【住展房屋網 編輯室】台北市內湖五期重劃區及南港工業區，有許多工業用地都違規做住宅使用，台北市政府特別成立專案小組全面稽查，半年內共查獲十件工業區建物違規變更為住宅的案件，每件都裁罰建商三十萬元並要求限期改善。這波遭罰的「工業住宅」名單，很多是知名的建商蓋的，為什麼大的建商也違規蓋起工業住宅？
工業住宅在近年來相當熱銷，這是因為房價飆漲，許多建商乾脆將原本應當作為廠房、廠辦的工業用地建物紛紛改建為住家出售，於是市場上出現很多「工業住宅」，這些工業住宅因土地取得成本較低，房價低於市售房價二至三成，外觀上也與一般住宅相差無幾，所以吸引不少民眾購買。
工業住宅成本較低
「工業住宅」建案當初送件與取得執照的設計圖，都是以工業廠房、辦公室為設計，建商靠著私下二次施工改裝成純住宅，而且建商在樣品屋、銷售傳單、廣告上面很少會註明建案的土地使用分區，常會誤導民眾可以作為住宅使用。即使有部分的住戶知道買的是工業區的房子，但住戶自行二次施工也是違法的行為，會被主管機關勒令拆除、停止使用或下令恢復原狀。
為什麼建商明知違法還要蓋工業住宅？主要是有暴利可圖，加上政府查緝會面臨到舉證困難的問題，縱使被查到，罰款也很輕，這次查獲的十件違規變更為工業住宅的案件，每件只罰建商三十萬元，而建商賣一間房子售價動輒一、二千萬，建商的獲利至少數百萬元，市府卻只罰三十萬元，對建商來說根本不痛不癢。
工業用地的土地取得成本比較低廉。
罰款很輕不痛不癢
台灣工業區土地閒置情形越來越多，政府於民國九十年修法，將工業區土地的使用項目由原來只能設立工廠的規定，放寬可以作為商業用途，但政府善門一開，讓建商有機可趁，在工業區申請建照時，大多是用「一般事務所」、「一般零售業」或是「運動休閒設施」等名義申請，然後再以一般住宅出售。
「工業住宅」雖屬違規使用，但是政府在處理上，常會碰到舉證困難的問題。例如，工業區內的一般事務所建物，如果只是留宿於建物中，或局部做為住宅使用，不能算是「違規使用」，而「留宿」與「住宿」很難區別，因此要認定建物用途確實是做為住宅使用，在執行上困難度相當高。實際上，各地方政府也因為查緝困難，幾乎很少有查緝的行動。
無法強制進屋檢查
建商銷售的工業住宅，如果已有住戶遷入，則屬於私人產權，建管處即使接到檢舉，巡查人員仍無法強制破門進入屋內檢查，這次建管處是從公廁下手，根據規定，工業區建物公廁應是開放空間，任何人路過都能使用，但建商為了改裝成純住宅出售，將公廁隔間，變成只有住戶才能使用。這十案件都有類似情況，才被查出來有違規情形。
政府主管機關規定，工業區申請的建照案件，起造人應該在樣品屋、銷售傳單、廣告等明顯處，加註建案的土地使用分區，不得有誤導民眾的資訊，如果有不實廣告惡意欺瞞等行為，經過公平交易委員會認定而受處罰，或有敗訴判決確定時，建管處就會廢止建造執照。
儘管如此，但因工業用地的土地取得成本比較低廉，建商推出的建案單價也會比鄰近一般住宅行情低很多，工業住宅自然大受民眾歡迎。
賭賭運氣牟取暴利
工業住宅雖然構成了違規使用的情形，但考慮到現實環境，主管機關不致於全面的取締，這就如同違章建築的拆除，牽涉到經費、人力和舉證困難等實際問題，因此工業住宅雖有被取締的風險，但大的建商仍然敢賭一賭運氣，蓋工業住宅，牟取暴利。
台灣產業結構逐漸轉型，位在都市計劃範圍內的工業用地是否還需要那麼多，值得檢討，市場人士認為政府應將部分的工業用地開放，才能徹底解決工業住宅的問題。
本文摘自12月5日出刊之《住展雜誌》385期房市話題，同期內容除本文外，並有「縮小貧富差距的真方向」、「房市不敗神話 尋找下一條捷運金礦」、「有關容積事 你不可不知」、「台灣房市會泡沫化嗎？」、「不讓你好稅 國稅局獵殺投資客」、「新北市晉身直轄都會第一步」、「溫泉住宅這樣買就對了」等，更多內容請參閱《住展雜誌》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝！
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