大師房屋 - 大直營業處部落格

九合一大選後，根據不動產調研機構調查，北台灣五大區塊，以新北市淡水區共推出57個新屋建案、釋出1萬3168戶數最多。總計基隆、新北5個、桃園3個、新竹2個等熱門推案地區，都出現「熱門卻不熱銷」情況，未來恐出現「多殺多」的房價探底現象，開價至少打八折。

《好房網不動產市場週報》統計北台灣推案狀況，發現新北市計有淡水、新莊、林口、汐止、中和5大熱門推案地區，桃園縣以中壢、八德與桃園最熱、新竹則以竹北與新竹兩地推案量最大，近年推案量都持續熱絡，但在年年打房、同區段同質性個案過多情況下，出現「熱門卻不熱銷」的特殊市況。

如新竹竹北市，在「縣府特區」及「高鐵特區」兩個熱門區，就集結了高達71個新建案、7021戶數。第三名的桃園中壢市，銷售中建案達53個，可售戶數5761戶，都出現短兵相接，捉對廝殺的慘烈市況。

重量級建商遠雄、麗寶、興富發、基泰等則紛紛壓寶基隆，使基隆地區一下子出現23個新建案、3566戶可售，好房網社長倪子仁說：「未來是否又會因多殺多由盛轉衰，值得注意。」

品牌建商大舉推案，有效挹注營收，其中興富發前11月累計營收達322.94億元，年增28％，已經超越去年全年營收280億元，表現最亮眼。興富發指出，12月總銷50億元的「台北1號院」，約有10∼20億元先入帳。

法人估計，興富發今年有望賺進一個股本，每股盈餘（EPS）甚至有機會上看11元。

遠雄建11月沒有大案入帳，但接下來3個月將喜迎「U-TOWN」首期上百億元入帳。

文章出處:https://tw.house.yahoo.com/news/%E5%8C%97%E5%8F%B0%E7%81%A3%E6%8E%A8%E6%A1%88-%E6%B7%A1%E6%B0%B41-3%E8%90%AC%E6%88%B6%E6%9C%80%E5%A4%9A-215034307--finance.html

這回九合一選執政黨大敗，按照過去經驗，股房後市都會轉趨悲觀。然而這回情況似乎不大一樣；日前華固建設董事長鍾榮昌接受某報專訪時表示，房市谷底不遠，某房仲聯賣平台更是強力促銷，且說本月買氣就會回溫，房市業界相當樂觀，認為所謂遞延性買盤選後就會『無縫接軌』，立即衝出。 

但才不過隔日，相關消息卻丕變；有報導引述房仲說法指出，某泛藍屋主降價一成求售北市某豪宅，同時台灣房屋和好房網永慶體系分別選出的年度代表字頂及跌，也似乎意有所指。不過更讓人驚訝的，則是北市代銷公會聯袂拜會某報系，一面呼籲政府別再打房，再者還向建商喊話，希望他們降價，共體時艱。 

房價真的降了嗎？從某豪宅專營房仲今年業績虧損的角度來看，促進交易當然是首要任務，而目前最快的方式，就是呼籲賣方降價；因此今年整年，我們不斷看到房仲業一直在放出類似消息。而現在這樣的態勢似乎也蔓延到新案市場，對代銷來說，完全沒成交量也玩不下去。 

然而從柯P這幾天北北基桃趴趴走，到處握手宣示建設擘劃的角度看，未來房市仍不缺建設利多題材，這應該是賣方繼續拿翹的理由。而且這次選舉成敗無關藍綠，顯然是馬政府搞改革搞半套，成事不足敗事有餘，還弄到民生凋蔽所致。所以就算現在變成綠色地方包圍藍色中央，搞好民生經濟仍是所有為政者目前重要且唯一目標；從這個角度看，房市仍不致缺乏剛性支撐。換言之，未來房市買氣榮衰，還是回歸到基本的房價/購買力比率。 

但根據住展房屋網企研室掌握資訊，不少新案開價還是老高，尤其未來將在台北市推案的建商還是繼續拿翹。以大同區來說，商業區未來不少推案，據悉開價都會比目前線上最高價，要賣100萬/坪以上的「興洋興天地」還貴；就此判斷，消費者短期內恐怕還是不容易看到新推案房價具體下修。 

以此為基礎可知，雖然建商還是說自住買盤會回籠，且是未來需求主力，但就目前價格水準研判，情況恐怕恰好相反。選後不確定因素暫除，房市人氣確實會回升，但恐怕還是廣義投資客居多，目的可能是想撿便宜，這也是代銷說房價下修7到10%買氣就會回溫的真正理由。 

至於純粹自住客，特別是首購族，選前就已追價無力，選後最多也是先出來看看，當發現價格多半還是沒降，或降幅很小時，大概仍難以出手。因此之後數月，十之八九可見遞延性看屋人潮，但是否有遞延性買氣，除了看執政黨內鬥是否善終、政局是否趨穩外，當然還是得看價格走勢。

文章出處:https://tw.house.yahoo.com/news/%E5%BB%BA%E5%95%86%E4%BB%A3%E9%8A%B7%E5%85%A9%E6%A8%A3%E6%83%85-%E6%88%BF%E5%B8%82%E6%B6%88%E6%81%AF%E9%9D%A2%E7%A9%BA%E5%89%8D%E6%B8%BE%E6%B2%8C-012000620.html

為提升長者退休後的生活品質，並使老年可活化自有資產，安心生活於熟悉環境，台北市於12月15日起推出全國首創結合逆向抵押貸款及信託機制的「台北市公益型以房養老方案」，放寬法定繼承人及不動產價值上限等條件，並開放雙人共同申請選擇及提供長者貼心諮詢服務平台，老年經濟生活更安心、更樂活。

社會局表示，台北市老年人口比已近14%，相較全台以更快的速度進入高齡社會，加上少子女化衍生勞動力減少、撫養負擔加重，若能透過活絡長者持有房屋資產，取得穩定的經濟來源，可望對晚年生活提供一定程度的保障。這項方案預定試辦至104年底，累計承貸人數以5人組為限；第一階段申請時間自今年12月15日至104年2月16日止。 

市府參考國外案例、國內衛福部執行經驗及國內民情，訂定申請資格，納入更多元類型的服務對象。凡設籍台北市年滿65歲、自有房產亦位於北市的長者皆可提出申請。社會局也委託「財團法人國土規劃及不動產資訊中心」設立整合服務平台，提供以房養老專業諮詢及需求媒合等服務，民眾可撥打免付費洽詢專線0800-368-508週一至週五上午9時至下午5時，或至台北市公益型以房養老網站（http://rmsc.ippi.org.tw/）查詢相關資訊。

文章出處:https://tw.house.yahoo.com/news/%E5%8C%97%E5%B8%82%E4%BB%A5%E6%88%BF%E9%A4%8A%E8%80%81%E6%96%B9%E6%A1%8812-15%E9%96%8B%E8%BE%A6-012400261.html

新北市轄內有消費者辛苦半輩子買了預售屋，眼見房子要落成交屋，建設公司竟把房子過戶登記給別人，事後建商既不讓消費者解約也不跟消費者和解，消費者向市府消保官申請協商，希望能依約將屋款要回來。

消費者表示在100年12月間向某建設公司購買淡水區建案的預售屋，施工期間都按期繳款，直到102年6月建案完工，建商卻遲遲不跟消費者辦理銀行貸款及交屋，經多次催告下，建商才向消費者說明該戶跟地主有糾紛在訴訟中。

而建商進一步表示，該建案是與地主合建，地主於建商銷售預售屋時有委託建商一起銷售，建商把地主戶賣給消費者，豈知地主眼見房價上漲即反悔不願意賣出，建商依合建契約將房屋過戶給地主，希望消費者轉以換屋方式處理。

但建商要求消費者須用目前銷售價格去購買換屋的坪數差額，而非最初簽約的價格，以目前行情每坪都漲超過3萬多元，消費者根本負擔不起，建商違約在先，卻要讓消費者承擔損失，因此本案協商不成立。

消保官表示，依據內政部預售屋買賣定型化契約應記載事項第 24點規定，消費者若因建商違約而解除契約，建商除應將已繳之房地價款及遲延利息退還給消費者，並應同時賠償房地總價款的15%作為損害賠償。

此外，消保官也指出，依據消費者保護法第51條規定，消費者得因企業經營者故意所致之損害，請求損害額3倍以下之懲罰性賠償金過失得請求損害額1倍以下，而本案建商明知與消費者簽有預售屋買賣契約，卻於房屋完工後選擇過戶給地主，這種故意損害消費者權益的行為，建議消費者循法院途徑解決，並向法院請求損害額3倍之懲罰性賠償金，以保障消費者權益。

文真出處:https://tw.house.yahoo.com/news/%E6%89%AF-%E5%BB%BA%E5%95%86%E6%83%A1%E6%84%8F%E9%81%95%E7%B4%84-%E6%B6%88%E8%B2%BB%E8%80%85%E9%82%84%E9%A0%88%E8%A3%9C%E5%B7%AE%E9%A1%8D%E6%8F%9B%E5%B1%8B-012400308.html

【住展房屋網/台北報導】台北市政府近日出現1件有關地價稅事件之爭議。該案是因本市4名民眾與他人共有之2筆經都市計畫編定為公共設施用地，原課徵田賦，經北市稅捐稽徵處查得其中有部分面積未作農業使用，亦未供公眾通行之道路使用，不符土地稅法及土地稅減免規則得免徵地價稅及課徵田賦之規定，乃核定其部分土地，應自104年起改按公共設施保留地稅率課徵地價稅，該4名民眾不服，提起訴願，經台北市政府駁回訴願。

台北市法務局表示，依土地稅法及土地稅減免規則規定，都市計畫公共設施保留地，未作任何使用並與使用中之土地隔離者，免徵地價稅；如作農業使用者徵收田賦；無償供公眾通行之道路土地，在使用期間內，免徵地價稅。

本件2筆土地使用分區分別編定為綠地用地（公共設施用地）及道路用地（公共設施用地），經稅捐稽徵處派員現場勘查，發現該2筆土地中有部分面積位於建物圍牆內，供停放車輛及堆放雜物使用，未作農業使用，亦未全部供公眾通行，因此與規定不符應按比例課徵地價稅。

新聞提供：住展房屋網 www.myhousing.com.tw

日圓近兩年持續貶值，日本房價在泡沫化後下跌，相較於台灣、香港的高房價及打房政策，日本房地產對灣投資有很大的誘因。

但因為今年貶值幅度加大，讓剛進場的投資人很頭痛，短短一個月內，就因匯差而虧掉了25萬元日幣，大約是新台幣7萬元。

台日幣跌跌不休，日圓兌美元上週五收盤，跌破121日圓大關創下近7年半以來的最低水準，還有外資預估日幣兌美元到明年還會續跌到125日圓兌換1美元。

在擴大貨幣寬鬆的政策下，最心痛的莫過於到日本置產的投資客。財子學堂創辦人林成蔭：「投資海外房地產 第一個做資產配置，第二個租金投資報酬率比台灣高，那如果這點沒有改變的話，對你來講你收到的租金投資報酬率，可能縮水，匯率的部分，大概會讓你虧損可能1成到2成左右。」

當初看準了日本房產投報率高的投資客，現在恐怕傷透腦筋，日本房地產的投報率可不像表面看起來這麼風光，假設買進房子價格為日幣840萬約台幣210萬元，地點在東京的目白車站附近月租6萬日圓，台幣1萬7千元計算表現上投報率看似有9％之多，但實際扣除物管費用後大約是6.9%。

國稅局表示，納稅義務人以「先行」簽訂協議書及租賃契約等方式，將房地之銷售日期延後，以規避奢侈稅，經查獲除了補徵稅款外，另外要按所漏稅額處3倍以下罰鍰。

該局舉例說明，甲君於101年8月20日就持有期間在2年以內之新北市房地，先行與買受人乙君訂立協議書及收取訂金，並同時訂立租賃契約書，等持有期間滿2年後，再簽訂房地買賣契約書，經查獲，依房地銷售價格合計816萬元，按適用稅率10%核定應納稅額81萬6,000元，並處罰鍰204萬元。

甲君不服，申請復查，主張該房地之買賣契約日期為102年3月24日，其持有該房地期間係自100年3月16日起至102年3 月24日止，已逾2年，並未違反奢侈稅規定，申請撤銷補稅處分。

經查本案甲君於101年8月20日即與買受人乙君簽訂協議書，雙方同意於 102年3月20日前另行簽訂買賣契約，買賣總價款為816萬元，甲君收取訂金100萬元並同時訂立1份租賃契約書。之後雙方再簽訂借屋裝修承諾書，甲君同意乙君進行房屋內部裝潢，俟持有期間滿2年後，另簽訂房地買賣契約書。

因買受人乙君於101年8月20日對該房地已有支配使用權，依實質課稅原則，房地買賣之實際成交日應認定為101年8月20日，另查到甲君配偶名下還另有房地，甲君乃藉由預先簽訂協議書及租賃契約等方式，將銷售房地之日期延後。

全案經該局審理結果認屬以不正當方法逃漏奢侈稅，故按所漏稅額處2.5倍之罰鍰204萬元並駁回甲君之復查申請。

該局呼籲，稽徵機關認定奢侈稅之銷售日期，會以「實質經濟事實」綜觀研判，一旦經查獲納稅義務人藉由不正當方法逃漏稅時，除補徵稅款外，會按所漏稅額另處以3倍以下之罰鍰。

文章出處:https://tw.house.yahoo.com/news/%E5%BB%B6%E5%BE%8C%E7%B0%BD%E7%B4%84%E9%80%83%E9%81%BF%E5%A5%A2%E4%BE%88%E7%A8%85-%E7%B6%93%E6%9F%A5%E7%8D%B2%E4%BB%8D%E9%87%8D%E7%BD%B03%E5%80%8D-012200376.html

為加速辦理新北市地籍圖重測業務，新北市政府2015年度辦理六個地區之地籍圖重測，分別為三峽區、樹林區、鶯歌區、新店區、八里區及平溪區，合計辦理約2萬3484筆土地，面積超過2346公頃，重測成果預計於2015年10月1日於各轄區地政事務所辦理公告30天。

新北市政府地政局指出，現行記載土地坵塊大小、形狀位置之各項地籍資料，均以各地政事務所經管之地籍圖為基礎，該圖為日治時期所測繪，延續使用迄今已近百年之久，長時間頻繁複製使用，致圖紙伸縮、破損嚴重而模糊不清，以及受限當時測繪技術、設備及比例尺較小等因素，精確度已不符現今的需求。為解決上述問題，且同時提供政府機關及民間機構辦理各項土地規劃、開發建設所需之圖籍資料，並方便各種圖籍電腦自動 化套合運用，應早日全面完成地籍圖重測以建全圖籍、保障民眾之產權。

新北市政府地政局表示，重測作業目前刻正進行圖根測量及地籍資料彚整工作，預定2015年1月初在各重測區辦理重測作業宣導會，會中將詳細說明什麼是地籍圖、為什麼要重測、重測結果對土地所有權人有什麼影響及民眾應如何配合辦理，現場並展示現代跟以前使用之測量儀器及重測前後之地籍圖樣本。

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捷運不敗！松山線佔全區交易高達32.9％，雙捷、雙鐵交會5站，中小宅最吸睛，松江南京站54.5％最高

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】號稱首條沿線皆提供4G上網的捷運路線-北捷松山線已於2014年11月15日通車，讓雙北市捷運路網更趨完整。松山線自西門站起至松山站止，總共8站，共行經西門站、北門站、中山站、松江南京站、南京復興站、台北小巨蛋站、南京三民站以及松山站，捷運已經成為民眾不可或缺的交通工具，而捷運的開通也帶動周邊房市發展，「捷運宅」成為房市票房保證，「逐捷運而居」趨勢也益發明顯，近期房市在政府管控與選舉不確定性影響下，市況低迷，但松山線通車效應帶動周邊房市增溫，吸睛度百分百！

「捷運宅」夯！松山線佔區內交易32.9％，松江南京站最熱門

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，捷運松山線8站共經過萬華、中正、大同、中山與松山五個行政區，西門站橫跨萬華、大同兩區，而北門站則位於大同區，中山站、松江南京站、南京復興站隸屬中山區，台北小巨蛋站、南京三民站與松山站則是松山區，雖然每一區平均只有1.6個站點，但是從實價登錄的資料卻發現，松山線周邊房市交易佔這五個行政區交易量總和的佔比從2013年的21.3％飆升至103年的32.9％，顯示光是松山線沿線的房市交易量就佔了五行政區全區的三成以上，「捷運宅」魅力不容小覷。

黃舒衛說明，松山線是台北捷運中第三條東西向的路線，途經南京東路金融、辦公商圈，在松山線通車後，更是新增三個雙捷轉運站以及一個雙鐵轉運站，對於台北捷運路網的串聯度大大加分，也讓周邊房市發燒。若從各站的交易熱度來看，統計近二年實價登錄資料可看出，松江南京站仍穩坐第一名寶座，交易件數佔全線8站的21.4％，由於位處重要的金融辦公商圈，加上近年來不少新案推出，拉抬周邊房市，指標地位不容撼動。

其次則是西門站，擁有購物、採買一應俱全的西門商圈，商圈發展成熟，生活機能完善，同時也是板南線、小南門線的轉乘站點，現在加上松山線通車，西門站的轉運站優勢更上層樓，交易佔比19.2％，位居第二。而第三名則是南京三民佔，交易佔比14.7％，是松山線最具住宅區色彩的站點，周邊住宅產品多元，購屋選擇性多，同時區內有健康國小與介壽國中明星學區，加上生活機能完善，吸引民眾購屋。

新北市政府城鄉局2014年11月19日強調，頂新公司在三重新燕的工業區，目前仍是工業區，在頂新公司沒有對黑心油與黑心食品負起責任前，市府絕不可能同意通過變更都市計畫，未來該地仍將是工業區。

城鄉局強調，市府對於抵制頂新製做黑心油的立場完全和民眾一致，目前並未通過變更案，也絕不會通過頂新提出的變更案，因此根本沒有撤回不撤回的問題。

有關游陣營又針對三重新燕變更案，一再抹黑市長及市府團隊，新北市政府城鄉發展局再次嚴正澄清，依都市計畫法第19條規定：「主要計畫擬定後，送該管政府都市計畫委員會審議前，應公開展覽30天及舉行說明會，經都市計畫委員會審議後，連同審議結果及主要計畫一併報請內政部核定之。」核定與不予核定，才是確認是否完成變更最終結果的專業用語，而本案目前仍在報內政部核定中，因此尚未核定。

城鄉局指出，都市計畫工業區變更應經認定、公展、審議及核定通過等程序，本案2010年11月12日於台北縣政府期間，依法同意本案符合「都市計畫工業區檢討變更審議規範」之規定予以認定，可進行都市計畫變更程序。新北市政府2011年1月28日發函辦理都市計畫變更進行公告公開展覽程序，有心人士卻將此公函時間，斷章取意為「迅速核定變更」，完全不是事實

至於引用都市計畫法27條第1項第3款進行迅行變更，包括高雄市、台南市及全國其他各縣市，工業區個案變更絕大多數都引用內政部營建署所認定之27條第1項第3款進行變更，莫非高雄市、台南市及其他各縣市也獨厚當地廠商違法變更？

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