超貸已成為投資客與銀行掛鉤的炒房陋習。
當一個社會被形容成「朱門酒肉臭，路有凍死骨」，真是莫大的悲哀，也是整個社會的恥辱。但是當媒體爆出苗栗劉家嚴重超貸、頂新魏家的超高額超低利房貸，以及單親媽媽買法拍屋貸款遭拒，且需賠償決標金額差價時。我們直覺想到的，就是這句話。
「超貸」在房地產市場是一種「專業」
投資客最倚重的操作手法就是運用「超貸」，這樣才能擴大財務槓桿，用更少的資金博取更大的利益，控制更大的市場範圍，創造不敗的投資炒作環境。「超貸」最常見的方式就是製作虛假的買賣契約，例如將實際一千萬元的交易，製作一千五百萬的假契約，一旦銀行不察或內外勾結，七成房貸就是1,050萬。不僅無需自有資金，還有50萬可稍做裝潢，再用更高價格賣出獲利。只要關係好與敢作，做這種無本生意的，大有人在。
社會上對這種事，似乎有人憤恨、有人羨慕，但這種事其實涉及偽造文書的刑責，但賣方為了能順利出售，仲介為了順利成交，還成了共犯，做久了似乎也很自然。同樣的，銀行裡有些行員，甚至高層主管，為了搶業績，也可能為了一些不能說的秘密，也甘冒犯了背信的刑責，配合演出。
一般幾百萬一兩千萬房貸案，分行內部決定即可完成。但好幾戶帝寶這種大額房貸案，沒有經過董事會核准，是不可能放款的。所以，這是級數更高的超貸案，叫做特權。所以，只要查一查董事會會議紀錄，就可以知道發生什麼事。
特權是不受法令制度約束的
即使央行對豪宅或某些地區房貸有限貸令，即使各行庫也都有房貸等級標準與內部規範，都一樣的「令不上特權」。但是，凡走過必留下痕跡，放貸行庫的董事會是否涉及背信罪名，還是借款人用假契約涉及偽造文書，是可以有證據討論釐清的。
當然，說人家特權或超貸也許不對。人家借款人信用好(此處僅指金融信用)，銀行爛頭寸太多，有好客戶大筆借款求之不得。所以在商言商，經過經營高層核准放貸，一切合法合理符合程序，只有人獲利，沒有人受害，我們憑什麼有意見。
銀行不好做？
這麼多存款戶的資金，要借給信用最好的人，賺取薄薄的存放款利差，還要擔心被倒債的風險。市場的特性與機制就是會讓銀行喜歡借錢給有錢人，不喜歡借錢給窮人；有錢人的利息較是會比較低，窮人的利率就比較高，這都有背後的實務與理論依據。
但這也是造成朱門酒肉臭的原因之一。顯然，銀行不難做。照著既定的邏輯，按表操課，依規定與長官指示辦理，其他的問題就不是銀行的問題，是你們社會自己的問題。
然而，從過去的經驗與銀行實務來看，「超貸」就是造成銀行壞帳與金融風險最大的原因。「超貸」本身就是信用不良的指標，不論借款人本人過去的信用狀況如何，「想超貸」若不是表示借款人資金能力不足，就是表示他想涉險，而且要拖銀行陪他一起涉險。對這種人與這種事，銀行怎麼可能沒有好好的加入風險貼水，反而用超低利率給他。此外，若借款人使用假契約，則表示他為了超貸還甘冒犯罪；若借款人是使用特權，則表示其自身條件與能力也有問題，只能懦弱的依賴特殊關係，一旦其還款能力出了問題，還是會用特權讓銀行吃悶虧。這一切一切不也都是極高的風險因子嗎?
其實央行彭總裁生不生氣不重要，重要的是金管會銀行局怎麼看待超貸與低利這件事。是市場機制嗎?是金融自由嗎?是在商言商嗎?還是金管會沒想清楚?
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