【住展房屋網 倪子仁】三○○萬元對市井小民是個不小的數目，然而，在台北居大不易的台北市，可能出現一坪三百萬元的房子嗎？真的會出現？會出現在何時？何地？答案是，就在今年，北市精華地段的某些豪宅建案裡…
房市的現況顯示，儘管受政策壓抑，豪宅近來市況稍顯低迷，但業者多認為，二○一三年豪宅仍是房市焦點。特別是今年是否有建案開出一坪三○○萬元，挑戰所謂的『彭總裁防線』，已成為各方關注焦點。
為了探討三○○萬一坪的房子會在哪裡出現，以何種姿色出現，本刊特別專訪了三位與豪宅有深厚淵源的地產經營業者，聽聽他們心目中的三○○萬等級的豪宅，會不會在今年出現，有哪些建案有資格成為『三百萬俱樂部』，以下是我們的採訪報導。
衝擊彭淮南防線
從房屋代銷業者，轉變為頂級豪宅開發業者的甲桂林廣告董事長張裕能認為，北市「二」字頭豪宅已很普遍，今年應會有建商嘗試開出「三」字頭。張裕能說，國內豪宅其實早在二○○九年就有鄉林「士林官邸」喊出一坪三○○萬元，去年四月「勤美璞真」也一度傳出以一坪三○四萬元成交，不過這二次都讓央行總裁彭淮南大為發火，第一次批判建商炒作，第二次更主動邀集各大行庫祭出嚴厲豪宅限貸令。
彭淮南雖然從來沒說過國內豪宅不能站上一坪三○○萬元，但接連兩次大動作打壓，讓外界相信他對三○○萬這個數字真的很感冒，三○○萬也因此被視為房市的「彭總裁防線」。
這條防線今年會被突破嗎？專門銷售豪宅的當代國際地產執行長許世宗認為很有可能。他說，目前市場上其實有不少建案已開出一坪二○○萬元以上價格，最高的甚至喊到二八○萬元，距離三○○萬一坪，僅是一步之遙。
根據住展雜誌工地市調，北市至少已有四個建案開出二○○萬元以上表價，包括信義計劃區一坪二五○萬元的「皇翔御琚」、中正區一坪二五○萬元的「頂禾園」、中山區一坪二一○萬元的「祥德大直」，及松山區一坪二五○萬元的「敦南樞苑」。
甲桂林廣告董事長張裕能認為，北市「二」字頭豪宅已很普遍，今年應有建商嘗試開出「三」字頭。
許世宗說，其實早在去年下半年就有豪宅案想開出一坪三○○萬元，但因怕成打房箭靶，招惹麻煩，最後喊卡。但基於豪宅銷售必須創造話題以吸引目光，預料隨景氣好轉，今年應會有一些A+級立地條件的北市建案，公開挑戰三○○萬元。
台灣第一大代銷公司、海悅廣告總經理曾俊盛說，市場上有資格開出一坪三○○萬元的建案，大約有六、七個，大多位於信義計劃區，包括國泰金控前副董事長蔡鎮宇以寶豐隆集團名義開發的D5案、亞太會館改建案、富創建設D3案、冠德建設G4、G7、G8案，大陸建設B7案以及華固建設前陣子標下的D1案等(號稱全台最貴菜園那塊地)。
曾俊盛表示，另外還有一建案位於大安森林公園旁，即聯勤信義開發案，這個案子名氣響亮，只要提到財團囤地，就會想到它，不過在元利建設全數接手後，基地已於去年七月正式動工。
海悅廣告總經理曾俊盛說，市場上有資格開出一坪300萬元的建案，大約有六、七個，大多位於信義計劃區。
站上三百萬機率高
依上述建案目前進度來看，一般認為，比較可能在今年進行預售的，包括亞太會館改建案、冠德建設G4、G7、G8案，以及大陸建設的B7案。張裕能認為，目前氣氛不會有建商高調喊出一坪三○○萬元，但今年下半年如果國內外景氣好轉，建商公開挑戰彭總裁防線的機率不小。
許世宗也認為今年景氣會逐步好轉，他相信今年一定會有建商想去挑戰這條防線。他分析，一來今年經濟會好轉，二來，泛濫的亞太資金狂流將掃過台灣，好野人受不了資金閒置的壓力，所以只要有好產品出現，價錢不是問題。
曾俊盛強調，這幾年在『公平正義』聲浪高漲下，有錢人擔心查稅，紛紛轉趨低調，不再炫富，建案如開價一坪三○○萬元，高調挑戰彭總裁，一些高資產客戶可能因怕曝光、被鎖定，反而不願進場，對建商來說並沒有好處。
被點名有一坪三○○萬實力的信義計劃區豪宅案，其中冠德建設位於興雅國中南側的G4、G7、G8段推案，基地面積共一千六百一十一坪。此案並已於今年三月一日開工，未來是否邊建邊售，還是全面完工後才銷售，目前不得而知，據了解，建案目前不對外公開，產品規劃為一五○、一八○及二二○坪、單層單戶產品，工程期三年，預計二○一五年便可興建完成，至於開價多少及何時會開賣，建商三緘其口語多保留。
顏炳立喊一坪五百萬
而中華工程正在拆除的亞太會館改建案，基地面積近二千五百坪，規劃旋轉外觀、錯層式陽台超豪宅，坪數一五○至二○○坪，少少的四十戶規劃，必將成區域新地標，並已引起各界熱烈的討論。按照工程進度，預計七月拆除完後直接施作基礎工程，但銷售方式與公開時間皆未定，但地產名嘴顏炳立曾私下表示，完工後一坪五○○萬啦！
台北101大樓正對面的富創建設D3案，基地面積約一千五百坪，該案可能會在今年下半年推出，樓高四十層，戶數規劃三十八戶，坪數為一六五、二六○及四○○坪，並採邊建邊售，外傳每坪將開出三○○至四○○萬元一坪。
世貿二館地上權以二六八．八八億元的天價標出，加上大陸建設以每坪八二三萬元買下B7土地，使得鑽石級的信義計畫區光芒顯得更加耀眼，也促使醞釀多時的『三百萬俱樂部』的部分成員已開始運作。B7用地，預計二○一三年第三季可取得建照，並於第四季開工，工程期約三年，預估二○一六年底可完工。
除了大型基地，國礎建設機構的國礎祥和段也有三○○多坪建地正在整合中，預計今年底可以順利推出，建案規劃單層單戶、鑽石型外觀豪宅，開價未定。
至於D5土地原本為元利建設、寶豐隆共同持有，據悉，兩家業者為取得土地開發完整性與主控權，決定採『以地易地』的方式，元利建設將當初向國壽承買的信義計畫區D5土地產權，移轉至國泰集團蔡鎮宇擁有的寶豐隆地產名下，蔡鎮宇再將名下的聯勤信義土地產權移轉至元利建設名下，目前該土地作停車場使用，短期內應不會進行開發。
甲桂林廣告董事長張裕說，房價高低與一國之競爭力、社會進步繁榮發展程度有密切關連，與台北鄰近的國際都市比較，台北市相對仍屬低價，但政府如不能從根本解決資源過度集中台北市的問題，台北市的房價只會愈來愈高，未來超越三○○萬的價格不令人意外。
當代國際地產執行長許世宗說，從去年「帝寶」出現一坪二七○萬元的成交價來看，豪宅市場交易已轉趨活絡起來，今年豪宅將價穩量增，「帝寶」中高樓層今年如果有客戶願意釋出，三○○萬一坪成交OK的啦！
海悅廣告總經理曾俊盛表示，三○○萬的數字確實是個很敏感的數字，儘管受政策壓抑，豪宅市況呈現『個案表現』，但今年應會有建商嘗試開出「三」字頭，特別是北市大安區的仁愛路二段至四段、信義計劃區及敦化南、北路第一排，只要基地夠大，產品力夠強，加上建商的品牌夠讚，今年即可望會見到三○○萬一坪的建案。
豪宅轉手賺很大
近日的豪宅熱門話題為，歌壇天后張惠妹的舊居豪宅「信義之星」，以三．四五億元成交，創下實價揭露以來豪宅新高價。該戶因為已經轉手四次，與張惠妹當初第一手持有價一億多元相比，漲幅達一倍多。
張惠妹曾擁有的「信義之星」，以最新實價揭露訊息來看，最新買家是在大陸的知名台商，於去年十一月購入，今年一月登錄。根據地政謄本資料顯示，豪宅約一七二坪，每個車位登錄為五○○萬元，因此以成交總價扣掉車位價格，每坪單價為一九一萬元。
最新揭露的台北市松智路「信義之星」總價達三．四五億元，為北市最貴豪宅，而北市單價最高的豪宅，則為仁愛路三段上的「仁愛一品」，一坪達二四○萬元，比「信義之星」豪宅一坪貴了將近五○萬元。
一般市井小民買房子是『以小博大』，買豪宅的客層則是『以大博大』，豪宅只要產品力夠強，並有其稀有性、特殊性，還是可以賣的嚇嚇叫，頂級豪宅更因為轉手之間『賺很大』，而持續受到台灣豪宅客及台商的青睞。
當代國際地產執行長許世宗說，投資
台灣豪宅國際化
大陸再嚴厲打房，並祭出『新國五條』新法規，大陸打房將使台商及大陸豪宅客將資金轉進台灣，而投資報酬率高的台北市頂級豪宅正是他們下手的標的。所以只要政府落實放寬對大陸人士購買國內房地產的相關限制，打算購買豪宅的陸資人士，預計將前仆後繼的湧現，豪宅是最有可能成為直接受惠的產品之一，而後市看好。
根據豪宅經營業者的統計，近期的豪宅交易量，雖有些許下滑，但主要是建商與屋主惜售、釋出量不多所致。同時，亦可發現投資保值客逐漸加碼買進頂級地段豪宅的現象，顯見台北市豪宅市場長期仍會穩健成長，市中心頂級豪宅將正式走向國際市場，並受到跨國企業、國內外頂級人士及高資產客戶的青睞。
本文摘自4月5日出刊之《住展雜誌》377期專題報導，同期內容除本文外，並有「狠賺航空財 透視桃園房市大未來」、「基隆房市前景展望 灣區更新、轉型觀光 成重要關鍵」、「如何聰明買小宅」、「寶藏與地雷怎麼分？ 北市商圈店面投資」、「房屋座落環境兩面刃」、「台灣房地產稅賦超重」等，更多內容請參閱《住展雜誌》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝！
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