【住展房屋網/台北報導】由於投資客退場觀望，剛性需求消費者無力追高現階段房價，使得去年房市買氣明顯下滑，多數業者銷售業績慘澹；唯獨期下有數十個子公司的寶佳機構建案，銷況多能維持平順；原因無他，就是有感降價。 

事實上，搭配所謂三不政策不買地。已買的地不請建照、已有建照的地不開工，以促銷餘屋為主，確實讓寶佳機構在去年買氣寒冬中，還能創出領先同業的銷售成績。 

不過該機構今年策略似乎又有變。根據工商時報報導指出，由於判斷市場景氣已到谷底，加上有同業降價求現，因此寶佳重新評估購入新土地，但條件是價格合理，且必須帶有建照。 

先不論這項訊息之真實程度只有一家報紙揭露，可信度仍待檢驗，如果寶佳今年策略真有變，理由恐怕不只是認為房市景氣已到谷底這樣單純。住展房屋網企研室指出，相較其他業者，寶佳去年銷售平順，現金入袋，確實更有籌碼；再者，寶佳機構雖家大業大，卻無上市櫃，經營策略及資金調度本來就更靈活。 

然而，之所以寶佳可能改變策略、開始購地，住展房屋網企研室認為，更重要的著眼點還是成本，或者說容積。因為去容積獎勵上限新制上路後，扣除都更策略地區外的一般情況容積獎勵上限，就只有法定容積的兩成，不能再多；這將使單位樓地板面積成本大幅提高。因此其實約前年下半年，就出現業者搶請建照潮，直到去年下半年後市場景氣明顯走弱，這波風潮才暫歇。 

這些已經請好建照的建地，業者原則上是等景氣好轉時再伺機推出，但恐怕部分業者現在就面臨財務壓力，等不了那麼久，因此急於變現。相較之下，財務無虞的寶佳機構，就能伺機購入容積舊制落日前請好的建照，先累積較低的成本，有利後續推案獲利。 

不過市場景氣真的到谷底了嗎？恐怕融資放款端的行庫，看法不大一樣。部分行庫針對土建融業務，也祭出新三不政策，那就是：不貸工業住宅、不貸大面積豪宅，以及不貸地點相對較差的物件，除非已先有一定的銷售成績先售後建。 

這說明的是，儘管央行去年先片面解禁部分地區信用管制，金管會也解除銀行不動產放款集中度管制令，讓銀行自行根據市況及風險推展融資業務，但按照行庫自行評估，顯然認為短期內房市風險仍偏高。住展房屋網企研室認為，以上消息如屬實，定將影響業者重新評估購地，甚至推案的策略或選擇區位。

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