管機關應更全面性的思考不動產稅改。
立法院日前通過房屋稅條例修正草案，將非自用的住家用稅率由原本的1.2~2%，調高到1.5~3.6%，並授權地方政府依所有權人持有房屋戶數，訂定差別稅率。這看起來像是今年4月底雙張會（財政部長張盛和與台北市副市長張金鶚）共識的迅速實踐，值得肯定。
然而民間業者多質疑房屋稅率的調高對打擊投資客來說根本無效，因為房屋稅就算漲1倍，增加的稅金與預期房價上漲幅度的差異可說有天壤之別，那應該如何以不動產稅改來促進房價合理化呢？
不動產稅率低 促使資金往此來
根據筆者自己的調查研究，我國的不動產持有稅（包含地價稅與房屋稅）的有效稅率（稅金／房地市價）約僅千分之1，相較於英美等國有效稅率多在1%上下，差了10倍。
不動產交易稅（包含土地增值稅、契稅、房屋財產交易所得稅）在不計入奢侈稅的有效稅率約僅10~15%上下，較英美法等國有效稅率約在23%~29%，差距也很大；低持有成本、低交易成本，再加上低利率的3低環境下，不動產成了資金的最佳去處，房價不漲也難。
重點在於稅基而非稅率
從名目稅率來看，我國的稅率其實看起來很高，但為何課到的稅卻很少呢？因為我們用的稅基是政府所調查制定的公告或評定價格，而這個價格既不是市場買賣價格，也不是租金價格，是經過長期的制度扭曲加上民選首長與民意代表討好選民造就的扭曲價格。
以作為房屋稅稅基的「房屋評定現值」而言，其計算基礎是房屋造價減去折舊再加上路段調整率，看似合理，但房屋造價仍沿用1981年前後的造價標準，路段調整率在部分縣市也甚少調整，無法反應都市發展的變化，造就目前的房屋評定現值極度的偏低。
房地交易總價傻傻分不清楚
此外，房屋評定現值的偏低，也連帶扭曲了「出售房屋財產交易所得」的認定，我國的不動產交易所得目前是土地增值課徵土地增值稅，房屋交易所得併入個人綜合所得稅課徵，然而不動產交易從來都沒有人知道土地算多少錢？房屋算多少錢？那國稅局又如何計算房屋交易所得呢？
2種方式計算：
1. 當我們拿買房跟賣房的契約，證明房地交易總價「有所得」或「有虧損」。
2. 如果沒有契約佐證，以台北市102年度規定為例，則會以房屋評定現值的42%~48%認定「必然有所得」，並以此額度併入綜合所得稅課徵。
稅基不公正導致房價上漲嚴重
由於政府無法掌握稅基（實際交易價格），便以此扭曲方式逕自課稅，不僅不公平，於法無據甚或有侵犯人民財產權之疑慮。其次，地價稅的稅基也與市場價格或收益價格差距甚大，目前地價稅的稅基是以「公告地價」為主，3年才公告1次。
土地增值稅則是以「公告土地現值」為課稅基礎；依照內政部公布的資料，前者約為市價的20%，後者約為市價的80%；但依照學者的研究，前者約僅佔1成，後者依區位不同，平均約4至5成；差距如此之大，造成囤積與交易不動產的成本如此之低，難怪房價上漲嚴重。
無效率的公告評定價格制度盡快修正
這樣扭曲的制度已經運作了數十年，政府實在不應死抱著不合理、無效率的公告與評定價格制度作為不動產稅的基礎。
早期政府可以說不動產甚少交易，定期查核全部不動產市場價格的成本太高，但在實價登錄制度實施後，目前已累積了上百萬筆的交易記錄，加上電腦輔助大量估價的技術也已相對成熟，國際間對於這類以大量估價方式協助不動產稅基的訂定也有運行多年的經驗。
政府實在不應面對稅改與房價合理化的需求時，僅以調整稅率這種既打擊不了投資客，也無法使房價合理化的毫無作用方式來應付民眾，筆者期待主管機關有更全面性的思維來面對不動產稅改的挑戰。
引用:https://tw.house.yahoo.com/news/%E3%80%90-%E5%9C%B0%E7%94%A2%E5%B0%88%E6%AC%84-%E3%80%91-%E6%A5%8A%E5%AE%97%E6%86%B2-%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A2%E7%A8%85%E5%88%B6%E6%94%B9%E9%9D%A9%E9%87%8D%E9%BB%9E%E5%9C%A8%E7%A8%85%E5%9F%BA-043624227.html
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