你是中產階級嗎？香港最近公布一項民調，超過8成的香港人認為，要有房子，才能算是中產階級，尤其，近期公布房價指數，衝上249.8創下歷史新高，香港的高房價，真的不是人人負擔的起，對台灣民眾來說，同樣深受高房價之苦，不少民眾也說，買得起房就是有錢，當然算中產階級，但學者認為，台灣薪資倒退的現象，已經出現全民主觀認知，向下沉淪的社會現象。

獨棟透天別墅，還有私人游泳池，門禁森嚴，在香港島最高的地段，這裡每坪單價2100萬台幣，企圖要挑戰全球豪宅最高價。大陸媒體新聞片段：「業內人士表示，該洋房較周圍的豪宅價格，平均貴2-3成。」

香港的房價高眾所皆知，高樓林立之下，不少人其實只住得起小房間，空間狹小，連轉身都有困難，M型化現象格外明顯，香港亞太研究調查顯示，香港人認為地中產階級，超過57%的人說，你得要越收入5萬港幣，但有錢之外還不夠，你還要有房子，因為86.4%的香港人認為，擁有自有資產的人，才是「中產階級」。

中研院社會學研究所副研究員林宗弘：「在台灣的話，房屋自有率平均有8成多，可是在香港只有可能50頭，不到60，所以他們中產階級的定位是很清楚的，只要跳出3040公屋住房，變成有房子的階級，就比較接近於中產(階級)。」

工商時報【記者林淑慧╱台北報導】

財政部中區國稅局表示，在買賣房地產的個案中，賣方為轉嫁奢侈稅，常要求買方支付奢侈稅，但這種作法將墊高奢侈稅，依據國稅局試算個案，兩者稅款相差超過百萬元，反而划不來。

自奢侈稅開徵以來，坊間流傳各種不當規避稅負的手法，包括預告登記產權、假贈與真買賣、假信託、買後回租或找人頭戶，也有賣方將腦筋直接動到買方身上，要求買方負擔其應繳的稅款，藉以轉嫁奢侈稅。

國稅局官員說，這些不當規避稅負的手法大多有隱憂，而且風險也很大，加上各區國稅局目前都已積極查核不動產移轉案件，因此要能有效規避奢侈稅已不太容易。

針對買方支付奢侈稅稅款，國稅局官員指出，奢侈稅的計算是以「銷售價格」作為稅基，包括銷售不動產、貨物及勞務時所收取的全部代價，如果買方替賣方支付了奢侈稅，也算是賣方收取代價的一部分，將被列入交易案件的銷售價格來計算應納稅額。

舉例來說，許君在100年7月19日取得土地並完成移轉登記，同年10月12日訂定銷售契約，以5,000萬元的價格出售；由於許君持有土地未滿1年即出售，依法要課奢侈稅750萬元（售價5,000萬*稅率15％=750萬元），並協議由買方支付。

不過，此交易案在申報奢侈稅時，許君卻被國稅局剔除補稅，理由在於奢侈稅若由買方支付，依照特銷稅條例規定，仍應屬賣方收取價金的一部分，必須計入銷售價格再計算奢侈稅的應納稅額，因此銷售價格提高至5,750萬元，應納的奢侈稅也墊高至862萬5,000元。

國稅局強調，只要是由買方支付或補貼賣方所應繳納之特銷稅款，均屬買賣對價之一部分，應依規定計入銷售價格課徵奢侈稅，近期買賣不動產的民眾若有上述情況，只要向稅捐機關自動補報繳所漏稅款，將可適用免罰。

【住展房屋網/台北報導】這兩週連兩起重大公安事件，一是前週的復航馬公迫降空難，二是上週四深夜高雄驚傳的嚴重氣爆意外，讓天佑台灣已成為令人悲慟的用語。而相較於前者研判主因傾向天候不佳，後者很顯然地幾乎是百分百人禍。 

事發至今，除了救災及金援外，檢討、究責的動作也已展開。除了石化業原料運輸安全及相關管線分布透明化之外，住展企研室指出，應從更宏觀的角度審視這次意外，才能從無比慘痛傷亡中走出，得到真正的教訓與啟示。 

沒錯！這次意外事件發生的遠因，除了多數民眾，甚至基層警消及公務機構都被矇在鼓裡，對相關資訊完全無從知悉外，極大癥結更在於，這類有高度危險的石化原料運輸管線，竟就埋在人口稠密的住商區底下。尤有甚者，更凸顯國內半數以上都會地區都市計畫，住商與工業區混雜的現象，讓相關公安事件猶如不定時炸彈，隨時潛藏在你我生活環境周遭。 

的確，翻開住展雜誌每期都有的北台灣各區都市計畫圖，或其他地區都市計畫，皆能發現，住商地目之間夾雜工業區；諸如新北市三重、新莊就是如此，桃竹地區也常見此況。或許這些工業區內的生產類別並非石化業，但潛在的公安問題絕對不會比較小。 

所以，高雄氣爆事件後，相關單位更應盡快檢驗，並掌握全台各工業區內的產業分布及生產現況，才能讓類似事件再發生的機率降到最低。此外，這些工業區內還潛藏假工廠真住宅，更別說為了節省成本，還有很多中小型工廠潛伏在農業區內。針對這樣的亂象，相關單位更應即刻揪出並加重罰鍰、要求限期改善。而更釜底抽薪的手段則是，以新的國土計畫為藍本，重新檢討現行住商工混雜的都市計劃內容。 

農舍類房子周圍有綠茵環繞而舒適，卻也造成交通不便利的因素。flickr@心道法師 Master Hsintao

買房子除了自住之外就是投資置產的考量，自住雖然無關賺賠，但起碼要求能夠保值，投資置產則是更積極的尋求能夠增值，但是房屋市場上有幾類型的產品買下來之後不但無法增值，甚至保值都是奢求，千萬不要買這種讓你絕對後悔的房子！但什麼樣類型的房子買了會讓人後悔呢？

1、地上權的房子

這類型的房子價格雖然比較便宜，但是這是在景氣好與周邊產權完整的房價做比較，萬一景氣走下坡，一般住宅價格也下跌時，就會突顯出地上產住宅價格並不特別便宜，更不要提使用越久房價越跌、地租越高等缺點了。

2、飛機航道下的房子

飛機航道下或是飛機場周邊的房子，因為噪音及限高等因素，房價長期受到壓抑，別人家的房子上漲，但它卻不會漲，甚至還會下跌，想要賣掉要轉手時更是十分困難。

3、高壓電塔旁的房子

雖沒有科學實驗證明，住高壓電塔或者是基地台旁較易傳出住戶致病或罹癌，雖沒有科學實驗證明，但高壓電塔或基地台是屬於嫌惡設施，風水上也屬不好的風水，越來越多人避之唯恐不及，房價要保值增值都較為不易。

4、不見天日的房子

所謂不見天日的房子即是無開窗或是無陽光的房子。陽光、空氣、水是人類生存三大元素，住在不見天日的房子猶如忍者龜，但不管你的忍功再強都千萬不要買，因為有礙健康，也有風水的問題，將來要轉手，房價也容易被人殺來砍去。

打房政策影響下，學者就指出，房價反轉向下的趨勢，已經很明顯，尤其，觀察7月份買賣移轉棟數，發現雙北市房屋移轉比前一年減少超過3成，桃園縣也有2成8，買氣不回溫，連房仲業者都很不樂觀，認為下半年市況依舊冷清。

售屋大字高高掛，打房政策震天響，房價似乎真的出現鬆動現象。德明財經科技大學副教授花敬群：「北台灣房價已經在下跌了，它跌的時間會拉得很長，也就是說我們可能要花5年，把大家心裡認為該跌的3成，反應完。」

信誓旦旦，房價要反轉向下，就因為根據7月份，買賣移轉棟數統計來看，台北市房屋移轉2702棟，比去年同期少了33.2%，新北市更是大幅減少超過36%，桃園縣也下降28.7%。

北台灣房市吹冷風，交易黯淡，投資族群大退場，讓過去幾年飆漲的情況成了曇花一現。房仲業研發中心經理黃舒衛：「市況來講，買氣的確有明顯衰退情形，尤其以重劃區作為大量推案的地區，應該會有明顯至少5%-10%的價格修正。」

好脫手 小宅兩月售5成

打房拉長觀望期 高總價宅多自住

「圓山藏富」規劃12~18坪小宅，近捷運劍潭站，推案2個月售出5成。范厚民攝

【王筱君╱台北報導】近期政府加重打房力道，眼看高總價豪宅易被盯上，不少投資客不再押寶單一建案，把預算轉向購買多戶小宅，降低未來脫手門檻。北市包括中正、信義與北投區近期均有小宅建案推出，如「圓山藏富」、「JAZZ TEMPO」等24坪以下小宅，推案1∼2個月不等，售出4∼5成，吸引投資、置產族。

「對於高單價、高總價產品來說，所謂的投資客早在2年前市場上就很少了，反而是小房子、小額產品還少部分存在。」華固建設總經理洪嘉昇認為，金字塔頂客購買高單價、高總價都是以自用為前提，集中火力挑選最好標的物。 

 

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北市近期小宅指標案

周來客人數約20組

洪嘉昇說，以士林「華固天鑄」開價每坪220萬元為例，「4月底前買氣都不錯，顯示價格不是最大抗性，房市政策不明，才是造成消費者觀望期拉長的主因。」
士林房價基期高，中古屋每坪開價70∼80萬元，新屋直衝百萬元，「JAZZ TEMPO」規劃22戶17∼23坪3米、4米2空間，開價每坪115∼120萬元，即使單戶總價2000萬元起，專案副理關智謙表示，文林路華榮市場充斥「隱形的有錢人」，不少自營商實力雄厚，建案推出1個月已去化4成，周來人約20組。 

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「2房產品是主力」

「圓山藏富」總價帶控制1300∼2000萬元，市場接受度佳，專案經理黃鴻福觀察，不少天母地區購屋人買房策略已轉變，從集中資金買1戶高總價豪宅，變為分散買多戶小宅，降低未來脫手難度，也有富爸爸、富媽媽替子女置產，「畢竟小宅無論是自住、出租、轉手，都是很好利用的空間。」2個月售出逾5成，兩戶店面每坪開價200萬元，被來士林夜市逛街的自營商，在短短幾小時內點頭埋單。
北投「青木淳」13戶已完銷，雖為小宅但總價1400多萬元起並不算低，專案經理胡書維說，住戶多是老師等級財力收入才負擔得起，「小宅不像想像中好賣，小家庭換屋族不夠用，3房嫌總價高，2房產品是銷售主力。」 

中大坪數銷售鈍化

年底將在北投推案的暉騰建設，業務部經理林義榕也說，近期中大坪數建案銷售鈍化，「下修推案坪數規劃的想法是一定會有！」

低於2500萬宅 置產族最愛

打房衝擊 8千萬以上豪宅剩0.5％

考量市場趨勢，愈來愈多置產族選擇購買二千五百萬元內的產品。黃競鋒攝

【洪安怡╱台北報導】政府打房一波波，對市場動態最為敏銳的置產族，布局策略也跟著調整。據業者調查內部成交資料發現，北市置產族群有近8成購買2500萬元以內的房產，其中總價1500~2500萬元的房產購買比率明顯較去年成長5.6個百分點，與市場首購、贈與族群的購買趨勢不謀而合。

根據永慶房產集團住宅成交資料統計，今年北市置產族購屋總價以2500萬元內達8成最高，其中總價1500萬元內佔比最高，達49.8%，不過，總價1500~2500萬元增加幅度最大，從去年27.1%成長到今年32.7%，提升5.6個百分點。 
反觀受政府打房影響，總價2500萬元以上產品購買力愈來愈弱，僅佔17.5%，其中，總價8000萬元以上的豪宅更萎縮至0.5%。 

 

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近3年北市首購及贈與族購屋均價
近2年北市置產族購屋總價帶

學區套房易轉手

且觀察成交資料發現，今年首購族群的購屋總價為1735萬元、贈與族則為2091萬元，正好符合置產族群大躍進的總價帶1500~2500萬元。
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛說，置產族對市場敏感度高，會尋找受政府管控影響較低、轉手性高、保值性佳，甚至具有出租收益的標的，如學區設籍套房、大學及辦公商圈周邊中古大樓或公寓，這些產品市場熱度高、轉手性佳，較受青睞。 

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「廣義贈與」變多

此外，首購族的購屋預算也不斷增加，今年北市首購族平均購屋總價較2012年增加269萬元，頭期款不夠的年輕人只好請家人幫忙，因此許多父母購屋後直接登記於子女名下。

實價登錄住宅單價TOP10(資料來源：內政部不動產實價交易網)

實價公布後，過去市場喊出的天價一一現形，根據目前實價登錄資料，住宅最高單價僅240萬，那麼，過去每坪250萬以上的住宅成交價，是怎麼傳出來的?

豪宅買賣不成文秘辛

在那段沒有實價公布的日子裡，每隔一段時間不時就有「某某個案寫下天價」、「某某店面又有豪客出手」等等江湖傳言，特別是豪宅產品，由於成交量少，買家非富即貴，加上容易成為話題，自然成為鎂光燈追逐的焦點。其中頗值得玩味的是，這種光「喊價」就可以讓行情墊高的作法，住戶和業者多採取樂見態度，也使這個「低成本，高投報」的作法，成為公開秘密。

可是根據目前實價公布資料，截至五月，全台單價最高的住宅落在仁愛路上的「仁愛一品」，單價「僅」240萬，似乎和過去「天價」遍地開花的印象，有那麼些落差，此外，不只是價格落差大，高價成交量不如想像也讓不少民眾有種被騙的感覺。會有這種狀況，原因當然和內政部採取將過高或過低的「偏離價格」不公開的政策有關，此外，對於一些豪客來說，實價登錄後，買了間天價豪宅，往往也是困擾的開始。

實價登陸後的隱私權誰來顧?

怎麼說呢?由於現行地政資料採取公示主義，採取這個作法，是為了保障民眾權益。換言之，只要知道標的，就可以查出屋主是誰，從制度面上，該做法對於交易安全有很大的保障，更維護了買賣雙方的權益，可是卻有些人透過這個美意，從屋齡、樓層去推出個案，再根據樓層調出謄本，透過網路或是其他管道，「扒」屋主是何方神聖，來做為茶餘飯後嗑牙的話題。對於許多經營實業的買家來說，買間自己住的房子要被挖出祖宗八代，也未免太過沉重，加上目前優質豪宅案供給量不如想像，這也是豪宅案為何在實價登錄迄今將近一年的時間，沒有太大亮眼表現的原因。

綜觀未來，我們相信台灣的豪宅市場必然會有更高價的成交，不過，在豪宅市場已經與一般住宅市場成為兩個世界的同時，有些該歸於價格的，就讓她回歸價格本質，少了些八卦耳語，對交易雙方與市場都是好事。

不是人人都希望自己赤裸的攤在陽光下，這個道理應該不只適用於豪宅而已。

口述／崔媽媽基金會　整理／蕭可渝

頂樓加蓋的房間由於位處開放的頂樓空間，有安全疑慮。崔媽媽基金會提供

大學畢業季到來，莘莘學子脫離學園生活即將進入職場，如果打算離家在外打拼，就會有租屋需求，但是租屋物件琳瑯滿目，要如何選擇房屋呢？除了費用是一大考量外，住家安全及居住環境也不容小覷。

門戶安全把關

學生還在校園時，大部分大專院校對於學生的在外租屋會做「租屋安全評鑑」，協助學生過濾、篩選租屋物件。而學生畢業後，少了學校與父母的過濾把關，若要獨自在外租屋，尋找物件則更要小心。 

社會新鮮人若要離家在台北市工作，隔間部分，要注意北市不少租賃物件是以公寓為主，且不少屋齡老舊，且房東可能將房間隔成不少分租套、雅房，或是房間位在頂樓加蓋、地下室的房間，租屋環境有時不僅較為簡陋，更可能有安全性的問題。 

若為頂樓加蓋房間，雖然租金可能比一般房間便宜1至2成，且使用空間較大，但是租客也要注意，頂樓加蓋房間會有結構安全、夏熱冬冷等問題，且外面可能有水塔、樓下住戶上來曬衣、種花草、角落有死角的安全與隱私問題，在看屋前都要審慎評估是否能接受。

通風、採光常被忽視 不速之客進駐

【住展房屋網/台北報導】自從各陣營確定台北市長人選以來，候選人各自提出居住正義、住宅政策爭取選民認同；想當然爾，候選人當然各自吹捧自己的理念，反指其他人政策不切實際。在關注政見之餘，我們更該省思的是，自99年五都大選各方陣營提出社會住宅政策以來，幾乎沒有實績，以致於四年後類似政策又被提為政見。 

住展企研室指出，99年五都首次改選市長，當時台北市長候選人郝龍斌就已提出社會住宅方案，誇口說要以蓋4,5000戶社會住宅為目標，以降低市民居住負擔。結果過了四年後，無黨籍市長候選人柯文哲又提出大同小異的政策，唯社會住宅興建數量提高到5萬戶。 

我們想問的是，這四年台北市居住政策改變了什麼？居住政策又實現了什麼？為什麼四年來社會住宅政見幾乎停滯，以致於四年後，興建社會住宅又成了眾所矚目的政見？ 

這一切的其中關鍵，當然是現任市長郝龍斌社會住宅政見跳票所導致；但弔詭的是，您幾乎聽不到檢討社會住宅政見跳票的聲音，而媒體的檢視的焦點卻放在市長候選人的政見上，難道是台灣人太健忘？還是太好騙？ 

事實上，不光是郝市長的社會住宅政見跳票，就連馬總統與江揆的社會住宅承諾也從未實現。在99年當年，馬總統在接見社會住宅推動聯盟時，立刻承諾要在大台北廣建社會住宅，並要求行政院長江宜樺研議興建；江宜樺當年召開跨部會會議，提出數塊國有地興建社會住宅方案，也承諾會儘速興建。