相信所有關心台灣房市的人都急著想知道一件事：現在的房地產市場到底有多糟？畢竟呈現在所有人眼前的是，不論從全球股市發展、經濟基本面、房市基本面，乃至各項政策舉動與龍頭業者的呼籲，舉凡影響房地產發展的各項因素與訊息，都透露著令人不安的消息，彷彿房市崩盤在即。

作為世界第二大經濟體的中國，近來傳出各項負面消息，包括人民幣重挫、股災等，預告著全球經濟榮景將到此告一段落。

然而，房市真的要硬著陸了嗎？其實從目前房地產市場的狀況來看，雖然交易量低迷不振是事實，但隨著央行限貸政策鬆綁在先，近日更傳出可能降息等政策動向來觀察，卻又透露著房市底部萌芽的契機已經出現。如果你是危機入市的信徒，面對這樣的市況，你敢勇於進場？

觀察一：中國成長動能趨緩 全球股災預告榮景終結

今年8月以來，從中國發動的股災迅速蔓延至全球，其主要原因正是作為世界第二大經濟體的中國，近10年幾乎扮演著引領全球經濟成長的火車頭角色，而中國經濟成長動能的衰退，預告著全球經濟榮景將到此告一段落，各項負面消息包括人民幣重挫、中國經濟成長前景堪慮、亞洲貨幣貶值、油價及原物料價格下挫，乃至之前擔憂美國聯準會可能升息的疑慮，引發一連串負面影響。

引爆點在於中國人行8月調整人民幣匯率，讓人民幣大貶1.857%，貶幅創下歷史新高，而中國人行放手讓人民幣貶值，市場解讀，其背後的意義是由於中國進出口數字表現不佳。

根據7月的數據顯示，中國進口與出口的表現都比去年同期衰退，其衰退幅度更高達8%以上，因此中國政府大動作讓人民幣貶值，期望能拯救出口。但這個動作引起市場擔憂，造成上證指數帶頭狂瀉，進而影響到美國及全球股市，台灣更是無法倖免，加權指數一度暴跌至7410點。

或許有人會問：「台灣房市區域屬性強，全球股災與台灣房市有何關聯？」事實上，全球股災背後的實質意義是經濟成長動能受挫，特別是這波下挫的始作俑者，正是台灣經濟高度仰賴的中國市場，而台股與房市表現偶有連動，由於台股跌幅太深，一度引發市場上「賣房救股」的聲浪，讓房市更加雪上加霜。

觀察二：頓失經濟成長依靠 房市不再具備爆衝條件

先來看看台灣經濟基本面到底有多糟？根據經濟數據顯示，今年台灣的GDP（國內生產毛額）恐創下新低，主計處在8月中旬公布今年第2季GDP的初步數字只有0.52％，全年經濟成長率預測則從上次的3.28％巨幅下修為1.56％，創下2010年以來新低。另外，今年第3季和第4季的經濟成長率預測更只有0.10％、1.9％，跟原本預測的3％以上可說是天差地遠。

另外，代表未來國內景氣訊號的預測數字也維持低檔，根據國發會8月下旬公布的最新景氣預測，7月景氣綜合判斷分數只有14分，也是近3年3個月最低，已連續出現第2個藍燈，同時，領先指標已經連續下滑16個月，這些數據都代表台灣的經濟基本面疲軟、景氣表現差，至少在下半年都將是如此低迷的狀況。

不僅如此，9月財政部公布的進出口統計數字中，台灣8月出口額僅239.3億美元，比起去年同期衰退14.8％，出口連續7個月負成長，已經連續3個月出現2位數的衰退，也是2008年金融海嘯以來最差的數字。

主計處提到，台灣經濟基本面差，主要是全球景氣復甦力道滯緩，且受到中國大陸供應鏈排擠，使得台灣出口大幅下滑，預測第3季出口減幅將擴大至10.05％，今年全年出口將衰退7.10％。以上種種數據均指出，由於台灣已失去出口優勢，短期內很難扭轉，未來甚至可能出現出口停滯的情況。

台大經濟系教授林向愷指出，台灣經濟成長7成來自出口，但是令人擔憂的是，出口數字年年負成長，加上薪資水準未上調，民間消費消費不振。過去20、30年前，開始採取台灣接單、海外生產，其代工、加工所需零件都是台灣出口，但是因為台灣太依賴中國，因此經濟成長的負面影響已經開始浮現。

受制於國際經濟環境的壓制，整體經濟環境短期內難好轉，再加上許多學者、業者都呼籲，政府要讓台灣產業轉型，但是轉型需要時間，因此短中期來看，台灣的出口數據和國內經濟景氣，恐怕都將維持一段低迷時期，而房市頓時失去經濟榮景作為依靠，確實正面臨著不小的危機。

觀察三：成交量料將跌破30萬棟 建商心態轉趨保守

再看台灣的房地產市場數據，也跟台灣經濟一樣低迷。先看量能，去年全台的買賣移轉棟數31萬件，已是近13年新低，但今年前8月，不論是全台灣或是6都的買賣移轉量，與去年同期相較仍持續大幅衰退，6都的年衰退幅度更高達18.8%，創1999年有統計以來的新低紀錄。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋指出，這顯示市場交易量已經進入冰封期，今年全年的買賣移轉棟數3字頭不保的可能性極高。

市況低迷也讓建商推案心態保守，根據《住展雜誌》統計，今年928檔期的房市推案量只有1491.3億元，雖然只比去年同期小幅萎縮4%，但《住展雜誌》企研室經理何世昌分析，北台灣各都會區以台北市、新北市推案量能下滑較嚴重，僅剩600億元，主要是百億元大案多延至明年大選後公開，量能難以放大。

觀察四：降價預期心理發酵 房價累積跌幅擴大

另外在房價部分，根據永慶房產集團的統計，台北市第三季最新房價為每坪61.3萬元，比第二季下滑7.1%，更較2013年第四季最高點下跌10.5%，已經破1成大關，新北、新竹也較歷史高點下挫6.4%、7.5%，都呈現價格走勢下滑，房價跌幅正逐漸累積，而且已不是來回修正、有進有退的微幅變動。

葉凌棋指出，外圍地區如桃園、台中、台南、高雄等原本基期較低的區域，也從單季2%以內的微幅下修，開始加入跌價行列，各地豪宅也呈現全面價跌量縮的現象，店面、土地交易總金額都萎縮3成以上，商辦更是大幅減少53%。

至於有學者喊出，房市將出現5折瘋狂腰斬價的言論，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨認為，倘若民眾購入1200萬元的房產，並向銀行申請1000萬元的貸款，若房價真的狂跌至600萬，民眾一定會選擇讓物件流入法拍。這樣的情形若成為普遍現象，將造成銀行體系的結構性影響，因此可能性不高。

目前市場上，買方「拿著大刀亂砍價」的情況時有所聞，這是因為民眾對於房價下修的預期心理所造成的影響，但實際的成交狀況是，雖然價格略有修正，卻非像預期有3折、4折的大跌狀況，頂級豪宅如「文華苑」的成交價依然站穩在每坪205萬元，因此，市場量能雖然低迷，價格的反應卻並未如預期大幅鬆動。

徐佳馨分析，鬼月剛過，預估買氣雖會好轉，但在價格預期修正的心態下，許多買方寧可先沉住氣，靜待屋主降價，也不願意貿然出手。從產品類型來看，類似台北市拆除的違建，或是工業住宅等高風險產品，以及投資客換約屋等類型，將成為首波降價物件。

台灣房屋則指出，近來因買方市場加上議價議題發酵，有6成看屋民眾願意出價，但有5成以上民眾會根據實價登錄打8折出價，不過，若屋主沒有急迫的資金壓力，成交機率並不高。畢竟過去連續幾年房市多頭下來，讓屋主的實力大增，可以「長期抗戰」的不在少數，因此買方不如改變心態，以能爭取到屋主願意平盤出售的優質房產為目標。

觀察五：政策從打房轉向救市 房市底部呼之欲出

最後，近期以來政策面的變化，是令市場揣測房市「底部近了」的主要因素。房地產做為經濟火車頭，因此，政府對房市管控的動向，可以作為重要的參考指標，因為即使要調節房市，也不可能真的把房地產給打趴，尤其值此經濟低迷時刻，若危急相關產業及銀行體系，造成更大的系統風險，恐怕將一發不可收拾。

從政策變化觀察，早在2010年，也就是奢侈稅上路的前一年，央行就已開始對特定地區實施選擇性信用管制，主要針對雙北市與桃園部分地區。另外，根據透過聯徵中心最新公布的資料顯示，6都房貸利率普遍攀高，成數下修尤以雙北市最為明顯。銀行放貸保守，雙北市、新竹、台中貸款成數不足6成。

由於政府限貸政策對於房市影響很大，尤其是有實際居住需求的首購族等自住客，因此，台中市不動產開發公會理事長魏嘉銘不斷呼籲，政府要放寬限貸措施，因限制貸款不僅讓買氣無法提升，也因為貸款成數不足，增加許多購屋糾紛。

最新的發展是，央行8月已開始針對桃園及新北部分地區，稍微放寬選擇性信用管制，甚至傳出可能降息的消息。專家認為，央行未來可能進一步放寬其他管制區域，而央行的鬆綁動作堪稱觀測政府動向的重要指標，台灣房市撥雲見日，就是底部浮現時。