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撰文／林過　圖片／蕭凱堯攝

買賣屋其實都有不少稅要繳，事前可以先簡單計算。劉映辰空間工作室提供

政府朝著實價課稅前進，加上國稅局查稅愈來愈嚴謹，不少屋主賣屋賺得的價差都會被視為「收入所得」。不少屋主在不知情的情況下才被追稅，驚訝原來稅這麼「貴」，想要節稅也來不及了。買賣屋其實都有不少稅要繳，事前可以先簡單計算，提早規劃好財務槓桿，運用資金才能更靈活。

報稅的季節又到了，去年曾買賣房屋的民眾得面臨報稅壓力，但只要準備好相關證明文件，就能爭取有利的節稅空間。Yahoo奇摩房地產特別採訪房市專家，提供讀者有關房產交易節稅5大絕招。

報稅的季節又到了，去年曾買賣房屋的民眾得面臨報稅壓力。

絕招1：售屋族保留相關證件　透過「財產交易損失」節稅

永慶房屋契約部經理陳俊宏表示，綜合所得稅的各類申報項目中，與不動產交易相關而可能產生的稅務大致可以分為售屋的「財產交易所得」、「財產交易損失」、「重購自用住宅扣抵稅額」，以及購屋的「自用住宅購屋借款利息扣除額」、「重購自用住宅扣抵稅額」。

陳俊宏分析，售屋族可透過「財產交易損失舉證」來節稅，只要出售房屋的實際價格減去取得成本及移轉費用，計算出的財產交易所得較低，並能提供相關證明文件，就可以選擇按實際發生的價額申報。

準備好相關證明文件，就能爭取有利的節稅空間。

所謂「取得成本」，是指取得房屋的價金與購入房屋達可使用狀態前一切必要費用，包括契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費等，以及在房屋所有權移轉登記完成前，向金融機構貸款購屋的利息和取得房屋所有權後至出售前，支付能增加房屋價值或效能非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費。

「移轉費用」則包括仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等。也就是說，屋主當初售屋時，付出的相關稅費、仲介費和代書費等，以及購屋之後的裝修費用，加上購屋之前付出的利息，如果能夠提供相關證明文件，都可以扣抵。

絕招2：透過「房屋評定現值」固定比率　計算售屋所得

不過有些屋主購屋時間較長，或是當時沒有整理好相關證明文件，無法提供取得成本及移轉費用，這類屋主也可透過「房屋評定現值」的固定比率計算出售屋所得，只要是無法拿出購屋買賣資料的售屋者，均可適用。

台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，財政部每年5月報稅前都會依據房地產市場變化，訂定各縣市適用的售屋所得額比率，讓售屋者可以申報售屋所得稅。洪佩君分析，售屋所得是按照出售房屋的「房屋評定現值」乘以財政部訂頒的「比率」計算得出售屋所得後，再乘上個人綜合所得稅率，就是應繳納的售屋所得稅。

舉例來說，假設財政部核定台北市2013年個人售屋財產交易所得額標準中，大安區為房屋評定現值48%，出售評定現值500萬元的房屋，應申報的售屋所得算法是500萬元X48%=240萬元，假設售屋者王小明的綜合所得稅適用稅率為40%，王小明就得付上240萬元X40%=96萬元，當年就得報上96萬元的稅。

屋主可透過「房屋評定現值」的固定比率，計算出售屋所得。

絕招3：同時買賣屋　「重購自用住宅扣抵稅額」可節稅

洪佩君提醒，實價登錄實施後，不少屋主買賣房屋時其實都有明確的登錄記載，此時很有可能被國稅局直接以實際買進、賣出的交易價格作為計算基準，等於間接的實施實價課稅。

也因此若在2012年8月之後買賣的房屋，就很有可能被以實價計算，中間價差很有可能就被列入當年所得，購買預售屋則因為買價及賣價都會登記在建設公司內，倘若當年度有買賣換手、中間有價差，也可能被國稅局列入當年所得收入，最好做好心理準備。

不過賣屋者，倘若是要換屋的話，就可以使用「重購自用住宅扣抵稅額」節稅法。陳俊宏分析，民眾若同時有購屋、售屋行為時，購買的房屋土地價值大於出售房屋，就有機會可以依法申請「重購自用住宅扣抵稅額」。

陳俊宏表示，申請「重購自用住宅扣抵稅額」得符合以下條件：買進或賣出的2間房屋皆須符合「自用住宅」，同時其購屋土地現值超過售屋，並且2間房屋產權登記的時間必須在2年內，2間房屋登記名義人可以是本人或配偶，不限於同1人。

假設王小明2012年賣出一間房屋，土地現值100萬元，增值稅30萬元，2013年新買入1間房屋，土地現值只要超過100萬元，之前所繳的30萬元土地增值稅可全部退還，假設2013年新買入的房屋土地現值為80萬元，可以退回10萬元，假設買入的新屋土地現值小於70萬元，就沒有餘額可以退稅。

同時要注意，申請「重購自用住宅扣抵稅額」5年內不得變動，也就是此一自用住宅在5年內不得出售、或出租、或作為營業之用，否則稅捐機關會將原先的退稅追繳回去。例如上例中王小明如果獲得重購退稅，但在5年內把2013新買入的自用住宅出售或出租、或作營業之用，就會再被追回30萬元的土地增值稅。

2012年8月後買賣的房屋，很可能被以實價計算，中間價差會被列入當年所得。

絕招4：購屋者別忘了「借款利息扣除額」節稅

而購屋族也一樣可以使用「自用住宅購屋借款利息扣除額」節稅法。陳俊宏表示，買屋的納稅義務人多半會向金融機構貸款，只要購買自用住宅有向金融機構辦理借款，購屋借款利息就可以列舉扣除。

每年扣除額最高為30萬元，但每1申報戶以1屋為限，且房屋為納稅義務人、配偶或受扶養親屬所有，並以當年實際支付的該項利息支出，減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額，申報扣除。

舉例來說，小明去年度支出的購屋貸款利息共50萬元，但他在銀行的利息收入有10萬元，申報購屋借款利息時需以50萬元減去10萬元，得到餘額40萬元，但是餘額已超過申報額度上限的30萬元，因此只能以30萬元作為申報項目。

只要購買自用住宅有向金融機構辦理借款，購屋借款利息就可以列舉扣除。

絕招5：善加運用贈與稅達到節稅目的

贈與不動產也是不少人節稅的方式。洪佩君分析，按照遺贈稅法規定，目前每人每年贈與稅免稅額是220萬元，而不動產的計算方式又是以土地公告現值為基準，通常土地公告現值不到市價的5折，再加上220萬元免稅額，可省下不少支出。

假設王小明贈與兒子800萬元的房屋，該房屋土地公告現值可能只有250萬元，被課的稅基是以250萬元減去220萬元來計算，僅30萬元，以稅率10%計算，頂多只需要繳3萬元的贈與稅。

而假設王小明贈與給兒子的是800萬元的「現金」，頂多就只能以800萬元減去220萬元的免稅額，剩下580萬元的金額因為已經達到最高稅率，還得乘上40%稅率，所以光是贈與稅金就達到232萬元，王小明利用不動產贈與給兒子，至少可省下229萬元的稅金，可順利達到節稅目的。

贈與不動產是不少人節稅的方式，每人每年有贈與稅免稅額220萬元。