大師房屋 - 大直營業處部落格

台北市稅捐處表示，為有效遏止逃漏稅及維護租稅公平，自104年1月1日起至2月28日止，全面清查企業或金融機構依企業併購法、金融機構合併法、金融控股公司法等規定，進行併購合併、收購及分割並經核准記存土地增值稅之列管案件，如發現有再所有移轉土地權情形，將追繳原記存之土地增值稅。

舉例來說，甲公司與乙公司依企業併購法規定辦理合併，合併後乙公司消滅，其所有之土地移轉登記於甲公司名下，應繳納之土地增值稅500萬元經核准記存後，稅捐處對於記存土地會予以列管，並每年清查，如查得該列管土地已再移轉（買賣、贈與等），將對甲公司追繳原記存之土地增值稅500萬元。

若列管土地為部分移轉，也將依持分比例核算應追繳原記存之土地增值稅額，對甲公司進行追繳。另外，收購案件於收購土地完成移轉登記之日起3年內，被收購公司如轉讓該對價取得之股份，致持有股份低於原收購取得對價之65%者，也將會被追繳原記存之土地增值稅。

文章出處:https://tw.house.yahoo.com/news/%E5%8C%97%E5%B8%82%E6%B8%85%E6%9F%A5%E6%A0%B8%E5%87%86%E8%A8%98%E5%AD%98%E5%9C%9F%E5%A2%9E%E7%A8%85%E4%B9%8B%E5%9C%9F%E5%9C%B0-021200325.html

今日內政部不動產實價查詢網接露新一批資料，知名個案付之闕如，不過在信義區福德街仍有總價1.08億的個案成交，依照樓層與屋齡推估為「丰藝」，而在大安區仁愛路四段也有兩年新屋「恒邦翠亨」以總價1.7億，單價獨領風騷。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，近期豪宅市場出現結構性變化，知名豪宅容易成為出頭鳥，買氣急速萎縮，而知名度較低的豪宅，因為價格平實，坪數反而可以更大，表現特別突出。

住商不動產北市區經理錢思明指出，本次在信義區成交突破億元的豪宅個案推估為「丰藝」的十樓，成交總價1.08億，單價為113.8萬，該案位於福德街，規劃一層一戶，戶數僅12戶的豪宅，二樓至十二樓為九十坪一層一戶單純宅邸，頂樓十三樓為112坪樓中樓特別戶，正面享廣慈園區萬坪綠帶，側面可見台北市地標101大樓，屋齡新也是一大重要賣點。而在大安區，成交較為高價的推估為仁愛路四段408巷的新豪宅「恒邦翠亨」，該案共分AB棟，本次成交的應為地上13樓的A棟3樓，使社區總戶數僅36戶，雖單價不高，但坪數大，總價也達1.7億。錢思明分析，豪宅客戶日益保守，讓知名個案少有突出表現，取而代之的是強調地理位置或是特殊規劃的標的，買氣反而有支撐。

文章出處:https://tw.house.yahoo.com/news/%E5%AF%A6%E5%83%B9%E7%99%BB%E9%8C%84%E4%BA%AE%E9%BB%9E%E5%B0%91-%E7%8D%A8%E6%88%B6%E5%B0%8F%E5%AE%85%E8%B2%B7%E6%B0%A3%E4%BF%8F-135500726.html

幾天前才前往財政部與張盛和交換意見，達成所謂『共識』，然數天後巢運人士形同立刻被摸頭打臉；因為據聯合報系報導，財政部版房地合一新制版本出爐，表面上新版本有若干保障自用的精神，但無兩年內加重課稅及累進稅率的設計，而且看來看去都像是減稅，甚至是向既得利益勢力妥協、讓步。 

當然，財長張盛和或許是想先求有再求好；但以立院目前生態，想在明年上路，恐怕還有很多但書，甚至難關。而且如果真的就這樣過關，炒房稅負減輕還在其次，真正問題仍在於留下諸多漏洞，讓有心人士可以繼續鑽，幾乎喪失抑制投機的功能。 

根據報導，財政部拍板的房地合一稅，最後採單一17%稅率，兩年以上所謂長期持有另有減徵設計，最高可減徵80%等於實質稅率不到3.5%；先前引發討論的免徵額則是如先前所傳的2千萬，不過限一戶一屋且須持有滿五年。換屋比照現行土增稅之退稅機制，換大房免稅，賣大換小則按比例退稅，配套措施則是奢侈稅退場，土增稅維持現狀，適用範圍僅限實施後往前推五年所取得的房產。綜合以上，巢運及學者的兩年內加重課稅及累進課稅等建言，張盛和看來是當耳邊風，有聽沒有到。 

平心而論，房地合一課稅按照交易實價價差課徵利得稅，和現行按土地公告現值課土增稅，房屋評定現值課財產交易所得相比，仍是改良革新。然而財政部版本沒有設計累進稅率、採分離課稅，且仍設免稅門檻，這些仍是住展房屋網企研室不予認同處。不過形同減稅這部分，則完全符合本室先前預料。 

因為開徵三年多的奢侈稅，不論賺賠都課10~15%，這確實不合理，也一竿子打翻全台購屋者，有待商榷，但某種程度確實達到扼制短線炒作的效果。而房地合一上路，奢侈稅退場後，是交易有利得才課稅，且稅率最高也不過17%，這當然形同減稅。 

226億廠辦交易規模，多元產業進駐，內湖區連兩年蟬聯廠辦王

景氣回溫，連帶使得不少有擴廠、擴編需求的企業進行營運總部購買，或轉換辦公地點。新光集團旗下新壽，為活化資產實現獲利，近日公告以每坪45萬，出售內湖大樓給網路遊戲公司遊戲橘子做為企業總部。除再次突顯內湖等同企業總部首選區域外，也顯示了遊戲軟體產業向內湖群聚的趨勢，像例如韓商聯加Line Taiwan、戲谷和信超媒體、華義國際等都在內湖。而據信義全球資產彙整重大交易發現，內湖區和汐止區是近兩年廠辦交易熱點，不過，投資型大買家縮手，連帶影響十億以上、3000坪以上的大型交易減少。

信義全球資產管理公司彙整近兩年2013-2014重大交易發現，以交易地區來說，2014年廠辦交易地區前三名分別為內湖40.8％、汐止25.9％和竹北14.8％，而2013年則以內湖28.6％、汐止17.9％和三重10.7％最為熱門。不難發現內湖區和汐止區連兩年都是主要交易地區，並且交易比重有逐漸增加的趨勢，近兩年光內湖區就有近226億元的交易規模。

再以交易面積觀察，2014年廠辦交易以500-1500坪最多、占總交易超過三成，3000坪以上的交易最少，僅占不到一成；與2013年相較，500坪以下約等同單層廠辦、500-1500坪約等同2-3層廠辦，和1500-3000坪約等同半棟廠辦以下的交易都有成長，反而3000坪以上約為整棟辦公、企業總部規格的交易大減、有超過兩成跌幅。

而以交易金額來看，2014年的市場交易有超過四成集中在三億以下，大於十億的大型交易則僅占不到一成7.7％。比較兩年間的變化，不難發現十億以下的廠辦交易有逐漸增加的趨勢，但十億以上的大型交易，則大幅減少，推測因壽險公司近年受法規諸多限制，而對廠辦「出手」較少有關。不過，信義全球資產管理公司經理王維宏指出，廠辦市場原就以自用客居多，近來景氣回暖，也聯帶帶動更多有擴充需求的自用買方置產。

信義全球資產管理公司經理王維宏表示，到內湖找廠辦的買方，過去包括貿易、娛樂和科技公司等類型；比較值得注意的是，近期有越來越多遊戲軟體公司選擇內湖；而旅遊、生技產業公司的持續進駐，也吸引更多相似產業匯聚。另外，西湖段因為鄰近捷運站，上下游廠商聚集，客戶、資源現成，也吸引不少買方，來此尋找。

年底交屋潮過後，1月雙北市房市回歸基本盤，台北市1月減19.9％，新北市月減17.6％

2015年1月台北市各行政區建物買賣移轉棟數合計為2,448戶，月減19.9％，年成長率也衰退23.5％。交易量排名最高的前三名分別為中山區366戶、士林區361戶以及內湖區280戶。

黃舒衛表示，2014年底交屋潮的影響，帶動主要都會區整體量增3成，但交屋潮結束後多數都會區將回歸基本面，其中，台北市量縮2成，12個行政區僅士林區有社子島區域中正路上的「渼士林」等新屋交屋因素，成為唯一較上月逆勢增長6成的區域。不過，黃舒衛分析，以2014年平均單月交易量為2,669戶相比的話，顯示2015年1月買氣仍是相對低迷的狀態。

黃舒衛認為，房地合一稅改草案尚未定案之前，房市買氣難回升，買賣雙方皆呈現各自觀望的氣氛濃厚，若政府能盡早確定房地稅改方向，民眾才能有所適從，房產市場也才有機會加速調整。

黃舒衛表示，1月新北市建物買賣移轉量為4,571戶，自2014年底交屋潮之後，月減17.6％，年成長率也衰退23.9％，其中交易量熱區排名前三的淡水區、新莊區與中和區，仍持續蟬聯，以整體交易量觀察，與2014年平均單月為5,035戶比較，與台北市同樣呈現相對低檔的情況。

黃舒衛分析，新北市購屋熱區除了新屋交屋量大的淡水與新莊等區之外，板橋、中和、新店與汐止等區與台北市僅一橋之隔，兼具通勤時間短與生活機能，因此交易量能相對穩健。

2014年全台移轉量32萬棟，12年最低，稅改未明、屋主心態高，台北市及南市1月移轉量下滑

內政部2015年2月2日公布2014年全台買賣移轉量，全年總量320,598萬棟，為2002年以來新低紀錄！全國不動產企研室主任張瀞勻指出，2014年房市在九合一選舉干擾之下，打房動作越演越烈，使得買賣雙方觀望，2014年買氣停滯，而2015年1月29日財政部丟出新版房地合一改革方向，將累進稅率改為單一稅率17％，且僅針對有資本利得部分課稅，相對於不管賺賠都課稅的奢侈稅而言，更能實現居住正義，若三讀通過，2016年上路，預計2015年賣方降價出清，買方及早承接，則2015年買賣移轉量預估有機會成長10％，來到35萬棟！

觀察2014年全台買賣移轉量，年減率達13.8％，交易量比2003年SARS恐慌、2008年全球金融海嘯和2011年奢侈稅還減少約2-5萬棟，整體房市交易低迷；而統計2014年全台縣市買賣移轉量，西半部除了新竹縣、苗栗縣及金門縣交易量成長4-12％以外，東台灣宜蘭縣移轉量表現亮眼，在低迷的房市中，交易量成長8.9％。

而台北市和台南市2日也公布2015年1月買賣移轉量，台北市買賣移轉量為2,448棟，月衰退率19.9％，前三名依序為中山區366棟、士林區361棟及內湖區280棟；台南市移轉量則為1,705棟，交易熱區為：永康區355棟、東區205棟和安平區147棟，整體房市不如先前預期買氣回升，張瀞勻推測，九合一選舉落幕後，雖然遞延性買盤出籠，但屋主心態仍高，對價格認知差異過大，雙方僵持不下，加上1月稅制改革尚未明朗，若依財務部拋出的新方案，年後買氣可望回升一至二成。

全國不動產總經理石吉平分析，2015、2016兩年房市仍受到總統大選及房地合一干擾，但綜觀國內外經濟，美國因油氣開採技術創新，造成原油產量不斷增加，供過於求的情況下，油價直直落，而台灣仰賴進口能源，近期油價下跌，製造成本也隨之下降，民眾可支配所得增加，大環境經濟前景穩定復甦，促進GDP提升，對於台灣房市有正面的加乘效果。

談及台灣房市，石吉平指出，整體經濟成長對於房市將注入正能量，但房地合一改革仍是民眾買賣房屋的關鍵決策點，在財政部日前拋出的改革新方案後，不僅與營所稅採用同一稅率17％，能有力地防止投資客利用人頭公司炒作房市，且一屋免稅及長期置產優惠稅率、並可望同步停徵奢侈稅，咸信將帶領台灣房市走向更健全發展。

文/住展雜誌】頂樓加蓋是台灣房地產獨有的產物，早年公寓大廈的頂樓住戶未經樓下其他住戶同意，擅自占用屋頂平台搭蓋違建之情況甚為普遍，消費者如果要買「頂加」的房子，必須先對頂加的法律關係有所了解。

首先，屋頂平台為公寓大樓之共用部分，私人占用屋頂平台搭蓋的建物，一定是違建，沒法登記產權，對屋頂增建物僅能取得事實上處分權。

擅自占用屋頂平台搭蓋違建之情況甚為普遍。示意圖

頂加是否有約定專用

同棟社區的住戶們可以約定屋頂平台是否讓人有使用專用權，因此，當你買的房子附帶有頂加時，你可以要求賣方說明「頂加」是否有約定專用權，以免事後如果其他住戶對屋頂平台主張權利，該「頂加」屋即有遭拆除之風險。

其次，在房屋現況說明書上面，都會有一欄「增建部分是否曾經其他區分所有權人或住戶主張權利或曾發生爭議」，賣方必須詳實勾選「是」或「否」，因為屋頂平台是否有約定專用權，是否曾經其他住戶主張權利或曾發生爭議，這是房地產交易上的「重要資訊」，會影響買方締約的意願。

留意頂加約定條款

有些賣方為規避責任，會在買賣契約書中約定：「本買賣標的物如有未依法申請增、加建之建物，買方充分認知有被拆除或其他危險，並願於交屋後承擔一切責任。」，買方如果簽了字，顯示買方對於所買受之頂加部分係屬違建應已認知，並願承擔被拆除之危險，日後自不得以此為由而主張賣方應負擔物之瑕疵擔保責任。

新低警訊？2014移轉驚險守住32萬棟，近12年以來新低量

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】內政部2015年2月1日公布2014年全年買賣移轉棟數，結果買賣移轉棟數驚險守住32萬棟，但仍創下SARS以來的新低量，內政部統計2014年買賣移轉棟數為32萬598棟，略高於2002年的32萬285棟，從奢侈稅上路以來買賣移轉棟數已經連續4年低於40萬棟，一連串的房市管制與稅改政策，已經讓房市交易量由熱轉冷。

2014年先是受到房地合一政策影響，加上下半年選舉造成部分買氣觀望，房市交易量能萎縮，所幸2014年底前出現一波新案的交屋潮，加上來年的公告土地現值持續調漲，12月買賣移轉棟數重回3萬棟，是最近7個月以來表現最佳的一次，讓全年的買賣移轉棟數能夠驚險守住32萬棟。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，2014年的房市買氣表現仍是「北冷南溫」，台北市、新北市與桃園的移轉量，年減約14％~25％，不過台中、台南、高雄僅減少約11％~12％，顯見即使在政策未定與選舉的干擾下，大台北與桃園以外的市場，因為房價水準相對較低，房市交易量表現較為平穩。

2014年表現交易新北市衰退幅度最大，年減約25％，其次則是台北市移轉量年減約19％，在六都之中以雙北市的衰退幅度最大，雙北市成為房地合一政策下的房市重災區。

曾敬德指出，2014年受到政策等干預影響，交易主要以自住買盤為主，因此32萬棟應該就是基本的移轉量能，2015年展望則看「房地合一」的政策方向與進度而定，倘若能夠方向較為確定，甚至是盡早定案，買賣雙方都能夠理性因應，則交易量能有機會從32萬棟觸底反彈，但因為下半年還有選舉等因素干擾，房市也不易有太過激情的表現。

管選舉已結束，但房地合一未定，加上土地公告現值紛紛上調，市場觀望氣氛仍濃厚。根據永慶房產集團資料顯示，去年12月的購屋動機，台北市自住型買盤高達72%、新北市則是67%，專家表示，投資置產族群購屋信心普遍仍低迷，價格修正已成為能否成交的關鍵，而目前對於買方來說正是進場的好時機

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，觀察12月的購屋動機，北市中心以換屋與投資置產並列第一，佔比均為27%，首購佔比25%，市中心投資置產有回籠跡象。至於市郊區則是換屋居冠，佔比38%，首購佔比34%居次，合計自住型買盤高達72%。至於新北市，首購仍是市場主力，12月佔比36%，換屋佔比則為31%，自住客合計佔比67%，投資置產佔比僅19%，交易持續低迷。

黃舒衛表示，由於台北市中心具備地段、交通優勢，抗跌保值特性明顯，加上多屋族屋主開始資產調整，價格彈性空間增加，讓12月投資置產比重略為回溫，但台北市郊、新北市的置產族群購屋信心普遍仍低迷，顯示民眾對於未來充滿不確定性，不敢輕易入手。

再觀察近2年成交行情變化發現，雙北市102年低於行情5%以上的佔比都在1成以下，但是今年卻持續上揚，北市103年Q4低於行情5%以上比例為15.4%，從102年Q2以來逐步增加，比102年Q2的6.5%大幅增加了8.9%，而新北市也是類似的狀況。黃舒衛分析，政府持續管控房市，房市氣氛從觀望轉向悲觀，屋主心態也開始鬆動，積極出售且「少賺、早跑」的趨勢開始出現，讓價求售的的情況屢見不鮮，顯示價格修正已成為能否成交的關鍵。

黃舒衛也建議，目前市場待售量大增，獲利了結的心態逐漸發酵，屋主心態勢必作調整，建議屋主提早展開汰弱留強的資產安排，避免自身資產受到稅負增加而造成損失，同時，對於購屋族來說，現在選擇性大增，加上房價盤整修正之際，也正是進場的最好時機。

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房市去年底旺季不旺。中央銀行27日公布2014年12月全體銀行購屋貸款及建築貸款餘額統計，餘額仍是繼續雙創新高，但購置住宅貸款餘額5兆8,670億元，年增率較去年11月更低，僅3.9％，跌破4％，已是連續四個月呈現下滑。

銀行房貸主管認為，12月原本應是房市交易旺季，但繼去年11月因九合一選舉干擾而市況冷清，去年12月仍無起色，旺季不旺凸顯房市警訊，「過去11、12月的購屋旺季都很熱，月增餘額很明顯，去年真的冷清不少」，觀察房市偏觀望，主要還是受房地合一課稅及實價課稅的政策不確定性衝擊。

根據央行統計，去年12月房貸餘額月增餘額261億元，僅比前一月的237億元略高，年底購屋旺季效應有點不給力；至於八大公股行庫承做首購族的「青年安心成家方案」餘額為4,062億元，月增69.12億元，較前一個月增加20億元，顯示房市由首購族撐盤愈來愈明顯，投資客持續退場。

銀行主管表示，三大機構的央行、財政部、金管會，聯手打房效果持續發酵，在房地合一課稅及房市管控措施進行下，銀行也持續提高風險管理，造成房市偏觀望，旺季不旺的效應愈來愈明顯，短期內還看不到翻身的跡象。

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打著「到站即到家」口號，捷運宅多年來一直是房市的「東方不敗」，根據實價登錄資料顯示，過去標售的捷運宅已有5棟單價飆破百萬。儘管目前受「美河市」效應影響，讓捷運聯開案進退兩難，但房仲業者認為，捷運宅的交通便利性及房價「易漲難跌」優勢，仍將是市場熱門商品。

雖然捷運聯開案風波不斷，但北市捷運宅身價仍持續上漲，其中，東門站捷運宅「京華苑」在2009年5月釋出20戶標售，標脫金額為每坪72∼88萬元；但根據實價揭露資訊顯示，2013年4月高樓層14樓在拆算車位後已漲到一坪162.6萬元，是目前單價最高的捷運宅，相較5年多前標售價已大漲逾8成。

另外；永春捷運站的「EAT」，6樓12.5坪小套房在2014年5月的成交單價來到140.7萬元，更較預售時飆漲數倍；南京三民站的「台北摩根」，2009年標售時標脫金額為每坪53∼58萬元，實價揭露2014年5月7樓以每坪102.9萬元成交，漲幅也近1倍。

台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，雙北市捷運宅因擁有到站即到家的優勢，加上周邊生活機能完善、出租容易，深受自住客、投資客喜愛，房價易漲難跌；若以實價揭露資料來看，已有「京華苑」、「EAT」、「台北摩根」、「藏富」及「新東京宅」等5棟捷運宅，實際成交單價破百萬大關。

儘管捷運宅有諸多好處，但目前部分捷運聯開案受「美河市」爭議波及，權益分配卡關，恐影響到消費者交屋的權益。永慶房產集團研展中心經理黃舒衛認為，對買方來說，能不能如期交屋是最基本的要求，尤其權利的不確定性，若還要經過仲裁甚至訴訟程序才能解決，往往曠日廢時，還有可能拖累建商財務，的確會使購屋風險升升高。

他建議買方，購買這類聯開預售案前，應先向主管機關求證權益分配的處理狀況，以免誤觸「地雷」，但若已交屋則權益分配之爭與買方無涉，並不需要特別擔心。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，捷運宅具備各種優勢，仍是大台北地區熱門的住宅產品。最近的爭議也不排除讓部分捷運宅價格鬆動，不失為「危機入市」撿便宜的好機會。

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選後再度面臨業者大力反撲，最糟情況將嘎然而止的房地合一課稅，看來又要面臨新的挑戰；因為根據26日工商時報頭版報導，財政部打算透過i-Voting決定這個新制未來的方向。據此，農曆年前可能來不及推出最後版本。 

對此規劃，住展房屋網企研室完全無法理解！從最早柯文哲局處首長遴選，到後來公館徒步區存廢，i-Voting已經一再被證明僅供參考，不能代表真正的民意；畢竟網路世界仍存在高度匿名性，而且還要先登記才能投票，機制上都還有討論商榷空間。 

再者，之前財政部自己才委外執行過正式民調，但到最後卻不公佈，住展企研室稍早已提出嚴正質疑，然後現在又要搞虛擬版調查？對官方來說，非正式、肯定不符隨機抽樣原則的網路調查，竟然比透過外包、專業機制執行的民調更具可參考性？這道理究竟何在？或者這是搞拖延戰術、消化預算，還是打迷糊仗？ 

更扯的是，上述消息曝光不到24小時，可能是受到外界質疑，張盛和馬上對外『澄清』表示，又暫不採用i-Voting，還說目前相關方案仍持續研擬規劃及蒐集外界意見中，等於是部內還未有任何確定方案。如果是這樣，那過去這一年來，財政部真的是在打稅改假球囉？實在很難讓人相信，推動該制到現在為止，竟然還沒有任何腹案！ 

毛內閣找柯P網路軍師上課一事，外界並不看好；認為有關軍公教退休18趴的不合宜制度，不但造成寅吃卯糧，更造成社會階級對立，是目前國內最大問題所在，然政府完全不思改變，卻只想到要刻意經營網民，根本是本末倒置。 

國稅局表示，房屋所有人出租房屋，應誠實申報租賃收入，財產借與他人使用，除了無償且非供營業或執行業務者使用外，凡未申報租金或申報租金偏低者，房屋所在地國稅局將依據當地一般租金標準或依查得資料，核算或調整租賃收入。

台北市地區各年度非住家用含營業用房屋及土地之當地一般租金標準計算方式，在101年度以前，是以房屋評定現值百分比計算，因為一般房屋評定現值較實際市場行情偏低許多，所以核定的租金較低，導致部分出租人要求承租人以國稅局訂定的租金標準申報租金所得扣繳憑單，而短報實際取得之租金。

國稅局表示，為使房屋租金之評定標準更具客觀性及租金調整更具彈性，自102年度起，參考各地區繁榮程度，改以路段劃分不同租金標準，並利用臨近地區之扣繳憑單歸戶及公證資料等查得之數據來逐步調整訂定，使台北市房屋租金標準更貼近實際市場行情。

提醒納稅義務人，因為租金標準核定方式的改變而收到國稅局補稅通知者，如因出租之房屋屋況不佳或其他特殊因素，而與當地臨近租金行情相距甚遠，請納稅 義務人確實提出租賃契約書及租金給付等證明文件，向寄發補稅通知之國稅局所屬分局、稽徵所承辦人員連繫或填寫附件檔之「綜合所得稅更正申請書」（如附 件），勾選更正理由並提供前揭資料郵寄至所轄的國稅局所屬分局、稽徵所，以辦理更正該年度租賃所得並做為未來評定房屋租金標準之參考。

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台北市停車位超缺，使買車位的價格大漲，尤其以近10年來看，機械車位漲幅高過平面車位。據住展雜誌統計，近10年台北市平面車共漲約44.27％，目前每個平均277.3萬元；機械車位則漲57.83％，平均每個212.6萬元。尤其在車位新增供給下滑，預估價格會續漲。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，相對不受歡迎的機械車位，近10年漲幅竟大於平面車位，其理由與相對低總價有關。

不僅如此，近年台北市新成屋、預售屋每年新增的停車位數量呈現下滑，去年更跌破1萬大關，新釋出的車位不到9000個，不僅是近10年來最低量、更是統計以來最低，主因是新建案數量減少和停車位容積獎勵落日條款所致。

有趣的是，豪宅的停車位價格又是另一個世界。例如停車位最貴是信義區「皇翔御琚」，成交價高達新台幣820萬元。業界推測由於房屋總價扣除車位價格後，平均下來的房屋每坪單價會較低，因此該戶透過超出行情的820萬元車位價，來降低房價，使房價距離央行彭總裁天險每坪300萬元低一些，才不會引起關注。

此外，停車位登入「500萬俱樂部」的還有內湖「菁品」，要價588萬元的子母車位，大安「青田青」要價520萬元，松山區「皇翔新天玓」要價500萬元。

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政府積極打房，國內出現一波波出走潮，去年國人海外置產總金額約400∼500億，業者預估今年將倍增至900∼1,000億。亞太國際地產總經理秦啟松表示，4年多來已賣出馬來西亞物件約4,500戶，目前與公司合作的國內房仲加盟店及代銷業者已達1,000∼2,000家，今年將以銷售2,000戶為目標。

秦啟松表示，目前國內房仲業者慘澹經營，自己在文山區經營的房仲門市業績僅剩以往的3成；他開玩笑表示，現在同業常在機場相遇，因為國內房仲業者大都在賣海外不動產。

他指出，目前全台房仲公會理事長大都跨足海外不動產市場，亞太地產因手中擁有馬來西亞總銷超過400億元的物件（伊斯甘達1,800戶、檳城800戶、吉隆坡1,000多戶），透過公會已與全台1,000∼2,000家房仲加盟店及代銷業者合作。

此外，秦啟松表示，亞太地產也與國內包括鄉林、新潤、富旺等建商合作，將國內建案銷售海外市場，目前已有香港不動產業者買下11∼12戶在桃園的建案，另「鄉林皇居」也售出2戶，後續還將與國內其他建商洽談合作。

亞太國際地產執行長方彥夫表示，海外置產熱度不減，去年國人海外置產總金額約400∼500億，今年國際景氣持續復甦，且國內房地產市場回歸自住、房地合一稅改等影響，估今年將上看900∼1,000億。

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台北市特有的「豪宅稅」影響不小。新光金控董事長吳東進昨（22）日透露，近來他身邊的朋友原本要買豪宅，最後在考慮每年高額的房屋稅後，紛紛打消念頭；而新光人壽正在申請建照的內湖陽光街及重慶南路大坪數建案，吳東進也說：「趁還來得及，修正設計來補救。」

吳東進表示，若再蓋大坪數住宅，每戶售價可能不低，屆時在房屋稅考慮下，客戶縮收或違約不買，壽險公司投資風險就太大，因此考慮修改設計，重新申請建照，或改為只租不賣的新光傑仕堡商務住宅等。

另外，北市公告地價飆漲，也讓地上權案投報率被「吃掉」，壽險業者如南山人壽拿下的世貿二館；富邦拿下的信義計畫區A25、成功高中旁、遼寧街等；新光人壽也有南港及承德路等地上權案，全數都在興建或申請建照中，未來投報率可能節節下降，新壽也表示，未來會影響壽險業再競標北市地上權案的意願。

新壽是在2009年5月及10月分別以14.68億元及53.68億元，向國產局標下內湖陽光街及重慶南路、福州街口兩塊國有地所有權，且為了完整開發，新壽花了極長時間、極高的代價收購週邊畸零地，好不容易都整出上千坪的土地，正在申請建照，卻趕上了台北市豪宅稅上路。

新壽內部評估，一間50∼60坪的房子，目前在陽光街或重慶南路該地段，大概都要上億元，會被畫入豪宅，房屋稅可能達100萬元，這樣就會影響買家意願。

吳東進也以身邊朋友為例，看了許久的豪宅，在考慮新上路的房屋稅後，決定不買了，再嚴重下去，有些客戶可能繳了幾期預售款就不繳了，或是希望延後交屋以延遲繳稅，這樣可能會爆出許多買賣糾紛，影響經濟。


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國稅局表示，依奢侈稅條例規定，納稅義務人銷售房屋、土地，未依規定申報或申報之銷售價格較時價偏低而無正當理由者，稽徵機關可依時價或查得資料，核定銷售價格及補徵應納稅額。所以只要是未申報或者刻意低報不動產銷售價格，規避奢侈稅，一經稽徵機關查獲，將遭補稅及處罰。

舉例說明，甲君101年1月購入台中市土地，於102年3月以660萬元出售該土地給乙君並訂定銷售契約，依照規定，甲君應以實際銷售價格660萬元，並以持有該土地期間超過1年未滿2年適用稅率10%計算申報繳納奢侈稅66萬元 （660萬元x稅率10%）。

但是甲君為了減輕租稅負擔，故意將銷售價格申報為土地公告現值250萬元，計算申報奢侈稅25萬元（250萬元x10%）。 由於該土地鄰近區域實際成交價格均較甲君申報奢侈稅銷售價格250萬元為高，且甲君與買受人乙君買賣合約書所載土地銷售價格與支付價款均為 660萬元，經國稅局查獲，依法補徵奢侈稅41萬元（短報土地銷售價格410萬元x稅率10%）及處3倍以下罰鍰。

國稅局表示，對於民眾刻意藉由低報價格或申報之銷售價格較時價偏低，規避奢侈稅案件，將會加強查核，一經查獲，除補徵稅款外，並按所漏稅額處3倍以下罰鍰，切勿以身試法，以免得不償失。

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住展雜誌》預估2015年北台灣推案量，將比2014年增1成~1成5，全年推案量估計1.3兆元的天量，其中會有8000億元搶在上半年推出。值得注意的是，不少豪宅客要避開每坪300萬元的彭總裁防線，北市出現每個820萬元的豪宅停車位，比市價400萬元灌水一倍，就是為了拉低住宅每坪成交價。

住展雜誌企研室經理何世昌指出，2015年北台灣預售和新成屋推案量，估計1.276兆元至1.334兆元之間。推案量大增主因，除了去年九合一選舉延後公開的建案，延至今年陸續加入戰場。

不動產代銷全國聯合會新任理事長王明成表示，案量大的重劃區如三重、新莊、桃園青埔等區域面臨房價下修壓力，今年要買房的民眾，可以好好殺價。

海悅國際總經理曾俊盛也分享買房3撇步。他建議，可找預售快完工、想換約的屋主，因為不少投資客在興建過程中看壞市場急於售屋，民眾有機會買到1~2年前的房價。第2，可找購入土地較早的建商購買，例如最近有樹林的預售案狂銷，主要是就是建商買地早，成本低，房價不用開太高就夠賺，相較其他同區域建案會便宜很多。最後，找開車便利或捷運新興區，如汐止距離南港近，房價只要2分之1，有機會買到每坪30至40萬元房子。

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好房網「降價地圖」逾2千筆物件開價低於實價登錄行情，誠意屋主降很大，自住買方看屋趁現在

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】2014年房市買氣低迷，牽動屋主開價出現鬆動跡象。根據好房網「降價地圖」統計，2014年12月待售的12萬7千筆物件中，開價低於區域實價登錄行情達2千1百多件，較兩週前增加13％；同時，賣方主動降價物件也超過1萬9千多件，較兩週前增加18％。好房網總編輯吳光中表示，從供給量來看，網站低於實價行情、屋主降價物件雙雙增加，賣方態度開始鬆動；從開價趨勢來看，六都低於實價行情物件的價差幅度約在1成至1成5之間，顯示2015年房市必須合理降價才有成交機會，自住買方也可趁現在到「降價地圖」看屋，輕鬆找到符合需求的降價屋。

根據永慶房屋2014年第4季購屋趨勢民調顯示，有超過4成民眾看跌2015年房價；而同時也有高達4成屋主，認為合乎行情就願賣，選後賣方讓價的意願大幅提升。好房網「降價地圖」中，以地圖方式直接列出低於實價登錄行情均價物件，兩週來也增加13％，低價物件的成長幅度驚人。其中，台北市低於實價登錄行情物件最多的是內湖區的134件，平均價差為13.18％；文山區也有128件，價差幅度14.98％。信義區也有118筆房屋低於實價行情，價差幅度高達18.25％。

內湖、文山區低於實價行情物件集中在舊街區或市郊，過去3年也有不少新建案陸續完工，因此較多物件釋出；信義區因涵蓋信義路5段、松仁路等豪宅聚落，以及吳興街、福德街等傳統社區，因此價格落差大，對於荷包有限、想享受市區生活機能的自住購屋者，在降價地圖中，都可輕鬆找到適合自己、也買得起的理想好房。

而新北市的新店、板橋、中和、永和及新莊區，也有不少低於實價登錄的待售物件，新店區不僅低於實價登錄物件最多，價差幅度也最高達23.17％。永慶房屋新店安康店高嘉聲店長表示，安祥路、達觀路黎明路因鄰近山區，通勤時段交通流量較大，房價較低；不過隨著安坑一號道延伸段及未來安坑輕軌捷運完工，塞車問題將獲得紓解，加上規劃中的統一工商綜合園區購物中心及夜市，提升當地生活機能，吸引不少自住客進場，發展後市可期。

吳光中說明，12月改版的「降價地圖」，以清楚、透明的價格資訊，收錄全台低於實價登錄行情物件，以及屋主誠意降價的待售房屋，透過地圖標註，清楚呈現區域內所有C/P值超高的低價好房，推出半個月受到網友熱烈點閱，超過萬人按讚分享，人氣強強滾。

據住展雜誌2014年封關統計，北台灣房市總推案量約為1.16兆元，與11月初的預估值相吻合，較2013年年減約13.6%；北台灣各縣市推案量大多萎縮，僅宜蘭地區推案量大增近倍，這與宜蘭買氣相對較穩定有關。

2014年推案量減幅最大者為基隆市，年減約39.4%，全年僅剩60億元，其次是新竹地區，年減約29.3%。若以總銷金額來看，減少最多的是新北市，年減688億，第二則是桃園，年減594億。

搶照潮效應　今年推案量增約1成

但今年情況可能會不一樣，據住展雜誌預估，2015年推案量將比2014年增約10%～15%，全年推案量預計會落在約1.276兆至1.334兆之間；其中，約有8千億案量會在今年上半年推出，下半年因逼近總統併立委大選，推案量肯定會低於上半年。

住展雜誌企研室經理何世昌指出，今年推案量放大的主因有三：第一、是去年因九合一選舉延後公開的建案尚未悉數釋出，預計延推建案在今年將陸續加入戰場，如士林區「欣翰士林官邸」、新莊「遠雄九五」。第二、異業跨入不動產開發方興未艾，且量能有擴大趨勢，如內湖區「T‧CBD」。

第三、因今年7月起容獎限縮正式上路，去年建築業者拚命搶建照，建照核發量也居高不下，伴隨搶照潮而來的推案潮將在今年逐漸出現；惟部份業者搶著申請建照只是為了確保容積不縮水，拿到建照後不一定會馬上推案，可能會延至明年以後才推案，因此未來幾年案量均可能會繼續維持在高檔。