大師房屋 - 大直營業處部落格

幾天前才前往財政部與張盛和交換意見，達成所謂『共識』，然數天後巢運人士形同立刻被摸頭打臉；因為據聯合報系報導，財政部版房地合一新制版本出爐，表面上新版本有若干保障自用的精神，但無兩年內加重課稅及累進稅率的設計，而且看來看去都像是減稅，甚至是向既得利益勢力妥協、讓步。 

當然，財長張盛和或許是想先求有再求好；但以立院目前生態，想在明年上路，恐怕還有很多但書，甚至難關。而且如果真的就這樣過關，炒房稅負減輕還在其次，真正問題仍在於留下諸多漏洞，讓有心人士可以繼續鑽，幾乎喪失抑制投機的功能。 

根據報導，財政部拍板的房地合一稅，最後採單一17%稅率，兩年以上所謂長期持有另有減徵設計，最高可減徵80%等於實質稅率不到3.5%；先前引發討論的免徵額則是如先前所傳的2千萬，不過限一戶一屋且須持有滿五年。換屋比照現行土增稅之退稅機制，換大房免稅，賣大換小則按比例退稅，配套措施則是奢侈稅退場，土增稅維持現狀，適用範圍僅限實施後往前推五年所取得的房產。綜合以上，巢運及學者的兩年內加重課稅及累進課稅等建言，張盛和看來是當耳邊風，有聽沒有到。 

平心而論，房地合一課稅按照交易實價價差課徵利得稅，和現行按土地公告現值課土增稅，房屋評定現值課財產交易所得相比，仍是改良革新。然而財政部版本沒有設計累進稅率、採分離課稅，且仍設免稅門檻，這些仍是住展房屋網企研室不予認同處。不過形同減稅這部分，則完全符合本室先前預料。 

因為開徵三年多的奢侈稅，不論賺賠都課10~15%，這確實不合理，也一竿子打翻全台購屋者，有待商榷，但某種程度確實達到扼制短線炒作的效果。而房地合一上路，奢侈稅退場後，是交易有利得才課稅，且稅率最高也不過17%，這當然形同減稅。 

226億廠辦交易規模，多元產業進駐，內湖區連兩年蟬聯廠辦王

景氣回溫，連帶使得不少有擴廠、擴編需求的企業進行營運總部購買，或轉換辦公地點。新光集團旗下新壽，為活化資產實現獲利，近日公告以每坪45萬，出售內湖大樓給網路遊戲公司遊戲橘子做為企業總部。除再次突顯內湖等同企業總部首選區域外，也顯示了遊戲軟體產業向內湖群聚的趨勢，像例如韓商聯加Line Taiwan、戲谷和信超媒體、華義國際等都在內湖。而據信義全球資產彙整重大交易發現，內湖區和汐止區是近兩年廠辦交易熱點，不過，投資型大買家縮手，連帶影響十億以上、3000坪以上的大型交易減少。

信義全球資產管理公司彙整近兩年2013-2014重大交易發現，以交易地區來說，2014年廠辦交易地區前三名分別為內湖40.8％、汐止25.9％和竹北14.8％，而2013年則以內湖28.6％、汐止17.9％和三重10.7％最為熱門。不難發現內湖區和汐止區連兩年都是主要交易地區，並且交易比重有逐漸增加的趨勢，近兩年光內湖區就有近226億元的交易規模。

再以交易面積觀察，2014年廠辦交易以500-1500坪最多、占總交易超過三成，3000坪以上的交易最少，僅占不到一成；與2013年相較，500坪以下約等同單層廠辦、500-1500坪約等同2-3層廠辦，和1500-3000坪約等同半棟廠辦以下的交易都有成長，反而3000坪以上約為整棟辦公、企業總部規格的交易大減、有超過兩成跌幅。

而以交易金額來看，2014年的市場交易有超過四成集中在三億以下，大於十億的大型交易則僅占不到一成7.7％。比較兩年間的變化，不難發現十億以下的廠辦交易有逐漸增加的趨勢，但十億以上的大型交易，則大幅減少，推測因壽險公司近年受法規諸多限制，而對廠辦「出手」較少有關。不過，信義全球資產管理公司經理王維宏指出，廠辦市場原就以自用客居多，近來景氣回暖，也聯帶帶動更多有擴充需求的自用買方置產。

信義全球資產管理公司經理王維宏表示，到內湖找廠辦的買方，過去包括貿易、娛樂和科技公司等類型；比較值得注意的是，近期有越來越多遊戲軟體公司選擇內湖；而旅遊、生技產業公司的持續進駐，也吸引更多相似產業匯聚。另外，西湖段因為鄰近捷運站，上下游廠商聚集，客戶、資源現成，也吸引不少買方，來此尋找。

年底交屋潮過後，1月雙北市房市回歸基本盤，台北市1月減19.9％，新北市月減17.6％

2015年1月台北市各行政區建物買賣移轉棟數合計為2,448戶，月減19.9％，年成長率也衰退23.5％。交易量排名最高的前三名分別為中山區366戶、士林區361戶以及內湖區280戶。

黃舒衛表示，2014年底交屋潮的影響，帶動主要都會區整體量增3成，但交屋潮結束後多數都會區將回歸基本面，其中，台北市量縮2成，12個行政區僅士林區有社子島區域中正路上的「渼士林」等新屋交屋因素，成為唯一較上月逆勢增長6成的區域。不過，黃舒衛分析，以2014年平均單月交易量為2,669戶相比的話，顯示2015年1月買氣仍是相對低迷的狀態。

黃舒衛認為，房地合一稅改草案尚未定案之前，房市買氣難回升，買賣雙方皆呈現各自觀望的氣氛濃厚，若政府能盡早確定房地稅改方向，民眾才能有所適從，房產市場也才有機會加速調整。

黃舒衛表示，1月新北市建物買賣移轉量為4,571戶，自2014年底交屋潮之後，月減17.6％，年成長率也衰退23.9％，其中交易量熱區排名前三的淡水區、新莊區與中和區，仍持續蟬聯，以整體交易量觀察，與2014年平均單月為5,035戶比較，與台北市同樣呈現相對低檔的情況。

黃舒衛分析，新北市購屋熱區除了新屋交屋量大的淡水與新莊等區之外，板橋、中和、新店與汐止等區與台北市僅一橋之隔，兼具通勤時間短與生活機能，因此交易量能相對穩健。

2014年全台移轉量32萬棟，12年最低，稅改未明、屋主心態高，台北市及南市1月移轉量下滑

內政部2015年2月2日公布2014年全台買賣移轉量，全年總量320,598萬棟，為2002年以來新低紀錄！全國不動產企研室主任張瀞勻指出，2014年房市在九合一選舉干擾之下，打房動作越演越烈，使得買賣雙方觀望，2014年買氣停滯，而2015年1月29日財政部丟出新版房地合一改革方向，將累進稅率改為單一稅率17％，且僅針對有資本利得部分課稅，相對於不管賺賠都課稅的奢侈稅而言，更能實現居住正義，若三讀通過，2016年上路，預計2015年賣方降價出清，買方及早承接，則2015年買賣移轉量預估有機會成長10％，來到35萬棟！

觀察2014年全台買賣移轉量，年減率達13.8％，交易量比2003年SARS恐慌、2008年全球金融海嘯和2011年奢侈稅還減少約2-5萬棟，整體房市交易低迷；而統計2014年全台縣市買賣移轉量，西半部除了新竹縣、苗栗縣及金門縣交易量成長4-12％以外，東台灣宜蘭縣移轉量表現亮眼，在低迷的房市中，交易量成長8.9％。

而台北市和台南市2日也公布2015年1月買賣移轉量，台北市買賣移轉量為2,448棟，月衰退率19.9％，前三名依序為中山區366棟、士林區361棟及內湖區280棟；台南市移轉量則為1,705棟，交易熱區為：永康區355棟、東區205棟和安平區147棟，整體房市不如先前預期買氣回升，張瀞勻推測，九合一選舉落幕後，雖然遞延性買盤出籠，但屋主心態仍高，對價格認知差異過大，雙方僵持不下，加上1月稅制改革尚未明朗，若依財務部拋出的新方案，年後買氣可望回升一至二成。

全國不動產總經理石吉平分析，2015、2016兩年房市仍受到總統大選及房地合一干擾，但綜觀國內外經濟，美國因油氣開採技術創新，造成原油產量不斷增加，供過於求的情況下，油價直直落，而台灣仰賴進口能源，近期油價下跌，製造成本也隨之下降，民眾可支配所得增加，大環境經濟前景穩定復甦，促進GDP提升，對於台灣房市有正面的加乘效果。

談及台灣房市，石吉平指出，整體經濟成長對於房市將注入正能量，但房地合一改革仍是民眾買賣房屋的關鍵決策點，在財政部日前拋出的改革新方案後，不僅與營所稅採用同一稅率17％，能有力地防止投資客利用人頭公司炒作房市，且一屋免稅及長期置產優惠稅率、並可望同步停徵奢侈稅，咸信將帶領台灣房市走向更健全發展。

文/住展雜誌】頂樓加蓋是台灣房地產獨有的產物，早年公寓大廈的頂樓住戶未經樓下其他住戶同意，擅自占用屋頂平台搭蓋違建之情況甚為普遍，消費者如果要買「頂加」的房子，必須先對頂加的法律關係有所了解。

首先，屋頂平台為公寓大樓之共用部分，私人占用屋頂平台搭蓋的建物，一定是違建，沒法登記產權，對屋頂增建物僅能取得事實上處分權。

擅自占用屋頂平台搭蓋違建之情況甚為普遍。示意圖

頂加是否有約定專用

同棟社區的住戶們可以約定屋頂平台是否讓人有使用專用權，因此，當你買的房子附帶有頂加時，你可以要求賣方說明「頂加」是否有約定專用權，以免事後如果其他住戶對屋頂平台主張權利，該「頂加」屋即有遭拆除之風險。

其次，在房屋現況說明書上面，都會有一欄「增建部分是否曾經其他區分所有權人或住戶主張權利或曾發生爭議」，賣方必須詳實勾選「是」或「否」，因為屋頂平台是否有約定專用權，是否曾經其他住戶主張權利或曾發生爭議，這是房地產交易上的「重要資訊」，會影響買方締約的意願。

留意頂加約定條款

有些賣方為規避責任，會在買賣契約書中約定：「本買賣標的物如有未依法申請增、加建之建物，買方充分認知有被拆除或其他危險，並願於交屋後承擔一切責任。」，買方如果簽了字，顯示買方對於所買受之頂加部分係屬違建應已認知，並願承擔被拆除之危險，日後自不得以此為由而主張賣方應負擔物之瑕疵擔保責任。

新低警訊？2014移轉驚險守住32萬棟，近12年以來新低量

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】內政部2015年2月1日公布2014年全年買賣移轉棟數，結果買賣移轉棟數驚險守住32萬棟，但仍創下SARS以來的新低量，內政部統計2014年買賣移轉棟數為32萬598棟，略高於2002年的32萬285棟，從奢侈稅上路以來買賣移轉棟數已經連續4年低於40萬棟，一連串的房市管制與稅改政策，已經讓房市交易量由熱轉冷。

2014年先是受到房地合一政策影響，加上下半年選舉造成部分買氣觀望，房市交易量能萎縮，所幸2014年底前出現一波新案的交屋潮，加上來年的公告土地現值持續調漲，12月買賣移轉棟數重回3萬棟，是最近7個月以來表現最佳的一次，讓全年的買賣移轉棟數能夠驚險守住32萬棟。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，2014年的房市買氣表現仍是「北冷南溫」，台北市、新北市與桃園的移轉量，年減約14％~25％，不過台中、台南、高雄僅減少約11％~12％，顯見即使在政策未定與選舉的干擾下，大台北與桃園以外的市場，因為房價水準相對較低，房市交易量表現較為平穩。

2014年表現交易新北市衰退幅度最大，年減約25％，其次則是台北市移轉量年減約19％，在六都之中以雙北市的衰退幅度最大，雙北市成為房地合一政策下的房市重災區。

曾敬德指出，2014年受到政策等干預影響，交易主要以自住買盤為主，因此32萬棟應該就是基本的移轉量能，2015年展望則看「房地合一」的政策方向與進度而定，倘若能夠方向較為確定，甚至是盡早定案，買賣雙方都能夠理性因應，則交易量能有機會從32萬棟觸底反彈，但因為下半年還有選舉等因素干擾，房市也不易有太過激情的表現。

管選舉已結束，但房地合一未定，加上土地公告現值紛紛上調，市場觀望氣氛仍濃厚。根據永慶房產集團資料顯示，去年12月的購屋動機，台北市自住型買盤高達72%、新北市則是67%，專家表示，投資置產族群購屋信心普遍仍低迷，價格修正已成為能否成交的關鍵，而目前對於買方來說正是進場的好時機

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，觀察12月的購屋動機，北市中心以換屋與投資置產並列第一，佔比均為27%，首購佔比25%，市中心投資置產有回籠跡象。至於市郊區則是換屋居冠，佔比38%，首購佔比34%居次，合計自住型買盤高達72%。至於新北市，首購仍是市場主力，12月佔比36%，換屋佔比則為31%，自住客合計佔比67%，投資置產佔比僅19%，交易持續低迷。

黃舒衛表示，由於台北市中心具備地段、交通優勢，抗跌保值特性明顯，加上多屋族屋主開始資產調整，價格彈性空間增加，讓12月投資置產比重略為回溫，但台北市郊、新北市的置產族群購屋信心普遍仍低迷，顯示民眾對於未來充滿不確定性，不敢輕易入手。

再觀察近2年成交行情變化發現，雙北市102年低於行情5%以上的佔比都在1成以下，但是今年卻持續上揚，北市103年Q4低於行情5%以上比例為15.4%，從102年Q2以來逐步增加，比102年Q2的6.5%大幅增加了8.9%，而新北市也是類似的狀況。黃舒衛分析，政府持續管控房市，房市氣氛從觀望轉向悲觀，屋主心態也開始鬆動，積極出售且「少賺、早跑」的趨勢開始出現，讓價求售的的情況屢見不鮮，顯示價格修正已成為能否成交的關鍵。

黃舒衛也建議，目前市場待售量大增，獲利了結的心態逐漸發酵，屋主心態勢必作調整，建議屋主提早展開汰弱留強的資產安排，避免自身資產受到稅負增加而造成損失，同時，對於購屋族來說，現在選擇性大增，加上房價盤整修正之際，也正是進場的最好時機。

文章出處:https://tw.house.yahoo.com/news/%E5%B0%91%E8%B3%BA-%E6%97%A9%E8%B7%91-%E8%B2%B7%E5%AE%B6%E7%B7%8A%E6%8A%93%E5%B1%8B%E4%B8%BB%E5%BF%83%E6%85%8B%E9%80%B2%E5%A0%B4%E5%90%A7-093800138.html

房市去年底旺季不旺。中央銀行27日公布2014年12月全體銀行購屋貸款及建築貸款餘額統計，餘額仍是繼續雙創新高，但購置住宅貸款餘額5兆8,670億元，年增率較去年11月更低，僅3.9％，跌破4％，已是連續四個月呈現下滑。

銀行房貸主管認為，12月原本應是房市交易旺季，但繼去年11月因九合一選舉干擾而市況冷清，去年12月仍無起色，旺季不旺凸顯房市警訊，「過去11、12月的購屋旺季都很熱，月增餘額很明顯，去年真的冷清不少」，觀察房市偏觀望，主要還是受房地合一課稅及實價課稅的政策不確定性衝擊。

根據央行統計，去年12月房貸餘額月增餘額261億元，僅比前一月的237億元略高，年底購屋旺季效應有點不給力；至於八大公股行庫承做首購族的「青年安心成家方案」餘額為4,062億元，月增69.12億元，較前一個月增加20億元，顯示房市由首購族撐盤愈來愈明顯，投資客持續退場。

銀行主管表示，三大機構的央行、財政部、金管會，聯手打房效果持續發酵，在房地合一課稅及房市管控措施進行下，銀行也持續提高風險管理，造成房市偏觀望，旺季不旺的效應愈來愈明顯，短期內還看不到翻身的跡象。

文章出處:https://tw.house.yahoo.com/news/%E8%B3%BC%E5%B1%8B%E8%B2%B8%E6%AC%BE%E5%B9%B4%E5%A2%9E%E8%B7%8C%E7%A0%B44-215036697--finance.html

打著「到站即到家」口號，捷運宅多年來一直是房市的「東方不敗」，根據實價登錄資料顯示，過去標售的捷運宅已有5棟單價飆破百萬。儘管目前受「美河市」效應影響，讓捷運聯開案進退兩難，但房仲業者認為，捷運宅的交通便利性及房價「易漲難跌」優勢，仍將是市場熱門商品。

雖然捷運聯開案風波不斷，但北市捷運宅身價仍持續上漲，其中，東門站捷運宅「京華苑」在2009年5月釋出20戶標售，標脫金額為每坪72∼88萬元；但根據實價揭露資訊顯示，2013年4月高樓層14樓在拆算車位後已漲到一坪162.6萬元，是目前單價最高的捷運宅，相較5年多前標售價已大漲逾8成。

另外；永春捷運站的「EAT」，6樓12.5坪小套房在2014年5月的成交單價來到140.7萬元，更較預售時飆漲數倍；南京三民站的「台北摩根」，2009年標售時標脫金額為每坪53∼58萬元，實價揭露2014年5月7樓以每坪102.9萬元成交，漲幅也近1倍。

台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，雙北市捷運宅因擁有到站即到家的優勢，加上周邊生活機能完善、出租容易，深受自住客、投資客喜愛，房價易漲難跌；若以實價揭露資料來看，已有「京華苑」、「EAT」、「台北摩根」、「藏富」及「新東京宅」等5棟捷運宅，實際成交單價破百萬大關。

儘管捷運宅有諸多好處，但目前部分捷運聯開案受「美河市」爭議波及，權益分配卡關，恐影響到消費者交屋的權益。永慶房產集團研展中心經理黃舒衛認為，對買方來說，能不能如期交屋是最基本的要求，尤其權利的不確定性，若還要經過仲裁甚至訴訟程序才能解決，往往曠日廢時，還有可能拖累建商財務，的確會使購屋風險升升高。

他建議買方，購買這類聯開預售案前，應先向主管機關求證權益分配的處理狀況，以免誤觸「地雷」，但若已交屋則權益分配之爭與買方無涉，並不需要特別擔心。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，捷運宅具備各種優勢，仍是大台北地區熱門的住宅產品。最近的爭議也不排除讓部分捷運宅價格鬆動，不失為「危機入市」撿便宜的好機會。

文章出處:https://tw.house.yahoo.com/news/%E6%9C%AA%E4%BA%A4%E5%B1%8B-%E4%BA%86%E8%A7%A3%E6%AC%8A%E9%85%8D%E7%8B%80%E6%B3%81-%E4%BB%A5%E5%85%8D%E8%AA%A4%E8%A7%B8%E5%9C%B0%E9%9B%B7-215036146--finance.html

選後再度面臨業者大力反撲，最糟情況將嘎然而止的房地合一課稅，看來又要面臨新的挑戰；因為根據26日工商時報頭版報導，財政部打算透過i-Voting決定這個新制未來的方向。據此，農曆年前可能來不及推出最後版本。 

對此規劃，住展房屋網企研室完全無法理解！從最早柯文哲局處首長遴選，到後來公館徒步區存廢，i-Voting已經一再被證明僅供參考，不能代表真正的民意；畢竟網路世界仍存在高度匿名性，而且還要先登記才能投票，機制上都還有討論商榷空間。 

再者，之前財政部自己才委外執行過正式民調，但到最後卻不公佈，住展企研室稍早已提出嚴正質疑，然後現在又要搞虛擬版調查？對官方來說，非正式、肯定不符隨機抽樣原則的網路調查，竟然比透過外包、專業機制執行的民調更具可參考性？這道理究竟何在？或者這是搞拖延戰術、消化預算，還是打迷糊仗？ 

更扯的是，上述消息曝光不到24小時，可能是受到外界質疑，張盛和馬上對外『澄清』表示，又暫不採用i-Voting，還說目前相關方案仍持續研擬規劃及蒐集外界意見中，等於是部內還未有任何確定方案。如果是這樣，那過去這一年來，財政部真的是在打稅改假球囉？實在很難讓人相信，推動該制到現在為止，竟然還沒有任何腹案！ 

毛內閣找柯P網路軍師上課一事，外界並不看好；認為有關軍公教退休18趴的不合宜制度，不但造成寅吃卯糧，更造成社會階級對立，是目前國內最大問題所在，然政府完全不思改變，卻只想到要刻意經營網民，根本是本末倒置。