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過去市場普遍認為，豪宅周邊房價會隨距離越遠價格越低，造成「漣漪效應」，不過這個法則現在似乎失靈了。近期有房仲以內政部實價網揭露房價做為計算基礎，發現台北市知名豪宅如帝寶、文華苑、長虹虹頂等外圍房價都未出現隨距離而價格遞減情形，帝寶外圍第二圈價格甚至還比第一圈高出32.54%，突顯出豪宅身價鍍金，周遭房價未必沾光。

豪宅群聚區塊 周邊房價鍍金

豪宅拉抬周遭房價效果因地而異，房仲業者根據實價登錄資料計算豪宅方圓250公尺(第一圈)、500公尺(第二圈)、1000公尺(第三圈)後的房屋均價發現，距離豪宅愈遠價格愈低已非通則。但那些豪宅群聚的區塊，漣漪效應仍明顯。如中正區「一品苑」每坪單價162萬元，周遭第1圈住宅平均單價79.6萬，較第2、3圈房價高出14%及24.9%。

此外，信義計畫區豪宅指標「皇翔禦琚」為目前實價登錄住宅最高單價，每坪270萬元，周遭第1圈住宅平均單價183.7萬元，高出第2圈房價達41.3%，也高出第3圈房價達54.8%。業者分析指出，當豪宅位於同一區，彼此之間將競價，和周邊差距將會拉大，而信義計畫區豪宅群聚，外圍多為舊宅，因此漣漪效應相對明顯。

豪宅價格暴走 漣漪效應失靈

具有群聚效應的豪宅聚落，對區域房價拉抬較為明顯，而坐落於舊社區的豪宅，周邊房價須視個案條件，不一定有明顯的價格帶動效應。其中，大安區「元大?悅」第2圈住宅平均單價100.5萬元，高出第1圈3.4%;而最讓人意外的莫過於帝寶的表現，第一圈價格平均95.94萬元，第二圈價格則高達127.16萬元，竟然比第一圈貴了32.54%。

業者分析，帝寶周邊舊公寓不少，反觀距離較遠的區域，近來不少豪宅案推出，明顯帶動區域價格，表現反而更為亮眼，而元大(木百)悅、松濤苑、輕井澤也有這種情形，顯示如果屬舊社區中的豪宅，價格帶動力道不如想像，周邊價格仍視個案條件而定。而都更話題退燒，豪宅價格高到失去比價意義等因素，也是漣漪效應失靈的原因之一。

豪宅天價獨行 周邊難以沾光

近年來豪宅林立，不過除了豪宅群聚的區塊外，其餘豪宅對於周邊的價格影響不如想像，當豪宅價格已經逼近300萬大關之際，一般住宅屋主也深知買盤無力支撐，惦惦斤兩後自然不會喊高，加上都更話題退燒，價格難以膨風。這時決定一般住宅價格的關鍵，就不是靠沾富鄰居的光，而是回歸重大建設、生活機能等基本面。

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