【文/住展雜誌】買中古屋時，經常會碰到屋頂平台使用權的糾紛，頂樓平台是建築物的基本結構，本質上是大樓住戶全體共有，全體住戶應依頂樓平台的使用性質及目的來使用。

余姓男子在六年前購買台北市敦化南路的一棟大樓頂樓的房子居住，連同屋頂平台上之增建物一起使用，但是該棟大樓的管理委員會認為，頂樓平台係大樓全體區分所有權人所共有，余男未經全體區分所有權人同意，無權占有使用該屋頂平台，訴請法院要求余男拆除頂樓的違建。

有默示的分管合意

余男辯稱，他於九十八年六月間向前屋主購買這棟房子，連同存在該房屋屋頂平台上增建之建物均隨同移轉，大樓建物在七十四年六月完工，該頂樓平台的增建物早在二十餘年前即已建造完成，依早期公寓大廈使用之習慣，由最高樓層之住戶單獨使用頂樓平台部分，他使用頂樓平台的增建物，多年來其他住戶無異議，可見有默示的分管合意，他並非無權占有頂樓平台。

最高法院認定，屋頂平台增建物在七十九年時即已存在，有林務局農林航空測量所之空照圖可稽。余男是在九十八年六月間始向前手購買房地，連同存在該房屋屋頂平台上增建之建物均隨同移轉，增建物早在二十餘年前即已建造完成，長達二十餘年期間，大樓其他的所有權人對於頂樓住戶占有使用管理頂樓平台增建物均未干涉且長期容忍，應認所有權人間已默示同意有分管契約。

但最高法院指出，區分所有權人間縱使約定頂樓平台由頂樓住戶專用，其使用仍應依其設置目的及通常使用方法為之，且不能違反公寓大廈管理條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。

頂樓住戶未經全體區分所有權人同意，無權占有使用該棟屋頂平台。圖為示意圖

變更用途影響逃生

頂樓平台之構造設計用途一般作為火災之避難場，如頂樓住戶於屋頂平台加蓋建物，影響全建築物之景觀及住戶之安全，已達變更屋頂之用途或性質，自非合法。

余男使用的屋頂平台上增建物，不僅限縮住戶等候救援空間，亦造成通行阻礙，影響逃生之通暢，且增加該大樓負重，超越原本結構所能承受之重量，在地震頻繁的台灣，已使該大樓產生崩塌毀損之風險，對全體住戶生命財產造成危害，已達變更屋頂之用途或性質，即屬侵害他區分所有權人之權利，因此，最高法院認為，縱有分管約定，仍非法律所許。判決余男敗訴，應將屋頂平台上增建物拆除，回復原狀。

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