實價登錄 健全房市交易里程碑
【文/倪子仁 攝影/邱添榮】八月一日不動產需實價登錄、十月開放查詢，對房地產交易秩序與房價的透明化，將產生正面的效應。對買屋與賣屋者而言，實價登錄的上路，房屋的成交價將有跡可循，亂開價亂砍價的情形，將受到約束。
不動產實價登錄制度於八月一日施行，屆時不動產買賣、代銷業者銷售預售屋，在完成產權登記後三十天內須向地政機關依實價申報登錄。交易資料經篩選、區段化後，自十月起提供外界查詢，預期隨著交易資訊透明化，將可健全房市發展。
對於八月一日起的不動產需實價登錄，及十月將開放查詢，此舉將對房地產交易秩序有何實質成效？對購屋與售屋者又有何影響？本文為讀者採訪了產官學多位學有專精的代表，希望透過他們深入的剖析，為剛上路的實價登錄新制指點迷津，並為您未來的買屋賣屋置產計劃提出建言。
降低對市場衝擊
地政司副司長王靚琇強調，未來不動產課稅基礎接近市價。地政司副司長王靚琇表示，實價登錄後，縣市政府不動產評價委員會可用來作為調整當地公告地價、公告土地現值和房屋評定現值的依據；公告地價是地價稅的課稅基礎，土增稅則根據公告現值，房屋稅的基礎是評定現值，如果地方政府不根據實價登錄資料庫去調整，恐達不到實價課稅的效果。
王靚琇強調，未來不動產課稅基礎接近市價後，為避免民眾名下自用住宅的房屋、地價稅暴增，政府會以研擬調降稅率、稅基打折等配套方案，避免持有稅驟升。不動產交易稅方面，王靚琇說，民眾只要有換屋需求，出售原有的自用住宅，在兩年內購買價值較高的新屋，可依規定扣抵或退還賣屋時繳納的土增稅、所得稅，也可降低實價課稅對自住換屋族的衝擊。
新北市建築開發公會副理事長劉炳煌說，實價登錄讓交易透明化。新北市建築開發公會副理事長劉炳煌表示，不動產交易實價登錄開始實施，不少建商和民眾擔心，實價登錄的下一步就是實價課稅，未來不動產相關稅負會加重；但劉炳煌表示，民眾「多慮了」，就算公告現值等，課稅基礎未來逐步趨近市價，受影響的人也很有限，其中以投機客衝擊最大，自住客影響會降到最低。
劉炳煌說，實價登錄讓土地交易透明化，對整個土地法來說是很大進步，可以回應民眾非常殷切的要求。劉炳煌認為，實價登錄制度完備後，地方政府在調整房屋評定現值、公告土地現值等課稅基礎時，可有明確的參考依據，未來課稅基礎將逐步趨近實價，漸漸達到實價課稅的效果。
市場導向正軌發展
創意家廣告副總經理何志正認為，實價登錄、課稅對產業永續發展是正面的。但劉炳煌強調，不動產實價課稅還有很長一段路要走。首先是實價登錄制度的完整性，因為要建立實價交易的資料庫，必須蒐集夠多的不動產交易資料，資料的可參考性才高，交易較清淡的地區，資料庫建立會比較困難。
創意家廣告副總經理何志正說，八月起實價登錄上路，內行人都明白政府推動實價登錄，主要用意是：第一，讓政府掌握不動產市場實際交易狀態及價格。第二，為實價課稅作準備。
何志正認為，從實價登錄至實價課稅，影響房地產的層面既深且廣。他說，從產業面來看，實價登錄、課稅對產業永續發展是正面的，目前房地產交易存在公契、私契與銀行授信估價三種不同價格，透過政府規範、統籌登錄，讓消費者可查詢到公開的房屋價格資訊。如此可解決不動產資訊不對稱的情形，避免房價被惡意哄抬或少數投機者影響。市場導向正軌，產業穩定且永續發展。
沒配套不冒然上路
台綜院研究三所所長戴肇洋表示，實價課稅沒有完整配套下，不應冒然上路。台綜院研究三所所長戴肇洋博士認為，對於實價課稅的實施進度，他持保留態度。因為實價課稅修法之路恐怕還需一段漫長時間，現階段自住者無需太耽憂，投資者除了觀察國際景氣變動外，要多考量購買區段及利率調升後的資金能力。
戴肇洋表示，實價課稅沒有完整配套下，不應冒然上路，因為光是要上路的實價登錄，政府就需耗時二十年，才可能完成住宅存量的百分之八十到九十的資料登錄，如果急就章實施將造成市場亂象。他認為政府推出實價登錄政策，房市交易越趨透明，部分建商已經出現「不二價」的銷售策略，房價不再是漫天喊價，未來買賣雙方議價空間將可能控制在百分之三至五之間，對房市來說是正向發展。
戴所長表示，政府積極推動的實價登錄，雖然有但書「在沒有完整配套前、實價資訊不得作為課稅依據」，但外界多解讀，政府未來仍將一步步走向實價課稅，如此一來，台灣的不動產稅制將逐步貼近市價，民眾持有房屋成本將升高，而且，房價一旦透明，也會讓建商、代銷、房仲聯手吹泡泡的空間減少。
開瑞法律事務所所長陳國雄說，實價登錄其實並不可怕，它可以說是落實實價課稅的前哨站，而實價課稅才是真正讓大家擔心的。只是，在實價課稅還沒上路前，短期內預料對房地產持有者的衝擊並不算大。
陳國雄表示，政府一連串的豪宅稅、奢侈稅，再加上未來將落實的實價課稅，每一招都精準打中房市炒作者要害，對房市投機方已經產生嚇阻效果，而且這次的實價課稅是藍綠都提出的施政重要方向，顯見未來不論誰執政，這都已經是不得不走的路。
房市不再被操控
永慶不動產董事長廖本勝指出，公告現值逼近市值的政策，將最符合政策實施效益。陳國雄律師認為，站在買方立場，當然樂見房價透明，落實居住正義；而對建商而言，房市不再容易被操控，價格逐漸回歸供需基本面，如何挑選對的土地、打造當地買方青睞的產品，將成為銷售勝出的關鍵。
永慶不動產董事長廖本勝表示，實價登錄後政府是否進一步採取實價課稅，他認為，以現今國內股市量縮、國外有歐債問題未解，在內憂外患夾擊下，政府幾乎不可能推實價課稅，否則等於是摧毀了台灣經濟的火車頭。另外，廖本勝也認為，政府最可能以公告土地現值逼近市價九成取代實價課稅，但如果真的有這麼一天，台灣房市將出現巨大波動。
廖本勝指出，實價課稅還有許多問題需克服，以土地買賣來說，許多都是祖傳的祖產地，因此買賣移轉很難去追溯當初買價是多少，若資料建檔不夠龐大、時間不夠久遠，根本很難評估稅基和稅率的標準；加上台灣不同於其他國家，是採土地與房屋分離課稅，土增稅和契稅分開課徵，若採取實價課稅，將需大量修改相關土地法規，所動用的資源相當龐大，因此他認為公告現值逼近市值的政策，將最符合政策實施效益。
對於實價登錄後，買屋與賣屋者將產生哪些的影響。劉炳煌副理事長說，實施初期，消費者心理面的影響大過實質面，若與奢侈稅相較，也不會造成奢侈稅上路時，「量急縮、價卻穩」的極端現象，也未達民眾心理所預期房價下降的情形。
交易量恐萎縮
劉炳煌分析，從交易量來看，實價課稅後交易量將萎縮，因為稅負成本的大幅增加，投資客或投機客的利潤不再豐厚，然房地產在低利率、低稅率的誘因下仍是個好的投資工具，換句話說，實價登錄實施後，未來房地產將回歸到自住需求與置產配置兩大特性。
戴肇洋所長認為，從影響層面來看，近來房屋成交量縮，已經某種程度反應奢侈稅和實價課稅的影響。尤其，投機客已退場，實價登錄或實價課稅短期對成交量的衝擊不會太明顯；不過，房價卻僅總價減，但單價仍居高，顯示低利率對房地產買方有吸引力，且部份住宅、換屋需求還沒被滿足，支撐了目前房價。
相關稅賦全面上調
陳國雄律師認為，實價登錄後對買賣方的成本將全面上揚。陳國雄律師則認為，實價登錄長期實施下來，會漸漸地讓土地公告現值趨於市價。對買方而言，土地登記的規費每三年調整一次，所以成本會增加，房屋與土地的契稅與印花稅也會增加。對持有房屋的屋主而言，實價登錄後，因為調高房屋現值及調高申報的地價，房屋稅與地價稅也會增加。對賣屋方而言，土地因為調高公告現值，房屋因為調高財產交易所得額標準，所以賣房子時，土地增值稅與財產交易所得稅也會增加。
廖本勝說，實價登錄對房市的影響為助漲助跌。也就是漲的時候幫助房價競爭拉抬向上，跌的時候人人想撿便宜，屋主只能拚價格廝殺，但現階段房價屬於上漲階段，賣方比買方強勢，因此認為在這段時間讓實價登錄上路，使得交易價格透明化，反倒有助漲效果，但也由於房市買賣資訊公開，將可讓一般買方，與賣方及仲介之間的獲得資訊的差距縮小，能更貼近市場行情。
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