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瑞普萊坊:文德段及舊宗段的廠辦成為內科買賣交易新重點

 

 
 
作者:MyGoNews方暮晨
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筆記起來!「囤房稅」免房屋稅爆增教戰

 

 
 
 
 
 
 
 
作者:MyGoNews方暮晨

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避免房屋稅爆增 節稅有撇步

工商時報【記者黃惠聆╱台北報導】

5月即將開徵繳納104年房屋稅,預期「擁有4戶以上房屋」、「房屋位處精華地段」者房屋稅都將倍數甚至十倍數增加。代書提醒,若一個家庭若已擁有3屋,若想再買房,就要規畫以成年子女購買;另申報契稅時記得勾選「現值最高」、「徵收率最高」的房屋為自用住宅,可有效避免房屋稅爆增。

永慶房產集團契約部經理陳俊宏說,擁有4戶以上房屋的屋主,自用戶數計算是以「家庭」戶非個人。依財政部103年6月29日訂定發布「住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準」,個人所有之住家用房屋須符合:1.房屋無出租使用、2.供本人、配偶或直系親屬實際居住使用、3.本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內,方屬於供自住使用。

陳俊宏表示,如果本人配偶未成年子女名下經有3戶,有意購買第四戶者則須規劃以成年子女購買才不會被列入非住家用稅率。另外營業用的店面、辦公室本來就不計算在住家用3戶限制當中,消費者在計算自住戶數時可以先排除,營業用目前房屋稅稅率為3%。

例如:甲先生在台北市持有自住房屋已有2戶適用1.2%稅率,太太則有1戶適用1.2%稅率,此時若再購入1戶房屋,無論登記在先生或太太名下,將一律適用2.4%稅率;陳俊宏建議登記於未持有房產的成年子女名下,適用1.2%稅率。

此外,戶數變更應儘快申請,因房屋稅是按月計算,若消費者購入第四戶而須變更房屋稅住家稅率的標的者,應儘速提出申請,申請日在當月15日前者則該月即開始試用新稅率,若申請日在當月15日以後者,則到下一個月才試用新稅率。

信義代書林以德表示,「囤房稅」採全國總歸戶模式,持有第四戶以上住宅就必須按照非自住稅率1.5∼3.6%課徵,建議民眾,若購入第四間房屋時,買屋申報契稅時記得勾選「現值最高」以及「徵收率最高」的房屋做為自用住宅。

換句話說,假若民眾A在台北、新北、花蓮共持有4戶以上房產,「3戶自住房屋擇定」的最佳選擇節稅法,就是優先勾選「現值最高」以及「徵收率最高」的房屋,以後者來說,建議持有北市房屋優先勾選為自用住宅可有效節稅,建議多屋族收到稅單時留意檢視一下房屋稅率適用是否有誤。

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出售二等親贈與房產 超過2年免奢侈稅

【住展房屋網/台北報導】國稅局表示,依據104年1月7日新修正公布之特銷稅條例(俗稱奢侈稅)規定,對於銷售房地「確屬非短期投機」免徵奢侈稅案件類型之概括規定,授權財政部以行政函令核定,並可追溯適用於未核課確定案件。

民眾甲君於100年出售持有期間在2年以內之高雄市房地,未依規定申報及繳納奢侈稅,經國稅局查獲甲君出售此房地時,其另持有其他2戶房地,不符合免課奢侈稅範圍,乃以銷售價格按稅率10﹪,課徵奢侈稅42萬元外,並裁罰1倍罰鍰42萬元。

甲君主張此房地是母親93年買賣取得並於99年間贈與給他,因欠缺資金周轉,才出售應急,並非短期投機炒作賺取暴利,不應課徵奢侈稅。經財政部函令解釋,認定納稅義務人銷售自二親等以內親屬受贈取得之不動產,且該贈與人贈與前持有該不動產之期間逾2年者,認定為非短期投機之免稅範圍,免課徵奢侈稅,並註銷甲君奢侈稅補稅及罰鍰。

國稅局進一步說明,經濟環境變遷迅速,契約行為態樣頗多,法律規定自難一一列明,故先進國家常以法律授權範圍內,以發布行政命令方式予以規範。有關奢侈稅課稅爭議,政府為回應社會期待,授權財政部以行政函令方式,只要認定非屬短期投機即可免課奢侈稅,並可追溯適用於未核課確定案件。

出售二等親贈與房產 超過2年免奢侈稅

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新版上路!不動產說明書大幅修正,10月1日施行

為保障消費者權益,不動產說明書大幅修正,10月1日開始施行為保障消費者權益,不動產說明書大幅修正,10月1日開始施行

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】內政部於4月13日公布修正「不動產說明書應記載及不得記載事項」,自2015年10月1日生效,此次修正內容大幅增加房仲業者對於銷售不動產使用現況、法令允許使用情形及週邊環境等調查及說明義務,對於買屋賣屋市民權益保障邁進一大步。

新竹市政府表示,內政部於2000年5月19日訂頒「不動產說明書應記載及不得記載事項」,規定房仲業者應於接受委託後辦理銷售前,先行製作不動產說明書,過程中以說明書向有意購屋的消費者進行解說,簽訂買賣契約書時隨同交付並視為契約之一部,本次修正內容新增房仲應說明及調查事項包括土地是否位屬水土保持區、保護區等限制使用重點、房地週邊有無市場、電塔、寺廟等環境設施以及建物有無違建而遭列管、樑柱間隙或非自然身故等瑕疵,期待藉由不動產說明書內容事項的完備,而使所有民眾均能買到與心目中預期相符的房子,本次修正後不動產說明書全文可參本府地政處網頁地政新聞http://land.hccg.gov.tw/,歡迎下載利用。

新竹市政府同時提醒民眾,購買或出售房屋時應洽店內張貼有合法不動產交易服務業標誌的業者,若有糾紛時可透過本市消費者服務中心、以市話直接撥打1950或至行政院消費者保護會網站http://www.cpc.ey.gov.tw/等方式提出消費爭議申請。

新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]

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內科廠辦 空置率下降

工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】

瑞普萊坊昨(20)日公布2015年第1季的台北市內湖科技園區市場報告指出,內科園區最具指標性的西湖段及文德段,廠辦空置率都較上季下滑;尤其文德段、舊宗段的科技廠辦市場,已逐漸躍居為內科廠辦市場的重心,主要吸引力是價格比台北市中心B辦大樓行情便宜3∼6成。

瑞普萊坊董事長暨CCIM台灣分會創會會長曾東茂表示,調查指出,西湖段廠辦平均每坪月租約1,243元,空置率約2.16%,較上季下滑約0.51個百分點;文德段的廠辦平均租金約1,025元,空置率約在13.03%,季減0.14個百分點,已連續下滑2季。

廠辦行情方面,內政部實價登錄資訊顯示,近一年來除了最大交易手筆為港墘路「一兆金大樓」達22億元之外,2015年初遊戲橘子公司也以23.88億元買下文德段整棟的「新光瑞湖大樓」,二樓以上每坪單價約45萬元。

近1年內湖重大成交案例,還包括昆盈企業與台灣微米以約9.9億元共同購買文德段的「文德科技大樓」,華研音樂以約10億元買下文德段「浩騰科技大樓」;另外,合眾資產管理也以約13.3億元買下舊宗段「全球科技廣場」。

曾東茂表示,內科的廠辦市場重心,逐漸轉移到文德段及舊宗段。內科園區廠辦市場的毛租金資本化率,接近台北市B級辦公室的水準,依照個案不同,約在2.2%到2.5%之間。不過,近年來內科廠辦買賣基本上是以自用需求為主,西湖段的空置率僅2.16%,而且不少大樓由保險公司長期持有,市場上的買賣物件尋找不易。

曾東茂表示,目前文德及舊宗段的成交價格約在每坪40萬到60萬元之間,比台北市的B級辦公室價格,便宜約3∼6成,吸引投資或需要自用的企業前來置產。

展望未來,信義全球資產(Sinyi Global)總經理柯宏安分析,2015年基本面仍有利於商用不動產,不過政策面則存有諸多變數,下半年受到2016年總統大選提前開跑,使得市場焦點可能再度轉移;租賃市場方面,今年1至2月新設立總家數達2,249家,較去年同期增加12.45%,公司行號家數持續攀升,工商投資持續成長,企業辦公室和廠辦的租賃需求仍在。

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內科西湖段 辦公室搶手

2015-01-24 14:46:20 聯合晚報 記者游智文/台北報導

 

內科西湖段聚集多家企業總部,辦公室需求強勁。 報系資料照

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受政策影響,住宅不動產市場深陷低潮,但商用不動產仍有投資亮點,如內湖科技園區西湖段。根據瑞普萊坊調查,內科西湖段近年辦公室空置率一路下降,2013年第四季跌破5%,去年2014年第四季更僅有2.7%。

商仲業者表示,一般來說,空置率5%以內就表示租賃需求強勁,空置率跌破3%,則表示辦公室租況「供不應求」;空置率下降除了會帶動租金上揚,售價也會跟著上漲。

以租金來說,根據瑞普調查,去年第四季西湖段辦公室平均租金已達1228元,一些優質的辦公室更可達到1500元,已直追台北市區B辦平均1689元的租金水準。

售價方面,去年北市商辦受房地合一影響,整體呈現「凍漲」情況,部份大樓成交價甚至出現下修,但根據信義全球資產管理統計,西湖段辦公產品每坪單價仍從前年的50~60萬元,去年上漲至52~68萬元,約有1成左右漲幅。

全球資產經理王維宏表示,內湖科技園區分成西湖段、文德段及舊宗段,西湖段為內科園區最早發展的區段,企業總部多、產業聚集效應強,是當地商用不動產市場活絡主因。

早在十年前,包括精英、光寶等大型企業已在內科西湖段設立企業總部,目前當地總計已有50、60家大型企業總部。

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年輕人買房 業者:苦一陣子別苦一輩子

 

好房網News記者馮牧群╱新北報導

部分地區房價開始鬆動,更有房仲喊出今年就是自住客進場最佳時機,代銷業者建議,年輕人和首購族必須突破盲點,要量力而為更要有吃苦的準備,多年後將發現意外的成就感。

部分區域房價開始下修,今年真是購屋自住的好時機?(好房網資料中心)

淡水紅樹林捷運站、北海岸

「沒有100分的房子,找到買了不會後悔,且能滿足未來十年家庭需求的房子,就能一步一步解開迷思」業者建議,年輕人成家應先求有再求好,一開始就要考量獨立的生活空間及以後生小孩的居住需求,空間最好別少於20坪,同時要慎選交通區位,假如平時早點出門、晚點到家,能用相同預算換取更大居住空間,那麼何樂而不為?像是紅樹林站至台北車站通勤時間約45分鐘,搭捷運又不怕塞車,是相對划算的選項。

代銷建議,首購族必須衡量每月收入與生活開銷,以20年期房貸、2%利率為例,便能推算出自己可負擔的範圍,若貸款1000萬,每月本息攤還金額約6萬,或貸款500萬,每月本息攤還金額約3萬,以此類推,找出最適合自己的總價。但往後能否準時還款也是重點,故建議房貸比重不要超過月收入一半,以免壓迫日常生活開銷。

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捷運末端站 首購族頭號選擇

2015-04-13 10:45:45 聯合報 記者江碩涵/台北報導

房市逐漸鬆動,但若在都會區購屋,動輒仍得花上千萬元,首購族及年輕家庭負擔沉重。但房仲針對全台捷運路網分析房價,發現捷運末端站不僅具交通機能,房價也比市中心便宜、未來增值性高,適合想住在都會地區的首購族。

 

捷運末端站未來增值性高。圖為土城永寧站周邊街景。 記者陳柏亨/攝影

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根據好房網統計,台北市大安區住宅平均成交行情每坪98.7萬元,但同樣位於文湖線上、幾站之隔的文山區平均成交行情則51.3萬元,房價相差近一半,文山區又以辛亥站房價最便宜,每坪僅41.5萬元,萬芳社區站每坪約44.9萬元,都屬於北市少見的4字頭房價區。

永慶房屋萬芳店店長蔡子健表示,不少通勤族工作地點都在市中心大安區,但大安區房價高,不少人選擇同一條捷運線上的郊區居住,文山區自然成了住宅聚落,搭捷運進出市區只要15至20分鐘,但房價至少省了一半。文山區生活機能發展好,又有明星學區加持,說相當適合有小孩的家庭。

文湖線往內湖方向的房價也差很多。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,文湖線通過松山機場後,第一站是大直重劃區,多為豪宅社區,房價自然上看9字頭,接著進入內湖最熱鬧的區域,不僅有醫療機構、明星學校及湖濱公園,房價也要接近7字頭,但若選擇末端東湖站,房價每坪66.2萬元,比大直房價省3成。

板南線則是大台北捷運載運量最高的路線,尤其延伸的頂埔站今年2月完工,現正進行車輛及站體運轉測試,預計6月提報交通部初勘,即將成為板南線最新開通的站,帶動土城一帶房市持續上揚。

有巢氏房屋發言人劉炳耀分析,板橋站匯集台鐵、高鐵、板南線與未來環狀線,周邊房價每坪約62.2萬元,屬於新北市房價高價區,但土城海山站成交均價每坪41.8萬元,僅板橋站7折行情,享有優質生活機能與便利交通,附近又有不少新案帶動區域行情,再下一站永寧站房價更只要2字頭行情。

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【週報】獨門6絕招!小宅聰明買

小套房有許多貸款限制,對於自備款不足的購屋族來說仍有相當壓力。小套房有許多貸款限制,對於自備款不足的購屋族來說仍有相當壓力。

高房價時代,買小套房對於不急著結婚的年輕單身男女,可以用房貸取代房租,又可以累積資產,是投資置產的一項選擇。但套房雖然總價低、進入門檻容易,但還是有些眉角需要注意。

絕招1:先了解可以申請到的銀行貸款成數

小套房有許多房屋貸款限制,根據央行規定,主建物15坪以下,若非經過捷運、坐落學區等條件優勢,一般銀行貸款較嚴格,即使通過審核,貸款成數也不高,因此自備款金額也相對其他住宅產品來得多,所以即使總價較低,但對於自備款不足的購屋族來說仍有相當壓力。

要買小套房之前最好先向銀行詢問,該地段套房可以申請到的房貸成數有多少,房貸利率是否較一般住宅高,再評估自己付款能力決定,最好控制在收入的1/3內。

買小套房前一定要著重交通機能性,以及社區戶數多寡。買小套房前一定要著重交通機能性,以及社區戶數多寡。

絕招2:挑高可不可以做夾層

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房地合一稅 最快下周拍板

工商時報【記者崔慈悌、呂雪彗╱台北報導】

房地合一稅正由行政院審查,財政部長張盛和昨(22)日表示,據他的了解,行政院近日就會拍板,他也引用學者的說法表示:「3個學者有4個意見,再加上理想主義者,卡死房地合一稅。」藍委曾巨威則建議,將稅率調高到20%,享有優惠的持有年限也應延長。

據悉,行政院長毛治國近日向各方人士徵詢房地合一課稅意見,由於這是首度實施房地實價課稅,毛揆審慎評估,對政院版內容顯得小心翼翼。知情人士透露,快的話政院下周四將拍板房地合一課稅案。

國發會主委兼政委杜紫軍日前勤於拜會立院,向立委表示,房地合一「不是只做,還要做好,否則比不做還糟」,針對房地合一課稅意見,杜紫軍於4月初將意見呈報毛揆。立法院黨團已表示,如果要推動,宜快不宜拖,不要出不了政院大門,屆時藍營黨團會針對各種意見召開幾場公聽會。

財政部提出的「微調版本」,稅率分為4級;持有未滿1年即出售,稅率提高至35%,持有滿1年到2年內出售,稅率為30%,持有滿2年到10年內,稅率為17%,持有超過10年稅率則為12%。但外界最關切的日出條款、課稅稅率、優惠減徵,及課稅門檻,外界仍有雜音,政院都未定案。

民進黨立委李應元昨天在財政委員會中痛批,房地合一稅他說了好幾年,財政部好不容易提出來了,卻遲遲未送到立法院來,既然財政部也說過目的不在打房,而在合理化稅制,在野黨也支持,為何還不送出來?行政院也未列十大優先法案中,是否已胎死腹中?

張盛和回應,「據我的了解,行政院最近就會拍板」,李應元追問「最近是多近?是否一拖又拖到本會期結束?」,張盛和說「我相信會很快」。他說,他的老師陳聽安最近也在媒體上發表一篇文章,他覺得寫得很好,「3個學者有4個意見,再加上理想主義者,卡死房地合一稅」。

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【專家專訪】首購族力拚 林小凱:有房即是一種成就

【專家專訪】首購族力拚 林小凱:有房即是一種成就

從陰宅賣到陽宅,業績一樣嚇嚇叫,五年前林小凱還在龍巖人本銷售生前契約,現在已在國內代銷業龍頭甲山林機構擔任副理,累計個人總銷售金額突破16億,戰功彪炳,更曾經手總銷200億的大案。林小凱建議,首購族買房必須量力而為,也要有吃苦的準備,多年後將獲得意外的成就感。

多年累積的殯葬業經歷讓林小凱接觸到最直接的社會感受,也學會如何將心比心。他坦言,當初轉行遭遇最大的瓶頸是預算不夠的客層,尤其陽宅交易總價遠高於陰宅,動輒上千萬甚至數億,因此細心傾聽客戶需求更顯重要;如有心態過於保守的客戶,他總是靠不斷溝通使對方安心,「畢竟每賣1戶房子,都是在協助1位客戶成家、圓夢」。

回憶起特別的銷售經驗,林小凱說,剛入行時曾有一對年輕夫妻向他購買基隆的預售屋,接下來幾年又陸續購買4、5戶其他預售屋,彼此熟識後才發現這對公務員夫婦想為3個兒子置產,預先為成家立業做準備,年紀輕輕卻能眼見深遠很不容易。另有一位七年級女生,天生喜歡理財,近幾年陸續向他購買4戶預售屋,原因是家中房產準備都更,她因此跟銀行貸款2000萬,把賞屋當作興趣,不斷投資置產存下後半輩子老本。

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買房議價達25% 買賣拉鋸戰緊跟升息腳步



五大行庫前兩個月新增房貸共560億元,是近10年低點,透露出雖然房價鬆動但買方還是沒進場,專家分析,在升息沒有正式啟動前賣方還是堅守價格,而且不少建商都在等著看總統大選後的變數。

 

房價下修趨勢確定,接下來的329檔期全台推案量約3千億,好房網不動產週報資料顯示,雙北市議價空間約10到15%,而淡水、林口、新莊、五股上看20%,桃園市和新竹約15到20%,高鐵周邊推案量大地區議價幅度上看25%,雖然說議價空間變大,很多人卻都遇到殺價很難。

住展雜誌企研室經理何世昌:「業者都有撐到總統大選過後的打算,所以除非說到總統大選之後,否則這種價格拉拒的狀況還是持續著,很多建商在推案的時候把財務計畫都做到1年後了。」

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不容小覷!想住捷運宅絕對要有一定的經濟實力

 

不容小覷!想住捷運宅絕對要有一定的經濟實力

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】北市府第一波捷運聯開宅租賃,已經開放線上申請。台灣房屋智庫針對本次公開招租的4個案子、以及近2年捷運局曾經公開標售的聯開案,觀察聯開宅與周邊住宅租金行情的差異,發現聯開宅租金與周邊住宅租金價差在1成以內的,僅有松江南京站-「新東京宅」1.5%、龍山寺站-「JR捷座」2.7%以及新店站-「碧潭有約」7.5%,而價差最大的是南勢角站-「南方之星」,該聯開宅與周邊住宅租金均價價差41.9%。

台灣房屋智庫研究員洪佩君表示,其實大部分的聯開宅租金均價均高於周邊住宅租金均價,無非就是到站即到家的優勢,平均約有2成至3成5的價差,顯然想成為捷運宅的房客絕對要有一定的經濟實力。

洪佩君分析,南勢角、木柵、先嗇宮等站都已經屬於捷運末端,周邊住宅多有屋齡老舊、選擇較少的問題,而捷運共構屋齡既新,近年標售而來的房價又到達高點,使得屋主也不得不調高租金來追逐取得成本,造成和周邊行情落差拉大。而頂溪站周邊租金雖已有一定水平,但仍然追不上共構宅的支撐力道,3成以上價差,顯示交通效益的加持不容小覷。

另外在這次釋出的公共住宅部分洪佩君指出,各站有各站需要考量的事項,民眾要特別注意。內湖港墘站本次釋出14間,包括12間套房和2間2房,除了月租金偏高1.94萬~2.98萬,僅有的設備也只有衛浴、爐具和冷氣室外機,相當陽春,尤其天花板沒有裝潢,SRC鋼樑和部分管線清晰可見,必然會影響民眾填選意願,惟格局方正、地段優越,或許有機會吸引內科員工出手。

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加重處罰!利用他人名義銷售房地規避奢侈稅加重處罰!利用他人名義銷售房地規避奢侈稅

國稅局表示,自2011年6月1日起,銷售持有期間在2年以內之不動產,除符合特種貨物及勞務稅以下簡稱奢侈稅條例第5條排除課稅之規定外,應依不動產持有期間分別按銷售價格以稅率10%或15%申報繳納奢侈稅。

該局近日查獲轄內甲君購入A房地後持有未滿1年旋即出售,雖甲君持有A房地期間僅有這1戶自住房地,形式符合奢侈稅條例第5條第1項第1款排除課稅之規定;惟經該局進一步查核,查得購買該房地時係由甲君之父乙君簽約,並以乙君名下他筆房地抵押貸款支付價金,且貸款期間之本息皆由乙君償還,而出售該房地之價款亦回流至乙君帳戶,由其支配運用,並償還房貸。

又查得乙君名下尚有他筆房地,若A房地以乙君名義登記所有權人並出售,將不符合免稅規定,國稅局乃依實質課稅原則,按該房地銷售價格600萬元核定補徵乙君奢侈稅90萬元,並加重處以225萬元之罰鍰。

該局籲請納稅義務人切勿藉用他人名義銷售房地規避課稅或以不正當方法逃漏稅捐,如有類似未依規定申報繳納稅捐的情形,在未經人檢舉或稽徵機關調查前,請儘速向戶籍所在地國稅局補申報及繳納稅款,即可適用稅捐稽徵法第48條之1規定補稅加計利息而免罰,類似案件國稅局持續查核中,請納稅義務人切勿心存僥倖,以免受罰。

 

文章出處:https://tw.house.yahoo.com/news/%E5%8A%A0%E9%87%8D%E8%99%95%E7%BD%B0-%E5%88%A9%E7%94%A8%E4%BB%96%E4%BA%BA%E5%90%8D%E7%BE%A9%E9%8A%B7%E5%94%AE%E6%88%BF%E5%9C%B0%E8%A6%8F%E9%81%BF%E5%A5%A2%E4%BE%88%E7%A8%85-025000434.html

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【住展房屋網/台北報導】內政部「不動產交易實價查詢服務網」自101 年10月16日開放查詢至今已屆滿2周年,累計可查詢件數已有88萬1千餘件,如期申報登錄比率達到99.9%以上,查詢人次已達3,950萬人次,有效促進不動產交易資訊透明化及交易市場正常化。 

根據內政部統計,以實價登錄第2年的買賣揭露案件進行分析,平均每月3萬3,573件、3,752.52億元,雖較實價登錄第1年揭露件數增加5.70%、總金額增加13.12%,但以最近3個月(103年5月至7月),與去年同期相較則均減少約16%,顯示近期不動產市場交易呈現量縮態勢。 

以交易總金額進一步分析,前6高縣市依序為新北市9,976億元、台北市7,265億元、台中市6,645億元、桃園縣6,161億元、高雄市4,022億元、台南市2,350億元,「6都」總金額占全國80.88%,其中雙北及桃園總金額即占全國51.97%。 

另以交易單價觀察,全國住宅區土地平均每坪單價19.05萬元,較第1年上漲10.04%,各縣市前3高依序為台北市65.32萬元、新北市44.03萬元、新竹縣30.54萬元;全國主要區分所有建物(公寓、華廈及住宅大樓)平均建坪單價為 24.38萬元,較第1年上漲7.58%,各直轄市、縣(市)前3高依序為台北市58.57萬元、新北市31.28萬元、新竹市18.11萬元。 

內政部表示,另已提供android版及iOS版行動APP「實價資訊輕鬆查」程式,以利民眾隨時隨地查詢成交資訊,提升查詢效率,促進不動產交易資訊透明化,使房地產市場發展更為健全。

 

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撰文/馮莞純 編輯/吳苡辰 圖片/馮莞純攝、朵卡設計提供

【週報】購屋vs.租屋 10個矛盾對決購屋、租屋各有優缺點,民眾應依自己需求評估。朵卡設計提供

高房價時代,民眾購屋痛苦指數不斷飆高,台北市房價租金比為全球第一,代表房價直漲、租金持續偏低,在台灣買房真的值得嗎?究竟是「租不如買」還是「買不如租」?Yahoo奇摩房地產找來住商不動產企研室主任徐佳馨,從各面向分析,讓你自我評估,到底要選擇購屋還是租屋

【週報】購屋vs.租屋 10個矛盾對決

【應該租屋的5大原因】

 

原因1:台灣房價高、租金低,租屋較划算

合理的房價租金比(房價/租金)在30倍上下,而據全球房地產指南統計,台北房價租金比高達64倍,代表房東要收足64年租金,才能與購屋房價打平,此數據不僅較合理房價租金比高出許多,更為全球最高。 

房價租金比數據愈小,代表該城市購屋相對於租屋划算,而台北正好相反,屬於高房價、低租金,房價租金比冠居全球,因此租屋會比購屋來的划算許多。 

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【更新】房地合一放寬免稅 專家:害慘小資族!

 

專家表示房地合一稅改制度不停放寬免稅門檻,可能導致投資客轉炒低總價住宅而造成小資民眾必付出更高的房價。資料照片

 

財政部長張盛和昨日召開中秋茶敘記者會表示,預定年底前將提出房地合一稅改方案,將參考南韓等國制度,訂定符合國情的課稅標準。自用住宅「重購退稅」優惠將維持,並將採累進課稅制度,張盛和強調,「拔最多的鵝毛、最少的鵝叫」是政府課稅的最高境界。
 
今日出刊的《自由時報》報導,張盛和說明房地合一稅制的建立是按實際銷售價格減除成本計算所得,但不併入綜合所得總額課稅,將採「分離課稅」原則,目前稅率未定。
 
每年不動產交易棟數約40萬戶,對此張盛和表示,房地合一實價課稅上路後,為讓換屋族維持免稅,原房屋交易所得的重購退稅制度不會改變,搭配房地合一制將有自住1戶及農地免稅、長期持有等優惠,可望減輕課稅負擔。而財政部擬參照央行對自然人高價住宅的貸款規範酌予調降,自住1戶免稅的排富門檻,可能參考韓國9億韓元以下自住免稅,約2870萬元台幣,至於是制定一定金額或排富區間仍待討論。

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撰文/李華平 圖片/葉華提供

【名人談房產】買屋好比耐心賽 女星只靠1招省百萬葉華買房跳過仲介,足足省下100萬元。

便宜買屋技法多,其中有一個則是「耐心等待」,尤其現在是買方市場,若遇到喜歡的房子但價格卻不合意,透過仲介殺價不成,若非不得已,可千萬不要心急一味地去追高價錢,往往多等一段時間,隨著待售期愈來愈長,屋主也會逐漸軟化。

在土本劇中常飾演惡女的葉華,對房市投資就很有自己的想法,她曾當過學生宿舍包租婆,2年前在板橋買房自住,議價過程中耐心等待,與屋主不斷斡旋價格,最後成交竟讓荷包省下了100萬元,她笑說,「皇天不負苦心人,我的等待是值得的!」

【名人談房產】買屋好比耐心賽 女星只靠1招省百萬葉華將新屋重新裝潢,改成兩大房。

屋主議價空間更大 一開口殺了100萬元

葉華人生的第1間房足足等了3年!很多人想買房子第1步一定會先找房仲,當時她花了3年多的時間,看了數不清的房子,「不管是仲介代售,或是屋主自賣,其實開價都差不了太多,但碰到好商量的屋主議價空間更大,因為中間省了一層代售的費用。」

她在土城住過一段時間,因為地緣的關係,加上台北市區房價太高,根本買不起,所以只得在土城、板橋一帶開始找房子,「我第一次看到這房子,心中有個想法:『就是它了』」,當時這間27坪的中古電梯大樓頂樓,開價790萬元,由房仲代售,葉華和房仲多次議價,未料價錢怎樣都砍不下來。

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建商推豪宅 改打精裝修

中國時報【盧金足╱台中報導】

豪宅售價攀高、奢侈稅打房後,投資客縮手,自住客躍居豪宅購屋主力。以前流行毛胚屋,現在標榜精裝修,建商打出提供百萬元起跳的進口頂級廚具,如發生維修問題,建商也有義務處理,帶給客戶很多便利。

7期建商推建案強調毛胚房,現在建商改以精裝修,提升居家設備為訴求,有建商和德廚集團代理的Poggenpohl廚具簽約,每戶豪宅配備百萬元以上廚具。

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台經院:下半年營建漲 房市量大跌

【台灣醒報記者賴義中綜合報導】受政策打房因素影響,未來半年房市看壞。台經院副研究員劉佩真25日指出,上半年房市交易量已下滑8.33%,預估全年可能下跌10%,明年有可能轉「量縮價跌」;但因新建案、重大工程和氣爆、水災等災後重建工程需求,將使營建業景氣好轉。

台經院25日公布7月份製造業營業氣候測驗點為104.35點,較前月增加1.61點,為4年來新高,服務業與營建業點數也都上揚。

台經院院長洪德生表示,景氣轉好,主要來自國際經濟情勢樂觀,加上我國7月份進、出口額雙雙成長,國內消費、投資與國外需求可望維持成長力道,反映在主計總處及各大經濟預測機構,相繼上修今年經濟成長率,展望未來半年,台灣經濟應可持續復甦。

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財部、地方齊說不

 

工商時報【記者林淑慧╱台北報導】

不動產稅改蓄勢待發,立委曾巨威認為,應從不動產持有稅著手,轉向要求地方調高長達30年未調整的房屋標準單價,除新建高價房屋之外,還要回溯老屋一併調高,以求全面提高房屋稅稅基抑制炒房歪風;對此,財政部不表認同,認為對擁有老屋者不公平,財政部暫不考慮。

曾巨威表示,要調高房屋稅可由兩處下手,一是中央修法調高房屋稅法定稅率,今年6月房屋稅修法三讀通過,已成功調高非自住房屋稅率最低為1.5%;另一方面,地方政府則可透過召開不動產評議委員會,每三年調整一次房屋標準單價、折舊率和耐用年數,藉以提高稅基。他指出,財政部在99年發出的房屋稅解釋令,限定方政府只能針對新建房屋調高房屋標準單價,等於拘束地方無法全面調高房屋稅稅基,中央應優先檢討廢除。

曾巨威說,各地方政府房屋標準單價、折舊率與耐用年數等稅基,30年來均未調整,無法合理反應房屋建造成本與市場價格,加上地方政府只能針對新建房屋調高房屋標準單價,等於只能對新建房屋加重課稅,顯不合理。

但是,財政部卻認為,房屋標準單價主要是反映房子建造成本,以現在的物價水準全面調高單價,並溯及老屋,對擁有老房者並不公平,且全面調整後,全台1009萬房屋都受到影響,因此暫不考慮。

新北市稅捐處長黃育民也說,溯及老屋,全台持有房屋的所有權人都會受到影響,等於是全民加稅,改革幅度過大且稽徵成本很高;另外,納入老屋過去30年的重製成本一次調高,民眾恐怕也受不了,認為調高房屋標準單價,仍應以新建房屋為限。

https://tw.news.yahoo.com/%E8%B2%A1%E9%83%A8-%E5%9C%B0%E6%96%B9%E9%BD%8A%E8%AA%AA%E4%B8%8D-215046000--finance.html

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【地產專欄】蔡志雄:搞懂買房自住的最佳時機!圖說:懂得運用租金,擁有自住宅不是夢。

近來各項不動產指標與統計均顯示房地產已經進入下跌趨勢,尤其從移轉棟數就可以看出成交量明顯的萎縮,於是有各種預測紛紛出籠,有所謂2年跌3成,下半年跌15%,5年跌5成等等。重點是自住型的人已經等待多年,究竟買點到了嗎?

租金轉成房貸 立刻擁有自宅

除了與父母同住有住所之外,大多數人每月都必須租賃房屋。以每月2萬元租金承租約值1200萬的房屋為例,按照現有租金投報率約2%來推算,如果是買下1200萬元的房屋,除了需要準備自備款360萬元,另貸款840萬元依年利率2%計算,每月繳納貸款本息高達4萬2000元,等於是現在繳納租金的2倍。

當然,我們可以每月2萬元為房貸費用來說,約僅能買到600萬元之房屋,除了3成自備款180萬元,另外貸款480萬元依年利率2%計算,每月繳納貸款本息約莫等於租金2萬元,但從租1200萬元的房子變成買600萬的房子,假設在相同區段跟條件下換算,房屋坪數立刻少一半。

房屋坪數少一半或許無法滿足原來的生活空間,但在房價下跌趨勢下,距離用租金轉為繳納房貸,購買與原來出租相同坪數房屋的目標就會越來越接近,最理想的當然就是5年跌5成。

如此一來,原來租賃1200萬元的房子房價變成600萬元,只要額外準備180萬元的自備款,每月繳納貸款本息剛好等於租金2萬元,這時候當然是買房的絕佳時機。

看準時機下手 別等過頭

但是只能一直等待5年跌5成嗎?當然不是,畢竟這還在未定之天,也未必要下跌5成才能買,例如1200百萬的房子跌了3成剩下840萬,這時候自備240萬元,貸款600萬元,每月繳納貸款本息3萬元,除了自備款,等於每月只要多付1萬元,就可以買到自住的房屋,當然也是個不錯的買點。

每個人都可以設定自己能夠接受下跌幅度的條件,或者用相同租金2萬元買600萬元的房子,坪數大小跟原來租賃已經降價變成840萬的房子,至多縮小三分之一,生活空間應該也在能接受的範圍。

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【住展房屋網/台北報導】內政部表示,為使資訊更透明,不動產交易實價查詢服務網對外提供查詢案件的區段化區間,4月1日起由現行50號改為30號。


2月時,內政部連續兩週召開兩次「實價揭露制度通盤檢討會議」,除討論預售屋欲改採買賣後30日內登錄,以及刪除條文中「已登錄之不動產交易價格資訊,在相關配套措施完全建立並完成立法後,始得為課稅依據」等字眼外,也討論實價揭露區段化範圍縮小。


內政部地政司在內政部實價網上的系統訊息公告,今日起「門牌」欄的區段化區間由原50號改為30號。內政部地政司副司長王靚琇表示,的確將區段化的範圍縮小,從原本的50號為一個單位,縮小至30號為一個單位,目的是促使實價資訊貼近透明與辨識。業者指出,此舉有利於民眾更容易了解實價資訊,房市狀況也更容易現形。


內政部說,當期免費下載的Open data批次資料及付費申請的歷史資料,自4月1日起一併更新區段化區間。

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【住展房屋網 倪子仁】三○○萬元對市井小民是個不小的數目,然而,在台北居大不易的台北市,可能出現一坪三百萬元的房子嗎?真的會出現?會出現在何時?何地?答案是,就在今年,北市精華地段的某些豪宅建案裡… 

房市的現況顯示,儘管受政策壓抑,豪宅近來市況稍顯低迷,但業者多認為,二○一三年豪宅仍是房市焦點。特別是今年是否有建案開出一坪三○○萬元,挑戰所謂的『彭總裁防線』,已成為各方關注焦點。 

為了探討三○○萬一坪的房子會在哪裡出現,以何種姿色出現,本刊特別專訪了三位與豪宅有深厚淵源的地產經營業者,聽聽他們心目中的三○○萬等級的豪宅,會不會在今年出現,有哪些建案有資格成為『三百萬俱樂部』,以下是我們的採訪報導。

 

房價一坪300萬 非夢事

衝擊彭淮南防線

從房屋代銷業者,轉變為頂級豪宅開發業者的甲桂林廣告董事長張裕能認為,北市「二」字頭豪宅已很普遍,今年應會有建商嘗試開出「三」字頭。張裕能說,國內豪宅其實早在二○○九年就有鄉林「士林官邸」喊出一坪三○○萬元,去年四月「勤美璞真」也一度傳出以一坪三○四萬元成交,不過這二次都讓央行總裁彭淮南大為發火,第一次批判建商炒作,第二次更主動邀集各大行庫祭出嚴厲豪宅限貸令。 

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建商新戰場 彰化員林 首見不動產標售

 

工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】

土地標售風潮從台北都會區精華地段,一路吹向中南部,輕移民風潮也開始帶動彰化縣員林鎮首度出現罕見的不動產標售案例。

下周19日將由第一太平戴維斯受託公開標售員林的第二種住宅區土地,總底價為3.85億元、每坪底價約為18.5萬元,員林正進行大規模的土地重劃,標售結果將是最好的市場試金石。

不動產標售案的標的物,占地面積2,084坪,建蔽率及容積率分別為60%和200%。第一太平戴維斯台中分公司副總經理盧映婕表示,隨著全台三大都會區房價攀升,土地取得難度增加,近兩年建商轉型多角化發展,轉進經營收益性商用不動產、地上權標售案以及衛星城鎮住宅開發案。其中,交通便捷性佳且具有建設題材的地區,成為建商鎖定的新戰場。

盧映婕指出,員林是彰南生活圈的發展重鎮,周邊服務人口約80萬人,包括社頭、永靖、埔心、大村等地居民大多習慣至員林消費。員林火車站周邊商業活動聚集、生活機能充足,不動產市場的在地買盤穩固,加上連外交通的便利性,吸引不少來自南彰化地區的輕移民。

員林目前推動多項重大建設,其中,興建中的員林市區鐵路高架化計畫,將重新串聯被鐵路截斷的市區東、西側,有利於商業活動發展,車站周圍也將辦理都市更新,打造結合車站、商場、辦公室及住宅的複合式大樓。員林火車站附近,全台第1棟以綠建築規格打造的醫療大樓-彰化基督教醫院員林分院,也預計在2014年完工,為南彰化最主要的醫療服務機構。

員林鎮有多項重大建設興建中,區內住宅市場活絡,日前國有財產局辦理的地上權標售案,其中一筆230坪住宅區土地,也以權利金總價3,608萬元順利脫標,為彰化首宗地上權標售成功案例,顯示當地土地需求活絡。

http://tw.news.yahoo.com/建商新戰場-彰化員林-首見不動產標售-213000634.html


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工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】

被視為史上最強版的地上權土地標售潮,2013年將登場。光是台北市、新北市、花蓮和苗栗,今年就至少有11萬坪的地上權土地,排山倒海而來,釋出市場上招商,可謂被視為「金六條」實施後金融壽險業購地是否大轉彎、轉進地上權房地產的市場溫度計。

財稅人員訓練所萬坪土地地上權標案,9日舉行招商說明會。圖/本報資料照片

美商仲量聯行(JLL)台灣分公司董事總經理趙正義昨(9)日表示,今年隨著金管會實施「金六條」的壽險業限購令政策醱酵,台灣游資無適當出路可去,加上政府頻頻釋出地上權和BOT土地以另闢財源,預期2013年將是地上權躍居為土地市場主流的關鍵年。

趙正義指出,尤其最值得觀察的指標是,財政部財訓所將釋出1萬多坪的地上權土地,調整招標條件即將招標,極具指標;敦化北路台北學苑4,000坪土地,以及中山南路舊台北市議會大樓2,770坪土地,也將朝向地上權方式對外招標。

據了解,只要有實際使用需求或是有承租者,以及金融壽險業者,都對台北市精華地段的地上權案,積極評估。

瑞普國際物業公司總裁曾東茂指出,最新調查顯示,2012年全年已成功標出的地上權土地,全台各都會區總計成交標脫的地上權土地權利金超過370億元,土地總面積超過9.2萬坪;其中壽險業者者投入地上權的權利金金額已經超過300億元。

展望2013年,更是地上權土地排山倒海而來的一年。仲量聯行最新調查指出,光是台北市的地上權就有2.3萬多坪,將進行招標;加上花蓮七星潭酒廠7.5萬多坪、苗栗竹南製瓶工廠1.8萬多坪等,總計就高達11.7萬多坪的地上權土地,即將在今年釋出。

若再加上BOT的招標案,像台北市信義計畫區A25案、松山機場園區等,總計上看14.6萬坪之譜。顯示2013年將會是「非所有權」土地釋出,最大浪潮的一年。

趙正義對於今年地上權和BOT土地市場的接受度,頗具信心。他指出,「金六條」政策實施後,壽險業礙於金管會對於商用不動產限制令及辦公室租金成長緩慢,難以達到2.875%的最低門檻,預期未來投資標的,將逐漸轉移至國內地上權、BOT。

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6天王推豪宅 亞太會館最快

 

 

記者蔡惠芳/台北報導

 信義計畫區寸土寸金,每坪地價、房價幾乎傲視全台,除正在銷售的皇翔建設「御琚」外,目前待開發頂級豪宅的土地,只剩下「6大天王」,其中亞太會館改建案占地2,468坪,規模最大;若富邦整合D1成功,則可望朝向2,545坪的大街廓開發之路邁進,坐上新地王寶座。

 目前信義計畫區的大面積、待開發頂級住宅的土地,大概只剩下6塊,不動產市場人士也以「信義計畫區6大天王」的地段稀有條件和優勢,視其為未來可望躋身每坪「300萬俱樂部」的稀有豪宅指標。

 這6塊豪宅開發案的土地,包括:威京集團亞太會館改建案、富邦建設和富邦資產管理D1、富創建設D3、蔡鎮宇寶豐隆興業D5、冠德建設興雅BCF案、桓邦建設和大陸建設合建B7案等。

 其中,以亞太會館改建案占地面積2,468坪規模最大,且單一土地所有權人,現已拆除亞太會館並朝向規劃出未來台灣僅見的「超級豪宅」的規格邁進,未來推案價值,不容小覷。

 至於街廓面積最大的富邦D1,雖有2,545坪,惟目前整合速度僅5成,私地主惜售心態濃厚,要達成整合的難度不小。業界人士估計,要整合完成,至少還要「養地」5年,短期內不容易完成整合。

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租屋取向 愛挑5坪以下「蝸居」 今年台灣房市代表字 等

 

中時電子報作者: 蒼弘慈╱台北報導 | 中時電子報 – 2012年12月8日 上午5:30

中國時報【蒼弘慈╱台北報導】

民眾對今年房市印象是啥?根據台灣房屋票選的2012年台灣房市代表字,今年由「等」奪冠,顯示實價登錄揭露後,買賣雙方心態都趨於等待,顯示政府房地產政策,讓民眾最有感。第2、3名則分別為「淡」、「僵」。

台灣房屋對12,538份問卷票選出,今年10大房市代表字,分別為「等、淡、僵、渴、控、憂、望、感、慎、忍」。台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴表示,無論是2011年奢侈稅的「凍」或是2012年實價登錄的「等」,都顯示政府房地產政策讓民眾最「有感」。

周鶴鳴指出,民眾選「等」,主因是實價登錄後,買方希望房價漸趨透明下,可以等到房價便宜再進場,但賣方卻寧願堅守價格,使得買氣遞延。

台灣房屋表示,由於奢侈稅、歐債危機、信用管制等經濟議題,使得今年房市前10個月交易量約為27萬棟,比起去年同期30.8萬棟,年減14%,房市交易量轉為平淡,因此讓「淡」以13.6%占比的票數,成為2012年房市代表字第2名。然而,在賣方對未來房價看好下,如果買方出價未達賣方心中期待價格時,依舊選擇惜售,因此「僵」字成為今年房市代表字第3名。

值得注意的是,雖然房價居高不下,但許多民眾還是渴望能有自己的房子,因此「渴」字,成為代表字第4名,周鶴鳴分析,房市傳統第4季仍吸引自住客買盤進場,針對有自住需求客群,無論是首購或換屋族,在觀望整年房市後,由於仍有購屋需求,在衡量購屋能力下仍會選擇進場,以實現成家心願。

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11月高雄房市穩 鎖定鼓山區

中央社中央社 – 2012年12月8日 上午8:42

(中央社記者韋樞台北8日電)高雄市11月房屋買賣移轉棟數達3696棟,比10月的3454棟增加7%,高雄房市呈現穩定,各區中以鼓山區月增50%表現最好,移轉量則以三民區的593棟最多。

信義房屋(9940)高雄區執行協理林武雄表示,高雄11 月買賣移轉棟數月增 7%,交易量回到奢侈稅前,各行政區中以三民區593棟、鳳山區562棟、鼓山區500 棟與左營區437棟的表現最佳,其中鼓山區表現最為亮眼,月移轉增加近5成。

林武雄表示,長期以來鼓山區因為居住品質優異,交易量始終居高不下,10 月因適逢中秋節、雙十假期,新婚首購族多會選擇低總價區域,例如三民或鳳山等區域,首購族在10月份比換屋族多1到2成。

他說,隨著年關接近,換屋族考量年底財務計畫及年終等預算,會出籠看屋買房,由於實價登錄已施行兩期,房價較具參考價值,近期發現原本觀望的換屋族確實較快決定,由於鼓山區有美術館以及農十六特區,公園綠地多又有捷運經過,交通與生活機能為高雄最優質區,即使總價較高,仍獲換屋族青睞。

另外這一波買賣移轉當中,建商年底前交屋數量也較多,因此推升鼓山區移轉增幅。他強調,高雄市 101年土地公告現值全市平均調幅 4.05%,比去年高出約 1倍,其中又以鼓山區調漲 7.55%最高,在土地現值穩定上漲,以往在特重劃區第一排才有每坪 30 萬元的行情,現在已逐漸成為常態,不過在景氣尚未回穩前,民眾的購屋信心還有待進一步觀察。

 

 

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地上權將成2013年不動產投資焦點

 

【MyGoNews林承志/台北報導】2012年初至今,已經成功標出的地上權案件總權利金已經超過370億元,土地總面積超過9.2萬坪,其中壽險業者者投入地上權的權利金金額已經超過300億元。瑞普國際物業表示,雖然最近市場上有接二連三標案撤標,但投資地上權及BOT案不在金管會八大保險業者投資不動產限制範圍內,相信2012年保險業者應會加重投資地上權及BOT案上,同時也會加速市場接受地上權產品。

瑞普國際物業董事長暨CCIM台灣分會創會會長曾東茂表示,從需求面來來看,金管會祭出八大措施,對壽險業者來說投資地上權及BOT案變成投資不動產較寬的一扇門。況且現在是建商苦尋不到條件優良的可開發用地,壽險業者更是抱著一堆錢找不動產,而不少地上權基地完整、面積大、而且區位優良,只要投資利基夠,投資人大都樂意參與。

從供應面來說,近年來地方政府及公營事業面臨開闢資金來源的難題,頻頻思考增加收入及改善公有地閒置的方法。但在公有地買賣依然受限的情況下,標售地上權或BOT便成為最好的方式之一。因此供需雙方對地上權案都有正面的期待下,自然會將「地上權」這一塊餅做大,所以2013年地上權投資市場應會比2012年更活躍。

曾東茂表示,接下來地上權矚目標案,例如A25市有土地暨停車場興建營運地上權案,以及松山機場開發案,應會受到不少投資者青睞。加上台灣菸酒公司2013年標售的板橋、花蓮、竹南等酒廠地上權案,以及正在評估中的台灣中油、台電、國防部等主導的地上權開發案,顯然公營部門對於推動地上權及BOT案的發展持積極支持的態度。預期未來地上權在市場上的重要性會逐漸提升,投資人及民眾對地上權的接受度將更高。

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實價登錄上路 建商開價降 成交增三成

 

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8月上路的實價登錄,對房市真的有影響嗎?根據房仲提供的資料,由於價格逐漸透明,不少預售建案的開價下修,加上近來股市好轉,十月份的成交行情,已經大增三成,不過,實價登錄的影響效果,明年還會更明顯,現階段民眾可以多看屋,但暫時最好還是戒急用忍。

實價登錄上路,輸入地段,成交房價全都露,這對貴鬆鬆又不透明的房市,真的有影響嗎?位在台電大樓站一號出口的新建案,當初一坪開價170萬,曾經創下區域天價,相隔一站,公館還在銷售的這個新建案,交通更便利,不過一坪的售價已經降到了160萬。

同樣在新店線沿線,這個剛開工的台大opus one,幾個月前一坪170萬的價格高不可攀,附近房價也跟著水漲船高,沒想到最近才開始銷售的,這個新建案台大寰宇堂不漲反降,一坪開價160萬,同樣大受實價登錄影響的還有永康商圈,這個交通便利緊鄰公園的新建案大安永康,第一波實價登錄公布後,開價就從一坪175萬下修到155萬,建商開價放軟了,民眾購屋意願也跟著小回春,買氣增加了近三成。

房仲業者徐佳馨:「實價登錄上路後,民眾發現到開價跟實際成交價確實有非常大的落差,也逼使很多的建商,他們選擇在開價的時候,有明顯的一個下調。」房仲坦言,實價登錄衝擊房價,看房子的民眾多了,但這波實價效應,其實才剛剛開始發酵,學者建議,如果想搶便宜,千萬不要急在一時,目前戒急用忍,多看多比較,明年還有更適合出手的好時機。

http://tw.news.yahoo.com/%E5%AF%A6%E5%83%B9%E7%99%BB%E9%8C%84%E4%B8%8A%E8%B7%AF-%E5%BB%BA%E5%95%86%E9%96%8B%E5%83%B9%E9%99%8D-%E6%88%90%E4%BA%A4%E5%A2%9E%E4%B8%89%E6%88%90-083132249--finance.html

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買賣預售屋 應申報契稅

 

圖形1

 

  http://www.myhousing.com.tw/index.php?option=com_flexicontent&view=items&cid=62:2011-08-09-02-43-13&id=40683:2012-11-29-03-27-44&Itemid=97  


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對於消費者來說,配備四核心處理器的智能型手機可算是旗艦級手機必備的東西,而市場上也充斥著不少四核心手機,予我們一種四核心手機已經普及的感覺,但實際上不管是以手持裝置芯片解決方案為主要業務的MTK(聯發科)或是擁有QRD 方案的Qualcomm(高通)均還沒有推出支持四核心處理器的解決方案,這意味著四核心手機普及還需要一點時間。

針對高通的QRD 方案,我們今天在相關的活動上得到更多的信息。根據高通方面提供的路線圖,QRD 現時已提供的芯片組分別為單核心的7X27A 及雙核心的8X25 芯片組。而在明年第一季,QRD 方案將推出其首款支持四核心處理器的8X25Q 芯片組,此芯片組將支持最高800 萬像素鏡頭及720p 影片拍攝。而在第一季較後期推出的8X30 芯片組更將採用更強的Krait 處理器、支持28nm 製程、 Adreno GPU 及GPS 等等。直到同年的第三季,更強的四核心芯片組更將支持1,300 萬像素、1080p 影片拍攝及中國移動的TDSCDMA 制式等等。從高通的QRD 路線圖看來,明年今日,我們手上的旗艦級手機將是中階手機的標準配備啊!


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商業不動產掀撤標潮

 

作者: 記者蔡惠芳╱台北報導 | 中時電子報 – 2012年11月27日 上午5:30

工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】

商用不動產市場昨(26)日又宣布一件撤標,新光實業委託戴德梁行於26日以底價19.8億元公開標售的台北市長春段4筆住3土地,臨時宣布撤標,主要是考量到目前市場氛圍和政策方向。第4季以來已明顯吹起寒風,儼然掀起一波罕見的撤標潮、流標潮。

戴德梁行董事總經理顏炳立昨天受業主新光實業委託,在開標前數小時,正式對外宣布撤標。這起撤標事件,以往不時會出現在市場上;不過,從金管會釋出要緊縮壽險業購置不動產的政策以來,已接二連三的出現撤標事件。

光是短短2周,就大約有9筆商用不動產,密集宣布撤標或流標、甚至交易喊「卡」。

原訂昨天登場的新光實業長春路土地標售,面積有556.3坪土地,加上道路用地3筆約117.6坪,總計標售土地面積達673.9坪。但未料生不逢時,政策現在打完住宅、建商後,轉向打壽險,這場標售會也從善如流、不跟政策對幹,自行宣布撤標,但第4季商用不動產市場可能提早打烊。

自金管會釋出限制壽險業購置不動產的最低投報率,必須提高至2.875%後,短短2周,大型商用不動產標售案,也紛紛兵敗如山倒。

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自住房地拆除改建 免課奢侈稅

 

民眾出售持有兩年以內房地,依法必須課徵奢侈稅,財政部臺北市國稅局表示,如果是屬於自住房地拆除改建或與建商合建分屋銷售,並符合相關條件,不必課徵奢侈稅。(黃悅嬌報導)

 

臺北市國稅局副局長周賢洋舉例說明,甲地主在97年間將他在70年購買的自用住宅拆除,與A建商協議採合建分屋方式參與合建,由甲地主提供土地,A建商出資蓋房子。新屋於100年7月完工,同年8月地主依雙方協議比例將部份土地所有權過戶給建商,建商則將地主應分得的房屋過戶給地主,這名地主在100年12月將分到的1戶房屋及其座落基地出售,雖然房屋部份持有期間為100年8月到12月,不到2年,但仍可免徵奢侈稅。『雖然未超過2年,但仍可不必課特銷稅。直系親屬要在那裡入籍,土地未做營業或出租使用。』

 

特種貨物及勞務稅條例相關規定,所有權人以其自住房地拆除改建或與營業人合建分屋銷售,非屬特銷稅(奢侈稅)課稅範圍。但要須符合一定條件,包括土地所有權人或其配偶、直系親屬在該地辦妥戶籍登記,且無出租或供營業用的住宅用地。以都市土地不超過3公畝,或非都市土地未超過7公畝為限。同時須為遷入戶籍日到房屋核准拆除日或建照核發日為止的期間必須屆滿1年的房地。

 

 

http://tw.news.yahoo.com/自住房地拆除改建-免課奢侈稅-024312587--finance.html

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不二價實價銷售 成趨勢

 

工商時報【張海雲】

興富發建設從今年出就率先宣布自家建案開價要貼近行情,為房市投下震撼彈,業界看法認為此舉是為了實價登錄作準備,縮小開價和成交價的價差,興復發董座鄭欽天也表示,從現在開始房市的成交價會「全都露」,建商直接把想賣的價格告訴消費者,今後預售房市以「不二價」或「實價銷售」的趨勢將會成為市場主流。

鄭欽天說,不二價銷售對買方來說,不必擔心自己是不是買得比別人貴;對業者來說,首先,可以加速建案銷售的腳步,其次,可省去議價的過程,同時建立房市更良好的交易秩序,堪稱三贏。

當前,由興復發關係企業國賓大在政大特區所推出的「國賓伊頓」在近幾年最夯的美式教育明星學區政大附中內推案,地點絕佳,平均每坪60萬元且不二價銷售的策略、確定後,在潛銷期就陸續有買方前往詢問,顯然此做法與價格是很貼近消費者需求的。

「國賓伊頓」這塊基地,從土地取得、規畫設計,到11月正式公開推案,時間不到1年,加上本季從南到北興富發有50億元的「中山1號院」、120億元的士林「圓山1號院」,再加上台中100億元的「時代廣場CBD」、近60億的內湖「國賓官邸」,以及30多億的政大「國賓伊頓」,共計第4季銷售金額至少370億元起跳,充分展現興富發獵地、推案的速度快與龐大且靈活的資金調度。

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實價資訊揭露 網站查詢量滑落

 

中國時報【王莫昀╱台北報導】

實價資訊揭露後,買賣方心態大相逕庭,根據台灣搜房網統計數據顯示,自從實價登錄資訊開放查詢以來,網站售屋查詢量直直落,購屋態度轉趨冷靜保守,反觀賣方擔心實價揭露資訊越來越多元,房價恐受到波及,積極出手售屋,線上房源呈現上升態勢。

隨著實價登錄資訊上線滿1個月,實價登錄數據增多,其威力也逐漸顯現,賣方扛不住價格資訊越來越透明,登錄的房價目前多比市場預估行情低,有些賣方開始尋求脫手,體現在台灣搜房網站上,就是網路出售刊登量直線上升,近一個月間暴增2802件。

買方查詢案件量則銳減,預期房價下修下,民眾紛紛縮手退場觀望,近一個月來上搜房網查詢量大減近15000件。

有趣的是,雖然巿況趨冷,不過,面積逾千坪的信義計畫區D5土地最近正悄悄清除地上物,據瞭解,該案初步規劃為大坪數豪宅,戶數僅27戶住家,另有2戶做商業用途,房仲業者指出,若其推出一層一戶頂級豪宅,每坪售價應達200萬元以上。

區內目前可望興建為豪宅的建地,以威京集團的亞太會館改建案最受矚目,巿場曾傳出未來推案每坪售價上看300萬。永慶房仲集團統計,信義計畫區目前剩下的住宅區土地約11處,特定業務區約6處。目前處於興建中的四大商用不動產案則分別為,遠雄人壽的A1、國泰人壽的A3、富邦人壽的A10、及華南金控的B6。

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房市/社會結構改變+房價高漲 「雙宅一生」就夠了

 

NOWnewsNOWnews – 2012年11月24日 下午12:26

記者曹逸雯/台北報導

隨著台灣社會結構改變,以及房價高漲,以往一般認知的「三宅一生」(指一生平均換三次房)的購屋型態,已逐漸轉型為「雙宅一生」,也就是說,民眾可能選擇將原有房子賣掉,換更大間三代同堂,或買兩間小宅,父母與子女比鄰而居,而這種購屋型態的改變,也使得近5年雙北市民眾購買25坪以下小宅所占比率一枝獨秀,從97年時的24%,增加到36.7%,提升了12.7個百分點。

根據永慶房產集團的資料顯示,雖然雙北市的購買坪數仍以25~40坪占最大多數,但比率已從97年時的48.9%降為目前的42.5%,在40~60坪以及60坪以上購買坪數所占比率都呈現下降的情況下,僅25坪以下坪數呈現上升。

永慶慈善基金會表示,當「雙宅一生」觀念逐漸成形,購屋行為也打破以往的父母因「養兒防老」觀念,逐子女而居,轉變為年輕子女「逐父母而居」,讓一家老小都能保有獨立生活空間,對老人家來說,不會變成無法走出去的牢籠夢魘,對年輕人來說,可就近孝順父母,父母也可適時協助孫輩的照護功能,同時兼顧隱私及相互照顧性,可謂一舉數得。

另一方面,因為「換屋」時間拉長,房屋的使用期延長,但卻要因應人生各種階段的需求,像是幼童、成人、孕婦、老人和短暫性傷者等,永慶慈善基金會建議民眾可以在一開始購屋,或者是重新裝潢時,就能注意空間中從小到老都適用的規畫細節,進行居家空間通用小改造,同時,善用政府相關補助方案,最高甚至可以省下上千萬元的修繕金。

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台北市實價登錄揭密 首購換屋最愛中山區

 

  實價登錄公開資訊逐步增加,住宅成交行情漸趨透明化。全台最「高貴」的台北市,寸土寸金堆疊出來的房價,讓一般民眾望之卻步,但完善的生活機能,也使得嚮往城市的購屋族願意放手一搏。房仲業者統計實價登錄資訊發現,不論是首購族或換屋族,交易量均由中山區拔得頭籌,空間與價格成為致勝關鍵。

  根據實價登錄公布的資訊顯示,台北市總價1,500萬元以內的住宅,首購族最愛中山區,以24%的成交比例摘冠。中山區以套房、小兩房物件為主,空間不算太大,但相對容易入住,近期房仲業者帶看量也增加近2成,尤其新生北路1至3段與林森北路等路段,10至30坪的小坪數產品交易較為熱絡。

  其次首購族青睞的是北投區(13%),鄰近有華碩、和碩科技大廠進駐,外加士林北投科技園區題材,可望釋出就業利多,因此吸引買方進場。再居次的文山區(11%),以往房價漲幅反應較慢,而實價登錄揭露行情,不少屋齡15年上下、每坪單價35至45萬元、總價低於1,500萬元的物件,成為搶手商品。

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3成民眾認「房地產」是未來3年最想投資選項

 

【記者柯安聰台北報導】美國聯準會(Fed)宣布低利率延長到2015年中,民眾對於投資標的的選擇須更加精確。鑑於此,台灣房屋針對全台客戶進行問卷調查,未來3年最想投資的標的為何;有意願購屋者的年齡分布、購屋原因以及挑選房仲最重視的環節為何?等4個選項進行大調查,結果發現,3成以上的民眾認為未來3年最想投資標的還是「房地產」。

台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴表示,未來3年投資的方向最重要還是要看國際經濟復甦的腳步,以及國內的不動產政策,影響面可以從資金、利率及風險等3個面向觀察。

1、資金面:世界各國為避免經濟衰退,採取寬鬆政策,大量印鈔,使得貨幣價值下滑,抗通膨的商品容易受到矚目。

2.利率面:各國央行為解決流動性不足及刺激景氣復甦,透過貨幣政策,大幅調降利率,此時現金的存款孳息成長,可能會被通膨給通通吃掉了。

3、風險面:從08年金融海嘯經驗,「黑天鵝」效應不可忽視,因為各式金融商品有著槓桿大、風險高的特性,給華爾街金童一個支點,真的可以把地球搞垮,因此民眾只能朝簡單易懂的商品著手。

房地產成為未來3年民眾最想投資的標的,周鶴鳴表示,房地產之所以在幾千年來成為中國人最積極投入的理財活動,而衍生出「有土斯有財」的觀念,就是因為房地產簡單、每個人易懂、看得到、摸得到、流動性大、抗通膨、保值的概念深植人心。

此外,調查發現目前有意願購屋的年齡, 30歲至50歲間就佔5成以上,其中30歲至40歲佔28.6%,40歲至50歲至佔26.5%,而購屋原因則以自住首購及家庭換屋為主,分別有39.6%及36.5%。周鶴鳴分析,這2年100年結婚潮及101龍年生子潮,使得購屋需求增加,30歲至40歲的首購民眾一躍變成購屋主力,此外,觀察台北市的首購族預算大約在1000~1200萬元,新北市則約800~1100萬元,桃竹地區約600~800萬元,台中市550~800萬元,高雄市400~750萬元。

40歲至50歲的民眾應是「資產配置」取向的換屋族,選擇不動產當作「避險」、「保值」的商品,但今年6月第三波信用管制上路,第一屋貸款如果是購買「管制區」( 指台北市、新北市13區 ) 內的房子,貸款成數將從7成降為6成,且新舊屋的貸款金額將合併計算,以新屋房價的6成為上限,民眾想在「管制區」購屋,只能先賣房、再買房,深深打擊到想換屋的民眾,因此,讓換屋族擴大區域,台灣在高鐵通車效應下,成為一日生活圈,像桃竹、中、高等房市也已經嶄露頭角,而首購族的比例可望持續增加,購屋年齡有機會下探。

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都更政策不明 建商列入高風險投資

 

〔自由時報記者林美芬/台北報導〕都市更新條例修訂中,新修條款造成建商們群起激憤,建商公會全聯會做內部政策分析指出,都更政策不明、法令退步,法令竟製造很大的投資風險,也造成投資者卻步,已投資者不知何去何從,而居住在破舊老房子的居民正面臨著最大的「居住不正義」。

昨天在名緯媒體集團週年慶的公開場合中,建商公會全聯會理事長吳寶田指出,因政策不明、精華區土地取得困難,都更進度緩慢,加上政府政策性干預,使得房價問題更為居高不下,經營環境難有解決的窘境。

吉美建設總經理林進輝也指出,雙北市都市更新寸步難行,逼得建商往南取得土地,即使建商有心對國家做出貢獻,在土地取得困難之下,也是有心無力。而沿著高鐵南下,如桃園青埔站到台北市只要20分鐘,未來有三個捷運及一個高鐵,交通優勢促使建商往外拓展投資方向;相對的,台北市一個都更案平均要8年,很多案子要十多年,人生有幾個十多年?沒有真正想做事的官員,政府充滿無能,讓人感到悲傷。

而在建商公會全聯會中也有內部政策及產業分析,根據最新的分析,已經把都更列為高風險的危險投資行業。

全聯會秘書長于俊明指出,最近都更修法方向,已經讓投資者面臨相當大的開發風險,法律條文本應是鼓勵都更政策,也應該是建立良好的經營環境給投資者,但現在整個情況卻是背道而馳;製造投資陷阱,開發商不得不小心應對。

于俊明指出,針對都更修法及投資環境的惡劣,公會曾經在10月底召開座談會來討論及應對,會中業者充滿對修法方向的失望,對投資環境的不穩定充滿不安與憤怒。尤其是被政府打房打成「暴力」與「居住不正義」,教業者情何以堪?

于俊明表示,如修法中的同意戶撤簽的隨意、估價師隨機選樣等,都製造了都更高風險,一個都更案投資期程約是8到10年,也有數十億元的投入,竟無法掌握可靠估價師,或是都更戶的相關約束力,都形成都更投資風險;也對大多數同意都更戶造成莫大居住風險、私權遭到少數不同意戶的綁架、漠視。

部分相信都更是政府政策的業者更是氣憤,已投入者至今不知該何去何從?法律造成風險性太高、不確定性太大,多數人聲音被微弱化。

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「沒理由好轉」房市慘澹到明年

2012年10月18日
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 有房仲業者認為,未來2季房價持續下跌。圖為房仲發傳單。莊宗達攝

【吳苡辰╱台北報導】第4季為房市傳統旺季,但今年因政府頻頻打房,10月仍不見房市回溫,東森房屋董事長王應傑說,未來2季房市沒有理由好轉。學者則認為未來短期內,房價將持續下跌,呼籲購屋族「沒特殊需求,別急著買房」,至少半年後,實價登錄資訊完整後再決定。
根據國泰金融集團10月調查顯示,近半數(49.4%)受訪者認為未來半年房價再漲逾3%,14.1%受訪者認為現在應考慮買房,創下去年7月來新高。究竟未來2季是否為進場時機?不僅民眾摸不著頭緒,房仲業者也持不同看法。


料中古屋跌10%

東森房屋董事長王應傑說,未來2季內,房市沒有理由好轉,甚至到明年初,一般住宅議價空間至少15%,豪宅更可高達30~40%,而中古屋房價則有10%跌幅。
不過,永慶房產集團加盟事業體董事長廖本勝卻有不同看法。他說,因受QE3與北市多件標售案價格屢創新高影響,未來2季房價與成交量將微幅上漲。
尚未買屋的毛毛表示,這次實價登錄資訊公布後,顯示開價與實價成交價有極大價差,反正沒急迫的購屋需求,認為「再等等,房價應會下跌。」

「可多觀察半年」

淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰分析,實價登錄雖不直接影響房價漲跌,但未來2季很可能因購屋族想再多觀望一陣子而量縮,且依目前房價趨勢,房價將持續下跌,建議民眾可多觀察半年到1年。

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台灣實價登錄 不如香港透明

 

港能查歷年交易 「台還穿層紗」

2012年11月12日
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【張琬聆╱台北報導】實價登錄揭露近1個月,因查詢網站頻寬不夠、價格訊息混亂、登錄機制不完善等問題惹民怨,借鏡香港、日本及中國等國實價登錄行之有年,揭露程度與方式各有差異,其中香港交易十分透明、日本圖像查詢最便利。


美國、香港、日本、中國、法國與德國等,實價登錄機制行之有年,又以香港資訊最為透明,直接將買賣契約書存檔可付費調閱,付費多寡可獲取不同程度的資訊,除該筆不動產的地址戶別、成交價格、銀行貸款與所有權人外,還可查到歷次轉手紀錄與價格。

付費即可逐筆調閱

世邦魏理仕董事總經理林俊銘表示,香港房市交易非常透明,民眾可以掌握轉手的盈虧,來評估該筆房產的價值和投資報酬率。
記者實際查詢香港「土地註冊處」網站,非登記用戶也可線上刷卡付費取得資料,費用視查詢的詳細度,從39~585元(約10~150元港幣)不等。不像台灣從縣市、路段搜尋,香港是逐筆調閱,輸入欲搜尋的地址、座號、樓層後再選擇不同方式查看。
記者花費39元查詢明確的地址戶別與成交價格,還有簽約與交屋日期、屋主姓名與貸款銀行;若想進一步了解歷年交易,一窺歷任所有權人的買賣價格,則須多付98元。台灣中原地產住宅部副總經理張紹權直言,「香港都脫光光了,台灣卻還穿層薄紗。」不過最近香港政府正檢討個資法問題,也許會調整資訊的透明度,確保住戶隱私。

日本可從地圖點選

日本的實價登錄觀念深植人心,官方會調查價格定期更新,由「國土交通省」網頁查詢「不動產取引」,可從全國地圖點選、也可設定搜尋條件,查詢方式與台灣類似。日本政府為保護個資,官網僅能查詢區域行情,並以去識別化方式登錄,但多了「基地形狀」的描述,及與最近車站的距離。新光國際開發副總經理林炤旭表示,日本銷售新案會標示各樓層金額,以實價銷售,連公設使用費用也一清二楚。

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實價登錄後,許多民眾都在問,哪類產品最受歡迎?住商不動產企劃研究室統計近3個月雙北市各坪數成交資料發現,銀行不愛貸款的15坪小套房表現最為穩健,住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,貸款不易的小套房竟能表現穩健,頗出乎意料之外,推測可能由於股市表現不佳,資金急欲尋求避險管道,加上銀行對第二屋貸款限制,讓總價低的小套房個案逆勢出線。

從成交比重來看,新北市15坪以下小套房比例在近3個月增加5%,北市持續維持在2成左右,而這些小套房多有捷運、學區等優勢,在銀行不願貸款的情況下,仍能吸引長線投資客進場購屋,實屬不易,徐佳馨分析,較易銷售的小套房總價多在千萬以內,在目前第二屋限貸的狀況下,投資人難以像過去一樣從事較高的槓桿操作,因此願意捨大就小,而新北市套房量增,應與總價較低脫不了關係。

徐佳馨指出,現階段雖然小套房受歡迎,但也不是樣樣都有人買單,投資人比過去更精,地理位置不佳,屋況不好,仍舊銷售困難。可若是保值標的,總價不高,又具有話題的個案,就容易找到買方,只是小套房走紅,某種程度上也顯示,現階段台灣民間市場熱錢仍多,當股票市場疲軟,手上持有大筆資金但又不願前進海外的中階客戶,仍願意駐足不動產市場,投資人在量化寬鬆下對於現金變薄的恐慌,可見一斑。

雖然距離農曆春節還有兩個多月,但年終大掃除的預約已經提早引爆。信義房屋居家服務中心統計發現,雖然今年景氣不佳,但民眾在努力拼經濟之餘,寧可花小錢把工程浩大的年終大掃除外包給專業清潔公司或個人,這種狀況尤以雙薪家庭最多,也使得近3年來居家清潔需求成長2~3倍之多。


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租金補貼內政部立法源

 

中央社 – 2012年11月22 上午5:32

(中央社記者蔡和穎台北21日電)內政部今天通過「自建自購住宅貸款利息及租金補貼辦法」草案,賦予租金補貼法源依據,將在近日發布實施。

「住宅法」年底將上路,內政部部務會報下午通過「自建自購住宅貸款利息及租金補貼辦法」草案及「修繕住宅貸款利息及簡易修繕住宅費用補貼辦法」草案。

內政部表示,2項辦法是依據「住宅法」規定研訂,辦理補貼住宅貸款利息、租金或修繕費用,協助一定所得及財產以下家庭或個人獲得適居的住宅。

「自建自購住宅貸款利息及租金補貼辦法」草案部分,內政部指出,草案訂定無自有住宅的家庭,或2年內自建或購買主要用途登記為「住」、「住宅」、「農舍」、「套房」或「公寓」且已辦理貸款的住宅,只要是申請時未接受政府其他住宅補貼的家庭,可申請自建或自購住宅貸款利息補貼。

內政部說,自建或自購住宅貸款利息補貼優惠貸款額度由承貸金融機構勘驗後決定,最高不超過新台幣220萬元,償還年限最長20年,含付息不還本的寬限期最長5年及興建期間。

內政部指出,優惠利率分2類,第1類為按郵局2年期定期儲金機動利率減0.533%機動調整,第2類則為加0.042%機動調整。

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工商時報【記者方明╱台北報導】

捷運萬大線已於去年動土,預計2018年中和地區將會有3條捷運線通過,而始自中正紀念堂,終至中和高中的萬大線第一期,由於該線路橫跨中正區、萬華區以及中永和地區,後續更將連貫中和樹林的第二期路線,將成為新北地區交通利多一大亮點,也替上述區域帶來房市新亮點。

第一期將設9座車站

捷運萬大-中和-樹林線第一期興建路段由捷運中正紀念堂站起,向西沿南海路下方過和平西路後接西藏路轉萬大路、經富民街後,地下穿越新店溪,至保生路轉中山路、連城路至金城路,並於金城路北側農業區設置機廠及設一支線車站臨莒光路,全長約9.5公里,共設9座地下車站及1座機廠。

萬大線中正區內設有中正紀念堂站(LG01)以及植物園站(LG02),台灣房屋智庫研究員洪佩君表示,中正紀念堂站周遭目前中古屋房價每坪65~80萬元,若隸屬中正學區,房價表現有機會上看每坪80萬;另外,植物園站目前中古屋房價每坪50~65萬元,與南機場夜市近在咫尺,萬大線的通車勢必還會為這個區塊再添利多。

南萬華捷運正式到位

由中正區進入萬華區,萬大線在這個區塊有兩個站點(LG03、LG04),分別靠近萬華國中和東園國小,中古屋行情每坪35~48萬元,若新成屋更有機會站上「5」字頭,南萬華地區期待已久的捷運交通建設正式到位,可望全面加速此區的都市更新速度,讓萬華區位居台北都會核心的區位優勢可望再次確立。

越過新店溪,萬大線在永和的永平國小附近將設置1站(LG05),周邊除了有占地5.6公頃的仁愛公園,還有太平洋百貨商圈效應,目前中古屋行情每坪42~55萬左右。

萬大線第一期在中和區預計規劃3個站,首先華中橋站(LG06)將會與2015年底通車的環狀線第一期交會,並由此聯繫新店、板橋、新莊和五股區,目前中古屋行情每坪30~45萬。

其次是錦和站(LG07),該站緊鄰錦和高中,附近有占地7.8公頃的錦和運動公園、以及國道3號與台64線的入口匝道,中古屋類型多為老舊公寓,目前行情為每坪25~36萬。

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工商時報【記者陳惠珍╱台南報導】

雖然政府不斷釋放「利空」,經濟景氣低迷,台南房屋市場交易熱絡降溫,但民眾購屋需求仍然存在,整體看來,仍以保值、增值雙項利多的「廣義東區」成交件數最多,約占市場三成。對於未來房市景氣,業者仍持「正向」樂觀態度,因為台南房市在五都中,仍是最便宜、建商最易規劃新產品的地方。

永慶不動產成大店店長王俊智指出,目前整個大台南物件流通以東區居首,而且連續數個月以來此趨勢都沒改變,月平均成交量都占全市28%~30%。

交通超便利 房價有撐

但王俊智強調,東區有二、三十年老公寓,也有一坪20餘萬元的豪宅,因為房屋成交價落差很大,從6萬元~20萬元都有。不過就整體流通面來說,未來的東區因聯外交通便捷、加上南紡「夢時代」案的開發,未來仍是東方不敗。

名發建設總經理特別助理謝耀謙指出,其實仔細看來,東區已無空地可用,目前更已從四期重劃區到仁德後壁厝,連仁德也變成廣義的東區。最近四期尾土地有人買到17萬元一坪,也難怪太子建設在仁和路推的新案一坪賣到20萬元。

謝耀謙表示,二十年前,在東區後甲四、五米巷弄內的老透天厝,一戶400、500萬,現在此區域700萬元買不到透天厝。建商更看好東區接鄰的永康,尤其是「大橋創意園區」所在的大橋一帶和未來砲校遷校的諾大空地。而大橋區內最近還出現一戶4,000萬元的「帝后」豪宅,備受矚目。

王俊智表示,永康中華路商圈受惠於南紡夢時代開發案,中華東路兩側的成交案件也很多,其中鄉城陽光鎮是最大的社區,所以常有房屋買賣,物件流通率高;再往南是宏總新中國,以及文化中心附近的崇明國中小學區,近年內也有幾個新建大樓。

針對中古屋成交價,中華東路旁大樓公寓產品,屋齡十年以上平均房價每坪約8、9萬元,文化中心附近甚至有突破10萬元行情。王俊智認為,主要原因是德安百貨進駐,巴克禮公園已是熱門休憩地,結合文化中心的假日活動,形塑出休閒文化特區。

王俊智認為,東區接下來要發展的區塊將朝向仁德交界處,即東門路至崇善路尾、崇德路尾間的範圍,近期有幾個大型建案推出,同樣具有未來性,也是仲介物件開發重點。

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北市最貴菜園富邦持有逾5

 

自由時報 – 2012年11月6 上午4:36

〔自由時報記者徐義平/台北報導〕日前悄悄被剷平的北市最貴菜園(見圖,記者徐義平攝),又有最新進度,據悉,富邦介入整合十餘年,比率已經突破5成,而且地價也從當初整合的每坪110~120萬元,上漲至今的每坪800萬元起跳,翻漲近8倍。

其實最貴菜園一開始的整合者並非富邦,應是僑泰集團,後因財務問題,整合的土地變成不良債權,由台灣金聯資產管理公司(AMC)接手,之後新東陽集團介入整合,不過,期間整合並不順遂,富邦便砸下10億元向新東陽買回債權,然後一步一步蠶食。

據富邦內部人士透露,十多年前,當時因房市景氣不好,最貴菜園的每坪土地價格110~120萬元,不過,今年7月初,大陸建設以每坪823萬元買下信義計畫區B7土地,也奠定信義計畫區每坪800萬元的地價,相較於十多年前,土地價格已經翻漲8倍,富邦手握的持分土地,價格也跟著翻漲。

根據地籍資料,最貴菜園其實就是信義計畫區D1街廓,坐落在北市信義路五段、莊敬路口,計有16筆地號,土地面積約2545坪,將近有30位地主。

目前16筆地號中,富邦在13筆地號均有持分土地,其中有一筆靠近莊敬路,約40多坪的土地,地主態度相當堅持,不願意割捨,目前仍持續協調當中。

因最貴菜園有最小面積開發限制,必須整合土地超過3000平方米(約907.5坪)的完整產權面積,才能夠進行開發,因此,富邦仍持續朝此目標邁進,甚至希望整合至更多比率。全球資產專案經理王維宏說,7月時,大陸建設與厚生集團以每坪823萬元的高價買下B7土地,再接著南山人壽以268.88億元拿下世貿二館地上權,刺激區域土地價值。

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 俗話說「孩子帶財」,指小孩會帶自己的糧食來報到,替父母提振財源收入。隨著遺贈稅率調降,子女不只帶財,更成為富爸媽節稅的跳板,許多財力堅強的父母,開始將資金投入房地產,並移轉至後代名下,以省下大筆稅額,全台掀起繼承、贈與風潮。房仲業者評估,今(101)年相關移轉量可望創新高。

  根據內政部統計處公布的資料顯示,今年1至9月全台繼承移轉棟數為32,351棟、贈與移轉棟數則是34,953棟,均超越去(100)年同期的31,306棟、29,386棟,年增率各達3%與18%。主要是今年奢侈稅、實價登錄政策陸續上場,迫使富人重新配置財產,因而帶動繼承、贈與移轉數字飆高。

  信義代書專案經理林以德表示,自從民國98年遺贈稅率從最高50%,調降為單一稅率10%,遺贈稅免稅額分別提高至1,200萬元與220萬元後,吸引大量海外資金回流,投入保值性較佳的房地產。而且許多財力雄厚的族群,積極透過資產配置、贈與等方式,將財富移轉給下一代,推升贈與數量逐年攀高。

  林以德說明,目前現金贈與稅額高於房地產贈與,假設不考慮其他扣除額因素,父母贈與子女現金1億元,必須繳納稅金978萬元;但若贈與價值1億元的房地產,以土地公告現值與房屋評定現值計算,只須繳交178萬元的稅額,相差800萬元,因此不少富爸媽傾向贈與店面、豪宅或土地,以達成節稅目的。

  信義房屋師大店長觀察發現,自今年以來,每個月幾乎都會碰到1、2組客戶,計劃經由購買不動產贈與,達成節稅目的,尤其在台北市中心,類似的置產型買方不在少數。最常見的方式是父母出面簽約購屋,再將房屋登記在子女名下,手頭資金瞬間變成小孩所屬的不動產,保值又節稅。

  不過,林以德提醒,內政部每年1月1日會進行土地公告現值調整。回顧去年與今年調幅不小,明(102)年也已確定調高,屆時土地增值稅將跟進增加,連帶提高移轉成本,加上實價登錄資訊將列入調整現值的參考依據,因此有意以贈與作為財富規劃管道的民眾,可把握12月底公告現值尚未調整前辦理。


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