工商時報【蕭麗君】

芝加哥辦公大樓物美價廉，使得這座新崛起的科技重鎮逐漸受到大型不動產投資者的青睞。

■Chicago has a lot of attributes that investors are looking for...a host of Fortune 500 companies but with lower costs.

芝加哥市一棟40層摩天大樓最近以高價售出，凸顯出大型不動產投資者看好該城市有潛力成為足以媲美舊金山與紐約的美國最新科技重鎮。

這棟成立於1982年的芝加哥摩天大樓One South Wacker，原本是私募基金集團Harbor Group International在2012年斥資2.21億美元買入。

由於看好它的投資潛力，Harbor集團先後花費4千萬美元整修該大樓，包括增設花園、健身房與會議室設施，成功吸引不少科技公司進駐。

商辦大樓 買氣回籠

此舉也讓該集團在今年5月以3.44億美元轉手賣給約翰考克不動產公司（John Hancock Real Estate）後，賺到相當可觀的利潤。這項交易除了凸顯Harbor集團如何成功為該大樓提升附加價值外，也凸顯芝加哥商用不動產市場，近年來正強勁復甦，已逐漸受到投資者的青睞。

美國不動產研究公司Green Street Advisors資深研究分析師瑞根（Jed Reagan）指出，「芝加哥擁有投資者尋求的諸多誘因...像是財富500大企業的聚集所在」，不過價格卻相對低廉。

他還補充芝加哥的經濟基本面儘管不如紐約或舊金山強勁，「但空屋率已經下滑，讓屋主得以調漲租金」。此外，芝加哥市長積極招攬科技公司進駐，並增加科技產業在該城市經濟的比重，都讓商用不動產買主對於芝加哥的未來深具信心。

這也足以解釋芝加哥辦公大樓價格近來漲勢迅速，遠超出其他主要都市。據Real Capital Analytics調查，今年4月芝加哥辦公大樓每平方英尺平均價格，較2012年同期飆漲73％，當時該城市不動產正處於房市景氣循環的谷底。同期間紐約則增加65％、舊金山21％、至於波士頓則為37％。

芝加哥房價 起漲飛快

儘管芝加哥房價漲勢飛快，但與其他都市相比依然相對偏低。Real Capital資料顯示，芝加哥辦公大樓今年每平方英尺的均成交價為258美元，低於紐約的651美元、舊金山的421美元與波士頓的304美元。

但這些價格差異，也足以說服投資者有關芝加哥辦公大樓價格，還有大幅上漲空間。

宏利（Manulife）資產管理部門全球負責人魏考克（Ted Willcocoks）表示，他們被芝加哥展現的強勁經濟基本面所吸引，他還預期未來數年會有更多公司遷移到芝加哥。

約翰考克對芝加哥已經押下高賭注。在收購One South Wacker大樓前，該公司已在芝加哥完成數項重大交易。例如它在2012年曾支付1.02億美元買下位於North Michigan的鑽石造型建築大樓。1年後它又斥資2.145億美元購入South Wacker Drive大樓。

不過近來在芝加哥最大辦公大樓交易是百仕通（Blackstone）在3月以13億美元買下Willis高塔，這可能是紐約以外，美國辦公大樓所賣出前所未有最高價，若以每平方英尺計算，其價格高達340美元。

Green Street公司指出，鑒於美國東西岸房市價格已飆得過高，目前需求已經開始轉移到芝加哥等，可以提供物美價廉的辦公大樓市場。