市場調查！5月預售市場看屋來人量，較上月減少2-5成

加稅買方觀望，5月來人大減

住展雜誌市調人員訪查發現，5月期間看屋來人量，約比4月減少2-5成不等，換算分數因此一次下滑4級，是5月風向球6大指標中下滑最多者。在來人量銳減下，成交自然難好轉，換算分數下降一級，大約又回到2014年年初水準；不過3、4月來人/成交比也不高，因此下滑幅度相對稍小。


攸關成交媒合度的議價率，5月則又見拉大；主要是新案開價仍居高，續創區域新高的案例更時有所聞，不少業主姿態還持續擺高姿態、調漲底價，甚至惜售；但同時間也有更多『個案』傳出價格鬆動配合，或打出低價廣告戶促銷的情況。


以上住展風向球需求3指標之所以出現如此變化，主要肇因應是財政部課徵囤房稅。雖然第4戶以上才算非自宅的定義，被外界認為太寬鬆；不過該定義是月中宣布，於是5月前半，一些換屋消費者確實因此暫停看屋，打算等到加稅定案或非自宅定義確定後再動作，導致整月來人成交量都有下滑。另外，5月入梅，動輒降下暴雨，也對房市人氣產生若干負面影響。


儘管5月房市來人量下降，說明加稅打房確有其『效果』，但住展雜誌指出，供給面卻又完全是另一番光景。

選舉迫近，新供給量大增

推測是評估年底選戰氣氛愈來愈熱，將進一步影響銷售，也可能是容積獎勵上限舊制落日前請照搶推，總之5月業者推案非常積極，供給量因而暴增。


根據住展雜誌市調資料統計，5月預售新供給暴增到650億以上，換算分數上升兩級；新成屋案量更近乎倍增，來到1,500戶以上，換算分數一下跳升四級，和來人降四級恰好形成強烈對比。


5月指標預售案有北市「華固新天地」、「遠雄山晴」、「璞園偕樂」、「冠德君閱」，新北市蘆洲「築禾豐」、「新天際」，淡水「達麗世界灣」，桃縣八德「合雄帝璟」等。其中「華固新天地」為景美財訓所改建案，總銷120億，而且是地上權設定。


指標新成屋案也不少，如永和「捷洋天湛」、林口「世紀長虹」、新店「華固華城」、五股「一芳洲」及桃市「葛里法五世」等。其中以「葛」案總銷85億規模最大，是單戶總價5千萬以上的在地豪宅案。


加稅打房，對供給面唯一產生影響的是廣告量。5月新案輩出，待售舊案也不少，加上年底選戰迫近影響，照理業者會更積極強銷。不過住展雜誌研判，應是加稅消息發酵，使業者強銷動作轉而遲疑，甚至略為減量；於是5月廣告量未如預期般增加，是六指標中換算分數唯一未變動者。

供需趨勢背離，總分微降

綜合以上可發現，住展雜誌5月風向球6大指標中有5項出現變化，不過總分卻只小降0.5分，燈號仍為黃藍燈。然比起前幾個月，5月的黃藍燈，恐怕更存在『衰退注意』的意涵。


原因是，供需兩端走勢的背離、不均衡情況，比之前數月更為明顯；人氣、成交降溫之同時，供給量卻持續激增，這很可能演變成供過於求或稀釋效應發酵，進一步影響後續來人及成交量。而且根據住展雜誌掌握資訊，接下來6、7月排定進場的新案，還是相當多。

下半年房市，影響變數更多

回到需求面，加稅打房是5月最重要的影響因子，但其實這是虛晃一招，加上經濟持續復甦，或許待利空話題淡化後，買方會重新進場，讓市場人氣、買氣恢復水準。


只是，除可能的供過於求疑慮，及利率、資金流向變化外，另一項因素需特別注意，那就是年底七合一選舉，對房市銷售產生的干擾。住展雜誌提醒，5月中財政部『加碼』推出的公股銀行房貸限縮，及剛爆發的八德合宜宅弊案後續效應，影響也不容輕忽。總之，目前為止已浮現，可能左右下半年房市的變數，確實相當多。

新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]