大師房屋 - 大直營業處部落格

房市飆不止，中央銀行2010年6月出手打炒房，推出選擇性信用管制，成效愈來愈明顯，根據最新公布的今年1月底統計，全體銀行不動產放款餘額為7.7242兆元，占國內生產毛額（GDP）比重約48.2％，延續去年底的近7年新低水準。

根據央行與主計總處統計數據，全體銀行不動產放款餘額占GDP比重，2009年正式突破50％達到50.8％最高峰，央行為防患因房市泡沫破滅，進而造成銀行不動產授信呆帳破表，衝擊國內金融穩定，在2010年6月正式祭出第1波選擇性信用管制，當年底就從高點的50.8％降回50％以下，至2014年底已下滑至48.2％，創近7年新低，打炒房效應持續發酵。

不動產放款餘額包括購置住宅貸款、房屋修繕貸款及建築貸款的總和；央行統計至1月底購置住宅貸款餘額為5.8727兆元，房屋修繕貸款餘額0.2344兆元，建築貸款餘額1.6171兆元，合計不動產放款餘額為7.7242兆元，較去年底的7.7289兆元，再減47億元，占GDP比重持續去年底48.2％的7年最低水準。

銀行主管表示，觀察這波房市多頭飆高已超過10年，炒風日熾的結果，造成不動產放款餘額占GDP比重從37.8％低點一路上衝，至2009年底高達50.8％新高，遠高於風險上限的40％比重，在央行近4年來施行多波選擇性信用管制後，比率逐漸下滑，但距離安全值的40％以下，仍有待努力，因此，預料打房將會持續下去。

「炒房的外溢現象還是在蔓延，目前除管制區內投資客逐漸退場，跡象顯示資金轉戰中、南部房市明顯。」銀行主管認為，從各面向來看，房市反轉的風險愈來愈明顯，去年底交屋旺季，就呈現旺季不旺，六都移轉棟數年減多達兩位數。

因此，包括銀行本身基於不動產放款風險，自律管控應將維持嚴格的標準，其次，金管會也已要求銀行增提不動產授信準備。另外，美國聯準會（Fed）年中重啟升息循環的預期等，代表房市正面對多重不利因素的環境，銀行主管預料，全體銀行不動產放款餘額占GDP比重將持續下降。

文章出處:https://tw.house.yahoo.com/news/%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A2%E6%94%BE%E6%AC%BEgdp%E5%8D%A0%E6%AF%94-7%E5%B9%B4%E6%96%B0%E4%BD%8E-215034565--finance.html

中央銀行從2010年6月推出第1波房市選擇性信用管制，接著在2010年12月、2012年6月及2014年6月共祭出4波管制後，根據最新公布的1月全體銀行不動產放款餘額，意外較去年底下降47億元，顯示打炒房成果將愈來愈明顯，預期3月底央行第1季理監事會，不再推第5波新管制的可能性高。

銀行主管指出，由於打房的成效逐步顯現，預料央行暫時沒有推出新管控的必要，畢竟還有更明顯的成果等待收成，但這並不代表除目前台北、新北、桃園管制區以外的地區倖免，依照歷來的做法，只要央行觀察到出現外溢現象的地區，例如桃園8管制區周邊及台中、台南、高雄都會區等，不排除會擴大管制區。

央行第1波房市管控針對台北市及新北市10區，第2屋成數最高限7成；第2波增加納入新北市3區，第2屋成數降至6成，土建融最高6.5成；第3波管控針對豪宅，成數上限6成，且不得有寬限期；第4波管制擴大新北市4區及桃園縣4區，第2戶成數最高6成，全國不分區第3戶最高5成，並降低豪宅認定標準，及調降公司法人購置住宅貸款最高5成。

銀行主管表示，在打炒房聲中，房貸風險升高，除伴隨利率走揚的效應，目前市場雖預期央行上半年不會升息，但已有不少銀行提前拉高房貸利率，甚至將寬限期與房貸成數採反向連結；例如非管制規定內的一般房貸，成數到最高的8成即沒有寬限期，成數降至7.5成寬限期1年，降至7成寬限期2年。

銀行主管強調，由於房市一旦反轉趨明顯，房價下跌是必然的結果，基本上，分析目前在政府政策或房價所得比、房貸支出比、房價及GDP（國內生產毛額）成長幅度等指標觀察，房價下行壓力漸次升高，房價難逃下修的風險。代表銀行不得不加強風險控管。

文章出處:https://tw.house.yahoo.com/news/4%E6%B3%A2%E6%89%93%E7%82%92%E6%88%BF%E8%A6%8B%E6%95%88-%E5%A4%AE%E8%A1%8C%E6%9A%AB%E7%84%A1%E7%AC%AC5%E6%B3%A2-215034064--finance.html

財政部今（12）日公佈房地合一實價課稅方案；為防堵假外資逃稅漏洞，外國自然人或是公司法人在台購置不動產，處分時房地合一稅採分離課稅、單一稅率30％，高於國人稅率17％，不讓投機客有化身假外資誘因，在台繼續炒房、囤房。

據了解，毛揆周二晚間已大致同意財政部的方案，但有些部份保留彈性修改空間，尤其是日出條款，財政部建議以奢侈稅100年6月1日奢侈稅上路後持有的不動產才列入課稅範圍，但政院周二晚間討論，有不同意見，最後毛揆決保留與立院黨團協商空間。

財政部長張盛和預計年後的立法院新會期提出修正草案，力拚下會期完成修法，2016年正式上路。

免稅門檻：總價4,000萬

在自用住宅免稅優惠方面，財政部已放寬擁有多戶房產者，其實際自住的房屋出售時，也能同樣享有免稅優惠；同時，也將比照南韓稅制，設定排富門檻，出售總價4,000萬元以下者，才能適用免稅優惠。

為解決高房價問題，中央銀行去年再度緊縮高價住宅貸款，將高價住宅認定標準下修為台北市7千萬元、新北市6千萬元，其他地區4千萬元以上。財政部以此作為訂定排富門檻參考，但考量打擊面勿過大，決定採全國不分區方式，統一以出售總價4千萬元作為免稅門檻。

此外，財政部近日討論中，新增外國人課稅，出發點是防堵國人以「假外資」身份規避房地合一稅，因為是「防堵國人」，因此官員主張外人的稅率要高於17％，且採單一稅率，目前訂在30％，至於是否應有長期持有優惠，官員表示，目前想法很初步，尚待日後討論。

至於自用住宅定義，需符合的條件包括：一、本人、配偶與未成年子女有實際居住的事實；二、須連續在該地設籍達6年；三、自住宅出售前5年，不得有出租或供營業使用；四、所有權人出售時需持有該自住宅達6年。

雖然限縮自用住宅的免稅條件，但未來房地合一新制上路後，即使無法適用自用住宅免稅優惠者，仍能享有重購退稅優惠，可望大幅減輕對自住者的衝擊。

另外，財政部也採納巢運等團體建議，對於買進後2年內出售的不動產交易，差別稅率提高至30％，以抑制短期炒作歪風，不過，自用住宅則不在此限。

2014年7月1日之後完工並取得使用執照的新屋，將適用新版房屋標準單價和房屋評定現值。根據調查，2015至2017年的3年間，台北市總價8,000萬以上、符合豪宅基本定義的住宅，將有高達2,700多戶完工交屋，這些住宅將面對天價房屋稅的震撼教育，成為高稅賦時代的最新重災戶。

由於新版房屋稅調高幅度動輒高達原本的8倍，甚至同一路段、類似產品，新、舊制房屋稅差距恐達30倍，形成「重稅凌遲」。據悉，已有些房市買家不玩了，正紛紛拋售求現。

業界指出，中山區某剛交屋的豪宅案，當初預售時以每坪約120萬元進場的買家，委託房仲轉手4樓的戶別，由於契稅暴增至2、3百萬，接下來更不想每年承擔數百萬元的房屋稅、不爽當市府的「提款機」，因此乾脆以每坪70幾萬賤價求售。

建商也透露，信義計畫區也因信義路五段、忠孝東路五段、松仁路等多處路段大幅調高路段率，在去年7月1日後完工交屋的新屋，算算1戶80坪房屋，房屋稅恐怕跳升到100萬以上，比起同一路段之前完工、適用舊制制的房屋稅僅3萬多元，竟然暴增30倍！

◆2014年7月1日，天堂和地獄之別

大陸建設董事長張良吉痛批：「天下哪裡有這種稅？！」他指出，儘管人民有納稅的義務和責任，但繳稅也要有比例原則，不能剝奪人民財產正常的權利；如今從2014年7月1日起只要差1天，房屋稅賦就猶如一國兩制、天堂和地獄之別，這樣合理嗎？

永慶房產集團研發中心經理黃舒衛表示，最近全台六都新版房屋稅陸續定案，過去多屋族一律適用1.2％房屋稅率吃到飽方案已絕版。取而代之的是，最重平均調高2.6倍的房屋構造標準單價、平均調高2.5倍的路段率、以及最高適用3.6％的囤房稅率。

目前全台共有台北市、新北市、宜蘭、高雄市、桃園等陸續調高房屋構造標準單價，其中台北市平均調幅約增160％、新北市調幅約100％、高雄市調幅81％、宜蘭縣35％。市場預估，1年將有3∼4萬戶受到房屋構造標準單價調升的衝擊。

其中，台北市是公認的「重災區」。住展雜誌研發經理何世昌統計，台北市適用總價8,000萬以上豪宅稅認定標準、可能被課徵豪宅稅者，估計2015∼2017年的未來3年間約有2,700多戶，平均每年約900戶適用新版房屋稅；這數字還不包括辦公、飯店、廠辦、地上權住宅、BOT案等。

◆每坪評定現值，超過實際造價

台北市中山段三小段301~330地號，素地交易換算每坪單價533萬

台灣房屋智庫根據北市實價資訊，發現2014年9月位於台北市中山段三小段301~330地號，素地交易總價10.1億元，面積187.25坪，實登地坪540萬，然若扣除建照費1,200萬，換算每坪單價533萬，為2014年北市土地交易總價第三高價。台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，2014年台北市土地交易呈現疲軟狀態，買方願意出如此高的價錢，顯示仍是相當看好當地未來的發展，以取得土地及建築成本來預估，粗估每坪推案百萬以上才有獲利空間。

根據實價資訊，2014年台北市億級土地交易狀況，比起前2013年無論是價、量皆呈現明顯衰退，2013年億元土地交易筆數140筆，交易總金額408億2362萬，2014年72筆，總金額194億6,775萬，跌幅接近5成，顯示房市買氣不佳，建商對於購置土地也產生縮手或觀望的情況，只有少數地段優越及格局方正的土地，仍能受到口袋深的買方青睞。

觀察台北總價逾10億以上的土地交易，2013年有4筆，2014年則僅有3筆，2013年則以中山區金泰段101~150地號的1618.087坪土地，要價25億為最高，2014年則是中正區城中段一小段511~540地號，面積200.86坪，由昇陽建設以總價14.1億元、溢價率10％，打敗3組競爭對手所標下的土地。

劉志雄表示，該筆交易總價款內含建造執照費用新台幣1200萬元，表示賣方當初購置土地時，還是有開發的意願，只是當時面臨實價登錄政策上路等房市景氣不確定因素，因此僅有整地動作並未開發，最後選擇在度過奢侈稅閉鎖期間後，以10.1億的高價賣出。

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房地合一實價課稅自用住宅免稅條款確定排富，自用住宅不限一屋，售價4000萬元以內交易利得免稅

政院拍板，房地合一實價課稅自用住宅免稅條款確定排富。自用住宅不限一屋，但售價4,000萬元以內的房產，交易利得可享免稅；為抑制短期炒房，持有未及二年的房產將採差別稅率，初步訂為20％以上。財政部預定農曆年後修法條文即會送交行政院審查，趕在上半年完成修法，最快2016年實施。

在課徵稅率部分，營利事業及個人出售房產，確定採取單一稅率17％，但為配合特種貨物及勞務稅奢侈稅同步退場，另訂個人短期買賣房產的差別稅率，初步至少20％以上，並可能依照巢運等公民團體要求訂為30％，藉以回應外界對投機炒房應課重稅的訴求。

據指出，自用住宅雖不限一屋免稅，但會訂有出售次數與期間限制，例如，五年內僅能出售一戶自用住宅享有免稅，且需符合設籍、自用與售價不超過4,000萬元等條件，其出售利得不論高低，均排除課稅。房地合一課稅的施行年度預定為2016年，但納入實價課稅範圍的房產交易，則不會溯及既往，「日出條款」將會保留。

全國不動產企研室主任張瀞勻分析，房地合一走向輕稅簡政，政策明朗，待確定上路日期後，看好長期置產保值效應，壓抑的買氣將大舉回籠，但又有20％差別稅率，不至於形成炒作風氣，房市將朝健康理性發展。

張瀞勻舉例，甲男在2014年以1000萬元買進一間房屋，2015年以1200萬元出售，獲利2000萬元，若不考慮土增稅及其他條件，以財政部新方案，2年內出售按20％加重課稅，稅金約40萬元，不到售價4％，比發票稅還低。

公股銀行辦理「青年安心成家購屋優惠貸款」，經行政院核定將持續辦理至2016年底

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部國庫署表示，為協助無自有住宅家庭購置住宅，財政部於2010年12月推出之「青年安心成家購屋優惠貸款」，由台灣銀行等8家公股銀行以銀行自有資金辦理，業經行政院核定將持續辦理至2016年底。

財政部國庫署進一步表示，自2015年1月1日起，本項貸款之貸款標的，須為申請日前6個月起所購置之住宅，亦即所購置自有住宅之建物謄本登記日期為本項貸款申辦日前6個月以後者，始符合規定。另本項貸款仍可於銀行核撥之貸款額度內，與內政部「自購住宅貸款利息補貼」貸款搭配，最高可獲720萬元之優惠利率貸款。

截至2015年1月底止，各公股銀行辦理本項貸款共計撥貸159,597戶、5,751億餘元。為利社會大眾查詢，本項貸款已於財政部及國庫署網頁設置專區公告相關訊息，歡迎有需要且符合資格之民眾，赴公股銀行洽辦。

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最近這段時間，大數據Big Data這個詞彙挺流行；不過這不是什麼新事物，我們上網用估狗搜尋所需資訊，就是透過這類海量數據資料庫，找到所需資訊或知識。不過對應到國內金融或不動產市場，則肯定是新鮮事；畢竟長久以來，相關資訊並沒有如此開放，且政府發布相關資訊，通常是統計分析，甚至主觀解讀後的結果，並非原始資料。 

不過這樣的狀況將有所翻轉。日前金管會正式宣布啟動大數據計畫，將在一年內陸續啟動11項相關應用，並開放631項金融相關資料，公開讓外界免費查詢。 

眾所皆知，台灣不動產市場一直存在資訊不對等及不透明的狀況；這不但讓消費者無法獲得可參考資訊，市場訊息紊亂之下，也給有心人士若干操弄空間。甚至說穿了，資訊不透明，就是台灣不動產市場的最大病灶。 

當然，實價登錄制度已實施三年，因此相關狀況近年確有改善。然該制度是產權移轉後一定時限內，才由第三方地政士或經紀業登錄，非移轉當下透過公證程序登載，因此仍存在些許問題。換言之，房市資訊透明化的工程仍有待建構。 

而金管會大數據計畫中，包含與不動產授信相關的部分，也就是所謂銀行聯徵中心的資料；未來如果中心資料可適度開放外界查詢，不但開發商可檢索更可靠的房地行情，藉此推敲產品趨勢，一般消費者也能獲得更具公信力的價格資訊。畢竟第三方登錄還需後續檢核，但聯徵中心資料直接牽涉不動產授信，所呈現的就是千真萬確的價格行情。 

財政部配合今年1月7日修正公布的特銷稅（俗稱奢侈稅）條例第5條第1項第12款「確屬非短期投機」免徵規定，發布適用該款之案件類型解釋令。財政部依各地區國稅局所提實際個案進行審認，核定發布適用「確屬非短期投機」免徴奢侈稅之案件計11種類型如下：

一、所有權人銷售自2親等以內親屬受贈取得之不動產，且該贈與人贈與前持有該不動產之期間逾2年者。

二、繼承人銷售因繼承區段徵收領回抵價地之請求權而取得之不動產。

三、繼承人銷售其以繼承之遺產交換取得同一被繼承人遺產範圍內之不動產。

四、依遺囑以遺產中之不動產成立之公益信託，受託人本於信託意旨銷售該信託財產。

使照六年最大量，市場居高不大妙，一年還有一年高，新案小心後勢糟

根據內政部最新資料，2014年全國使用執照數量寫下六年新高，達91883戶，成長6.3％，其中桃園市以16040戶拔得頭籌，高雄以39.86％成長最大，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，近年來建商在容積管制壓力下積極推案，市場逐步進入完工交屋的高峰期，對於買方來說，在目前市況氛圍下，更應該居高思危，避免成為最後一隻老鼠。

徐佳馨指出，從2010年開始建照數量就快速增加，2011、2012年的建照數量都超過9萬戶，2014年更爆出大量，從建築完工核發的數量則可發現，使用執照數量也緩步增加，對比2012~2013年的推案量來看，未來也將逐步邁入完工交屋的高峰期。

2014年在幾個主要都會區中，新北市量縮13.47％，台北市也量縮5.37％，看得出市場進入消化階段，但仍有風險存在，而台中、高雄、宜蘭、桃園等地，使照都比2013年多出不少，許多區域雖然房價低，具有低基期的誘因，可仍存在相當賣壓，進場不可不注意，特別是大坪數產品，由於銀行貸款限制，將會是市場最具風險的大地雷。

除了大坪數可能成為一大地雷之外，徐佳馨也提醒，在2014年七月一號之後，某些行政區調整了標準單價，例如北市、新北、高雄、宜蘭等地，其中北市調整幅度達1.6倍，影響所及，房屋稅與契稅也將大增，若加上購屋人是多戶持有者，將會付出慘痛代價，不可不注意。

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