【廣編特輯】台灣房屋智庫觀察指出，影響房地產最重要的兩個國內外議題，QE退場及奢侈稅修法，在上周都出現戲劇化的改變，QE不退，奢侈稅議題將會逐漸利空鈍化，展望房市，在低利、資金雙撐下房價可望「價量穩增」。

QE不退 帶有租約的店面及頂級豪宅將更受到青睞

周鶴鳴指出，國際戰爭、動亂、經濟政策起伏不定，再加上美國復甦力道微弱，已經讓美國QE資金不退場，下屆聯邦準備理事會（Fed）主席桑默斯於15日突然宣布退選，現任聯準會副主席葉倫扶呼聲最高，可望延續柏南克貨幣寬鬆政策，這些資訊都有利房市。 

景氣政策瞬息萬變，置產的民眾除了要避免財產縮水，還要考慮增值空間，因此帶有租約的店面還是很夯，周鶴鳴建議，景氣不明確買店面首要考慮人潮及業種，長期持有就不怕短期波動，全球大量的印鈔，刺激經濟的成效也會越來越低，大量資金追逐少量好的產品，因此真正的頂級豪宅還是會受到金字塔頂端族群的青睞成為稀有的收藏品。 

表二：重要經濟指標表

剛性需求撐盤 房市量能盤堅

從全台各地的買賣移轉棟數觀察，奢侈稅上路後的確對於房市交易有抑制的效果，奢侈稅前後全國交易量減少17.52%，雙北市大跌3成以上，台中下滑13.94%，桃園及高雄則是維持平盤（見表一），周鶴鳴分析，雙北房市在奢侈稅前，投資族群積極進駐，交易相當熱絡，帶動房價「直直漲」，但奢侈稅確實讓投資客退場，所以未來奢侈稅即便修改，相信結構也不會改變太大。桃竹以南，由於人口逐漸移入，帶動就業機會，房價相對親民，棟數移轉變化較小。至於供給量過大生活機能尚未成形的高檔盤整地區，房價需要時間消化，相信當外來人口移入、在地就業機會提升，公共建設逐步完成時，只要景氣來臨，又是下一個房市亮點。 

圖一.準備貨幣、M1B、 M2年增率

明年經濟逐步走穩 房市沒有悲觀理由

周鶴鳴指出，展望第四季及明年房市，最重要的還是要回歸國內本身的經濟成長的基本面及貨幣政策的資金面。 
根據主計總處的四大經濟重要指標（見表二），首先經濟成長率去年(101年)為1.32%，今年第二季初步統計為2.49%，而第三、四季則分別預測為2.47%及2.61%，顯見國內的經濟緩步回溫，且樂觀以待；且預測第三、四季的國民生產毛額(GDP)也是走「穩定向上」格局；因此消費者物價上升率(通膨指標)，在第三、四季預測維持在0.06%及1.64%，顯見雖第三季電價上漲，但國內本身的經濟已走過低點，穩定成長的。 
另外，觀察貨幣供給，M1B、M2年增率則是續創波段新高（見圖一），表示市場上流動的資金水位充沛。 

許婷婷原本住在台北市文山區樓中樓住宅，因為家中有新成員加入，考量居住空間及安全，半年前開始看房，看房一陣子後，找到1戶2房1廳的中古大樓，不僅近捷運站，未來轉手或出租也容易。
在新北市中和區工作的她，擔任電子公司工程師，從小就在文山區長大，所以也離不開這裡的生活圈，原本住樓中樓，但是因為兒子的出生，擔心安全疑慮，就想找其他適合的中古屋，原本的房就留給母親及外婆。

房屋格局合需求

她的自備款約200萬元，因此鎖定總價1000萬元左右的2房中古屋，此類型物件在文山區很搶手，她形容買房要「快、狠、準」。 
因為母親在網路上看到頗有名的社區「巨星廣場」，屋齡雖然有18年，且公設比高達39.4％，社區有比較少會用到的游泳池、健身房等，但是因為房仲業務有如實告知此物件的優缺點，讓她覺得可信任，且房屋格局符合她的需求，帶家人來看過之後覺得很喜歡，就決定簽約買屋。 

高樓遠眺好視野

因為房屋位於高樓層，可看到台北101大樓，遠方又有山景，不會被其他高樓擋住視線，這是她看上這裡的原因。許婷婷說，她其實沒有做甚麼投資，也不碰股票或基金，買房的方法就是盡量存錢，再加上家人協助，很快就晉升有殼族。

來源：http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20130921/35310177/%E9%9B%BB%E5%AD%90%E5%B7%A5%E7%A8%8B%E5%B8%AB%E5%AD%98%E9%8C%A2%E8%B2%B7%E6%88%BF%E5%BF%AB%E7%8B%A0%E6%BA%96

都更難 老公寓量縮價跌

投資客觀望中正區跌8.8％最多

【郭寶懃╱台北報導】老公寓都更不易，加上銀行貸款成數偏低，不僅交易量萎縮，據統計實價登錄資料，北市都更熱區房價也跟著下滑，中正區下滑8.8％最多，6月成交件數僅10筆，量縮價跌明顯。

都更題材屋主惜售

統計去年8月實價揭露以來，屋齡30年以上公寓成交價發現，跌幅最高的前3名為中正區、中山區和大安區。其中中正區房價從去年8月的每坪60.1萬元跌至今年6月的54.8萬元，跌幅8.8％最多；中山區今年6月房價為每坪43.7萬元，較去年8月46.6萬元下滑6.2％；大安區今年6月單價為68.3萬元，較去年8月下跌4.7％。 
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，目前都更題材的屋主較惜售，所以成交量有變小趨勢，加上銀行貸款年限與屋齡不能超過75年，而老公寓屋齡高，使老公寓可貸年限與成數均較低，因門檻變高，自備款又比一般住宅多1~2成，買方難入場。 
根據實價揭露資料也發現，中正區6月公寓成交件數10筆，台灣房屋仁愛新生特許加盟店店長符開杰說，今年6~9月中正區的成交量都有往下修正。 

投資客往海外置產

主因是奢侈稅擬修法延長閉鎖期，投資客對老公寓的態度保持觀望，而成交量變少，再加上精華地段屋主惜售，也拉低整體均價。
符開杰表示，目前都更宅利多出盡，投資客不會追價，加上北市打房政策影響，整體的投資環境變差，有許多投資客轉往海外置產，所以老舊公寓整體房價也走入盤整階段。 

來源：

http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20130921/35310174/%E9%83%BD%E6%9B%B4%E9%9B%A3%E8%80%81%E5%85%AC%E5%AF%93%E9%87%8F%E7%B8%AE%E5%83%B9%E8%B7%8C

【劉曉霞╱台北報導】民眾購屋買賣報稅過去習慣採「評定現值」而非「實質申報」，隨著實價登錄機制完備，陸續有民眾被要求改採「實質申報」，一般民眾多認為，「實質申報」繳交稅額較高，業者提醒民眾可精算，不見得「實質申報」就會繳較多的稅。

國稅局已取得成本

永慶房產集團契約部資深經理陳俊宏指出，過去國稅局無法了解購屋取得成本，從2008年開始要求建商提供買方名單和價錢後，國稅局取得購屋成本後，陸續不接受房屋以評定現值方式申報。 
房產業者指出，今年初就有2件「宏盛帝寶」交易案採實質課稅，不過就算是豪宅，採實質申報不一定會比較貴。 
S先生以1.7億元賣出北市內湖豪宅，若以房屋評定現值計算，稅額是4000萬元乘42％約1680萬元，不過若是以實質申報計算，當初取得金額是1.2億元，扣除代書、裝潢等成本費用後，原本的建物價從4800萬元變成3400萬元，變成完全沒有獲利，根本就不需要繳稅。 

可請代書協助精算

台北市地政士公會理事長張義權指出，「實質申報」是根據《加值型及非加值型營業稅法施行細則》第21條規定課徵，是實質申報划算還是評定現值較好，通常要看土地、建物比例和房屋轉移獲利的絕對值而定，若是買賣獲利總價2000萬元，但建物僅佔100萬元時，選擇實質申報就較有利。
信義地政士聯合事務所專案經理林以德也認為，實質申報是否划算要視個案而定，2年內取得、價差不大的房屋轉移，或是土地、建物比例中，土地比例高者，報稅時用實質申報會比較有利。他建議民眾，除請代書、經紀人精算外，也可找會計師協助。陳俊宏也建議，消費者報稅前還是要精算。 

來源：http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20130922/35311147/%E8%B3%A3%E5%B1%8B%E7%8D%B2%E5%88%A9%E4%BD%8E%E8%80%85%E5%AF%A6%E8%B3%AA%E7%94%B3%E5%A0%B1%E6%9C%89%E5%88%A9

【劉曉霞╱台北報導】內政部實價登錄資訊上路後，愈來愈多民眾發現，財政部國稅局課徵財產交易所得已由過往習慣的「評定現值」改採「實價課稅」。有民眾在土城售屋，9月時被政府補追稅額。業者提醒，預售屋或是5年內房屋，改採實價課稅機率高，一定要保存發票、單據，以利報稅。

M先生在土城和建商買1戶580萬元的住宅，因換屋需求，去年以670萬元出售，M先生今年以評定現值方式申報財產交易所得稅，卻被國稅局打回票，9月時收到補寄稅單，其中獲利的27萬元被認列是房屋所得，因此補繳3萬元稅金。 

交易虧損也要列舉

網友cindy063943也在Mobile01社群網站討論區發文求助，他賣屋次年漏報稅，今年9月中旬被國稅局要求繳稅，國稅局也以「實價課稅」方式課稅，cindy063943大嘆，賣屋並未賺錢，成本超過獲利，但因沒保存單據，難道只能摸摸鼻子認了？
住商不動產企研室主任徐佳馨提醒，房屋交易就算是虧損，也記得要在次年申報財產交易所得稅，「若不申報，政府就當你買賣房屋獲利，一定要經過申報，而且房屋買賣若是虧損，也是要列舉，相關單據都要妥善保存才能舉證。」
徐佳馨以去年台中客戶L小姐為例，L小姐當初是以850萬元買進預售屋，交屋後因資金需求以800萬元賣出，並未獲利，不過L小姐備齊發票與單據，今年申報所得稅時就未被課稅。 

裝修增值部分扣抵

永慶房產集團契約部資深經理陳俊宏指出，目前國稅局採認列舉的扣稅項目，包括：代書費、增值稅、印花稅、契稅等，仲介費收據可全額抵扣，若是裝潢整修可增加房屋價值，足以使用2年以上可扣抵，不過若沒有發票，只有收據無法當憑證。
陳俊宏說，曾有客戶花100萬元整修裝潢，後來國稅局只認列20萬元，像廚具、水晶燈、系統櫃等被認定是可搬遷項目，因此不予扣除，若是像天花板、管線、地板等不可搬遷的就認列。 

財產交易所得稅課稅比較

最多可扣除達60％

陳俊宏建議，民眾要有心理準備，裝潢不會全部被列入扣除所得，因此裝潢時，可要求設計公司對可認列部分開發票，一般而言，裝潢部分最多可扣除60％，有些客戶針對裝潢、傢具另定買賣契約，避免花錢卻不被國稅局承認，但實際上會影響到購買方向銀行貸款，不會建議民眾如此操作。 

記者朱語蕎／專題報導、攝影

房市全年最大檔期928正式起跑，擺脫農曆7月低迷市況，不少大型建案蓄勢待發，總計台中有近500億元案量釋出，高雄也不遑多讓，同樣有200億元案量登場，中南部主力市場明顯轉為首購產品，外圍低總價建案最旺。

今年928檔適逢中秋4天連假，更添銷售動能，各指標建案火力全開。因北部土地難取得，不少大型建商南下購地，其中，看好台中七期發展，宏泰集團首次進軍台中就選擇在該區推案，預售案「台中帝寶」未演先轟動，有台北「帝寶」威名加持，預估台中案每坪至少75萬元以上，吸引不少人目光；富邦建設位市政路新案，則預計年底登場，案量百億元。

北部建商 搶攻七期x單元二

北部另一知名建商大陸建設，也選擇插旗七期，基地在市政北五路、綠園道旁，坪數設定在170~180坪，總銷約80億元。不讓北部建商專美於前，台中知名建商也加碼布局，寶璽建設正對府會園道的新案即將登場，規劃160、180、300坪產品，每坪開價75萬元以上，總銷90億元；寶璽建設亦持續在七期購地，於今年7月以每坪230萬元，買下惠文路「處女蟳餐廳」約1200坪土地，計劃2年後推案。

除了七期重劃區，位在七期旁的單元二同為推案重鎮，具有低建蔽率、高綠覆率優勢，未來可望成為豪墅新據點。春耕不動產總經理洪富金表示，單元二緊鄰七期，東側有黎明商圈，聯外交通便利，住宅區為建蔽率50%、容積率120%的住1建地，開發限制嚴格，除非臨大街廓，且為百坪基地才有機會興建大樓產品。

遠雄建設看好此區發展，大筆購入單元二「新富段」約3000坪土地，預計推出21層大樓產品，這是遠雄首度進軍台中。目前單元二首發新案為精銳建設「花千樹」，基地近1500坪，規劃32戶透天別墅，特別將豪宅大樓擁有的頂級公設納入社區，總價4500萬元起，精銳建設同時也是單元二大地主，已持有約萬坪土地，其它如豐美、碧根建設、藝術家等建商，都將在年底進場。

首購產品夯 台中外圍崛起

外圍北屯、廍子新光段和大里區，則是台中首購天堂，以環狀74號快速道路為主要幹道，沿線房價跟著翻漲，目前以中興路西側大里一期重劃區發展最成熟，登陽建設的「敘登陽」，每坪24~28萬元，陸府建設則於大里二期爽文路，推出第一個大樓建案「陸府原森」，備受矚目。

豐邑建設總經理邱崇喆表示，台中農曆7月銷售狀況不佳，不少案子延後公開，9月約有200~300億元案量，全年案量上看2000億元，今年雖然交易量減少，但推案量未減，價格也持續飆漲；邱崇喆表示，台中純自住客不多，多有置產或投資考量，第4季政經情勢變化雖大，房地產仍是熱錢去處首選。

永慶房產集團近日發布最新一季趨勢前瞻報告，結果顯示，有56%民眾看漲未來一年房價，看漲比重雖較上季減少10%，但仍高於看跌的28%，顯示民眾對長期房價信心樂觀。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，看漲比重修正，主因下半年外有美國QE縮減規模、內有奢侈稅修法，政策的不確定性因素未解，房價也維持高檔、看回不回，民眾對短期房價看法稍轉保守。

在進場購屋時機方面，有高達49%民眾回答認為現在不是進場購屋時機，較上季的35%大增了14%；調查顯示「QE退場」、「奢侈稅修法」的影響已降到最低，而市場觀望氣氛轉濃，「高房價」才是關係民眾進場的關鍵。

從全台各區來看，黃舒衛分析，桃園縣有54%民眾看漲近3個月房價，且高達75%民眾看漲未來一年房價，為全台各區中最高。整體而言，全台房市「桃熱、高屏溫、北中涼」。

此外，房地產已連7季蟬連最適宜投資工具，股票竄升至第二名，黃金滑落到第三。黃舒衛分析，自2012總統選後，房地產已連續7季奪冠，不過本季調查比重小幅滑落至26.3%；股票居次，黃金落居第三。偏好股市的比例反彈，可見民眾從保守性產品轉向風險性投資，經濟基本面已有築底跡象，但大家依然最看好房地產。

永慶房產集團房產事業群總經理葉凌棋表示，影響第4季房市的因素有三，第一是美國即將縮減QE規模、第二是奢侈稅修法、第三是油、電、基本工資調漲。美QE縮減規模，台灣有雄厚的外匯存底可調節，影響房市的關鍵還是在利率，若利率仍低則無妨。

在奢侈稅修法方面，短期內應不會有定論，自住客在經過短暫觀望後，仍將會陸續進場。另萬物齊漲，屆時買屋抗通膨及購屋保值需求會有所提升，預期第4季房市將呈「價平或微漲、量回升」格局。

來源：http://tw.news.yahoo.com/5%E6%88%906%E6%B0%91%E7%9C%BE%E7%9C%8B%E6%BC%B2%E6%9C%AA%E4%BE%86-%E5%B9%B4%E6%88%BF%E5%83%B9-221107864--finance.html

工商時報【記者方明╱台北報導】

預售屋開價膨風常為外界所詬病，實價登錄後讓預售屋價格無所遁形，根據實價登錄網最新統計，北市預售屋登錄筆數逾450筆，其中，真正每坪超過百萬身價的只有中山區的「中山富御」、中正區的「中正沂凰」以及南港區的「宏普鉑金苑」。

台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，除「中山富御」主力坪數為70坪以上的大坪數外，「中正沂凰」以及「宏普鉑金苑」都走小宅風，且3個建案都有捷運加持，顯見「捷運小宅」仍是房市票房保證。

位於北市中山北路與民權東路口的「中山富御」，根據實價登錄資料顯示，該案總戶數共52戶，目前已售31戶，單價約在97~127萬間，其中每坪單價破百萬的有26戶，平均單價約110萬元，總價介於7,550萬~1.8億元。

劉怡蓉指出，「中山富御」總銷金額已達31.4億元，該案是目前北市已登錄單價破百萬預售案中，唯一是大坪數的個案，該案位於中山北路第一排，更是早期的官道，地理位置優越，加上商圈發展成熟，有婚紗、飯店及精品店的聚集，且又有捷運民權西路站及中山國小站加持，讓房價表現不凡。

中正區的「中正沂凰」位於臨沂街，自交易年月101年9月起至102年1月，短短5個月完銷，該案共計31戶，平均成交價約在132萬左右，總價介於1,277萬~2,535萬元間。

台灣房屋仁愛新生特許加盟店組長郭孟渝表示，該案近捷運忠孝新生站，位於華山文創特區旁、臨沂32巷名人道，雖單價每坪破百萬，然因主力坪數為10~14坪，若加上車位，總價帶為1,500萬上下，是很熱銷的推案，因此短短5個月即銷售一空。

此外，北市南港經貿園區內的預售案「宏普鉑金苑」共計72戶，實價共揭露63戶的成交資料，總揭露預售金額約18億元，總價約在2,110~4,458萬元，其中有28戶成交單價在每坪百萬元以上，創下南港地區首度出現每坪百萬元以上的住宅成交紀錄。

信義房屋南港園區 店店長陳鴻明指出，「宏普鉑金苑」鄰近捷運南港軟體園區站，屬於小豪宅型規畫，多為1房與2房產品，總價則控制在2,000~3,000萬元，換算下來每坪單價高於區域的中大坪數產品，但總價2,000多萬元的2房新成屋，目前相當受到南港園區客的喜愛，隨著該案的實價資訊揭露之後，對於南港地區的房價，也產生一定的支撐力道。

【張菱育╱台北報導】全台房價微幅鬆動，購屋壓力亦降低。內政部營建署昨公布第2季住宅需求動向調查顯示，多數都會區房價與房價所得比較第1季下滑，台北市房價所得比壓力較第1季下降1.1，來到12.4倍，為近1年新低，但仍為全台最高，新北市房價所得比則為9.6倍居次。

內政部營建署昨日公布今年第2季住宅需求調查，根據新購置住宅者抽樣15家銀行，統計時間為6月，有效問卷共1659份。 
整體購屋人平均購屋價格為904萬元，比第1季的913.2萬元下跌1%，每坪單價則減少4.9%，而房價所得比部分，從第1季的8.9倍下降到第2季的8.4倍，整體減少0.5倍。 

近3季全台購屋單價與房價所得比

總價下跌單價小漲

單價部分，除台北市微幅上升1.6%外，其他地區房價則較第1季減少0.6~14.2%。
其中又以台中房價跌14.2%最多，每坪為15.7萬元。台北市購屋單價第2季雖較第1季成長1.6%，來到每坪56.3萬元，但是總價從2031.5萬元下跌至2005.1萬元，跌幅1.3%。
內政部營建署副主任鄭勝元表示，本次調查整體總價下跌，其中台北市雖然在單價部分呈現微幅上漲，但是總價還是下跌，主要是因北市購屋人購屋坪數縮小，拉高整體單價，但購屋總價則偏低。
中信房屋台中駐區經理楊乾意指出，因台中近半年高價豪宅交易量減少，讓整體成交金額下降，但自住客還是有買房需求，除非自備款不足，不然還是會選擇進場。 

有需求還是會進場

在代表購屋壓力的房價所得比部分，除桃竹地區較第1季微增0.7外，其餘各地均下降，以台北市與高雄市下滑1.1最多。
淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰分析，此調查時間為6月，剛好為奢侈稅到期的時間，因民眾預期房價將會下跌，讓整體價格鬆動，也讓新成屋及中古屋釋出的量大幅增加，供給量增，導致議價空間也加大。 

預售議價空間10%

莊孟翰說，預售案議價空間至少10%，而中古屋則為5~10%。

張菱育╱台北報導】全台各大學陸續開學，據房仲業者統計，目前全台熱門的學校周邊房價狀況，東海大學周邊房價漲幅最高，近3年達40~50%，漲幅最少的則是位台北市中心的台大、師大周邊，約1成，高雄師範大學漲幅則為36~45%。

大學周邊近3年房價變化

400萬可買3房大樓

根據數據顯示，近3年台中的房價漲最多，東海大學周邊房價漲幅達40~50%，目前中古大樓每坪14萬元。 
21世紀不動產中科福華加盟店店長陳文秋說，東海大學附近有中科從業人員的居住需求，總價相對市區低，300~400萬元可買到2~3房的中古大樓，且台中榮總後面有不少中古大樓社區，像「瑞聯社區」30~50坪產品，每坪約8~12萬元，此區自住佔6~7成，投資置產族2~3成。 
而台大、師大周邊因房價相對已高，漲幅變化不大，房價近3年漲幅約只1成；高雄市高雄師範大學周邊中古大樓則從每坪10.6萬元，漲至14.4萬元，漲幅36%。 

真理大學也漲33%

新北市淡水區的真理大學周邊房價，公寓從2011年每坪12萬元，漲至現在每坪16萬元，漲幅也達到33%。
東森房屋不動產趨勢中心指出，主要是因新北市「蛋黃區」如中、永和、板橋漲幅太高，因此購屋人轉往其他低價區買房，淡水區因捷運到站，且房價相對便宜，加上最近大型建商有不少新建案推出，因此也拉高房價，補漲幅度大。 

「可自住也可出租」

高雄民眾Alice說，原本考慮買在學區附近，可以自住未來也可以出租，但房價高得驚人，還是要多聽多看房再下手。 

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