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【MyGoNews蕭又安/綜合報導】北市土地寸土寸金，更少有完整素地釋出。因「整合」成為不動產開發最重要的一環，而「畸零地」更變成奇貨可居。為此，台灣房屋智庫統計實價登錄以來，台北市土地1坪至10坪的交易，總計成交金額達38.9億元，其中大安區交易筆數352件，總成交金額7億元為最多，而單價最高的「畸零地」位於「信義區信義段五小段」，土地面積7.02坪，總成交價為6,529萬元，換算每坪單價約930萬元，勇奪北市「畸零地」地王寶座。

小兵立大功，北市畸零地總成交38.9億，信義區D1勇奪「畸零地」地王寶座

台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，實價揭露至今，北市土地交易總金額達685億8,395萬元，其中「畸零地」總成交金額38.9億元，占比約為5.7％，卻可以實現土地整合開發，創造有效地用，可謂「小兵立大功」。

其中「畸零地」交易最熱絡地區為大安區、信義區及中山區三區，劉志雄分析，主要原因為，該三區是房市交易的蛋黃區，可開發的素地相當稀少，所以只能依賴都更或是土地整合進行開發，也使得這三區「畸零地」身價水漲船高，如果將大安區細分，則以「仁愛段三小段」的土地最受到青睞，該區域大致位於安和路一段及信義路四段周邊，由於有捷運信義線開通效應，更加凸顯土地價值，總計該區共有29筆10坪以下的土地交易，顯見「地段」仍是房市的票房保證。

而單價最高的「畸零地」位於「信義區信義段五小段」，土地面積7.02坪，總成交價為6,529萬元，換算每坪單價約930萬元，勇奪北市「畸零地」地王寶座，劉志雄指出，該筆交易位於信義路五段及松勤街周邊，為信義計畫區有「全台最貴菜園」之稱的D1土地上，且進一步了解，實價揭露至今，「畸零地」的地后也出現在該筆土地上，每坪成交單價為929.5萬元，不排除為同一開發者進行整合開發而展開的獵地計畫。

至於信義區，「畸零地」交易則是集中在仁愛路四段及光復南路周圍，該區域鄰近國父紀念館及松菸文創園區等休憩景點，加上其中兩戶都更名宅「仁愛尚華」、「仁愛麗景」，已經出現單價185.8萬的住宅行情，也帶動周邊土地交易熱潮，總計共有32筆10坪以下土地交易。

「一定要做功課!」這是買房經驗豐富的凱特強調的一點。堪稱買屋高手的他，有四次買房經驗，每次買屋換屋，只能用「順利」兩個字來總結，而讓他每次買房都很順利關鍵就是買房前一定要做足功課。

十年內都不會搬家的好房子

凱特是金融業一般上班族，今年剛搬到一間緊鄰信義計畫區、複合式空間的十坪套房，屋內空間可隔成兩房一廳一衛，不僅離市政府捷運站近，巷子走出去就是有名的美食街—永吉路三十巷，大門正面和側面有小公園、窗邊綠意滿溢，居住環境幽靜，偶爾母親來台北就會到凱特家過夜，這樣的理想好房，讓凱特直呼「未來十年都不會再搬家了！」

「這間房子是我看了半年房子才找到的。」他回憶，當初在網路上看到這間房子資料，很有興趣，加上物件位置離公司很近，所以趁著中午休息時間，走到巷內探詢，當時巧遇建案施工的工頭，向工頭表達有興趣，希望能參觀室內空間，也請工頭代為聯絡房東。由於凱特對自己的需求相當了解，也很清楚該房子的優點和缺點，在與房東幾次接觸都相談甚歡，最後雙方談妥價格，房子順利成交。

確立目標、需求明確

看來購屋過程簡單順利，但凱特說：「順利購屋的前提是了解自己的需求，並做足功課。」在買這間房子之前，凱特住在六張犁捷運站附近的舊公寓，但房子舊了問題也變多，為了提升住的品質，他決定換屋齡較新的房子。在決定換房後，他開始思考買房的條件，考量自己是單身女性，又希望房子有兩房，以便母親北上時又落腳之處，再加上預算的考量，以及屋齡是十年內的房子甚至是新成屋，於是他鎖定在兩千萬以下、安全和居住品質較好的大安、信義、士林等區位，中古屋和新成屋不限。

中國時報【林金池、池雅蓉╱綜合報導】

工業住宅比一般住宅便宜3成以上，貸款成數低於一般住宅，也不能申請優惠貸款與補貼；過去曾有無法申請自用住宅稅率、水電費用較高等疑慮，但隨政策改變已放寬。不過，工業住宅不能當住宅使用，違法可裁罰6萬到30萬元，

近年來雙北房價水漲船高，不少建商將土地成本較低、屬於輕度汙染的乙種工業區，以廠房、辦公室等名義興建住宅，包裝成一般住宅出售，因價格低廉深受民眾喜愛，蔚為風潮。

舉例而言，2年前台北市南港經貿園區的建案，市場行情每坪80萬元以上，但500公尺外的「世界心」工業住宅，成交價每坪只要40多萬；至於新北市中和區元氣大鎮、新莊區的金莊悅泉案，銷售成交價也僅有鄰近住宅的7成左右。

但工業住宅每層就只能有1間廁所，事後再由建商2次施工，恢復各戶的衛浴設施；部分建商為規避法令，以毛胚屋方式交屋，等使用執照拿到後，再由購買住戶自行裝潢變更。

這種2次施工的違建，一旦遭市府查處後，將依法裁罰且恢復原狀，但到底是要罰建商，還是要處罰不懂法令的民眾？引發不少糾紛，成為棘手的問題。

近期台北市政府針對南港工業區、內湖五期等10個完工不久的工業住宅，以違法2次施工為由，開出30萬元罰單，並要求立即改善，未來還將以樓層數加成，屆時每次罰金至少300萬起跳。

來源：http://tw.news.yahoo.com/%E6%9A%97%E6%B8%A1%E9%99%B3%E5%80%89-%E5%83%B9%E4%BD%8E%E8%BC%95%E6%B1%99%E6%9F%93-%E8%A3%9D%E6%88%90%E4%BD%8F%E5%AE%85%E5%BE%88%E5%A5%BD%E8%B3%A3-213000425--finance.html

房屋稅務分類廣，卻沒有真正規劃完善。

台灣在經濟發展過程，由於財產所得始終大於薪資所得，再加以國人偏好房地產的觀念特別濃厚，導致高所得階層只要有多餘資金，就很自然的會將房地產列為置產第一選項，雖然2012年住宅自有率已高達85.8％，惟一般民眾還是情有獨鍾不斷的將資金挹注於房地產，主要原因除長期氾濫的游資苦無出路之外，更重要的還是覬覦於未來的增值預期，而此一「非理性預期」又來自於土地資產長期上漲的「土地神話」，惟若再就日本經驗加以檢視，1991年土地神話破滅至2005年之間，東京商業區土地驟跌87％，住宅區跌幅亦高達65％，其間緣由何在，應有頗多值得警惕之處。

稅務分析探討

台灣高房價問題十年來始終未獲妥適處理，雖然三年來政府陸續推出奢侈稅與實價登錄等對策，惟效果並未彰顯；最近則有立委再提出囤房稅之構想，而財政部也擬將其列入稅改選項，此一議題表面看來似乎理所當然，惟如就實務面加以探討，勢必在執行面會遭遇到相當大的困難與阻力。

首先，就當前的房地產稅制加以探討，係將土地與房屋分開課稅，持有時分別課徵地價稅與房屋稅，買賣移轉時土地依公告現值課徵土地增值稅，房屋則依評定現值按財政部規定併計所得稅，惟最近高總價交易大都依實價課稅；姑且不論其間之複雜計算方式，單就土地公告現值與房屋評定現值之課稅基準約僅市價三至四成之角度加以分析，當可了解一般所謂持有成本太低，顯非稅目太少或稅率太低，而是稅基偏低所致，因此，如欲藉提高持有成本以壓抑投機炒作，只要從現有稅基與稅率分別調整，再維持原有自用住宅之優惠稅率即可，或索性仿照先進國家將地價稅與房屋稅合併為房產稅，同樣可以達到遏抑投機之政策效果。

倘若不就整體稅制加以檢討，僅係奢侈稅之外再加上囤房稅，姑且不論其計算方式為何，光囤房稅之定義就很難說服持有多戶房產之所有權人，例如有些偏好房地產的人，自民國五、六十年以來，只要有多餘資金就僅購屋置產一途，試想當時一坪房價不過二、三萬元，長年下來累積個三、四戶並非不可能；其次，在都市發展過程，更因公共建設土地徵收款轉換為購屋置產，甚至亦有因市地重劃而出現不知凡幾的「田僑仔」，經合建分屋名下登記十戶以上者亦不在少數，最近幾年則更出現因學區而增購小坪數住家或套房者，凡此，均非囤房稅之立法構想原意；因此，主管機關如僅就統計資料所顯示逾66.2萬人持有3戶以上，並且超過1萬人有10戶以上房產予以課徵囤房稅，恐亦得先就其原始取得來源查明清楚；其次，如再就資產價值加以探討，台北市平均房價為新北市的2倍，至於台中市、台南市與高雄市則更高達4.5-5倍，囤房稅果真開徵，公平性問題勢必爭議不斷。

囤屋稅執行絕非易事

另外，除非中央統一規定，否則囤房稅之執行既在地方政府，每遇選舉極易淪為政見話題，因此，一般地方首長都不敢輕言增加稅負，更何況截至目前為止，各國似乎也還沒有因房價飆漲而開徵囤房稅之先例。再則民國100年行政院廢止內政部民國74年發佈之「暫時停徵空地稅與照價收買函釋」，授權地方政府課徵空地稅，以免財團養地獲取暴利，結果還是因窒礙難行而沒有達到壓抑房價及遏止土地炒作的預期目的。

因此，現階段正值房市景氣逐漸趨緩之際，就短期而言，只要將擁有多戶房產就現有之地價稅與房屋稅稅基與稅率加以改良徵稅即可，至於長遠之計，則可參照先進國家的持有稅、交易稅與資本利得稅，建構一套完備的稅制，一則防止投機炒作，再則與國際接軌。

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】「希望新房子蓋好後，大家都能回來跟媽媽一起住！」84歲的住戶蘇阿菊有6個孩子，但都不住在家裡，等都更改建完成後，房間變多，蘇阿菊盼兒孫都能回來住在一起。 

新北市政府考量市內30年以上的老舊建物多達57萬戶，恐釀成都市環境安全的風險，2013年8月22日起實施「簡易都更」政策，鼓勵民眾重建老舊房舍。位於汐止火車站旁一處老舊社區住戶得知消息後，自2013年8月26日提出申請，2013年10月23日都市設計審議核備，2013年11月14日建照核准，從申請到核准僅耗費兩個半月，2013年11月24日舉行房舍重建動土儀式，當地住戶都十分期待房子重新改建完成，住進新家。 

新北市長朱立倫指出，現行都更法令規定最小申請面積為1,000平方公尺且審查程序長達兩年半，無法提升都更效率。「簡易都更」只要小面積、所有住戶同意即可申請，3個月內可通過審查、取得建照，大幅提升行政效率。新北市有57萬戶符合簡易都更條件，透過里長向里民宣傳，加上2014年調降申請面積至500平方公尺、提高容積獎勵，將更快達到都市更新的目標。 

朱市長說，都市更新需整合民意、符合法令規定，過程十分辛苦，新北市城鄉局成立都市更新處後，要求同仁要有同理心，從民眾角度出發，簡化行政程序讓住戶更容易協調，不僅展現行政效率，還能讓民眾了解都更好處。 

新昌里里長林碧霞說，當地老舊社區都有數十年，甚至百年以上歷史，還有家族五代定居在此，既然住戶願意配合市府「簡易都更」的便民政策，希望建商能加速動工，結合汐止火車站周邊整體景觀，給住戶更美好的居住環境。 

【住展房屋網/台北報導】台北市府自從公布「不動產經紀業發布不動產交易消費資訊管理規範」（俗稱不動產經紀業禁口令）以來，無論建商與業者發布訊息都變得小心翼翼，雖然遭受業界抨擊，但持平而論，這項規範對購屋族而言確實是德政。而據住展企研室觀察，現在北市建案浮誇的廣告銷售訊息已收斂甚多，若北市府心有餘力，則可進一步對查緝銷售人員不實話術，為不動經紀市場建構一個更良善的環境。 

住展企研室指出，台北市副市長張金鶚在提出不動產經紀業禁口令時，雖然廣受業者反對，但實施至今，成效卻意外地好。據住展企研室觀察，現在北市建案廣告中誇飾或不實用語已大量減少，建案現場銷售人員也極少用到『近完銷』、『熱銷X成』的用語，顯示市府的鐵漢措施已立竿見影。 

雖然這類不實銷售訊息已經大量減少，不過在廣告代銷銷售人員、房仲業者在面對購屋族時，仍不免有許多誇張不實的用語，目的就是希望刺激買方的購買意願、提高成交機會。 

銷售人員不實用語亦是購屋常見的糾紛之一，銷售人員誆稱建設落實時間與機會、未詳實告知公設與開放空間問題、給予錯誤的法規觀念等情事，在過去常引發訴訟。而一旦出現糾紛，建商將責任撇給代銷，代銷就把責任推委成銷售人員個人行為，總是讓購屋族氣炸。 

住展房屋網記者實地走訪建案與仲介店頭，很快就遇到銷售話術不實的銷售人員。當記者問到建案附近捷運規劃情況，銷售人員堅稱明年即將動工，規劃與文湖線一樣是中運量高架化捷運，但實際上該捷運八字還沒一撇，且規劃為輕軌。記者又問及某建案有無制震？銷售人員說該公司連續壁做近XX公分厚，制震工法比其他建案扎實。若是購屋族事先未做功課，很容易就被欺瞞過去。 

根據實價揭露，今年來台北市60坪以上的電梯大樓交易累計共485件，和去年1324件足足少了近三倍；60坪以下電梯大樓交易件數為2091件，101年為4381件，少了一倍多，顯示北市大坪數的交易量萎縮程度遠大於中小型宅。台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，受到自備款較高影響，北市目前3000萬以上公寓、4000萬以上電梯華廈交易天數確實有拉長趨勢，投資客、置產客對此產品較不青睞。另外，有不少建商發現大坪數推不動，所以改成小坪數銷售，以「低總價」來吸引消費者購屋，從實價揭露中，交易年度101年及102年，60坪以上的電梯大樓僅成交1809筆，其中去年交易占比僅23%，今年迄今約19%，顯見大坪數交易的確比較疲弱。

劉怡蓉表示，實價登錄上路迄今，60坪以上大宅交易量減少，然高單價的蛋黃區，因區內有優質標的吸引高資產族群自住或置產所需，刺激交易價格成長。

劉怡蓉分析，其中蛋黃區60坪以上的電梯大樓交易，交易量部分，中正區以成交占比增幅10.3個百分點最多；房價變化部分，士林區房價年增13.08%掄元，信義區年增8.85%居次。

然蛋黃區房價貴桑桑，大坪數的房子還是有買盤進駐，從近1年的實價揭露中發現，中正區60坪以上的電梯大樓，今年交易占比為32.3%，相較於去年占比22%，交易增幅10.3個百分點，劉怡蓉指出，今年中正區60坪以上的交易以新成屋居多，占58.5%，主要原因為「千荷田」、「國泰賦格」及「中正豪園」三建案交屋潮所致。

而蛋黃區60坪以上電梯大樓的房價變化，士林區房價年增13.08%，其次為信義區8.85%。劉怡蓉表示，士林區市場偏就大坪數建案，交易熱區聚集在中山北路五、六、七段上，加上「遠雄陽明」實價揭露每坪單價115萬元，在比價效應下，房價也順勢水漲船高。而信義區因為豪宅群聚部落，從今年60坪以上電梯大樓成交占比僅9.5%便可窺知，但只要高資產族群有自住或置產所需，有「地段」、「門牌」及「地景」優勢的信義區，房價依舊不斐。

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】根據政府實價登錄資料統計，2013年Q3(第3季)全台北市店面總銷售金額為46.6億元，較上季67.5億，衰退31％，但與2012年同期23.8億，大幅成長95％，呈現淡季不淡，市場仍維持一定熱度。永慶房產集團店面事業部鄭朝鶴經理表示，從區域來看，2013年Q3中山區17.6億排名第一，信義區以12.5億元排名第二，大幅領先排名第三的大安區4.9億元，顯示第三季北市店面成交市場以中山跟信義兩區為主，兩區加起來總銷佔全市市佔率高達64.5％，成為第三季北市店面交易主力區域。

捷運通車題材持續發酵，信義區店面總銷成長強勁，世貿101站多億級以上案件成交

鄭朝鶴表示，2013年第三季店面市場受到傳統民俗月、預期QE退場、奢侈稅修法政策紛擾，市場表現確實沒有第二季來得好，但相較2012年第三季金額23.8億元，仍大幅成長95.5％，顯示2013年第三季市場維持一定熱度。再從行政區來觀察，2013年第三季中山區及信義區店面總銷金額是唯二相較上季沒有衰退的區域，也就是總銷逆勢成長的區域。其中又以信義區店面總銷金額成長力道最為驚人，2013年Q3信義區店面成交12.5億，不僅大幅超越2013年第二季的4.4億，相較2012年同期的2.7億，較上季及2012年同期成長率高達185％及363％，成長率大幅甩開本季排名第一的中山區，兩者成長率僅62.7％及196.1％。

鄭朝鶴分析，從排名前四名的行政區-中山、信義、大安、松山四區來看，市場交易主力都集中在捷運信義線及松山線經過的區域，以捷運沿線經過的永康、通化、南京東路、五分埔商圈等，店面詢問度大增，特別是信義區世貿101站周邊過去以車流為主的基隆路店面，最近也有傳出上億店面成交案例。 

鄭朝鶴分析，從2013年Q3各行政區店面交易統計來觀察，可以發現信義區店面平均總價高達1.1億，且信義區成交件數僅11筆，沒有中山區的23筆來得多，且從實價登錄資料發現，信義區莊敬路、基隆路一段、松德路共三筆3億以上店面成交，筆數不多但交易金額龐大，因而撐起第三季信義區店面總銷市場。

最後，鄭朝鶴提醒，從2013年Q3店面總銷金額來看，目前店面市場熱度仍在，受本週即將通車的捷運信義線及明年中捷運松山線可望通車影響，沿線屋主惜售心態明顯，屋主多上調租金，因此，短期空置率會上揚，但通車後，捷運站周邊車潮及人潮所帶來的錢潮，將是無可限量，整體空置率將逐漸下滑。 

【住展房屋網/台北報導】日前住展企研室發布最新10月住展風向球，連續第五個月亮出代表衰退注意的黃藍燈，分數更是今年最低；主因除了來人成交持續下滑外，主要也是因為業者供給量減。 

對於這樣的現象，一般解讀歸咎於銷售反應不如預期，舊案銷售期被迫拉長，新案只能遞延，但部分業者看法略有不同。根據經濟日報報導引述，有的業者說是新案已搶在928檔『提前』推出，才造成隔月供給量能減；另一說法則是目前小宅當道，所以調整產品規劃，申請建照變更，才造成推案進度延遲。 

住展企研室則認為，以上說法都沒錯，不過也都沒有完整描述近期房市全貌。今年第一季GDP實際只有預估值的一半，使Q2後房市買氣開始走弱，原本備受期待的329檔期開高走緩，業者於是期望928檔能有表現、谷底反彈。 

當然，實際狀況仍不從人願，因為這段期間，從洪仲丘案、大埔強拆事件，再到近期的食品安全風暴等，各類紛爭事件層出不窮，社會氣氛焦躁不佳；更重要的是，經濟復甦步調仍緩慢。另外，QE退場消息混亂，央行總裁針對房貸風險的示警並暗示可能升息，也直接影響近期房市表現。 

不過，由於低利及氾濫游資因素都還在，因此交叉作用下產生的結果便是，這些繼續流入房市的資金，多數轉向卡位門檻較低的預售、低總價產品，以降低風險，這就是近期新產品轉朝中小坪數方向規劃的真相。 

外國人來台之地籍管理統計 資料來源：內政部統計處 *2013年統計至9月

最近幾年臺灣人興起海位置產風潮，當資金往海外走的同時，相較之下，台灣不動產並沒有吸引到太多海外資金的目光，根據內政部的統計，外國人取得台灣不動產每年不過千筆，追根究底，房價漲到高不可攀，投資報酬率卻低得可憐，是海外資金無法動心的重要因素。

近年來台灣人興起海外置產風潮，但外國人在台灣購買不動產的狀況卻相當淒涼，根據內政部統計處的統計，近十年來外國人(含外國法人，但不含港、澳與大陸人士)來台取得不動產狀況表現冷清，雖然在2008年曾寫下1644棟的高點，但往後表現疲軟，在1100棟上下徘徊，和全年度買賣移轉相比，更是低得可憐。會有這種狀況，除了和台灣租金投報率表現長期處於低檔緊密相關，台灣缺乏優質整棟投資標的、國際化腳步緩慢等事實，都是外國人對台灣不動產興趣缺缺的關鍵。

08年海外買氣加溫

綜觀近十年外國人取得不動產成交量可以發現，2007年開始邁入千棟大關，2008年看好政黨輪替前景，外國人取得數量大幅提高，一舉突破1500棟大關，也是近年來新高，其中交易多數集中在雙北市，顯見當時海外資金仍對台灣不動產充滿信心。只是不可諱言，若本國人以設立如英屬維京群島、開曼群島等海外公司方式，錢進台灣不動產的作法，亦會計入其中，換言之，海外資金雖然表現活絡，但這類「假外資」的進場，某種程度也顯示，外人取得台灣不動產其實並沒有那麼熱門。

要成外資心頭好，經濟前景仍關鍵

若與前幾年相較，外人取得今年有可能突破1100棟，寫下近四年以來高點，而雙北市由於集中較多資源，租屋需求與轉手性相對較強，仍是外資購買亮點，不過相較於亞洲各國，台灣對外國人取得不動產仍有法令限制。此外，台灣不動產租金投報率不佳，比起定存利率高不了多少，加上房價處於高點已久，壓縮未來轉手獲利空間，更是讓台灣缺乏國際關愛眼神的重要因素。

當然，我們並不鼓勵外國人來台炒房，但缺乏海外資金關注的台灣，除了意味著投資效益不如人，似乎也意味著經濟前景被人打了問號，在全球都在拼經濟，拼共好的當下，這數字是不是也反映出了某種不想知道的真相呢?

來源：http://tw.house.yahoo.com/news/%E3%80%90-%E5%9C%B0%E7%94%A2%E5%B0%88%E6%AC%84-%E3%80%91-%E5%BE%90%E4%BD%B3%E9%A6%A8-%E5%8F%B0%E7%81%A3%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A2%E7%9A%84%E6%B5%B7%E5%A4%96%E5%90%B8%E5%BC%95%E5%8A%9B-100415058.html

【Yahoo!奇摩房地產專訪】兩萬元就能入住大直明水路小豪宅!?身高175cm、腿長110c的混血名模吳語潔，上個月搬進了明水路二十坪大套房，屋內一房一廳加上廚房、浴室一應俱全，甚至陽台還可看到自強隧道和遠方的陽明山，「當初我看到這房子的第一眼就覺得它很溫暖，太陽可以直接灑進屋子，風景又無遮蔽，當場就付了租金。」

混血美女吳語潔是婚紗界搶手的女模。

啼聲初試獲選美冠軍，明水路租下理想套房

25歲中荷混血女模吳語潔，父親是經營香燭業的大盤商，從小住在內湖明德商專的山上，後來全家搬到新莊做生意，她就開始在外租屋學習單獨過生活，她說，「有一段時間，我身體的新陳代謝出了問題，胖到70多公斤，為了減肥，強迫自己報名選美，想藉著參加活動讓自己在最短的時間內瘦下來。」那時候她搬到信義區租房子，參加了城市小姐選美，當下雖然只瘦了幾公斤，還是個胖美人，但因為人緣好，評審也鼓勵她，讓她獲得台北冠軍的頭銜。

白色沙發和淺色系客廳。

城市小姐主席張如君待她如親姐妹，通化街的房子裝潢過，將十坪大主臥房便宜租給她，一個月才收一萬元租金，整層樓七十多坪的空間也讓她自由使用；只是年底張如君就要回台灣，吳語潔想搬回內湖，但家人卻告之房子已出租，所以她就在附近另覓住處，找到了理想的大套房。

電視牆後是主臥房。

吳語潔說，「內湖是我最熟悉的地方，所以這裡讓我更有安全感。」今年八月她開始找房子，看了三、四間，價格都太高，明水路這間套房又大又便宜，她一眼就喜歡，甚至覺得「以後我要買的房子，就要像它這樣!」

套房裡可以一展廚藝。

小時住平房無安全感，愛上高樓視野景觀

老年退休換屋需求將會是未來住宅的主流產品

台灣即將進入高齡社會，老年退休換屋需求將會是未來住宅的主流產品訴求之一，老年住宅所需具備的條件，應該是大社區，有好的管理及安全維護，交通便利及好的公共設施，類似條件的住宅，未來將會是進可攻、退可守的置產標的。

高齡化社會來臨

1993年是台灣進入高齡化社會的一年，根據聯合國的標準，高齡化社會指的是65歲之上的人口比率占全國人口數達7%，經建會推估，2018年此一比率將達14%，台灣將進入高齡社會，2025年此一比率將超過20%，台灣將如同目前的日本，進入了超高齡社會。

台灣目前65歲以上的老齡人口占比約是11%，也就是有超過230萬的老人，2060年時，這個比例會達39%，其中80歲以上的老人占所有老年人口的比例，更會達到41%，超過300萬人。同時，2060年間預估一年會有34萬人自然死亡，是2012年的2.2倍。台灣到了2025年之後，大約就進入了人口負成長時期，屆時死亡的人數會多於新生的人數。

事實上，台灣人口的問題已是迫在眉睫，惟在經濟不景氣下，年輕人不生且不婚已成了常態，恐怕政府用任何政策都不見得能扭轉這種社會氣氛和結構，且這幾年來也看不見政府拿出什麼有效政策因應，這使人對台灣未來的人口結構惡化更趨悲觀。

故有人以人口結構問題看淡台灣的房市，此固然是值得考量的因素，但單純的人口推估所計算出來的結果並不能為評估房市的唯一指標，否則就太過偏頗了，因為未來台灣可能開放的移民政策及兩岸的磨合，都有可能改變人口結構，這些都是單純推估模型下無法預設的變數。

然而，若純就人口結構的惡化而言，目前置產確實可朝向高齡需求著眼，一方面可能較有未來性，另方靣也可做為自身老年退休的規劃。

退休宅概念正夯

筆者近來參訪了兩個新建案，一個在中和左岸，另一在淡水新市鎮，兩個建案價格不盡相同，但都有退休宅的概念。例如，兩個建案的共同點，都是大社區，有好的管理和安全維護，及完備的公共設施，如游泳池和健身房及交誼廰，和便捷的交通，例如即將興建的捷運系統，這些都是退休宅不可或缺的。

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】為提昇集合住宅大樓的公共安全，台北市率全國之先，自2014年1月1日起要求11層以上的集合住宅應辦理建築物公共安全檢查簽證及申報。 

建管處處長張剛維表示，現行內政部規定16層以上的集合住宅始需安檢申報，各縣市政府均據以執行多年，鑑於台北市人口密度高、建築物密集，部分大廈梯間亦有堆積雜物或放置鞋櫃、腳踏車等爭議，台北市政府認為有提昇居住環境安全、避難逃生無礙之必要，故決定擴大為11層以上的集合住宅，均應加入公共安全檢查行列。 

建管處表示，2014年新增應辦理安檢申報的標的是「11層以上未達16層的集合住宅」，全市約有900多棟，檢查申報期間為1月1日至3月31日，檢查申報頻率為每3年1次，管委會或管理負責人可經由「內政部營建署建築管理資訊系統」查詢專業檢查機構(人員)資訊，擇一委託辦理公共安全檢查，檢查範圍不會涉及個別住戶的專有空間，均為公共設施的部分，共計有「直通樓梯」、「安全梯」、「避難層出入口」、「昇降設備」、「避雷設備」及「緊急供電系統」等6項，檢查合格後由專業檢查機構以網路向建管處申報即可。 

張剛維說明，住宅類的公安申報是以維護住戶的逃生避難安全為目的，建管處會建置專屬網頁，提供市民諮詢協助，除了已在2013年年初通知各管委會之外，也會持續輔導管委會申報。若經輔導仍拒不辦理公共安全檢查申報者，得處管委會主任委員1000元以上5000元以下罰鍰；若建築物所有權人、使用人有嚴重違反公共安全情事拒不改善者者，可處6至30萬元罰鍰。

提昇居住環境安全 確保避難逃生無礙 北市11層以上集合住宅 2014年起應辦理公安申報

新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]

【王筱君╱台中報導】房地產市況不明、買氣不振，加上奢侈稅效應，使投資置產買方轉趨觀望，不少建案推代租、包租案吸引投資人，此類建案多集中熱門商圈及學區周邊，又以套房產品為主，出租2年後轉賣，賺房租又可避開奢侈稅。但專家提醒，購買此產品應選擇好品牌，報酬率計算也應扣除稅金。

北市大安區酒店式公寓「吻鑽搖錢樹」，推出報酬率3％、保證包租2年方案，專案經理陳明哲表示，推案3周已賣出5成。金磚動力行銷公司副總經理施孝文指出，包租、代租只是行銷包裝手法，現代人生活忙碌，委由業者統一處理租賃細節，「度過奢侈稅期間還有房租收入」，但選購時應確認合約與服務內容。 

包租、代租管理建案

台中透天厝超夯

相品建設於台中東海商圈推出「東海夢想街」，委託專業代管代租業者經營，其中2棟7層樓透天整棟銷售，1樓可做店面使用，2樓以上全數規劃套房，稱報酬率可達4％。
除整棟銷售外，「東海夢想街」也推單戶可售的收租套房產品，每單元內含4間套房，業者代租代管，每月收600元管理費。專案經理周美月表示，建案鄰近台中精密園區、中科與台中工業區，套房規劃1房1廳1廚1衛，與單純學生套房做區隔，「這裡出租容易，免包租，上班族詢問度高，7月中推案至今已售出6成。」
台中代銷公會理事長謝麟兒表示，一中街、逢甲、東海商圈人潮多，店面與套房出租需求大，近來有不少包租、代租建案推出，一中街以代租為主，東海商圈另有滿租出售建案，投資報酬率約3％，比銀行定存利息高。 

報酬率須扣除稅

逢甲商圈「麗冠住園」為1999年推出的包租預售案，距逢甲大學路程僅3分鐘，出租率近9成。「麗冠住園」董事長謝文國說，當年推買房包租案投報率達8％，收取10％租金服務費，賣出8成，吸引投資客進駐。
「麗冠住園」建置透明化網路管理系統，房東與房客可透過網路清楚掌握出租、繳費狀況，還有免費健身房、雜誌書報閱覽區，逢甲大學曾與業者洽談釋出200間做為學生套房，有不少外國交換學生入住。21歲法國交換學生LouLou表示：「這裡環境好、設施新穎，唯一缺點是管理過於嚴格。」
創意家行銷協理蔡穎杰提醒，買代租代管產品應選好品牌與管理團隊，計算報酬率時也應扣除稅。 

【住展房屋網/台北報導】根據自由時報報導，北市都發局正進行信義計畫區細部計畫第三次通盤檢討；除了針對中信賣松壽大樓引發新舞台存廢爭議訂定「新舞台條款」外(一旦被認定為文化景觀，未來所有權轉換或改建，都須維持原位置及1200席次之展演空間，經確認後始得核發建照)，還研擬祭出所謂『豪宅限縮條款』。 

一旦該條例確立，目前原本住商混合的特定業務區，將比照商三區使用，也就是限制至少一到三樓須為商業使用。本次第三次通盤檢討，北市都計委員會預定年底審議核定，最快明年實施，實施前召開之說明會，民眾(建商)仍可提出意見。 

北市研擬信義計畫區豪宅限縮條款，一般認為，這是因為最近該區許多基地盛傳將改蓋住(豪)宅，才讓市府有此動作：畢竟無論信義計畫區，或整體都市計劃來說，既然規劃為商業區(容積率較高)，就應該做商業用途，如辦公室、店面或商場等，而且信義計畫區還規劃為重點商業中心，如果變成四處豪宅林立，確實也相當奇怪。 

然而住展房屋網企研室須指出，商業區不商業、反變豪宅的情況，不只是信義計畫區才有，大台北乃至全台都會區，原本都市計劃劃定為商業區的基地，這幾年重建變身豪宅的例子時有所聞；近期最著名案例是中泰賓館改建案(屬金融服務區)，而原本由工變商的京華城，也傳業主(威京集團)要求再做變更，打算拿出一部份容積蓋住宅，還要求市府再給容積獎勵。 

不只是商業區上蓋住宅而已，稍早被罰的內湖五期工商綜合區諸案，乃至工業區開發案蓋假事務所、賣真住宅的情況，其實都系出同門；為何這種實際使用目的和都計規範出現落差的情況，這幾年屢見不鮮？其實反映的，正是這十年來台灣經濟空轉、庶民購買力倒退，甚至產業結構出現重大問題，在都市房地產開發型態上反映的結果。 

座落於北市的重要科技發展園區週邊，上下班時川流不息的捷運通勤族，以及城市敏感尖端高科技新貴，都是此區重要的客層，東森房屋內湖加盟店陳祥祐店東在此區已在地深耕了20年，看透內湖區域的市場發展，對於未來三年，依然長線看好！

資產配置 人生要事

套一句廣告用語：「人不理財，財不理你。」很多人認為在現在居高不下的行情下，想要在台北購屋置產，幾乎是不可能的事情，但是為什麼在內湖區，卻很少看到閒置的空屋呢？市場的真正脈動又是如何呢？ 

對於此，陳祥祐表示：「內湖就業人口穩定度高，加上廠辦租金便宜，鄰近信義區、台北市中心，近幾年來周邊區域，如南港、汐止房價飛漲，但內湖房市呈供需平衡的狀態，也因為這樣，目前內湖主要客戶族群，均落在資產配置、財富升級的購屋訴求為主。」 

陳祥祐提到，何謂資產？當我們有了穩定的收入，也在身旁累積了財富，這些財富如何透過不同的理財工具，例如：黃金、保險、股票、房屋等不同的投資標的物，可以創造出保本以外，且規避不同風險性的財富規劃。當然，房子就是其中一種，加上不動產對於銀行來說，是「眼見為憑」的有價資產，懂得理財的人，更不能放掉這一塊，懂得資產配置，是財富人生最重要的事情了。

保持靈活理財頭腦

「其實你問我內湖最熱銷的是哪一種物件，我實在也談不上來，因為在這個成熟的區塊中，每一種物件都有固定的族群會購買，不論是廠辦、套房、還是公寓，因為量少價平的關係，一直以來，只要賣方有適合的物件丟出來，就馬上有買方承接。」確實，從過去到現在，內湖一直都是北台灣重要的園區重鎮，未來也很難有被取代的可能性，陳祥祐的眼中透著慧黠，深具信心的語氣，讓人感到十分安心。 

商人總是用一些似是而非的話想呼嚨消費者

日前某大建設公司老闆公開表示：「與其他先進國家比較，臺灣每坪250萬元的房價不算太貴」，這位大老闆並解釋：「相較於其他國際級城市，紐約房價每坪1350萬元、倫敦每坪1200萬元、香港每坪1000萬元，臺灣每坪才250萬元」。

台北一坪250萬元，其實真的好貴

這番話聽在民眾耳裡自然格外不舒服，或許這是商人的行銷方式，用二軍比一軍，用沾光的方式合理化自己超高的產品定價。我自己倒是在想，大家知道「先進國家」的房價真的有那麼貴嗎？房地產是典型的「內需產業」，絕大多數的房地產都是本國人在買，沒吃過外國豬，還真的不知道外國豬一斤多少錢？

我有個職業病，我到國外就喜歡收集房地產的資料，經常行李都是一大疊房仲的銷售目錄，我來告訴大家「先進國家」房價一坪多少錢？從SUUMO公司的最新銷售資料顯示，東京最精華的池袋附近一棟先建後售的新屋，換算一坪約台幣63萬元；法國南部普羅旺斯大城愛克司隨便一間透天厝只要台幣不到一千萬；巴黎香榭麗舍大道所在的第八區一棟公寓換算台幣一坪約109萬元；甚至在英國最大的聯賣網站RightMove，倫敦最貴的海德公園附近的獨棟透天厝一戶還不到台幣8000萬元，台北一坪250萬元，其實真的好貴。

其實我們都不是有錢人，很難想像在有錢人眼裡，一坪250萬元有多「不貴」；然而，當建商眼中只有對房價的百米衝刺，自己賺的錢是建立在人民高額的長期負債時，行銷的手段真的應該謙卑點，用「先進國家」來型塑高房價的合理性，在衝高房價後，卻因人民收入全卡在房貸債務上而生活品質低落，這樣的「先進國家」真是讓人覺得諷刺。

來源：http://tw.house.yahoo.com/news/%E3%80%90-%E5%9C%B0%E7%94%A2%E5%B0%88%E6%AC%84-%E3%80%91-%E6%A5%8A%E5%AE%97%E6%86%B2-%E6%88%BF%E5%B1%8B%E4%B8%80%E5%9D%AA250%E8%90%AC%E5%9C%A8%E5%85%88%E9%80%B2%E5%9C%8B%E5%AE%B6%E7%9C%9F%E7%9A%84%E5%BE%88%E8%B2%B4-063757946.html