哪裡的房子C/P值最高－大師房屋 - 大直營業處部落格

房屋CP值看公設比

談起房屋商品的CP值，建商可能會用配備建材或類似角度來解釋，但多數人應該會馬上想到「花多少錢買多少坪數」；畢竟坪數是房產購買行為中最易量化的項目，也是一般購屋人直覺會先檢視、且最重視的部分。

不過在台灣，並非花多少錢就能購買多少實用坪數或面積。原因在於，台灣的房屋物權採登記主義，也就是無論公或私用，只要是存在的空間物，就必須登記某人名下。這使得規劃公共設施的社區房屋，購屋者買到的並非全是可實際使用的坪數，而是內含『虛坪』，在銷售時也就出現所謂『公設比』的參考數字，而且各建商的計算方式及細節也略有不同。

公設比這個數字，指的是購買坪數中，有多少比例是社區各住戶共同持分的公用面積。舉例來說，數字如是百分之二十，就代表每買十坪，當中就有兩坪是公用空間，當然也就代表，屋主實際可私人使用的面積只有八坪。再仔細區分，大樓社區必須規劃一定面積公共設施，透天社區則視個案而定，但一般較少見；因此一般談房屋的公設比，指的通常是大樓產品。

九四年後規範八樓以上建物須設兩座逃生梯，是大樓公設比增、房屋CP值降的主因。

近年新案公設比偏高

而這幾年有看房經驗的人會發現，屋齡較新的大樓房屋，公設比更高。根據本刊稍早調查，近年新建案的公設比數字確實驚人，等於花更多錢來買不是自用的空間。在相同價金，並排除特殊情況，如廣告戶、餘屋出清或透過關係購買價格較低的前提下；公設比高的房子，確實會給人CP值較低的印象。

那麼，北台灣近年銷售建案，平均公設比是多少，或說CP值高低如何？還有，如果台灣房屋銷售坪數，就是實實在在的使用坪，而不把公設面積灌入，單價又會變成什麼模樣？

從附表可看到，近四年台北市十二區新推房市產品的公設比平均數字，全部都在三十二％以上，全市平均值更超過三十三％；因此公設比低於三十三％，在台北市就算相對低，CP值相對較高。

細看各區，是大安及松山兩區最高，都超過三十六％，原因應是兩區近年所推產品坪數偏小之故；因為含樓梯間、機電室等公設面積，各樓宇或社區通常差別不大，而小坪數產品的分母小，公設占比就更容易拉高。相對地，大同、萬華、內湖及文山等區，買同樣的銷售坪，實際私用坪數稍多，故CP值稍高，但其實差距不大。

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實坪單價更加昂貴

如果沒有虛坪及公設比，實坪單價又會變成怎樣呢？由於建商規劃興建公設仍要花費成本，實際總價不變，這時公設價金就會灌入私用坪數內，使單價拉高。以此觀點換算，北市十二行政區的實坪單價，只有文山區低於九十萬／坪，最貴的大安、松山區更超過一九○萬／坪。前幾年有學者指出，台灣房價比帳面數字更貴，原因就出在這裡。

新北市的公設比數字較台北市略低，研判則和產品坪數一般仍略大於台北市有關，但即便如此，附表顯示平均仍超過三十％。樹林、鶯歌、泰山及八里等區低於三十％，代表這幾區的購屋者買到的實坪稍多；新莊推案平均公設比則是新北市最高，原因和北市大安區類似，也就是小坪數產品量體較多。

進一步來說，公設價金灌入私人使用坪數後，實際單價只有鶯歌區在二字頭，三字頭的也只剩三峽，印象中仍是低價區的林口、樹林、八里及淡水，則全超過四十萬／坪；彈丸之地永和，換算單價更逼近九十萬／坪大關。

剛升格的桃園區，平均公設比數字也超過三十％；平鎮、龍潭及八德都低於平均值，CP值相對較佳，最低的則是龜山及楊梅平均都不到二十九％，是桃園各區中大樓產品最物超所值的區域。和高鐵青埔特區相關的中壢及大園，則是唯二平均公設比數字超過三十一的區域，實坪單價更已上探四字頭。

新竹地區方面，大樓推案主要在新竹、竹北兩大城市，而兩市產品的公設比平均值和北台灣其他區也都相似，來到三十％大關。唯一例外是湖口，這可能和該區近年所推大樓社區，多為五樓、無地下室的公寓有關。

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公設比三十％成常態

從公設愈低CP值愈高的角度，基隆的房子就真的物超所值？不但平均單價低廉，公設比更都低於三十％。宜蘭則是礁溪及頭城大樓產品較多，而因為小坪數產品比例更高，因此公設比也相當高，已來到四十％上下，礁溪實坪單價更將近六十萬／坪。

由以上描述可知，扣除基隆之外，北台灣大樓產品公設比三十％似乎成了基本值。這主要是蘆洲大囍市大火釀災，使得九十四年內政部修改建築技術規則，規定八樓以上建物都須設置兩座逃生樓梯，往後興建大樓的公設比就此暴增。

此外，近年都會區完整大型基地難求，導致新建案基地面積縮小化，以及單價拉高導致，小坪數低總價產品更受置產客青睞等因素，都是讓公設比拉高成為常態的重要『助力』。

然而基於公安理由，要求增設一座樓梯，造成消費者購屋時花錢買公設的比例拉高，雖帳面上房屋CP值下降，但平心而論，從社區安全及人員逃生的角度，高樓建物多一座逃生梯，毋寧仍是有備無患，尤其安全或生命，是無法用金錢來衡量的。

要檢討高公設比，或說盡可能提高購屋CP值，消費者須認真檢視並考量的，應該是和社區安全無直接相關的非必要公共設施。

業者為增加賣相而規劃多元休閒設施，會使公設比提高，但不見得能提高CP值。

可篩選非必要公設

為刺激銷售或提升社區質感，近年業者時興規劃增設多元休閒公共設施，如健身房、閱覽室、交誼廳，較高檔社區甚至還有游泳池等，其實也是讓公設比拉高的外部因素。

所以，如果考量使用這些休閒公設的頻率可能偏低，則規劃多元休閒公設，導致公設比拉高的建案或產品，其CP值就偏低。還有，休閒公設的實用價值，和未來使用管理維護的品質也有關，是必須同時注意的。

消費者在辨識、衡量房屋CP值時，還要看清楚建案或社區的基地形態是否方整，因為這會直接影響產品的格局規劃良莠，也和CP值高低息息相關。

因為，同樣是二十或三十坪，如果社區基地方整，通常較能隔出更佳的格局，採光也會比較好，空間也可獲得更有效利用，這當然會提升CP值。相反地，基地不方整，甚至畸零破碎，就有可能因為屈就不方整的基地形狀，出現位置較差的產品，或隔出不佳的格局，甚至造成空間浪費，當然採光通風也都會受影響，降低CP值。

如果您買的是成屋，就可親眼一一檢視這些可能的問題，如果是買預售案，則就要更加注意，最好是拿著建物平面圖到現場進行方位、座向的比對，做最適當的摹擬，以保障自己的權益，避免買到CP值偏低的房子。

房屋CP值的高低，除了用客觀的實坪、虛坪比例，及基地條件等直觀因素衡量外，和購屋者的主觀認知其實也有密切關係。

房屋CP值因人而異

實坪大小、價格高低等等，是可評估、丈量的，主觀感覺就很難具體量化，但也都是產品價值的重要組成；這包含個人對房屋裝潢、格局，外部環境的喜好，還有所在區段的交通條件，生活採買便利程度，公園綠地等攸關生活品質的元素，也都在考量之列。

甚至，就算相等總價、公設比相同，甚至相似區段的房屋，細部上也會有所差異；因為和可規格化的3C商品或其他產品不同，每一宗建案、每一棟樓、每一間房子，都有其個別不同或特色處；換言之，沒有兩間房子是完全一模一樣的。

因此一棟房屋的CP值，客觀上可透過買到多少實際坪數，基地條件及格局規劃優劣來判斷，但最後是高或低，還是取決於個別需求、因人而異，沒有一個標準、準確的數字，正所謂「每個人心中都有專屬於自己的理想房子」。

基地大小及條件形狀，也會影響房市產品格局及CP值。