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【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部台北國稅局表示，為達節省土地增值稅之目的，夫妻間常藉由「買賣」方式移轉房屋，惟嗣後再將上開房地出售，仍須注意是否符合特種貨物及勞務稅(以下簡稱奢侈稅)第5條排除之規定，以免事後遭稽徵機關查獲須補稅處罰。 

該局說明，按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，依民法第758條第1項之規定係採登記生效主義，登記機關就土地登記之申請，依法審查後登載於登記簿上，發生不動產物權變動之效果，無須另為執行之行為，核其性質為形成處分，主張其因該行政處分而權利或法律上利益受有侵害者，應循訴願及撤銷訴訟之行政爭訟途徑以求救濟。 

該局指出，納稅義務人甲君2010年10月間向其配偶購入坐落台北市之房屋，嗣於2012年5月間轉售上開房地與第3人，因奢侈稅規定，銷售持有期間2年以內之房屋及其坐落基地，又非屬因換屋、調職、非自願離職、或其他非自願性因素出售新房地等之排除範圍，應依限於訂定銷售契約之次日起30日內計算應納稅額，自行填具繳款書向公庫繳納並申報，甲君並未如期申報，經該局查獲按銷售總額之10％補稅處罰。 

甲君主張購入系爭房屋係夫妻間之財產過戶，單純只為使用「自用住宅」以達到土地增值稅節稅目的，並非真實交易，經該局以系爭房地買賣所有權移轉變動業於2010年10月間登記在案，依法在未經撤銷、廢止或其他事由而失其效力者，其效力即繼續存在；且其夫妻擁有3間房地，不符合奢侈稅條例第5條第1、2款銷售自住房地排除課稅之規定駁回在案。

據此，該局特別呼籲，夫妻間藉由買賣移轉自用房屋以達節省土地增值稅，嗣後再將上開房地出售，應注意奢侈稅相關法令規定，避免因不諳規定導致遭補稅處罰而得不償失。

夫妻間藉由買賣移轉自用房屋以達節省土增稅，嗣後再出售房地，請注意奢侈稅相關規定，避免因小失大

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部表示，奢侈稅條例於制定時，考量不能核發建造執照興建房屋之都市土地(素地)，因無法供建築使用，尚無炒作誘因，爰素地部分僅對「依法得核發建造執照之都市土地」課稅。實務上，都市土地有法令明定短期限制建築(例如「區段徵收前」及「區段徵收中」)，或雖限制建築但仍可申請臨時建築使用，致滋生是類都市土地持有2年內出售應否課徵奢侈稅疑義，為期明確，該部乃於近日發布解釋，內容如下： 

一、依法令規定有明確期間禁止作建築使用或可申請臨時建築使用之都市土地，核屬本條例第2條第1項第1款規定「依法得核發建造執照之都市土地」。 

二、所有權人出售持有期間在2年以內符合前點規定之土地，應依本條例第16條第1項規定申報納稅。未依規定申報納稅者，除屬重劃中土地外，其銷售契約訂定日在本令發布日以前，准予補稅免罰。 

三、出售重劃中土地，依財政部2012年6月1日台財稅字第10104563500號函(以下簡稱2012年函)規定，其銷售契約訂定日在該函發布日以前者，准予補稅免罰。 

財政部說明，「依法令規定有明確期間禁止作建築使用或可申請臨時建築使用之都市土地」具潛在開發價值，易成為短期炒作之標的，且實務上確有短期頻繁買賣之情形，為免炒作是類土地，引發該地區未來房價異常上漲，爰發布令釋予以明確規範，以避免爭議，並落實本條例抑制短期投機交易，健全房市維護居住正義之立法意旨。依上開令釋規定，出售持有期間在2年以內，經地方政府依法公告短期限制建築之都市素地，或限制建築都市素地，雖無限建期限，但可申請臨時建築者，均屬本條例之課稅範圍。 

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】台北市豪宅交易再現蹤跡。根據2013年12月11日內政部實價查詢網，台北市揭露2筆豪宅交易，一筆為信義區信義路五段51~100號的「冠德遠見」；另一筆為大安區金華街101~150號的「國美隱哲」，其中「冠德遠見」交易年月為2013年10月，總價1.41億，成交單價為每坪175萬，而「國美隱哲」，交易年月為2013年9月，總價1.79億，扣除車位單價為每坪150.4萬。

台灣房屋市場經理劉志雄表示，「冠德遠見」屋齡5年多，總樓高27層，扣除揭露的11樓，實價揭露已有4戶交易紀錄，單價大約從164萬至169萬左右，因此11樓單價每坪175萬，算是創下該建案實價揭露行情紀錄。另外，此次揭露(11樓)單價每坪為175萬，高於2013年4月、8月高樓層(26樓)交易的每坪165萬及169萬，推估應為坐向或帶有室內裝潢有關。

而位於大安區金華街101~150號的「國美隱哲」，移轉樓層為5樓，扣除車位每坪約150.4萬元，劉志雄分析，該建案屋齡大約5年，全案僅12戶，社區單純，且鄰近政大公企中心、永康街商圈，步行可達金華公園或永康公園，生活機能相當優越，因此2009年銷售期間，開價每坪約110萬元，如今實價揭露每坪約150.4萬元，若以開價作為基期，5年期間房價漲幅約36.4%，保值效益相當不錯。

新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]

【住展房屋網/台北報導】對多數受薪階級來說，大抵都要透過向金融機構貸款，才能一圓購屋夢；然而有報導引述大型民營行庫主管說法指出，目前除政策優惠或公教等優質客戶外，一般(房貸)利率都已是2.3%起跳，比央行稍早公佈的五大行庫新承作(房貸)利率平均值1.95%高不少。這代表，除非你有資格、且幸運地申請到財政部的青年安心成家貸款(內政部已停辦)，否則房貸負擔將比之前沉重。 

對此，行庫端的解釋是『以價制量』；一來是避免承作總額逼近72之2條天花板條款之滿水位，再者則仍希望藉此降低擔保品未來價格(價值)下滑之風險，即預防房市泡沫破裂、造成損失。然而同樣是金融機構，上週曝光的另一則消息，不但與『以價制量』原則相矛盾，還反而會助長房市炒風、使泡沫愈吹愈大。 

上週某報導指出，國內大型行庫已重返土建融資市場，而且大動作搶食分戶房貸業務；而所謂分戶房貸，用白話文來說，就是建案貸款。行庫之所以搶食分戶房貸大餅，主要是業務量夠大，而且購置者經濟能力佳、『抗壓性』較強，行庫還給『殺到見骨』的1.84%超低利。 

以上作為，對照前段的以價制量政策，很難想像，是出自同一機構的行為；但從金融機構以(眼前)利益為最高指導原則的角度看，這些行為不啻是在商言商，見怪不怪。只不過，雖有72之2條天花板條款，央行也持續緊盯，但這種對貸款戶或標的物大小眼的兩面作法，卻仍將增加整體金融體系風險，更是推升房市泡沫的幫手。 

主要因為，前者大比例為預售案，後者則以中古市場為大宗；且就住展企研室觀察及掌握資訊，儘管今年Q2後整體房市買氣一路下滑，但預售市場價格仍在往上炒高，半數以上成交還出自投資客之手筆，且又以小坪數產品為最，因為卡位門檻又更低。如此情況，不僅佐證行庫主管「國內炒房風未完全止步」的說法，還代表氾濫游資仍繼續衝高預售市場價量，更是房市泡沫愈吹愈大的另一鐵証。 

台北市政府地政局近日公布9月實價登錄交易狀況，買賣、租賃及預售案件實價登錄總筆數3544筆，較前月增加65件，增幅約1.9%。其中以40坪以下中小型住宅交易最夯，比重超過7成，而房價在1,500萬元以下仍是主流，佔45.7%;而60坪以上的大樓交易，去年佔整體大樓交易的23%，但今年減少到19%，顯見大坪數高總價類型案件有萎縮趨勢。

小宅當道 40坪以下住宅占7成

根據統計，9月份買賣、租賃及預售案件實價登錄筆數共3,544筆，較8月增加65件，增加幅度1.9%，其中揭露筆數3,118筆，揭露率約88%。在交易移轉面積方面，9月份以40坪以下中小型住宅為主，占比高達73.1%，較前月增加1.4%;民眾最關心的交易價格，總價在1500萬元以下仍為9月交易主流，佔45.7%，較前月增加0.5個百分點。

地政局官員表示，北市房價居高不下，民眾會以低總價為優先考量，因此40坪以下、總價1500萬元以內的產品，9月交易量上升。房仲業者分析指出，9月市場買氣較淡，但首購族與自住者，購買套房比例相對較高;因小宅產品購屋門檻低，置產族也會挑學區附近的套房產品，像是年底時學區宅有設籍需求，前往該區購屋機率就會提升。

大宅遇冷 60坪以上大樓量跌4%

實價登錄上路迄今，小宅交易持續火熱，但大宅(60坪以上)交易量減少，今年以來60坪以上的住宅成交物件只有485件，和去年1324件足足少了近三倍。從實價揭露中，交易年度101年及102年，60坪以上的電梯大樓僅成交1809筆，其中去年交易占比僅23%，今年迄今約19%，平均降了4個百分點，顯見大坪數交易的確比較疲弱。

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】根據中信房屋的最新預測顯示，2013年全國買賣移轉棟數將有望較2012年的32.97萬件成長11.78％，來到36.86萬件，其中『建商轉戰郊區策略奏效』、『低總價及小坪數產品熱賣』、『房市調控政策的利空漸散』、『交通建設陸續完工』以及『低利環境持續』是2013年買賣移轉件數成長的5大關鍵因素。 

中信房屋副總經理劉天仁表示，回顧2012年的成交量僅32.97萬件，主因為2011年奢侈稅後，投資買盤陸續退場，加上2012年初總統大選，導藍綠激戰，致買盤觀望，而2012下半年又有實價登錄上路，造成買盤短期觀望的利空，使得2012年全年買賣移轉棟數僅有32.97萬件。

中信房屋副總經理劉天仁表示，在5大利多的支持下，2013年買賣移轉件數逆勢成長近11.78％，預估來到36.86萬件。

劉天仁接著說明，在2013年初，市場對2013年的成交量預期並不樂觀，原本市場預期會有2大利空，所幸至今並未發酵，(1)延續實價登錄的政策利空，原以為價格上有比低不比高的效應，買盤會持續觀望。(2)2013年5月底奢侈稅2年閉鎖期解禁，預期市場將會有大量的拋售潮並未發生。所以，在5大利多的支持下，2013年買賣移轉件數逆勢成長近11.78％，來到36.86萬件。 

5大買移轉棟數大幅上揚關鍵因素，說明如下： 
(1)建商轉戰郊區推平價宅策略奏效。 
(2)買總價不買單價時代來臨，市區小坪數捷運宅，和郊區低總價三房各擁一片天。 
(3)政策利空漸散，實價登錄上路後比低不比高，以及奢侈稅2年到期拋售效應未具體顯現。 

作者： 曾翌萍

營建署統計，全台的空屋數超過86萬戶，換算空屋率破10%，即使是紐約，空屋率也只有3%，專家認為，這是房地產供過於求的警訊，而最近有傳出大陸人士來台炒房，即使曾經倒過8家建商的淡水小坪頂，也傳出即使1坪要60萬，大陸人搶買，預期心理作祟下，台灣稅制又不完全，使得有錢人大量「囤房」，專家指出，更嚴重的還有不均衡發展的都市計畫，人口過度集中北部，讓大台北房價屢創天價，專家建議，要解決房市，不是要靠央行，應該是行政院跨部會，才能通盤解決。

紀錄片「看見台灣」，讓專家有感而發，環境法律人協會理事長詹順貴，點名「看見台灣國土真相了嗎？」，評論中點出，全台都市計劃區可容納將近4000萬人口，但人口成長率下降，全國總人口在2024年高峰不過2365.6萬人，地方政府卻擴大都市計劃，房地產上漲變本加厲，長期關注房市的淡江大學副教授莊孟翰認為，不當的都市計畫，人口過度集中北部，是高房價元凶之一。

淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰：「(全台)45.06%人口集中在北部、新竹以北，北中南的不均衡發展，所以你會發覺說，所得稅高、消費最多，都集中在北部，台中跟高雄如果將來捷運也建構起來，有產業園區，有工作機會，那些人就會落在台中、高雄，不必往北部來擠。」

營建署公布的第二季房價所得比，台北市12.4倍，也就是得不吃不喝12.4年，才買得起房，新北市9.6倍，出了大台北大約7倍，台南只有5.5倍，全台空屋數，有86.31萬宅，換算台灣空屋率10.63%，和紐約才3.12%、倫敦3.9%、香港4.3%、新加坡5.6%相比，高得嚇人，可見房地產供過於求。

超貸已成為投資客與銀行掛鉤的炒房陋習。

當一個社會被形容成「朱門酒肉臭，路有凍死骨」，真是莫大的悲哀，也是整個社會的恥辱。但是當媒體爆出苗栗劉家嚴重超貸、頂新魏家的超高額超低利房貸，以及單親媽媽買法拍屋貸款遭拒，且需賠償決標金額差價時。我們直覺想到的，就是這句話。

「超貸」在房地產市場是一種「專業」

投資客最倚重的操作手法就是運用「超貸」，這樣才能擴大財務槓桿，用更少的資金博取更大的利益，控制更大的市場範圍，創造不敗的投資炒作環境。「超貸」最常見的方式就是製作虛假的買賣契約，例如將實際一千萬元的交易，製作一千五百萬的假契約，一旦銀行不察或內外勾結，七成房貸就是1,050萬。不僅無需自有資金，還有50萬可稍做裝潢，再用更高價格賣出獲利。只要關係好與敢作，做這種無本生意的，大有人在。

社會上對這種事，似乎有人憤恨、有人羨慕，但這種事其實涉及偽造文書的刑責，但賣方為了能順利出售，仲介為了順利成交，還成了共犯，做久了似乎也很自然。同樣的，銀行裡有些行員，甚至高層主管，為了搶業績，也可能為了一些不能說的秘密，也甘冒犯了背信的刑責，配合演出。

一般幾百萬一兩千萬房貸案，分行內部決定即可完成。但好幾戶帝寶這種大額房貸案，沒有經過董事會核准，是不可能放款的。所以，這是級數更高的超貸案，叫做特權。所以，只要查一查董事會會議紀錄，就可以知道發生什麼事。

特權是不受法令制度約束的

即使央行對豪宅或某些地區房貸有限貸令，即使各行庫也都有房貸等級標準與內部規範，都一樣的「令不上特權」。但是，凡走過必留下痕跡，放貸行庫的董事會是否涉及背信罪名，還是借款人用假契約涉及偽造文書，是可以有證據討論釐清的。

當然，說人家特權或超貸也許不對。人家借款人信用好(此處僅指金融信用)，銀行爛頭寸太多，有好客戶大筆借款求之不得。所以在商言商，經過經營高層核准放貸，一切合法合理符合程序，只有人獲利，沒有人受害，我們憑什麼有意見。

銀行不好做？

【住展房屋網 施絢傑】喧騰一時的大埔農地強徵強拆事件，至今仍沒有完全平和落幕；此事看在眼裡，一般民眾可能會有以下疑問：這樣的事，會不會發生在我身上？如果真發生，政府究竟是憑什麼徵收？我又該如何面對，進而保障自我權益？

「今天拆大埔，明天拆你家」；這是數月前鬧得滿城風雨，事件本身可追溯回兩年前，惟至今還無法善終的苗栗大埔農地區段徵收案，相關抗議團體最初所喊出的口號之一。

從縣府漏夜剷平農作物，到以強勢警力拆除拒遷四戶之一張藥局違建，在媒體高度曝光下，看來的確觸目驚心。而閱聽大眾看到如此醜陋的過程，除了對政府心生不信任感外，恐怕還會產生下列疑問：「下一個(被徵收的)，會不會就是我(家)？」

要回答這個問題前，首先必須了解，政府徵用民間私人土地的法源為何，及可執行的方式有哪幾類？

我家會不會被政府徵收

土地徵收 行使上級所有權

【住展房屋網/台北報導】美國媒體報導指出，美國紐約市曼哈坦磁吸全球富豪前去置產，但如今愈來愈多外籍的億萬富翁前進曼哈坦，把當地豪宅市場炒得火熱，一坪台幣約1000萬的這種天價，已是普遍行情。 

報導還強調，相對於世界其他大都會區的房價而言，曼哈坦實在不貴!去年摩納哥豪宅「歐迪恩摩天大廈」每坪約台幣926萬元，香港豪宅「傲璇」每坪台幣919萬元，倫敦海德公園一號豪宅每坪台幣994萬元。 

對於這些天價的豪宅，台北市出現一坪300萬或400萬的房價，已經被罵翻了，而遠雄趙藤雄董事長一句~”250萬一坪不貴”的說法，也被媒體及社運人士批評為不知民間疾苦。 

對於世界級豪宅一坪上千萬元的天文數字，是全球資金炒作下的產物?還是這本來就是世界的常態?對於台灣的升斗小民來說，全世界都出現貧富差距愈來愈大的現象，有錢人住豪宅開名車，沒錢人連買一間小窩都有困難，不管民眾接不接受，畢竟它是個事實，你不接受也不行。 

台北市的房價也是一樣，新成屋的房價10年來平均漲了一倍之多，根據住展房屋網黃美瑄經理的統計，台北市新屋平均房價已來到一坪86.3萬元的歷史高點，因而近期信義計劃區的超豪宅房價也愈開愈高，亞太會館的改建案「陶朱隱園」，據了解，開價近400萬，每戶10億元起跳，而且有錢還不一定能買到。