作者： 文●尤子彥 | 商業周刊 – 2012年8月31日 下午12:46
俗諺：「人兩腳、錢四腳」，指四隻腳跑得比兩隻腳快，所以兩隻腳的人自然追不到四隻腳的錢。其實，不只追不到，兩隻腳的人也管不住四隻腳的錢。
八月二十日，金管會業務會報通過，為防止炒樓，壽險業投資不動產收益率，將從先行規範的中華郵政二年定儲機動利率加兩碼，提高至加三碼，日後國內壽險業者出手買商辦，租金收益率必須高於2.125％，防堵滿手銀彈的壽險業，不斷拉高商辦成交行情。
不過，趕在政策實施前空窗期，八月二十三日，國泰人壽卻以72億餘元，較標售底價高出逾兩成金額，搶下台北市信義路上的三商美邦宏遠大樓，該物件目前的租金收益率雖不及二％，但顯然並非買方出價的考量。
高力國際董事總經理劉學龍指出，這顯示國內壽險業資金部位充裕，在投資海外不動產受到主管機關高度監管，加上精華區優質投資標的供給有限情況下，北市商辦的成交行情自然居高不下。
事實上，這波商辦價格飆漲來自市場游資氾濫，政策打房非但不見壓抑房價之效，卻已打擊了本國壽險業的競爭力，更管不住外資進場套利。
一位不願具名的壽險業者指出，外資近年從內湖廠辦買到市中心商辦，獲利動輒五成以上，並非其眼光神準，而是贏在操作彈性大。以萬國大樓為例，兩年前產權複雜，部分樓層還有租約爭議，壽險業根本懶得出手，兩年前外資買30億多元還被認為買貴；內湖的亞太經貿廣場，還沒完工就被外資里昂買走，里昂轉售給花旗地產進行招租，待進駐率過半之後，才以最高價賣給新光人壽。
另外，近期港商豐泰地產斥資26億元，一口氣向興富發買下士林夜市旁、原「金雞廣場」新建案「圓山1號院」八間店面，經營零售購物商城，待創造良好的租金報酬，日後亦可能再脫手轉售給壽險業者，「錢全都被外國人賺走了！」本身也是外商的劉學龍說。
主導這回宏遠大樓標售案的第一太平戴維斯董事長朱幸兒認為，外資屢能在台北商辦市場，低價獵屋、高價脫手，除凸顯政府管制思維造成的市場扭曲，本國壽險業者對於商用不動產的價值創造能力，不如外資團隊，也是不爭的事實。
朱幸兒指出，外資進場搶商辦，未必搶贏滿手銀彈的壽險業，但由於擁有人才團隊，以及全球豐富的零售市場經驗，有本事透過租戶重整、建物重整，以及增加新收益等途徑，重新包裝商用不動產賣點，獲利靠的是經營地產項目的專業，而非完全來自對於進場時機點的判斷。
不過，能力來自鍛鍊。並非本國壽險業者建立不了這方面的專業，而是長期以來，缺乏走進海外市場參與競爭的機會，無從累積對於全球零售市場發展的理解與敏感度，主管機關的重重管制，更讓壽險業者既無意願、也沒有培養相關經營人才和團隊的必要。
管制思維的框架，讓壽險業爛頭寸被迫鎖在國內，持續推升不動產價格暴漲，更讓你我保戶的新台幣百億元保命錢，淨流入外資口袋。台北商辦市場的現況，正是台灣經濟的縮影，競爭力不如人，問題從來不是出在對手太強。
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