【文/住展雜誌】高壓的都會環境讓人嚮往自然美景，期待在水岸山林中忘卻塵務經心；業者看準商機，選中河岸山坡推出景觀住宅，讓民眾享受回家即度假的優閒自在，卻也常忽略住宅所在的安全性……

『見證水岸遼闊，方知什麼才是真正的居家享受』、『打開窗，你擁有的是一片森林』……，諸如此類的文案，讓消費者對在家便能體驗自然美景的景觀宅極其嚮往，座擁特殊景緻不僅賦予住宅更大的增值可能，也提供住戶排遣都市辛勞的舒壓好空間，並造就景觀宅『市區價狂飆，郊外速完銷』的不敗地位。

在美景當前的誘惑下，消費者也容易忽略所在河岸山坡的安全性，景觀住宅若選址不佳，在遭遇災害時往往較一般住宅面臨更高的風險，為了能高枕無憂的徜徉居家風景，看屋時的明察秋毫與事前事後的準備功課絕不能少，究竟該如何分辨景觀宅所在是否安全呢？本刊邀集多位專家分享選擇小撇步，讓您成功入手『居安滿分，景色加分』的美麗宅邸！

自然地景藏玄機

當消費者走訪景觀宅建案時，除了確認景色是否真如廣告所言的真實性外，更重要的是看看地點是否有地形與地質上的瑕疵，一眼瞬間的自然地貌，其實也透露了住宅位置的安全資訊。

山間谷地─地勢坡向認真看

在山坡地帶，國人最熟知的便是順向坡隱藏的潛在危機，從北二高事件到近日的丹鳳山爭議，國人對順向坡的敏感度僅次於斷層地震，但若岩層未露出地表，消費者也難以判斷所在地是否為順向坡。中研院地球所汪中和研究員表示，可藉由鄰近坡地上的植生做簡易判斷，在正常狀況下，植物生長應筆直向上，若有明顯彎曲傾斜的現象，即表示底下地層可能不太穩定。

再者，順向坡災害多導因於坡腳被破壞，使得邊坡失去支撐，進而導致走山，愈陡峭的邊坡，受重力影響愈大，災害規模也愈大，因此盡量選擇坡度低於十五度的緩坡，一般人將食指與中指自然展開不刻意用力撐開後的角度即約十五度左右，可作為簡易測量依據，若所在地坡度過大，就必須提高警覺。

逆向坡雖較順向坡而言相對安全，但也容易有落石掉落，其中岩石的風化崩解為較常見的成因，上驊技師事務所暨省土木技師公會的山開主委林熺麟博士指出，若住宅鄰近的岩壁出現風化裂痕，發生落石的機率也較高，而部分業者會以岩釘、岩栓或填縫劑接合等方式修補破損，出現這些填補措施的地方，也透露出岩壁結構已不甚完整的訊息，建議還是與山坡保持適當距離，以免遭受波及。

文化大學理學院院長盧光輝也強調，水是坡地災害的催化劑，當土壤及岩層含水量達到飽和，就容易鬆動發生山崩土石流，這時水流的匯集處便是土石的堆積處，因此山坳與山谷並不是理想的居住地，八八風災的重災區小林村，便是坐落獻肚山的河谷低地中，在大規模走山之下慘遭淹沒。

林熺麟並補充道，土石流的影響地帶，通常是以溢流處為頂點的一百零五度角範圍，避開此區間安全性就相對提升。有鑑於民眾在看屋時，不見得會那麼仔細，林主委提供消費者最簡單的判斷依據，便是觀察基地周圍的山坡植被是否茂密、有無多年生的大樹，若沒有的話，代表當地土石不穩固，變動性大，造成植物的更替頻繁。

另外，民眾也可環視基地所在的周遭地勢，若基址明顯高出或低於地勢走向，呈現不自然的狀態，多半為人工填土或挖邊坡所致，填土基地的新、舊土接觸面，在飽含水分時更易滑動；邊坡挖空則可能導致山坡塌陷，與等高線趨勢一致的建築基地，較沒有安全上的疑慮。

林熺麟主委指出，擋土牆與排水系統的保養維護，是坡地居安很重要的一環。

坡地植物正常應筆直向上生長圖左，若植生傾斜則可能為順向不穩定岩層圖右。

河邊水岸─河道彎處要注意

鄰近山坡的住宅怕山崩，緊靠河岸的房舍，最怕的就是地基掏空；這事可非同小可，一旦地基出了問題，輕則花大錢修繕，重責房屋倒塌，因此購買河景宅時，務必注意是否位於河川的侵蝕岸。

盧光輝表示，當河流從陡峭的山區進入平原後，流速減緩形成蜿蜒的曲流，從河川的上游往下游方向看，轉彎處突出河道的為凸岸滑走坡，凸岸處水流緩慢，盛行堆積，故危險性較低；而相對凹陷的一側則為凹岸侵蝕坡，因水流快速，攜沙能力強，侵蝕作用發達，若要選擇居住位址，凸岸會是比較好的選擇。

除了河岸的屬性需要注意外，兩凹岸間的地段若過於狹窄曲流頸，在兩側侵蝕旺盛的情況下，若遭遇強大水流時恐有截斷風險，不適合長期發展；那筆直的水岸是否就比較安全呢？也不盡然，彎曲的河道有助河流減速，使侵蝕能力下降，反之，河道筆直將使水流蓄積強大量能，這時河川第一個轉彎處便相當危險，不僅淘空風險高，河堤沖潰的機率也大，因此位於直線河道轉彎處的住宅要特別當心。

中研院汪中和也提到，位於河川交會處的沙洲，多為河水氾濫的泛流區，最易遭逢水患，若真要在此居住，低樓層最好敬而遠之，以免生命財產屢受威脅；另外也提醒消費者，若建案主打同時享有山河美景，須留意基地是否位於河流從山谷進入平原的沖積扇上。

沖積扇地帶多為地質敏感的地下水補注區，與地下水面高的低窪地區同為地震時土壤液化的高風險區，民眾看屋時不妨走到附近制高點觀望，看看基地是否位於沖積扇端，以降低購入地質敏感區的風險。

中研院汪中和表示，由於氣候變遷加劇，選擇景觀宅時需更加注意，避免面臨災害。

河岸住宅需留意是否位於河川凹岸或曲流頸地帶圖上圓圈處。

周遭設施顯端倪

消費者不僅可透過自然地貌來判斷安全性，周邊硬體設施的狀況也是洞察基地安全的好所在，良好的人工防護措施對住宅安全有極大的保障，但若不用心維護，這些建設不但沒能發揮功效，反而還會加深景觀宅的危險性。

留意水往哪裡去

前述提及『水是災害的催化劑』，坡地若具備有效排水系統，也能減少災害的發生機率。林熺麟談到，消費者可在沒有打雷的雨天，觀察社區的排水溝，檢查排水是否暢通，並留意排水溝是否有高處水多，低處水少的情況；照理來說，水往低處流，排水系統愈低處，水量應該愈大，若情況相反，就說明有部分的水往建築物地基竄流，長期下來恐挖空基礎。

公共用水的花費也可以看出端倪。林主委說明，坡地住宅的用水是經過層層加壓送達高處住家，中間必然有所滲漏，而滲漏的水量均會計入公共用水當中，因此民眾可以核對自家用水與公共用水的差距，看出管線漏水的大致狀況，若兩者差異過於懸殊，可能載運途中大量流失，造成坡地含水量大增，面臨滑動可能。

河岸住宅則需擔憂淹水的危害。民眾或許覺得住家附近有河道堤防，能有效防止河水漫延；確實如此，但堤防不只約束了河道內的水外流，同時也阻擋堤外的積水排入河川，成為水漫金山的幫兇。而哪些地方容易積水呢？汪中和研究員告訴消費者，可觀察建案附近是否設有抽水站，有的地方即為水患好發區，若要在此居住，得先做好心理準備。

同時也建議消費者在低窪地區多多走訪，觀察舊屋有無水漬線及其高度，便可了解該地是否曾發生水災，以及水災發生時的淹水高度；而建案鄰近房舍的窗角、牆邊若有傾斜的裂痕，或道路向一側塌裂，則象徵底下岩盤可能有所變動，或地基遭掏空陷落，藉以辨別建案的健全。

擋土牆的千言萬語

擋土牆在台灣山間十分常見，主要是為了阻擋邊坡滑落，這也表示有擋土牆的區域，皆隱藏有地質災害的風險，而擋土牆若規劃不當，非但無法減輕災害，反成弊害加劇的拖油瓶。

林熺麟直言，一般擋土牆多在十公尺以下，因山坡基部是壓力最大的地方，崩壞風險最高，須針對此處加強防護，但若擋土牆建置逾十公尺，說明該山坡有很大面積具崩塌可能，需特別當心；且正確的擋土牆應只擋土而不擋水，才不會增加承重負擔，但許多擋土牆的排水孔常因缺乏保養而阻塞，造成擋土牆背後土方的沉重壓力，最終壓垮擋土牆而坍塌。

買家應在雨後的晴天觀察建築物後方的擋土牆，若擋土牆排水通暢，晴天時應呈現乾爽，假如晴天仍濕淋淋，即是後方水流無處宣洩，勢必釀災；此外，建築物也需與擋土牆保持約為牆高二到三倍的安全距離，不可緊貼擋土牆，因擋土牆已承受來自水平方向的壓力，若再加上建物向下的垂直重力，將使擋土牆結構遭到拉扯破壞，這時緊鄰的建築物便取代擋土牆功能，成為抵擋土石的第一線了。

為加強擋土牆的穩固性，會在其上打入地錨，將牆面與深處岩盤牢牢鎖死，然而地錨時間一久也會有鬆動、鏽蝕等問題；消費者若發現地錨露頭出現裂化，周邊牆面開始破損，應盡快遠離，避免重演林肯大郡慘劇。周邊設施的警訊多半是保養不善的後遺症，其實多留點心，就能降低災害的發生。

檢閱坡地附近的擋土牆與地錨放大處是否有毀損情事，避免發生災害。

資訊公開揭秘密

三位專家坦言，辨別地質災害的專業性強，且成因複雜，一般大眾要能融會貫通並加以運用，實在不容易，其實政府基於資訊公開的立場，早已責成水利署、水保局、中央地調所等各有關部會，製作網站提供大眾查詢，現在民眾也不需要到個別部門的網站分別查詢，行政院國家災害防治中心www.ncdr.nat.gov.tw即為統合的資訊平台，各項災害潛勢區且可查找。

台北市大地工程處www.tcge.taipei.gov.tw也針對山坡防災與地質提供線上查詢，讓民眾對各地風險一覽無遺；並且開發手機應用程式，讓消費者可以在建案所在地連線查詢，台北市大地處『台北坡地E指通』與中央地調所的『地靈靈』，都是消費者看屋時的好幫手。

另外也可利用谷歌地球Google Earth歷史時間軸，查閱西元兩千年至今的歷史圖像，用以觀察所在地這幾年來的地貌變化，讓您能選擇地點最佳的景觀住宅；除了選擇一個好的地點，好的建商也能讓景觀宅的安全品質更有保障，畢竟頂級的環境，也必須有一流的居家硬體，才能讓民眾感到物超所值的完美享受。在做足功課之後，就請帶著愉悅的心情，去尋找那間專屬於您的安全美景好宅吧！

文化大學盧光輝院長說明，現今政府資訊公開，民眾可從官方相關網站獲得災害潛勢資訊。

更多房地產即時分析及建案詳細資料，請上「住展房屋網」www.myhousing.com.tw