魔鬼藏在細節裡 教你一次看懂平面傢配圖

【文/住展雜誌】預售屋固然有交屋前付款輕鬆、具彈性,及可根據個人需求做產品變更等優勢;但由於完工前無法眼見為憑,而常衍生交易糾紛。其實,只要消費者能看懂銷售平面圖中的眉角,就能夠做到適足的自我權益保障… 

近十年房價持續上漲,對多數人來說,購屋愈來愈像是遙不可及的癡人說夢。然而坊間類似調查卻始終顯示,多數人最終還是可以達成購屋目標。

魔鬼藏在細節裡 教你一次看懂平面傢配圖

購屋大事 謹慎為上

的確,儘管房價高不可攀,買房還是很多國人相當重視、希望實踐的人生大事。而由於購買金額龐大,需要花近半生時間還清貸款,還涉及許多專業知識,每個環節或步驟都馬虎不得,再怎樣謹慎也不為過。 

尤其是預售屋,消費者幾乎無實體可察,且通常銷售現場會有更多話術及包裝,相關資訊一般較易失真、遺漏,和未來蓋好的實物產生落差;很多時候,交易糾紛都源自於這裡。

預售屋 參考實物甚少

這時候,銷售現場的平面傢配圖及樣品屋,毋寧就是唯二可考的準實物。消費者基於自我權益保障,當然要從中盡可能勾勒出未來房屋的實際樣貌。 

一般而言,消費者透過銷售平面圖,可看到基地形狀、各戶格局配置等等。不過從事各類房屋室內裝修超過十年,看過無數平面及傢配圖的室內裝修設計師Alime黃告訴我們,這些圖裡其實藏著不少一般人不易發覺的眉角,甚至堪稱「魔鬼藏在細節裡」。 

然而,只要掌握以下幾個重點,就算是第一次買屋也能很快上手,看出這些圖面顯示及潛藏的重要資訊,讓事後的裝修及使用居住更加便利。

銷售平面傢配圖完全攻略 一、座向/方位

談到房屋的座向或方位,一般當然會想到風水;但這點信者恆信,不信者恆不信,純粹因人而異。事實上有關此點,更重要的是日照或採光問題。 

目前建物營造仍採用大量鋼筋水泥,此類結構材料會有反潮和積熱效應;如果建物朝西,則傍晚後室內的確會更悶熱,這是多數人顧忌的西曬問題。但台灣氣候潮濕,仍需有適當日照,才能去除濕氣。此外,近年溫室效應加劇,導致冬天更冷,臥室空間如稍面東,早上起床就可享受冬陽,對人體健康很有幫助,也更符合節能建築潮流。 

因此拿到一張銷售平面或傢配圖,就要先弄清楚相對方位。然需注意的是,並非所有平面或傢配圖都有標明座向方位;如無者,應向銷售人員詢問。

二、衛浴及廚房位置

近年大樓建物主流規劃,多採單層排氣;傳統建物上下管線連通、氣味容易在樓層間流竄,這時候,室內衛浴空間有無開窗就顯得很重要,否則氣味不易排出,會影響室內空氣品質及居住者健康。多數較方整的格局,衛浴空間會盡量擺在單戶邊角或工作陽台旁,方便開窗;但仍有些無法開窗的設計,消費者應多加注意。 

此外,廚房會散發油煙味,所以也有通風需求,設置位置也很重要。還有,風水上忌諱進門見灶,加上管線設計考量,確實愈來愈多格局規劃,將廚房空間設置在進出入口處,有忌諱者要注意廚房相對位置。

三、樑及柱位

檢視銷售或傢配平面圖,我們常會看到角落會有實心或空心黑色方塊,那是代表建物結構柱的設置位置;而由於是平面圖,所以樑位當然無法顯示,但消費者可透過柱位判斷,一般只要是對稱的柱位,就一定會有一根橫樑。 

不過只看平面圖,仍無法確認是否有室內樑及其位置,可問銷售人員,但他們不一定確知。另外,平面圖上的空心與實心柱位含意各不同;前者多屬外牆裝飾用或管道空間,實心者才是真正的結構柱。 

除了透過柱位判斷結構樑的位置外,也要注意樑壓頭問題,尤其是臥室床頭。消費者可用直尺量測,如果兩根柱之間不完全對稱,那就要注意,這邊的樑可能突出,如果是客廳,一般會做電視牆,所以影響還小,但空間仍會退縮;如果是在臥室,就可能會壓到床頭,這是多數人的忌諱。

銷售平面圖中的實心方塊代表柱位,各對稱柱位間一定有橫樑圖示之虛線;如果柱位出現未完全對齊的情況紅色虛線,則該樑十之八九突出,會有壓頭的情況。示意圖銷售平面圖中的實心方塊代表柱位,各對稱柱位間一定有橫樑圖示之虛線;如果柱位出現未完全對齊的情況紅色虛線,則該樑十之八九突出,會有壓頭的情況。示意圖

四、冰箱放得下嗎

上述的廚房配置,除了通風問題外,相關的另一項必備品也需注意,那就是冰箱。因為家家戶戶幾乎都要用到冰箱,而且一般都不小,所以要注意廚房或附近是否有足夠空間放置冰箱。一般來說,坊間傢配圖會把冰箱畫得稍小,因此應向銷售人員詢問,確認相關尺寸。

五、櫥櫃問題

除了冰箱外,家戶必備的當然還有儲藏、放置各式物品的櫥櫃,包含鞋櫃、衣櫃等。鞋櫃方面,要注意玄關進出之設計門的開閉方式及位置,是否有足夠空間擺做鞋櫃,衣櫃道理也一樣。此外,銷售現場樣品屋通常會把衣櫃做得比實際實用尺寸略小,藉以放大室內空間,但卻會使衣物收納空間打折,甚至連新成屋的實品屋也常見類似情況,強烈建議消費者要做實際量測。

六、無比例尺可考

儘管傢配平面圖在比例上沒有問題,大致來說就是最後蓋好的縮小平面版,但無確切比例尺可考;其縮小比例,是業者根據紙張大小做最適當呈現。 

另前段提到,傢配圖中裡畫的冰箱、櫥櫃等,通常比實際實用程度略小。其實不僅冰箱,連沙發、床、桌椅等都是這樣,所以全部僅供參考,樣品屋、實品屋內物件也都一體適用。業者這樣做,目的當然是要讓起居空間看起來更大,因此當然要問清楚房屋內部的確切尺寸。不過業者計算方式是從牆外而非牆內算起,一般仍和最後的權狀坪數有落差

七、其他

最後且最重要的則是,要全區及傢配圖搭配一起看,弄清楚該樓層各戶的相對位置;且要確認考慮購買的那一戶,如果有緊鄰電梯或管道,日後室內較容易有噪音干擾。 

其他需注意的是,如看的是特殊戶如露台戶,由於單價較高,所以應要問清楚是有專屬產權或僅約定專用。還有,目前法規規定十一樓以上含,室內要裝消防灑水頭,有些大樓社區甚至全棟每個樓層都裝設;這樣的情況,裝修上就得作天花板蓋住,然室內高度就會限縮。這部分,消費者最好詢問清楚。 

選配使用的各式建材,包含衛浴、廚具等,則要注意,銷售人員的介紹話語、DM或合約中,是否有「同級」二字;如有這兩個字,則最後開發商使用的建材,很可能不會是銷售現場展示,或樣品屋裡看到的品牌。

※透天─注意鄰房相對位置

以上是購買大樓預售屋,檢視銷售平面圖及傢配圖的幾個重要原則。郊區較常見的透天產品,基本原則也類似;不過還要注意的是,與鄰房非同社區實際距離位置,及基地實際建築線。大樓內鄰戶關係距離,一般在全區平面圖上一清二楚,但透天則不同,鄰房位置從銷售平面圖中通常看不出來。 

比如,透天產品的傢配圖,通常室外會畫花園等設施;但這可能是無產權或產權他屬的空間,需詢問清楚,因為攸關消防安全及居家防竊問題。另外,如果社區標榜頂樓花園或湯屋,則要注意是否確實做好排水如施作防水槽。 

還有,透天厝室內一定需要設置樓梯,因此面寬最好四米二以上,室內空間才足夠。另外,其規劃位置也需注意;樓梯過往常見放在側邊或邊角,近年主流則是設在中間,這樣剛好區隔起居與臥室空間。再者,考量室內採光、通風,扣除特殊戶外,面寬、縱深比例以約一比一點六到二最佳。

透天產品銷售平面圖中,一樓花圃或庭園空間可能無獨立產權,需詢問清楚;樓梯一般規劃在中央,以利隔開起居及臥室空間。示意圖透天產品銷售平面圖中,一樓花圃或庭園空間可能無獨立產權,需詢問清楚;樓梯一般規劃在中央,以利隔開起居及臥室空間。示意圖

切記一切僅供參考

房屋銷售現場的平面傢配圖,確實潛藏不少資訊;稍一不留神,很容易遺漏若干線索。其實消費者只要秉持一個KEYWORD,那就是:看到的一切,包含各式平面圖、樣品屋,甚至實品屋,全部僅供參考;未來房屋室內空間及各式物品的大小,都可能稍有出入。 

事實上,業者自己也心知肚明,因此各類平面圖上都印有類似「本圖配置僅供參考 實際交屋以現況為準」的語句;只是一般而言字體都很小,消費者一般不會特別注意。所以最佳的自保方式,就是時時告訴自己:一切僅供參考。

建案樣品屋或實品屋內的一切陳設,基本上也僅供參考。建案樣品屋或實品屋內的一切陳設,基本上也僅供參考。

自己的權益自己顧

由於室內格局可根據客戶自己喜好或需求做變更,也就是所謂『客變』,加上一般而言交屋前付款更輕鬆且具彈性,因此儘管預售屋看不到實物,且要等數年才住得到,但一直還是有消費者願意買單。 

但是,就因為無法看到實物,因此容易衍生交易糾紛。其實,消費者只要能看懂預售案場的銷售平面傢配圖,找出「藏在細節裡的魔鬼」,就能做到自我權益保障,又買到心目中的理想房子!

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