圖說：引導空屋出租作為社會住宅，要考量坪數是否符合居住需求。蔡志雄提供

居住是基本的生活需求，如果真要比較重要程度，排名大概僅次於「吃飯皇帝大」的吃，跟每天要穿的衣服這2樣需求之後，正因為如此，高房價導致現在買房不易，自然成為大眾所關注的重要議題。

社會住宅3大問題

綜觀政治人物所提倡的政策，關於社會住宅的來源管道，除了新建跟建築容積獎勵以外，還包括鼓勵民間將空屋釋出，省去高額土地及建築成本，也讓屋主有租金收入，房客有地方住，看似是一石「三」鳥皆大歡喜的妙方，但這當中存在3大問題必須解決：

問題1：正視房東之角色

沒錯，台灣現有的社會住宅比例不到1%，新加坡、韓國、日本占比皆數倍於台灣，荷蘭甚至高達32%，但無論多高，都不可能完全提供除自有房屋以外的居住需求。

換言之，社會住宅絕對無法完全替代民間房東的角色，而且不乏一種聲音認為租比買好，所以民間房東絕對有存在之必要。

但是始終將房東定位為囤房，縱使讓名下房屋出租，亦必須按非自用住宅課較高額之房屋稅，試問，提高屋主願意出租而非空置之誘因何在？

問題2：考量空屋之房型

全台有高達85萬空屋，其中18萬在雙北市，如果能夠通通作為社會住宅，以數量來看馬上就能解決燃眉之急。

因為這不是單純只有算式的問題，還記得柯P的聯開宅出租嗎？小坪數供不應求，坪數大租金高的因為乏人問津改為出售，未來引導空屋出租，坪數是否符合居住需求應予考量，否則將會重蹈同樣的錯誤！

另外，過大坪數如何找到共居模式分攤租金亦必須克服，才能擴大空屋供應社會住宅之來源，因此，現有聯開宅應作為實驗性質嘗試未來方案的可行性，未必僅有出售一途。

問題3：房客權益之保障

針對租賃關係，目前僅有民法的規範，說穿了房客永遠居於劣勢，租金房東說了算，租期也是房東說了算，就算是社會住宅也好不到哪裡去，目前的討論，不管是住3年，或者有子女可以延長一定年限，顯然期間都過於短暫。

日後若社會住宅供應量增加，應適度放寬居住年限，並妥善制定租賃專法，限制房東過大之權利，以平衡房客之權益。

以上3大問題不解決，引導空屋作為社會住宅，恐怕只能淪為口號，卻無法真正為民所用！