2014年7月1日之後完工並取得使用執照的新屋,將適用新版房屋標準單價和房屋評定現值。根據調查,2015至2017年的3年間,台北市總價8,000萬以上、符合豪宅基本定義的住宅,將有高達2,700多戶完工交屋,這些住宅將面對天價房屋稅的震撼教育,成為高稅賦時代的最新重災戶。

由於新版房屋稅調高幅度動輒高達原本的8倍,甚至同一路段、類似產品,新、舊制房屋稅差距恐達30倍,形成「重稅凌遲」。據悉,已有些房市買家不玩了,正紛紛拋售求現。

業界指出,中山區某剛交屋的豪宅案,當初預售時以每坪約120萬元進場的買家,委託房仲轉手4樓的戶別,由於契稅暴增至2、3百萬,接下來更不想每年承擔數百萬元的房屋稅、不爽當市府的「提款機」,因此乾脆以每坪70幾萬賤價求售。

建商也透露,信義計畫區也因信義路五段、忠孝東路五段、松仁路等多處路段大幅調高路段率,在去年7月1日後完工交屋的新屋,算算1戶80坪房屋,房屋稅恐怕跳升到100萬以上,比起同一路段之前完工、適用舊制制的房屋稅僅3萬多元,竟然暴增30倍!

◆2014年7月1日,天堂和地獄之別

大陸建設董事長張良吉痛批:「天下哪裡有這種稅?!」他指出,儘管人民有納稅的義務和責任,但繳稅也要有比例原則,不能剝奪人民財產正常的權利;如今從2014年7月1日起只要差1天,房屋稅賦就猶如一國兩制、天堂和地獄之別,這樣合理嗎?

永慶房產集團研發中心經理黃舒衛表示,最近全台六都新版房屋稅陸續定案,過去多屋族一律適用1.2%房屋稅率吃到飽方案已絕版。取而代之的是,最重平均調高2.6倍的房屋構造標準單價、平均調高2.5倍的路段率、以及最高適用3.6%的囤房稅率。

目前全台共有台北市、新北市、宜蘭、高雄市、桃園等陸續調高房屋構造標準單價,其中台北市平均調幅約增160%、新北市調幅約100%、高雄市調幅81%、宜蘭縣35%。市場預估,1年將有3∼4萬戶受到房屋構造標準單價調升的衝擊。

其中,台北市是公認的「重災區」。住展雜誌研發經理何世昌統計,台北市適用總價8,000萬以上豪宅稅認定標準、可能被課徵豪宅稅者,估計2015∼2017年的未來3年間約有2,700多戶,平均每年約900戶適用新版房屋稅;這數字還不包括辦公、飯店、廠辦、地上權住宅、BOT案等。

◆每坪評定現值,超過實際造價

新版終極房屋稅有多厲害?以正在交屋的「華固松疆」為例,如果在2014年7月1日前使照拚到手,最大的110坪戶別,房屋稅大概是25萬元;不過適用新制後,房屋稅就激增8.5倍、達213萬元。

再如敦化南路一段、市民大道口的新地標「敦南樞苑」,最近將完工交屋,其房屋標準單價就比預售前調高2.36倍;加計豪宅稅率後,每坪評定現值竟暴增8.7倍、達62萬元,幾乎超過實際應有的每坪造價、甚至超越國際「超級豪宅」等級,業界嘲諷這根本是「天龍造價」,全世界大概只有台北市會出現如此離譜的情況。

因為政府已經幫你蓋上豪宅的正字標記,甚至幫你算好房屋評定現值達到「超級豪宅」等級。如果按照政府的房屋稅計算公式,估計若屬自用住宅者要繳137萬房屋稅;而若適用3.6%稅率,房屋稅將暴增至413萬元。這個數字是當初預售時以舊版房屋稅試算金額的8.7倍。

◆鄰近街廓新舊建物,房稅差距大

再來看相隔1個街廓,敦化南路一段、安和路口的「元大?悅」豪宅,是17樓的建築物,因在2010年完工、適用每平方公尺標準單價6,860元;雖然路段率被調高到300%,是全台第一高的路段,而開徵豪宅稅後每坪房屋評定現值也從6萬提高到27萬元;不過「敦南樞苑」完工交屋後,評定現值硬要比「元大?悅」高出2.3倍,每年房屋稅也多出3倍以上,也讓「敦南樞苑」的購屋者痛批稅制不公。

再以同樣面對大安森林公園的元利建設「信義聯勤」,以及鄰近、2010年完工的「勤美樸真」相比,房屋稅負擔更猶如「地獄和天堂」!由於建築物拔高到36樓、37樓,預計2016年完工的「信義聯勤」,估計屆時每平方公尺房屋標準單價將跳升到2萬3,500元,光是每坪房屋評定價值就高達46萬元,與請照當初每坪約6.8萬元相比、暴增6倍。

以「信義聯勤」最小戶別130坪來說,交屋後每年要繳交210萬元房屋稅,最大戶別260坪的房屋稅更達435萬元。再和「勤美樸真」相比,「信義聯勤」房屋稅估計為「勤美樸真」的1.3∼2.4倍。

◆高額的「養房費」將凌遲房市

中華民國不動產開發公會全聯會秘書長于俊明表示,這一波房屋稅重稅風暴,不只是台北市8,000萬元以上的高級住宅宅會遭殃,連辦公大樓、飯店、購物商場、地上權住宅、BOT案等,接下來房屋稅也無一倖免,面臨高額的「養房費」凌遲房市。

于俊明分析,現在台北市持有3戶以上、以及必須適用3.6%稅率的地上權住戶,每年繳交房屋稅至少跳到平均8.18倍,形成「暴走式」的房屋稅賦。

永慶房產集團研發中心經理黃舒衛表示,由於房屋稅重稅負擔,加上央行對豪宅實施擴大限貸令,北市豪宅認定標準從8,000萬壓低到7,000萬元,最高貸款成數從6成限縮到5成,加上房貸寬限期取消,交屋後必須本金和利息一併償還,還有沈重的契稅、房屋稅、地價稅…。因此坊間有些新案已出現客戶「賴皮」延遲交屋,甚至想違約、斷頭,尋求出場。

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