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藝文饗宴
畫作、雕塑、吊燈、琉璃，各項藝品彷彿為豪宅注入靈魂，也讓建築不再制式、呆板；本期《豪宅王》踏足藝文圈，邀您共賞深藏在豪宅裡的藝術品。
採訪╱潘姿羽 攝影╱陳恒芳

台中豪宅「總太國美」大廳展示的琉璃作品，會隨光影變換展現不同風情。陳恒芳攝

同中求異

【潘姿羽╱台北報導】奢華、大器不再是豪宅唯一的形象，為了在競爭激烈的豪宅市場脫穎而出，愈來愈多建商運用水晶吊燈、名師畫作、銅像雕塑等藝品帶出豪宅內斂、高雅的人文氣息，藉此塑造產品特殊性，吸引豪宅客。 

中悅機構「大吾疆」的圓頂壁畫結合原住民文化，呈現鄒族祭典的意象。

現在建商相當講究豪宅工法、建材甚至規劃，卻少有令人耳目一新的建案。總太地產副總經理沈恒新表示，過去公司常參訪國內外的飯店，觀察他們的設計和擺飾，但後來發現「怎麼看都大同小異。」因硬體十分完善，剩下的多靠物業管理來補足軟性需求，個案間便無太大差異。
「建築業要前進，就得朝橫向發展，在軟件上動腦。」沈恒新指出，總太地產在2009年開始嘗試結合藝術，建案「總太如來」、「總太東方帝國」皆與地方大學美術系合作，在大廳設置藝術展覽區，在不同展期擺放特定主題的藝術品。
今年落成的「總太國美」，在大廳的水池造景擺放美國藝術大師Orfeo Quagliata「綻放」、「凝結」2件琉璃作品，水波與輕透的琉璃光澤互相呼應，為建案增色不少。 

藝術拉近與人距離

同為台中七期豪宅知名建商聯聚建設，在「聯聚雍和」、「聯聚方庭」也設置了街角藝術；「聯聚雍和」門口以2隻紅銅小豬代表「豬入門、百福臻」的意涵，「聯聚方庭」戶外兩手高舉的農民雕像象徵「天佑台灣」。

房屋的條件若有一點先天不良，賺到錢就必須趕緊五鬼搬運，把錢另覓他處才是王道。

雖然每一個開公司的老闆都希望自己的公司就是黃金屋，但公司的財神位如安錯，訂單財源及人才容易被強走，老實說沒有一間房子內外局都是十全十美，而好的厝運也不會直到永遠，因為厝運也會風水輪流轉。

公司就是黃金屋！

身為老闆的人必需認清，如果自己房屋的條件原本就有一點先天不良，賺到錢就必須趕緊五鬼搬運，把錢另覓他處，再設另一家店。因為這間房子隨時都會退運，要反敗為勝的不二法門就是轉運。

比如現在有一間南北座向的厝場，剛好生肖命格都是南北格對你有幫助的話，假設你原本這家房屋是開在南區，建議你賺了錢之後，你就要轉移陣地趕快再移到東區，尋找同樣是南北座向的房屋。

一開始找房子時，都要特別聽清楚風水師的交代，如果堪輿專家告訴你，這間厝的厝運或是地運只剩下少少的時間，那你還是趕緊準備搬家才是上策。

厝運關鍵別不信

厝運和十二生肖有相當大的關連性，開公司投資者必需記得自己犯太歲的年份是什麼時候，如厝的地址方向，厝運及地運就只剩幾年，無論你怎麼乾坤大挪移，這間厝的厝運或是地運還是只剩下多少年，你就要設法趕緊轉運。

唯有方向，地運，生肖三方面都配合，才能讓你開公司的厝運亨通。當然身為老闆的人都會急著想知道，到底自己開的厝運還有幾年，其實還是得依照一開始為你佈風水局的建議。

老師指點要注意

玄關櫃子超過五呎一，四尺二，最好放上元寶或是石太極。

外玄關盆景的植栽一定要整理照顧得美，每天澆水，水就是財，而內玄關的櫃子，要用超過五呎一，四尺二的玄關櫃子，玄關上必需放個元寶或是石太極，金錢樹。

死水格局

如果買或租到的房子東西南北無論缺那一角，大多數的公司及店家就作不起來。有些商人明知道是屬於死水的格局，可仍然不信道，願意作短命生意，花錢磨自己的經驗和耐心，因為像這樣死水格局的房子，三天兩頭就看到它貼招租。

所謂『死水』，就是水溝的水是固定無方向流走，死巷無出入口下雨水，只有流出沒有辦法流入，就是死水路等於無活財源。台灣各大城市都很容易發現，房屋住家營業單位三年至少換了幾個老闆，沒有一個老闆可以在這樣的格局經營能賺到錢的，個個都穩賠的，因為每換一任老闆就得重新裝潢，客人卻來了沒幾個，這樣怎麼賺得了錢呢？

運用門內門改運

如果要反敗為勝，秘招就是『門內門』，門內要做個暗門。門一進去就得設玄關。更要設一座假山假水，讓死水及死氣都變成活水，從大門望去，一眼就可以看到活水流入水溝內的水化為財運，

可千萬別不肯信風水道理，我常遇到勘景時，大老闆的生意場所並無不妥，可不管怎麼努力就是沒看到有起色，原因無它，就只是店內的吉氣，老早就順著死水無水流出去，就算店家老闆奉請再多尊的神明，神再靈也留不住吉氣。

因此我建議必需要改門的格局，變成『門內有門』，就是把玄關分為內外玄關。所謂外玄關就是要有樹木來擋，以三盆盆景為佳，而內玄關必需要使用櫃子擋住，讓原本死水格局的南北氣變成東西氣。

如果以南北向的房子為例，大門等於是南北向，如果外玄關用了三盆景擋住，內玄關也擺了櫃子，內外玄關的局都佈好之後，原本順著南北方向直直流掉的南北氣，會因為內外玄關雙重的橫阻，讓屋內的南北氣變成東西氣，自然死水與吉氣就會變活氣。

業者永遠只想賺大錢，但騙人話術又常常互項矛盾。

業者常透過名嘴，或是自己跟消費者講：政府打房只會把房價越打越高，要拉高利率才會讓房價下降；也對實價登錄政策指指點點，要大家只可以看到超高價者，那些低價者根本就買不到。這些矛盾的屁話，少聽為妙。

戳破業者的矛盾，是我的專長，但我只想告訴你，矛盾的背後都是有目的，再在讓政府幫住業者賺大錢，給民眾一個冠冕堂皇的理由，至於居住正義，閃一邊去，魚翅的魅力還是遠大於魚刺。

拉高利率房價才會降

目前房價還是很高沒錯，但是我老聽一堆名嘴跟業者，大噴口水的建議政府：「拉高利率房價才會降啦，不然所有打房政策都在拉抬房價。」是，取消容積獎勵，業者說因為原料缺少所以房價會漲；實價課稅，業者說增加售屋成本房價會漲，要和緩房價只能把利率拉到3~5%，讓投資客以為可能要增加貸款負擔，就不去炒房。「這種屁話，政府真要聽進去，就是白癡政府！」

利率一拉高，就很容易引進全球短期炒作資金進入台灣，不管是挪來賺利息還是短期避險，短期看來似乎不錯，但這些巨資說撤就撤，非常容易引發台灣的經濟崩盤，巨資可以把台灣經濟的氣球吹鼓，當他撤資時，就是泡沫破滅時。

而且擺明的，業者目的想要這個資金瘋狂炒房跟炒股，誰管你台灣穩定的匯率政策。話說二十年前的貸款利率曾高到10%，大家還是會苦哈哈的買房，利率貿然高漲，生活只會更苦。

實價登錄不該隱瞞高價

勤美璞真揭露每坪一百七十八萬元的成交，業者就臉綠了，一來踢爆上個月業者爆料的每坪二百四十萬元假成交價，二來讓這些買家完全不再信任業者的鬼話連篇。

所以業者只好說：實價登露不該把最高的3%價格都隱藏，我們明明有這樣的成交價。有嗎？你們業者都只是聽說，不是你成交的都說是你的業績，人不要臉可要想到你的陰德是不是所剩無幾。

【住展房屋網/台北報導】央行總裁彭淮南曾經”出巡”到台北市豪宅「勤美璞真」市調，因為市場傳出該案頂樓以一坪304萬元成交，彭總裁不太相信，於是親自登門了解，最後逼得業者說，根本沒有銷售，更沒有304萬成交的記錄，讓人見識到彭淮南親上火線打房的意識。 

近期，為了遏止預售屋「紅單」的炒房行為，央行不動聲色的派員到淡水等地的建案「實地訪查」，結果發現工地銷售員確實在促銷「紅單」，工地銷售人員還明白告訴央行官員，待銷售率拉高後，建商會調高牌價，於是擁有「紅單」的粉絲團投資客，即可將「紅單」轉讓獲利，這種特殊的炒房現象，讓相關官員大開眼界。 

事實上，一般民眾根本不知道「紅單」是什麼東西。「紅單」的由來為有些建商在推案初期，為了帶動買氣、拉高銷售率，會給曾經購買該公司建案的老客戶「優惠價」，老客戶只要拿出房價一成的自備款，建商則會開給投資客預售證明，稱為「紅單」。老客戶就可拿著紅單伺機轉賣，賺取價差。 

對於這種檯面下的炒房行為，住展企研室認為確實會擾亂房市的正常交易，更會讓許多正派經營的建築業者給『污名』化了。預售屋是一種期貨產品，從訂金、簽約到開工，約只要付出房屋總價的10%~12%，於是有些不肖建商就利用人性貪婪的弱點，慫恿這些粉絲團以”買空賣空”的方式，讓這些粉絲團吃到甜頭，於是一案接著一案的如法炮製，結果當然是建商將房子賣光了，這些粉絲團也從紅單的交易中獲利驚人。 

對於建商這種脫序的炒房行為，住展企研室提出呼籲，建商應該有社會責任，不應該透過不恰當的手法將房價炒高。最近央行說要全面打擊紅單炒房客及建商的不當作為，購屋民眾自是鼓掌叫好，問題是，這些賣紅單的建商，是否有覺醒，應該收斂起這種不當的行為，居住正義才能得以伸張。

不管是奢侈稅還是實價課稅，都與大家心中想像的「實價課稅制度」，有極大落差。(王麟琴攝)

財政部說奢侈稅的課徵是實價課稅，對豪宅買賣的房屋交易所得稅加強稽徵，也是一種實價課稅。財政部基本上沒說錯。但是我們都知道，這都只是一種以實際交易價為課稅基礎的權宜性做法，與大家心中想像的「實價課稅制度」，還有極大落差。

奢侈稅與實價課稅不是隨便說了算！

在近幾個月對奢侈稅修法檢討各界的相關論述中，多認為奢侈稅應該是實價課稅制度建立前的過渡制度，不少業者代表也表示，希望政府趕快推動實價課稅，趕快將奢侈稅廢除。在幾次會議上，我都會追問業界代表，是否這樣的發言表示業界支持實價課稅。得到的回答常常是，實價課稅要配套完整再推出，但奢侈稅要盡快廢。對此，我不需要再多做回應，大家都可以理解。

常常覺得各界多將「實價課稅」，認知為一種全面加稅，或加強對交易利得課稅。這樣的認知或許對，但或許不對。原因在於，政府從未對外說明過，若要進行實價課稅，所針對的是土增稅、地價稅、房屋稅還是房屋交易所得稅…。此外，在以實價為課稅基礎下，各項稅負的稅率要不要調整，自用與非自用不動產該不該是差別稅率，房屋稅與地價稅要不要整併為不動產稅，土增稅與房屋交易所得稅要不要合併為不動產資本利得稅。如果相關稅制不整併，那房屋與土地價值該以怎樣的原則來區分。更細緻的項目是，地價稅與房屋稅的累進起徵點該不該一起改變，又該怎麼改…。這些問題的結構就像小時候玩的藏寶圖(或人格特質測試遊戲)一樣，不同階段路徑選擇的排列組合後，結果將是天壤之別，一開始的差之毫釐，最後可能失之千里。

因此，我們必須先問，為什麼要改稅制?基於高房價問題要改的是哪些?基於稅收不足問題又應該改什麼?基於賦稅公平性的問題該做怎樣的調整?基於中央與地方財政劃分與職能問題，又該如何設計?為了稅制改革，還有哪些新的機制或技術必須規劃與建立?

全民須建立成熟的改革稅制認知

我很擔心各界在缺乏不動產稅制改革的認知與方向之前，將各階段路徑的選擇，當做是討價還價的籌碼。最後搞出一台不知道會不會跑的拼裝怪車，或者是只會原地打轉的陀螺。我覺得在當前的政治社會氛圍下，這是很可能的結果。

上頭提了一堆問題不表示我認為問題太多太雜，所以稅制改革前途黯淡。提出這些問題是因為其中許多關鍵原則與策略方案，其實已經有很多人研究過，也提出相關做法。更直接的說，國外早有非常成熟的制度與技術供我們參考學習。我們的政府與社會上許多專家們，卻還自我綑綁在既有制度體系的雜亂線團中，不願動手一條條的將線拉直整好，真的有點太對不起國家社會了。

實價課稅絕對是台灣後續極重大且大費周章的制度改革，大家可不可以開始動動手，不要一直站在旁邊看戲了好嗎?

〔自由時報記者徐義平／台北報導〕根據商仲調查，擁有龐大現金流的商場，連續3季坐上最高金額投資項目的寶座，其中第3季商場交易金額便接近百億元，成交標的分別為台中勤美綠園道商場、高雄八五大樓部分樓層，總計今年以來的累積成交金額為248.6億元。

永慶資產管理協理黃增福表示，觀光旅遊人口持續增加，也刺激消費，因此近幾年商場、旅館成為熱門投資標的，此外，傳產、電腦及電子相關的國內外製造業業主積極尋找在台設廠地點，也帶動工業土地與廠辦的需求。

永慶資產管理統計，今年第3季全台億元以上的商用不動產交易案，投資總金額約316.5億元，較上季208.5億元大幅增加約51.8%。觀察第3季商用不動產投資，今年前3季投資資產類型皆以商場的交易金額最高，累計達248.6億元，居各投資標的之冠。第3季商場買賣金額約96.1億元，占整體交易金額的30.4%。

其中商場金額較大2筆成交案例則是台中勤美綠園道商場、高雄八五大樓部分樓層，分別由南山人壽、三禾資產管理以48.96億元、45.3699億元取得。此外，本季也有外資私募基金子樂資產插旗台灣商用不動產，以48.5億元買下新竹美麗信酒店等3棟大樓。

除商場外，本季廠辦、廠房交易也相對活絡，主因是科技業、傳統產業也紛紛購買自用廠辦、廠房交易比率大幅增加，總計廠房買賣80.2億元、占比25.3%，廠辦買賣78.7億元、占比24.9%。

黃增福指出，傳統產業的製造大廠或科技業的營運總部，鎖定產品以全棟廠辦、廠房為主；中小企業工業區辦公則鎖定廠辦大樓的單一樓層或部分單位作使用，且無論是購買或承租，近期詢問需求相當高。

至於第4季商用不動產展望，在財政部促參司預計推出51件公共建設案，規模高達1800億元，以及北市財政局釋出多筆指標地上權案，包括信義計畫區的A25地上權、南港區經貿段土地、中山區長春路一小段土地、天母國小附近國有土地、北投區新民段二小段公有土地都更案等地上權案，第4季商用不動產市場將看好。

來源：http://tw.news.yahoo.com/%E5%95%86%E7%94%A8%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A2%E4%BA%A4%E6%98%93-%E5%95%86%E5%A0%B4%E6%9C%80%E5%A4%AF-221109654--finance.html

買老公寓實坪多又有都更機會，但翻新成本不小，最少都要300萬元。專家建議，購屋前要詳加比較，細算相關費用，才能買到適合的房屋。

裝修金額須付現

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，公寓產品對老人不方便，屆退休或是換屋需求者會選擇買大樓，但也有人選擇買老公寓，就是考量北市老公寓具保值性、坪數實在，含金量高。 
住商不動產北市區副理王致傑指出，一般30坪老公寓翻修約300萬元起跳，好處是可以省下搬家、找房虛耗等成本，但缺點是裝修金額幾乎都要付現，新屋雖然不用重新裝潢，裝潢成本低，但實坪較少，管理費也較高。 
以將退休的曾先生為例，當初猶豫是要賣掉3層樓透天厝還是重新裝潢，最後曾先生選擇花1000萬元重新裝潢。曾先生就說：「1000萬元哪裡可以買新房？」 
王致傑指出，雖然銀行有修繕貸款，但申貸額度有限，想買老屋翻修的民眾要考慮裝潢須付出大筆現金。他還提到，目前住宅老屋翻新，除外觀拉皮外，還可協助換外管線，相較花費省，對住戶干擾也最小。 

新屋、舊屋比較

老屋格局不理想

璞碩室內設計總監林雅菁指出，通常老屋格局、採光、通風不理想，水電、泥作和木工可能須整修，這類開銷最多。林雅菁以水電重新鋪設為例，至少要10~30萬元，泥作單以地坪來算，每坪要6000元~1萬元，木工若只作天花板、地板、櫃體，最少要抓200萬元，整個老屋更新，每坪最少抓6~10萬元才合理。
林雅菁說，相較起來，新成屋只有作木工的花費，但另有管理費支出，要買老屋翻新還是新屋，還是要看個案試算。記者劉曉霞 

引用來源：http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20131006/35343530/%E8%80%81%E5%B1%8B%E5%AF%A6%E5%9D%AA%E5%A4%9A%E6%96%B0%E6%A8%93%E8%A3%9D%E6%BD%A2%E7%9C%81%E9%8C%A2

擔任教職的張文品星（音同星）在29歲時候買下人生第一棟房子，他說，是因為結婚想要有自己的家可以住，才咬牙買房子。

理財只買儲蓄險

張文品星第一次買房挑了台中市南區1間10年以上、60坪老公寓，花了500~600萬元。他笑說：「看了2年的房子才買到現在這間。」談起看屋過程，原本想買新屋，因為實際坪數太小、公設比太重而放棄，想買透天厝，卻又太貴，「台中透天厝平均都要超過千萬元」。 
張文轉移目標，和同為從事教職的妻子，列出生活機能好、交通方便、坪數大和公設少等需求，開始尋覓老公寓。他們以工作地點為圓心，向外擴散，「希望保有隱私，特別挑了一個有點遠又不會太遠的地點」。 
張文和妻子合力出資100萬元，買下現在這棟房，房貸夫妻各付一半。對於理財之道，天性保守的兩人選擇購買儲蓄險，一方面每個月強迫儲蓄，一方面可以應急。 

儉省開銷積財富

張文品星說，房貸約佔夫妻共同薪水的1╱8，每月儲蓄1╱8，因不擅長基金和股票，為避免風險，沒有相關投資，「剩下都是生活費、養育小孩的錢」。
由於教師領固定薪水，張文品星夫婦努力節省生活開銷，譬如節能，外出拔插頭、機車取代汽車，冷氣盡量不要開整晚，將旅遊時間拉長、次數減少等方式積攢財富。
隨著小孩長大，張文品星夫婦開始打算換房，「考慮換成透天，有看到好的物件就會進場」。

引用來源：http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20131006/35343535/i%E5%B1%8B%E5%B0%8F%E8%B3%87%E7%94%B7%E7%94%B7%E6%95%99%E5%B8%AB%E7%A0%94%E7%A9%B62%E5%B9%B4%E8%B2%B7%E4%BA%BA%E7%94%9F%E7%AC%AC%E4%B8%80%E9%96%93%E5%B1%8B