【住展房屋網/台北報導】華南銀行日前驚傳疑似內神通外鬼，被不法集團超貸炒房，也讓金管會下重手開罰300萬元。據悉，華南銀祭出兩大措施止血：第一、放款予房貸戶後，華銀將追查實價登錄價格；若發現實價登錄價低於契約價，將追回原已核貸的款項；第二、華銀將緊盯放款量較多，或者放款異常增加的分行，以免重蹈覆轍。

對此，住展房屋網企研室認為，查實價登錄價格來追查房貸有無超貸的措施，應是「聰明人想出來的笨點子」。因為這種方法乍看之下頗為合理，其實卻處處充滿盲點；若用這種方式稽查有無超貸，還真是聰明反被聰明誤。

住展房屋網企研室指出，房貸超貸的手法在市場上並不罕見，主要方式就是簽訂兩份買賣契約（俗稱AB約），一份為契約登載真實價格，另一份為灌水價格；而灌水價格的契約，主要便是供給銀行方與實價登錄之用。

打個比方說，買方向建商購買房子成交總價為3000萬，坪數為50坪（不含車位），每坪單價為60萬／坪；但若簽AB約，另一份假造的契約總價假設提高到3300萬，每坪單價就可達66萬／坪。

若賣方為建商，簽AB約對建商的好處則是實價登錄價格拉高，也就是假造成交價格來拉抬其他房屋的售價；對購屋者來說，好處則是假成交價容易提高貸款成數、並降低自備款。然而，灌水價將對建商多出較多的營業稅，而這筆多出來的稅金，就由兩造去協商分擔。

至於假成交價登載到實價登錄網站上，也極少會被察覺，因為官方在實價登錄制度中所扮演的角色，缺乏主動稽查機制，必須有人檢舉資料有出入，才會介入查辦，因此AB約其實並不易被察覺。

這種利用AB約來向銀行超貸，大多數也將被假造實價登錄價格，所以華銀想在核貸後，再查詢實價登錄價格，看實價登錄價格是否低於買賣契約價，稽查出有無超貸的情況。但這種想法實用性並不高，相當不切實際。

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