大師房屋 - 大直營業處部落格

圖說：買房從小換到大，輕鬆攤平不怕買貴。圖片來源：Flickr@準建築人手札網站 Forgemind ArchiMedia http://bit.ly/1yc6heG

隨著政府針對房地產的各項抑制措施，雖然房價尚未明顯下跌，但成交量卻首先遭殃，甚至引發房仲倒閉潮！這現象是否代表居住需求不高呢？其實不是，自住買方的需求一直都在，但最害怕的事情就是買房子買貴了。可除了等待房價下跌買在最低點，就沒有更棒的方法嗎？

小資族攤平式買房法

買房子首先想到的就是總價，以現在普遍每坪動輒4、50萬元以上的高房價，買個30坪就要1500萬，換算成每年的薪資，於是便有幾年不吃不喝才能買1間房子的說法。

不但購屋門檻很高一下子買不起，而且總價1000多萬元的房子萬一房價下跌當然也是頗為可觀，但以上所述都是一步到位的做法，其實買房子也可以跟買股票一樣，運用攤平式的買法。

一開始要先求有再求好

例如同樣要買30坪的房子，第1間先買15坪，先求有再求好，畢竟一開始家庭成員比較少，居住空間堪用就好，15坪大小同樣也可以貸款。這樣不但房價負擔立刻減少一半，而且只買15坪，就算房價下跌，損失也較少。

之後繼續努力，存夠了錢可以再買第2間15坪的房子，假如這個時候房價上漲了很開心，代表第1間買的比較便宜，反之，如果這個時候房價下跌也很開心，因為買第2間更便宜，這便是攤平式買法。

房價是賣便宜也買便宜

而且，運用這樣的方法，第2間房子還可以拿來出租，就算像現在租金投報率不高不夠付房貸本息也沒關係，只要多過房貸利息，等於是拿房客的租金補貼來買房子，減輕自己一部分的負擔。

圖說：只要善用眼耳鼻舌口，輕鬆找到心目中的好房子。蔡志雄提供

買房子是人生的大事，尤其是高房價的現代，必須花費多年積蓄才好不容易能擁有屬於自己的房子。當然房子最重要的必須能夠提供居住的功能，而房價大漲多年之後，在出現下跌的趨勢下，要期待房價繼續上漲顯然機會不大，但至少可以找到保值不易跌價的房子。

其實，只要善用我們的眼、耳、鼻、舌、口，就可以輕鬆找到好住又保值的好房子。

1、眼：選景觀

景觀宅有視野，例如面對公園第1排或是高樓層的房屋，通常房價相對較高。如果物件基地旁邊為公園或學校，幾乎是永久視野，但如果物件基地旁為空地或低矮老舊房屋，要小心之後可能會蓋房子影響視野。

2、耳：選靜巷

商店要有人潮，但是住家則要選則靜巷，一來沒有臨大馬路較不易吵雜，再來灰塵、廢氣較少，空氣較為清新。但選擇巷弄最好為臨馬路第1排巷弄，並有8米巷寬，夜間也有妥善照明，兼顧安靜與安全。

3、鼻：避嫌惡

嫌惡設施宅例如鄰近垃圾回收場、加油站、高壓電塔、神壇宮廟等雖然房價較為便宜，但畢竟臨近嫌惡設施是屬於有瑕疵的房子，甚至有影響健康方面的疑慮，而且，會買嫌惡設施宅的人本來就比較少，所以將來賣的價格也比較便宜，在房價下跌趨勢下更有可能連降價也賣不掉。

4、舌：有機能

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】台北市長郝龍斌2014年10月21日至新北市汐止，與新北市長朱立倫共同主持捷運民生汐止線先期工程開工典禮，郝龍斌在致詞時不但力挺朱市長絕對是「玩真的」，也承諾台北市政府會全力以赴、全力配合，讓民生汐止線符合大台北地區所有民眾的需求。 

郝龍斌表示，他和朱立倫市長有個共識，就是新北市與台北市發展一定要互相合作、共存共榮，他很清楚很多台北市民工作在台北市、居住在新北市，不少居住在汐止的台北市政府同仁曾告訴他，每到尖峰時間，從汐止到台北市，1小時車流量都是6、7萬以上，可見通勤的需要非常大，也極為重要，這樣大量的通勤量，最具體的解決方式就是採用捷運的軌道運輸，民生汐止線已經研議很久，現在展開的先期工程，充分展現出朱立倫市長積極推動民生汐止線能事先排除困難、縮短工期，值得大家肯定。 

郝龍斌也提到，日前淡海輕軌已經動工，現在民生汐止線也動工了，三環三線正在逐步實現，他可以替朱立倫市長背書，朱立倫市長絕對是「玩真的」。 

郝龍斌進一步指出，目前民生汐止線可行性研究，中央已經核定；汐止到內湖第一段的工程環評，環保署也已經通過，台北市政府捷運局積極在進行民生汐止線與文湖線的串連規劃，上個月他和朱立倫市長也特別到台北市東湖地區視察東湖站的串聯規劃工程，等到中央核定整體計畫後，他相信透過新北市政府跟台北市政府的密切合作，主體工程一定可以馬上動工，以雙北的工程效率，工程的期程絕對能縮短。 

郝龍斌表示，市府捷運局也在著手積極規劃民生汐止線東延到基隆市的可行性，他始終認為北北基應該是一個大都會區，希望將來北北基的居民在交通、互相往來方面，有更多的便利，而北北基本來就是一個生命共同體，透過捷運網路串連，彼此的關係也會更加緊密，合作也更多，這是一個共存共榮圈。 

【住展房屋網/台北報導】相信很多人都看過來自日本的「全能住宅改造王」。該節目之所以創造高人氣及話題，原因其實不是舊屋改造有多鬼斧神工，或處處可見建築師的創意巧思，而是新屋落成後，給原屋主的那種感動。 

這份感動，其實是透過融入舊屋裡的一些硬體設施，巧妙喚起屋主無論美好或艱澀的回憶，甚至讓屋主與建築師之間產生了新的情感連結。所以該節目能成功，重點絕非呈現硬體，而是軟體，是人的故事與互動。或套句台灣最近很流行的語彙，這就是『文創』！ 

說到文創，要說這是產業也沒錯，但真正精髓，從上述日本的住宅改造節目就昭然若揭，那就是重點必須放在人，放在故事，放在軟體，而不是外顯的硬體設施，或能創造的產值。 

然而很顯然地，就住展房屋網企研室觀察，目前為止。相關主事者仍把文創拘泥在產業、在園區開發的範疇內。就拿16日揭幕，位於新店捷運站共構大樓內的「樂陞碧潭文創園區」來說，雖美其名是文創，也確實結合周邊觀光資源，打造可自由運用的DIT CAFÉ休憩空間，也提供年輕人創業之空間；但看來看去；充其量是遊戲產業基地，離真正的文創還有一大段距離。 

搞文創，到底需不需要弄一個特定空間或園區？答案恐怕是否定的。同樣來自日本的知性綜藝節目，過去有節目邀請藝人搭電車(在台灣就是捷運)，自由心證決定哪一站下車，然後隨意閒逛，在完全沒刻意安排的情況下，造訪街坊角落任何有趣，從吃喝到創作工藝的商家、工作室。最近另一個新節目型態類似，不過是固定由知名藝人猩爺，騎著鐵馬造訪鄉鎮，同樣也是在全無刻意安排的情況下，發現充滿趣味的各種人事物。 

【住展房屋網/台北報導】內政部「不動產交易實價查詢服務網」自101 年10月16日開放查詢至今已屆滿2周年，累計可查詢件數已有88萬1千餘件，如期申報登錄比率達到99.9%以上，查詢人次已達3,950萬人次，有效促進不動產交易資訊透明化及交易市場正常化。 

根據內政部統計，以實價登錄第2年的買賣揭露案件進行分析，平均每月3萬3,573件、3,752.52億元，雖較實價登錄第1年揭露件數增加5.70％、總金額增加13.12％，但以最近3個月（103年5月至7月），與去年同期相較則均減少約16％，顯示近期不動產市場交易呈現量縮態勢。 

以交易總金額進一步分析，前6高縣市依序為新北市9,976億元、台北市7,265億元、台中市6,645億元、桃園縣6,161億元、高雄市4,022億元、台南市2,350億元，「6都」總金額占全國80.88%，其中雙北及桃園總金額即占全國51.97%。 

另以交易單價觀察，全國住宅區土地平均每坪單價19.05萬元，較第1年上漲10.04％，各縣市前3高依序為台北市65.32萬元、新北市44.03萬元、新竹縣30.54萬元；全國主要區分所有建物(公寓、華廈及住宅大樓)平均建坪單價為 24.38萬元，較第1年上漲7.58％，各直轄市、縣（市）前3高依序為台北市58.57萬元、新北市31.28萬元、新竹市18.11萬元。 

內政部表示，另已提供android版及iOS版行動APP「實價資訊輕鬆查」程式，以利民眾隨時隨地查詢成交資訊，提升查詢效率，促進不動產交易資訊透明化，使房地產市場發展更為健全。

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】根據永慶資產管理統計，2014年第3季億元以上商用不動產的交易金額約339.3億元，較上季增加202.4億，季增幅達147.8％，為2013年第3季以來新高。 

永慶資產管理協理黃增福表示，第3季國內商用不動產市場交易熱度較第2季明顯升溫，統計2014年1-9月超過10億以上的個案共有12筆，而第三季就高達9筆，其中，唯一的百億成交個案也在第3季產生。不過，政府控管房市的措施並未鬆綁，因此，也有不少投資型的企業主，轉向節稅規劃或優先自用的考量，重整資產配置，將持有的房產做汰弱留強的調節。

第3季億級商用不動產交易金額339.3億元，季增147.8％，台北市中心區A級辦公租金整體平均微漲32元

黃增福分析，依投資標的趨勢觀察，近期受惠捷運松山線將於11月通車，南京東路沿線的商圈已是買方市場最關注的焦點，此外，台北市捷運板南線與信義線周邊的中古辦公大樓，也是自用與長期置產客群的首選標的。 

永慶資產管理統計，分析投資資產類型，第3季交易金額以純辦類最多，總交易金額為162.2億元，佔比47.8％，其中，寶豐隆興業以111億買回敦化南路一段的國泰敦南金融大樓，拿下全棟11個樓層的所有權，為2014年1-9月交易最高金額個案。其次，為廠辦交易，總金額達134.3億元，佔比39.6％，其中，日月光集團以47.67億買下桃園縣中壢市中華路一段，靠近內壢火車站的智慧工業園區大樓，也是2014年1-9月廠辦類交易最高總價。

黃增福表示，第三季投資人屬性以資產投資機構為主力，其中，寶豐隆興業、合眾資產管理、台豐投資等，都是購買超過10億以上的資產。此外，科技業企業主買方多是自用為優先，而壽險業受限於金管會最低2.875％的收益率門檻，面臨無貨可買的境地，轉而將資金投入市中心區精華地段的地上權案。 

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】內政部為督導直轄市、縣(市)政府落實執行建築物公共安全檢查，辦理全國建築物公共安全檢查業務評比，台北市2014年獲評滿分100分，榮獲都會型組「特優」第1名。 

建管處處長高文婷表示，台北市連續3年得到全國第1名，是台北市政府各相關單位在建築物公共安全上所做出的努力，也呈現了台北市長期關注公共安全的成效。 

高文婷進一步說明，台北市政府不但落實公共安全檢查申報制度，亦率全國之先，於2014年起，將11層以上的建築物及集合住宅納入建築物公共安全檢查申報範疇，營造安全的居住環境，也保障市民的生命財產安全。 

建管處表示，目前刻正進行百貨公司週年慶的公共安全抽檢，呼籲業者平常均應做好自主安全管理，維護安全良好的購物環境，否則一經查獲違反公共安全事項，除依法加重處罰，要求立即改善之外，亦會公布違規名單。希望業者加強自主管理，消費者亦可主動通報，共同維護消費場所的公共安全。

全國建築物公共安全檢查業務評比，台北市2014年獲評滿分100分，榮獲都會型組「特優」第1名

新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]

工商時報【記者呂雪彗╱台北報導】

為回應「巢運」五大訴求，內政部今（6）日將召開整體住宅政策專家學者座談會，共同研商住宅政策方向。內政部表示，為發展租屋市場，將研議租賃專法立法的可行性，增加租屋補貼額度。

據了解，內政部除針對巢運五大訴求聽取學者專家意見外，也將納入明年元月與房改聯盟就住宅政策召開研討會的參考依據。

其中房改聯盟較著重稅制改革，認實價課稅還不夠，希望擴大對租屋者租稅優惠，加重房屋持有稅，加重對空屋課稅等。

內政部今天由政次陳純敬主持住宅政策專家學者會議，針對興建社會住宅、增加租金補貼，推出優惠租屋平台等租賃政策，開放式聽取各界對住宅政策的意見。原本10月份內政部擬與房改聯盟合辦住宅政策研討會，但因房改聯盟籌備不及，改至明年1月召開。

針對巢運五大訴求，內政部表示，財政部已修訂房屋稅條例鼓勵房東出租，內政部並研議於「住宅法」增訂租金補貼出租人減免所得稅，提供出租住宅修繕補助、修繕住宅貸款利息補貼。

另「住宅法」已訂定居住歧視行為及罰則，內政部也不排除研議租賃專法，分析目前民法、土地法相關租賃規定是否有不足之處。

稅制改革方面，財政部將研議實價課稅；財政部持續加強查核個人出售預售屋交易所得等項目，建商與地主合建分售，藉由個人交易所得免納所得稅以規避稅賦情形；農委會也將研議農地未作農業使用課徵資本利得稅。

內政部說，擬運用房地合一課稅收入一定比例，以多元方式擴大協助地方政府興辦社會住宅及租金補貼。今年辦理委託研究案，研析成立住宅法人必要性、適法性及配套措施。

對社會住宅用地，財政部已提供32處土地給縣市政府評估是否做為社會住宅使用；另北市府同意以住宅存量5％，約4萬5,000戶為社會住宅興辦目標；新北市未來5年內將提供7,000戶社會住宅、1萬5,000戶租金補貼；桃園縣府10年內將興建1萬戶社會住宅，每年至少提供5,000戶租金補貼。

工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】

財政部研擬房地合一實價課稅，輪廓漸趨明朗，房地產業者估計，若修法完成並正式實施，大約會有1成的多屋族、高資產族群，將首當其衝。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛昨（6）日表示，財政部房地合一實價課稅的輪廓越來越明朗，目前傾向持有1戶、自住滿5年，總價3,000萬元以下，予以免稅。

根據2012年財政部房屋稅籍歸戶統計，2012年全國個人名下有房屋者為810萬人。其中，擁屋1棟人數為724萬人，擁屋2棟人數為68萬人，擁屋3棟及以上人數為18萬人。換言之，擁屋2棟及以上人數合計為86萬人，占全部名下擁有自有房屋的有房族約10.7％。

另外，今年實價登錄交易資料顯示，五都中總價3,000萬元以上交易占比，以台北市2成最高；新北、台中、高雄、台南四都占比，在3％以下。

黃舒衛分析，雖然房地合一實價課稅對自住民眾無影響，但多屋族、高資產族而言，無異首當其衝，應趁早進行汰弱留強的資產配置。

此外，他也指出，目前預售屋交屋的投資民眾，已經採實價課稅，更應趕快獲利了結，現在不跑，只怕市況更冷、價格更低。

至於對自住民眾來說，可趁目前房價開始鬆動、供給量增、A級物件釋出之際，挑精撿肥。

【住展房屋網/台北報導】個人有房子或土地出租，依所得稅法規定，必須將租賃所得合併於每年度之綜合所得總額辦理申報。租賃所得是指實際租賃收入減去必要費用及損耗後之餘額，如房屋折舊、修理費、地價稅、房屋稅、向金融機構貸款購屋所支付的利息及以出租財產為保險標的物所投保的保險費等，可逐項舉證列報。 

如不逐項舉證申報，亦可按財政部核定的費用標準減除，以102年度為例，固定資產租賃必要費用標準為租金收入的43%，也就是說：租賃所得 = 租金收入*57%，納稅義務人可先行核算，擇高適用。但出租土地的收入，必要損耗及費用僅得扣除該地當年度繳納的地價稅。 

另依所得稅法規定，將財產借與他人使用，除經查明為無償且非供營業或執行業務者使用外，應參照當地一般租金情況，計算租賃收入，繳納所得稅。也就是說，若將房屋無償借給配偶或直系親屬以外之他人營業或執行業務使用，不論實際上有無收取租金，都要申報租賃所得。 

但若是無償提供給直系親屬或配偶以外的個人作住家使用，而且已由雙方當事人以外的二人證明及辦理公證，證明確係無償使用，就可以不用設算租金。 

綜合所得稅係採收付實現制，個人出租房屋或是土地，不論租賃期間所屬年度為何，均應在租金之收取年度申報課稅，如有短漏報情形一經查獲，除補稅外，將併處以所漏稅額2倍以下罰鍰。