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【文／住展房屋網 蘇儀】消費者購買預售屋，必須按期繳付工程期款，如果逾期不繳，建商可以解約並沒收消費者先前所繳的款項做為違約金，但依內政部公告的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定，違約金有上限，不得超過房屋總價百分之十五。 

陳姓女子於民國九十五年向虹廷建設公司購買臺北市「信義VISTA」四樓的一棟預售屋，分別與建商及王姓地主簽訂房屋、土地買賣契約，總價款為四百八十萬元（土地部分價款三百六十萬元、房屋價款一百二十萬元），陳女已繳付定金、簽約金、開工款、工程期款合計六十四萬元。

房屋買賣契約約定的違約金，不得超過房屋總價百分之十五。(示意圖)

不得超過房屋總價十五

陳女後來將購買預售屋的權利轉讓予洪姓女子，由洪女承受契約之權利義務，並經建商同意，但洪女未按期繳付後面三期的款項，建商於是沒收先前收到的陳女已繳付定金、簽約金等六十四萬元，但洪女認為，建商只能沒收按房屋買賣總價百分之十五計算之違約金十八萬元，建商現在卻沒收六十四萬元，多沒收的四十六萬元應返還給她 (因洪女承受契約之權利義務)。 

建商則反駁，雙方在買賣契約約定，洪女未依約繳款，違約金應按房屋總價款百分之二十計算，本件懲罰性違約金應以房地總價四百八十萬元為計算依據，洪女應給付按百分之二十計算之違約金為九十六萬元，因此，建商有權沒收先前已收到的六十四萬元。

約定二十違約金過高

台北地院判決建商敗訴，理由是內政部公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定，房屋買賣契約約定的違約金，不得超過房屋總價百分之十五，建商在買賣契約中約定百分之二十計算違約金顯屬過高。 

法院指出，買方未依付款明細表之規定繳清者，即屬違約，建商可以解約及沒收已付價款作為違約金。但建商只是房屋的出售人，並非土地之出賣人，建商只能就房屋部分之違約金予以沒收，不能就土地部分之價金沒收，因此，建商僅得以房屋總價款一百二十萬元為依據計算違約金為十八萬元，建商現在卻沒收六十四萬元，多沒收的四十六萬元應返還給洪女。 

內政部發布的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，目前已經成為法院審酌違約金是否過高之依據。實務上普遍認為「違約金不得超過房屋總價百分之十五」。

本文摘自8月5日出刊之《住展雜誌》381期專題報導，同期內容除本文外，並有「開放空間偷走你我權益」、「後QE時代 台灣房市往哪去？」、「看房子前 要先瞭解的幾件事」、「雙北市青年宅」、「住得健康、安全又安心」、「住展風向球 掌握房市真脈動 贏在起跑點」等，更多內容請參閱《住展雜誌》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝！