大師房屋 - 大直營業處部落格

買得比別人貴、下訂後才發現自己沒這麼喜歡、成屋怎麼這麼小、該注意的細節全漏掉...，年輕人第一次買房，經驗不足，常被銷售人員牽著鼻子走，買個房子花錢又受氣，想要避開購屋陷阱，聰明買房並不難，只要抓住要領，自然能看破賣方手腳，好房一次買到手！

好不容易存夠錢，買下人生第一棟房子，卻因為購屋時沒有注意到一些眉眉角角，最後變成花大錢買房受氣。其實，只要能洞察7大購屋陷阱，就能避開購屋地雷，聰明選好房！

陷阱1：冷門房變熱銷屋 別被其他買方沖昏頭

「房市正熱時，很多買方都會擔心，難得看到一間真的很喜歡的房子，如果晚一點下手是不是就買不到了？」天時地利不動產顧問公司總經理張欣民指出，賣方很會利用心理戰術製造房子的熱銷假象，讓買方加速購屋決策。張欣民舉例，中古屋的仲介特別愛約不同組買方在同時間看房，預售屋代銷公司不但會舉辦許多造勢活動，有些公司甚至還會找臨時演員充當買方，或是在談價時讓前後桌盡量坐滿議價客戶，就是要讓製造出不買不行的氛圍。張欣民笑說，這種情形很難判斷真假，最好的方式就是堅定心中的尺度，確定物件及周邊環境是不是自己要的，而且不要隨便追價，免得落入賣方的圈套。

陷阱2：單價灌水 其實你買得沒有想像中便宜

全新電梯大樓加上坡道平面車位，50坪才賣2000萬，算下來一坪只要40萬？但事實上，車位就佔了10坪，附近的坡道平面車位一個大約200萬，總價就必須扣除車位價格，總坪數也要扣除車位，真正的單價其實是(2000萬-200萬)/( 50坪-10坪)，也就是45萬！這樣一算下來，每坪就多了5萬！甚至有些賣方主打「使用面積」，想魚目混珠將違建的露台、夾層屋面積通通算進來。年輕族群在算房價時，可要看清楚權狀，確認每一項目的坪數，才能換算出室內實際坪數的單價。

陷阱3：樣品屋差很大 寬敞空間全靠偷工減料

購買預售屋時無法看到實屋，因此買方只要一看到氣宇非凡的樣品屋，就好像看到了自己的未來，加上銷售人員不斷鼓吹，年輕族群很容易就陷下去。不過從事代銷多年的曾小姐強調，豪華氣派的樣品屋絕對僅供參考。為了放大空間感，樣品屋往往會刻意挑高，使用的是比較薄的木製壁面，衣櫃鞋櫃的深度也是能少就少，看起來就會比實際坪數來得大。曾小姐透露，有些樣品屋的坪數甚至會做得比實屋來得大些，但契約上早已明言預售房屋廣告或展示內容若與契約有差異時必須以契約為準，最後買方只能啞巴吃黃蓮。因此購屋時千萬不要被樣品屋迷惑，與其相信樣品屋，倒不如去看同個建商其他成屋的相似坪數物件，可能對於空間更有概念。

年輕人在計算房價時，切記要要確認權狀登記坪數

使用透明材質的大門容易讓人一眼望穿

大門使用的材質在風水中要避免使用不透光的材質，若為內外兩扇的設計，則其中一扇為了使用上的方便，可使用透明或透光材質，如果單扇或雙扇大門都使用了局部或全部半透明、透明甚至是鏤空的設計，這種大門其實容易造成住戶潛在心理上的不安定。

從科學觀點看風水關係

從科學的觀點來看，透明或鏤空的材質容易誘發外人的窺探欲，也容易讓人一眼看穿家中的各種物品陳設與起居作息，可以說毫無隱私可言，玻璃本身容易破壞的特性，使得住戶必須時時提高警覺，增加無形中的精神耗損。而半透明材質雖然不容易看清楚，但相對來說，外頭經常出現的模糊晃動人影，卻容易對住戶產生不必要的壓力和驚嚇，久而久之也容易產生精神上和潛意識不安定的問題。

一般來說應該盡快將大門改成不透光材質，或將透明部分用適當材料封住，若住家兼做辦公或生意場所，有使用玻璃門的必要（例如自動門），則建議在室內面對大門的地方擺放屏風或設置假牆做遮檔。

另外就大門材質的耐用度而言，現代的大門應盡量選擇高品質的金屬製或木製門，除了不易老化、變形、生鏽、蛀蝕以外，也不容易遭到破壞，能確保居家安全與住家的安全感。

使用劣質金屬、普通木材甚至是塑鋼材質製成的大門，除了容易遭受破壞入侵以外，平時來說也容易因為長期使用產生生鏽、破損、斑駁或歪斜，這樣的大門，在風水上會對家運產生不好的影響。

使用劣質金屬、普通木材甚至是塑鋼材質製成的大門，除了容易遭受破壞入侵以外，平時來說也容易因為長期使用產生生鏽、破損、斑駁或歪斜，這樣的大門，在風水上會對家運產生不好的影響。

生鏽或破損的大門易遭宵小破門而入，導致金錢的損失，而歪斜的大門容易產生危險緊急時卻無法順利開關，無法發揮防禦的效果；而這樣的大門對進出的客人而言，也容易對這間房子及屋主產生不好的印象，例如小氣、吝嗇、沒品味…等，使得屋主可能在無形中喪失了一些社交與生意的好機會。

〔自由時報記者徐義平／台北報導〕信義房屋統計，10月中古屋仍維持相對穩定買氣，相較9月買氣增加1成以內，其中雙北市買氣增加較為明顯，幅度約10%，至於每坪房價平均20萬元的相對平價區，包括桃園、新竹與台中，買氣表現平平。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，奢侈稅重災區的雙北市，10月中古屋買氣穩定成長，目前北市中古屋每坪均價約66.8萬元，新北市約34.6萬元。曾敬德表示，信義線預計在年底通車，市中心行經的大安、信義與中正區，10月的房市交易量有增溫現象，其中大安區與信義區總價2000萬內的2房、1房等小宅產品，市場詢問度與交易呈現量增。

新北市則以新店、中永和、新莊、土城、淡水的房市表現較佳，其中土城區域房市受到預售案「華固新綠洲」帶動，而未來信義線通車後，可加速中永和、淡水民眾進入信義計畫區通勤時間，10月房市交易量也較上月呈現增長。至於桃園、新竹、台中交易量並未出現明顯變化，房價維持盤整。

來源：http://tw.house.yahoo.com/news/10%E6%9C%88%E4%B8%AD%E5%8F%A4%E5%B1%8B%E8%B2%B7%E6%B0%A3-%E9%9B%99%E5%8C%97%E5%B8%82%E5%A2%9E%E6%BA%AB-221109225--finance.html

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部中區國稅局表示，為遏止逃漏稅捐，維護租稅公平，該局將針對轄區內個人出租公寓或套(雅)房案件加強查核，以防杜出租人短漏報租賃所得。個人如有出租房屋取得租金時，應將該筆租金併入取得年度之個人綜合所得總額計算申報課稅。 

該局說明，依所得稅法第14條第1項第5類第1款規定，財產租賃所得之計算，以全年租賃收入，減除必要損耗及費用(或依財政部訂頒費用標準43％)後之餘額為所得額，併計綜合所得總額計算課稅。 

該局刻正蒐集租屋網站張貼之廣告等租屋訊息及轄區內大專院校或高中職等學校之校外租賃資訊，以便與出租人申報內容進行比對及相互勾稽，查核出租人是否有短漏報租賃所得。 

該局呼籲出租人若有出租房屋取得租金，有短漏報租賃所得情事者，在未經檢舉及未經稽徵機關或財政部指定之調查人員進行調查前，應自動向戶籍所轄稽機關辦理補申報並補繳所漏稅款，如此可依稅捐稽徵法第48條之1規定加計利息免罰，否則倘未申報，經該局查獲有短漏報情事者，將依規定補稅處罰，出租人千萬別心存僥倖，以免得不償失。

中區國稅局將對個人間出租房屋進行查核，出租人如有短漏報情事者，請儘速自動辦理補報補繳

新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】雙北市房價居高不下，薪水不漲，但物價持續上揚，小資首購族群想要買到理想好屋，更是一大挑戰。在有限的預算下，購買「小宅」已成為目前購屋市場中最夯的購屋選擇。 

好房網吳光中總編表示，面對台北市的高房價，小資族群只要懂得挑選，在台北市也可找到適合自己的好宅。根據實價登錄查詢，2013年度民眾購買住宅產品的坪數，在雙北市，30坪以下住宅產品成交比例也已佔購買比例中近5成。小資購屋，只要掌握關鍵買房策略，鎖定經濟宅、以時間換空間，就能早日完成購屋夢。

打破購屋迷思，時間換空間，大安區換文山區，坪數大增近2倍

市場需求高，經濟宅購買佔比近5成

經濟宅，也就是俗稱的小宅，是指權狀15坪以上不到30坪的房屋，有明確的隔間，如客、餐廳與兩間臥室，是目前年輕首購族中最熱門，詢問度最高的類型。在房價上漲，但薪水不漲的時間點中，經濟宅的出現，不僅適合單身貴族，喜歡都會生活的小家庭也很適合。首購族從小坪數經濟宅開始買起，貸款還款壓力也較低，未來等資金充沛時，再以小換大，進一步提升居住空間。 

從政府實價登錄的資料顯示，民眾購買住宅產品的坪數，發現30坪以下的房屋購買比重有持續增加的趨勢，台北市從2012年的49.1％增加到2013年52.4％；新北市則從39.8％增加到41.2％，顯示雙北市民眾在購屋時選擇小宅產品的佔比呈現逐年的提升。

跨區購屋 大安換文山，坪數立刻多近兩倍

每年有60萬名本地和海外留學生申請英國大學

英國海外留學生的數量每年遞增，學生套房現在成為英國表現最搶眼的地產項目，並且在2012年達到27億英鎊(約1,269億台幣)的總銷金額，較2011年成長了125%。

每14位大學生，只有10個宿舍，短缺率高達3成

即使英國學費居高不下，但是根據2013/2014學年最新統計，英國大學的申請入學人數達到60萬人，創下歷史新高，但市場上則只提供了40萬間的住宿房，學生宿舍嚴重不足。目前英國每14位學生要搶10個學生宿舍，剩餘不足的學生住宿需求，則由學校週邊的私人住宅來補足，私人提供的學生套房，在去年一年的住房率，達到了99%(資料來源CBRE)。而英國開發商已經看好這個市場需求，持續不斷加緊投入建設。 

為了滿足這個嚴重短缺的市場，專門為學生住宿所興建的學生套房，目前已經成為英國最具投資報酬的市場項目。這個市場傳統都是由地產基金公司或是專業投資機構所掌握，但英國自從金融危機之後，這些機構逐漸退出市場，反而由私人開發商和個人投資家接手。 

根據專業銷售機構第一太平戴維斯(Savills 2012)發佈的報告指出，｢相較於學生人數的年年增長以及因為宿舍不足而導致居住在私人住宅的學生需求，和金融機構對學生宿舍興建融資的減低，學生宿舍的民間投資需要仍是持續供不應求｣。

全球外籍留學生比例，英國佔據第2位

每6位英國學生，就有1位來算海外

[文/台灣搜房總經理楊建傑]多年以來，日本東京的房價幾乎在底部盤整，所以日本人在投資房地產時，除了自用以外，最主要投資依據就是房屋出租報酬率，也就是出租坪效CP值(Cost/Price)。買入房地產來賺取未來的增值空間，在今年以前的東京是不容易的。由於今年2013年極有可能是東京房價的轉折點，當地業者圴預估明年就會看到房價有明顯的漲幅，但是因為還不明確。所以我們建議在今年年底以前進場東京房市，還是以東京最主要的收租報酬率來做為投資依據。如果明年的漲價預言成真，那就還可以當作多賺到的福利。

投資型不動產，一切以租金報酬率為準則，報酬率越高，房價越保值

由於過去20餘年間，日本房地產的保值和增值空間均不大。所以導致日本投資型不動產市場，一律都以租金報酬率為房價定價依據。投資機構或個人投資家，會買入東京都的不動產，主要著眼都是在於收租的報酬率。所以日本房屋買賣，一般都會提供該不動產的收租報酬率做為參考，並且大多都帶租客出售，換句話說，一買入房地產的當下，就可以開始收租。而目前東京的不動產投報率，大多介於6%~8%之間。

圖1.東京的房屋大多帶租客出售，並且會提供租金報酬率做依據

所以買東京不動產，如果是純投資獲利為考量，沒有自住的需求，則應將本求利，一切以房地產租金收益最大化為前提，每坪的坪效CP(Cost/Price)值要最高，CP值越高的物件，未來才有保值性，因為有租金投報率在支撐，將來出售的房價，不僅不會跌，甚至還可以有漲價的機會。 

我們以實際2013年9月份，日本房仲銷售的物件資料為依據，同樣都是在東京都新宿區1K(有kitchen廚房隔間的套房)的房型，離地鐵站5分鐘路程以內的套房出售資料來看。

屋齡太新，賺了租金卻賠了房價

屋齡只有1年的新成屋，售價是所有物件中最高的，達到2480萬日幣；接著到了屋齡8年左右，房價就掉到1980萬日幣;到了17年左右的屋齡，房價掉到最多，幾乎是當初新成屋房價的1半。這就解釋了為什麼日本人不會買新成屋來投資收租的原因了。因為從1年屋齡持有到17年後，雖賺到了租金，卻賠了大半的房價。

中古屋最保值，20年以上房價不再變動，報酬率最高

【Yahoo!奇摩房地產專訪】大黑松小倆口總經理邱義榮在糕餅烘焙業慣以「點子王」著稱，但在買房的動作上，卻相當重視風水，四年前在新北市新莊區頭前重劃區，斥資四千多萬元，買下兩戶面公園第一排的預售屋，打通成有上百多坪的豪宅格局，一年半前新居落成，他一個禮拜有五天在家請客，因為風水老師說，有人氣走動，房子才會旺。

邱義榮視為小孩的「邱小咆」鸚鵡。

買房考慮隨時變現，篤信風水招財運

根據Yahoo奇摩房地產的實地訪查，邱義榮的房子一進門，玄關處就有一個花瓶，取「開門見平(安)」的喻意。有別於一些豪宅強調客廳要寬敞、氣派，邱義榮卻說：「風水老師說我的臥室要比客廳大，連窗簾及牆壁的顏色，都照他的建議辦理。」而在他的床沿處，還擺了個聚寶盆，每天回家，口袋裡的零錢就往裡放。

佛桌上的金元寶、銀元寶，用來結緣。

「我也不是非常迷信，但對企業家來說，買房子絕對不是自住而已，還要想到，有一天要把不動產變成動產。」他解釋，當哪一天有個很好的投資機會來，若沒有資金，就賺不到那個錢，屆時，原為「不動產」的房子就要具有「變動產」的可能，而動輒幾千萬元的房子，不是一般受薪階級買得起，非有一定財富的人，而這些人買房也一定千挑萬選，因此，房子要特別挑過。

邱義榮住家一開大門就可見「瓶」安。

買房五大原則：風水地段交通品牌缺一不可

邱榮義對Yahoo奇摩房地產的網友讀者們透露他的買房投資術表示，對於買房，他有五大原則：
第一：要面公園，且要第一排。他說，公園開闊，就好像在風水書上的「明堂」，能帶來財運。第二：要「座南朝北」，這跟一般所說的「座北朝南」有極大差異，觀念來自於風水老師所說，「古時皇帝祭祖，都是朝北拜」，意喻主人帝王格局。邱義榮說，這一點，就看信不信，大家作作參考。

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】買房子是人生大事，金額動輒上百萬、甚至上千萬，消費者在購屋前，一定要仔細看，多方問，寧可事前細心挑選，千萬不可因疏忽，而招來麻煩。根據內政部地政司2013年第2季房地產消費糾紛來源統計表顯示，向消費者服務中心申訴者多達496件，在購屋糾紛類型，以房屋漏水問題(77件)最多、其次為終止委售或買賣契約(54件)和隱瞞重要資訊(53件)，因此，購屋常識非常重要，才能避免消費糾紛。 

依不動產經紀業管理條例規定，仲介應以不動產說明書向購屋消費者解說，該說明書視為契約書的一部分，完整記錄房屋產權調查結果，因此，消費者為了自身的權益，在購屋時是有權要求銷售業者出示不動產說明書提供解說，包括完整記錄房屋產權調查結果，內容包含權狀、謄本、地籍圖、屋況等房屋資訊，讓消費者明確掌握房屋內外狀況。其次，消費者也有權向仲介要求攜回契約書審閱至少3日，這期間一定要詳閱契約內容，以避免售屋糾紛產生。 

此外，消費者不妨利用雨天或下大雨過後看屋，仔細觀察屋頂、地面、牆壁及接縫處有沒有積水、滲漏水的情形，以免花大錢買屋，卻換來一身氣。21世紀不動產法務部經理汪靜雯表示，要先瞭解仲介是否有提供房屋漏水的保固服務，以及在保固期間內消費者是否須自付部分維修工程費用的約定。另外，買方應清楚明白於買賣契約成立時，若已經知道滲漏水之瑕疵，仍願意購買者，賣方將不負擔物之瑕疵擔保責任。若交屋後才發現滲漏水之情形，買方應於發現後6個月內或交屋後5年內通知賣方並請求其修繕，依民法規定賣方應負擔物之瑕疵擔保責任，但若經催告通知後賣方仍不修繕者，買方可以自行僱工修繕並向賣方主張修繕之費用。此外，最好拍照存證保全證據，以便日後發生爭議時得以舉證。 

在不動產交易糾紛當中「終止委售或買賣契約」也佔很高的比例，，擅自終止委售或買賣契約將會構成違約，可能要賠償違約金。汪靜雯提醒，若消費者委託仲介銷售房屋，簽署之「不動產委託銷售書」，依內政部公告仲介至少要提供3天以上的審閱期間，消費者應充分行使審閱的權利，避免權益受損，因此不論是委託出售房屋或是簽下買賣契約，都要深思熟慮再簽約，因為一旦契約成立，片面解除合約就是違約，勢必得支付違約金。 

至於隱瞞重要資訊的糾紛案件也佔買屋交易糾紛中不低的比例，買房子最怕資訊不透明，包括物件為凶宅、輻射屋、漏水等卻沒告知，都是隱瞞重要資訊，汪靜雯表示，仲介在執行業務過程中，應盡注意調查及告知之義務，且應以不動產說明書向買方解說，讓買方充分了解產權狀況，若違反上述義務而導致買方權益受損者，仲介應與賣方負擔連帶賠償之責任。 

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】內政部營建署2013年10月30日首度發布低度使用住宅(即空屋)統計，全國空屋逾86萬戶，占整體住宅比率約10.63％。 

依據行政院2007年11月核定「整體住宅政策實施方案」，台灣未來住宅政策首要目標為「健全住宅市場」，而「加強住宅及不動產相關資訊的建置及發布」為其最重要的執行策略之一，其中空餘屋資訊更是影響住宅及不動產市場景氣及價格之重要資訊。 

營建署自2008年以來，利用全國之房屋稅籍資料與台電用電資料進行勾稽分析，並將成果與專家學者歷經無數次之溝通討論，終於獲有共識，將其中月平均用電度數低於60度的住宅，定義為低度使用(用電)住宅。 

經統計分析2008年至2011年，全國低度使用(用電)住宅比例從11.52％(89萬731宅)逐漸降低至10.15％(81萬3,925宅)，惟至2012年卻小幅增加至10.63％(86萬3,083宅)，整體而言在過去4年之中之變動幅度不大，顯示住宅市場發展穩定。 

另外從6都來看，其2012年度低度使用(用電)住宅數分別為：台北市7.81％(6萬8,504宅)、新北市7.97％(11萬 9,136宅)、桃園縣10.81％(7萬9,969宅)、台中市10.61％(10萬938宅)、台南市10.73％(6萬9,335宅)及高雄市 10.88％(10萬8,460宅)，顯示雙北之低度使用(用電)住宅比例均維持在7-8％之相對低點，具有人口活動較為頻繁之指標意義。