上相當於16個大安森林公園的424公頃大都會公園，對注重生活品質的購屋客而言，具備莫大的吸引力。 

低利時代　不動產長期看好

廣編特輯】人兩腳，錢四腳，想要資產增值，只能用財富累積財富。台灣的理財工具種類不多，大部分的人在進行財務分配時，除了常見的股票、基金，房地產也是不少人會選擇的工具之一。專家表示，財務分布方式，長期下來對總資產的增減大有影響，民眾不妨選擇長期可享社會增值的理財方式。
大部分的人在進行投資的時候都會擔心自己的決策是否正確，白手起家創立起代銷王國的甲山林機構董事長祝文宇表示，現在是低利時代，把錢放在銀行裡並不划算，以他長期經營事業體的眼光來看，「把錢放在哪裡會增值，才是資產配置的重點！」

白手起家創立起代銷王國的甲山林機構董事長祝文宇表示，把錢放在哪裡會增值，才是資產配置的重點。

不動產　增值幅度大

祝文宇進一步說明，長久以來，房地產之所以一直是不少人愛用的資產配置工具，即是因為不動產具有「社會增值」性。舉例來說，許多人的父母都曾經因為需求而購買過房子，而每個地區都有不同的社會增值條件，像是當初選擇在台北市購屋的人，如今多已享受到數倍的社會增值，現在也許很難想像，「一品大廈」當初所謂的“天價豪宅”房價一坪是六萬元，以現今的增值幅度來看，「等於躺在家裡睡覺，資產都在持續成長」。 

「台北地區約有一千萬左右的住居人口，因為就業機會和社會福利優於其他地區，人口愈往都會集中。」為了因應增加的人口量，政府也透過政策與公共建設擴大都市規模，都市核心也一直隨之轉變，能洞燭先機、先找到潛力區的人就是贏家。 

經歷過台北都市擴張的祝文宇說明，台北市最早期的核心是萬華、西門町的城中區，當時政府擬訂「萬大計畫」，將人口外擴到松江路、南京東路一帶，因而形成新的金融圈聚落，成就了頂好商圈與東區高級住宅區，而後政府逐步開發信義計畫區，形成新都心，再將人口擴大到大直、新板。三十年幾年來，有跟著他們的腳步買房子的人，現在都享受到社會增值帶來的資產成長。

選擇在台北市購屋的人，如今多已享受到數倍的社會增值，圖為帝寶。

【住展房屋網/台北報導】再過約兩個月，年度地價稅就要開徵；無論途徑是買進、繼承、受贈或其他原因，只要是8月底前取得不動產，之後就會收到(地價)稅單。而如果為自用目的(地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並於該地辦竣戶籍登記且無供出租或營業用)，是可適用千分之2的優惠稅率；一般用地稅率是千分之10至55，與自用住宅用地稅率千分之2，相差至少四倍。 

不過，適用自用優惠稅率須提前申請；台北市稅捐處稍早表示，今年申請(自用優惠稅率)的期限是到22號，但因當日逢週日，因此順延一日到23日止。 

除此之外，自用住宅納稅人如是已婚族，且夫妻名下都有(自用)房產，則今年繳交地價稅時，還有一點新規定也得注意。根據報導，財政部近日修訂「土地稅法施行細則」中，有關夫妻名下房產適用地價稅自用住宅優惠稅率的標準，從過去『以夫戶籍為準』改為『夫妻協議』；換言之，過去夫妻各自可享一戶自用宅地價稅優惠稅率，但根據上述新規定，變成僅其中一人適用。 

就財政部長解釋，作此修定，目的在防堵囤房行為；張盛和就說，過去制度恐有間接鼓勵囤房的疑慮。然而學者卻提出質疑認為，此一新規定等於『懲罰婚姻』，甚至有違憲之虞。理論上，不能說張盛和說法有誤，而且刻意的囤房行為，不但浪費居住資源，也間接導致房價走勢背離剛性需求。然學者指控也有理，甚至還會變相鼓勵不婚、間接加速少子化現象。 

不過住展企研室認為，會有這樣的矛盾現象產生，根本問題其實不在囤房行為本身，也非稅法施行細則上，還是因為不動產稅制本身即長期扭曲：就因為不動產稅基偏離市價或實價，不僅交易成本不合理(都會區太低非都會區反而偏高)，持有稅也如出一轍。試想，如果不動產稅基回歸到正常交易價格(交易稅基＝當時實價，持有稅基與市價連動)，則或許還是可能有轉嫁問題，但卻是符合量能課稅，地主或屋主在抬高價格當下，也會考慮再三。 

【住展房屋網/台北報導】財政部預定10月中旬完成奢侈稅的修法，並傾向延長目前二年閉鎖期至三年，有學者建議，持有未滿三年出售不動產者，按交易價的7%課稅。 

對於奢侈稅再度成為新聞議題，地產業者表示，要決定就快一點定案，不要拖拖拉拉，因為『伸頭也一刀、縮頭也是一刀』，要課稅就乾脆點，反正政府對重大政策蠻幹的事已經見怪不怪，業者現在怕的不是奢侈稅，而是拖延未決的兩黨協商。 

修而不廢的奢侈稅，不管留下來好是不好，但對房市的成交量還是會有一定的影響。根據住展企研室的統計，奢侈稅實施以來，房市在架構上轉為『價揚量縮』的市況，房價未跌反漲，奢侈稅也沒課到財政部設定的標準，還使內需產業火車頭的房地產交易量陷入低潮，對民眾、政府財政及建商三方而言，早就是一個三輸的政策。 

住展企研室的銷售率統計顯示，近2年北台灣新屋的平均銷售率在四成至四成五之間，銷售率維持在低檔，市況為『個案表現』，除新北市淡水、五股、林口，及基隆、桃園地區低總價的產品仍有銷路外，高總價的產品去化的速度減緩了許多，房市的交易量雖不能用一灘死水來形容，但低迷未振的交易量，早已拖垮了台灣景氣要回春的動能。 

不管奢侈稅修成如何，可以肯定的是，奢侈稅二年多來，房市交易的平淡，顯示奢侈稅已達到政府平抑房價的效果，如今奢侈稅修而不廢，等於是『掛著羊頭賣狗肉』，對全民福址及社會公平正義何益之有？