目前日期文章:201503 (30)

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工商時報【王榮章】

台北市政府推動聯開宅釋出作為公共住宅,卻引發部分居民抗爭,先是都發局長林洲民在臉書說「台北人瘋了嗎?!」緊接著市長柯文哲也透過臉書強調,「居住正義」是台北市亟需正視的問題。看起來柯文哲的確有心貫徹他的政見,但如此複雜、龐大,更牽扯到許多民眾切身利益的工程想要落實,對習慣一刀切式處理的柯P,將是前所未有的考驗。

柯文哲上週揭示居住正義的三部曲-聯開宅釋出、中繼住宅及公辦都更,終極目標是打造5萬戶只租不賣的公共住宅。首部曲聯開宅部分,第一波釋出龍山寺、港墘、台北橋、美河市等四站共570戶,每月租金從8,400∼29,800元不等;申請條件是20至45歲,年總收入不超過119萬、個人月收入不超過5.2萬的年輕人,另保留10%給弱勢族群。

撇開聯開宅住戶抗議此舉將打擊房價及影響居住品質的層面不談,這項政策也衍生其他爭議,首先是「租金太貴」的批評!以戶數最多的台北橋站為例,12,200∼28,400元租金對22K族來說恐無福消受,更不用說還要加上每個月的管理費。其次,柯P宣示未來聯合開發案分回的房子「只租不賣」,但眾所周知,聯開案收入是捷運聯開基金最主要的財源,而聯開基金又是推動捷運後續網路的經費來源,少了標售聯開宅的收入,未來捷運建設該如何推動?

第三,因為美河市爭議,目前興建中或已完工的捷運宅全面卡關,柯P若想大量釋出聯開宅做公共住宅,首要之務就是儘速解決權益分配爭議讓聯開宅解凍。最後,柯P強調要讓年輕人住有品質的地方,但有品質的關鍵不在地點而是管理維護,畢竟出租物業的日常清潔、房子的修繕維護是非常細瑣的工作,未來官方成立的「台北租屋公司」有沒有足夠的人力、能力來執行,很快就會見真章。

除了釋出聯開宅,柯P居住正義的核心政策就是公辦都更,北市府表示已選定22處公辦都更地點,包括南機場整宅、蘭州國宅等,第一步目標是四年內斥資1,300億元,興建2.5萬戶公共住宅。姑且不論這1,300億經費從何而來?柯P的公辦都更政策,也有三大問題需克服。

首先,據了解北市府全力推動公辦都更的同時,也停止自辦都更的新案申請,引發不小爭議。北市建商公會強烈建議市府應雙軌併行,由官方去做大街廓、民間無力推動的指標個案;民間則執行小規模都更,畢竟許多老舊住宅亟需改建以提升安全與居住品質,不應任意剝奪市民的都更權。

其次,都更之所以成效不彰,關鍵在於整合不易,「文林苑」就是血淋淋的例子。而民間推動都更時,多採私下給錢處理「釘子戶」的作法,但這個只能做不能說的公開秘密,絕非官方所能採行。此外,22處地點中,多數國有地地上都有建築物,至於南機場整宅等老舊社區更有大量違建戶、佔用戶,未來台北市政府要如何有效整合及處理可預見的抗爭,恐將是一場硬戰。

最後,在柯P大打「弊案」,一再妖魔化過往開發案的情況下,政府、民間的互信已蕩然無存,鮮有企業敢再和台北市政府合作,未來幾萬戶的公共住宅要如何發包令人好奇?居住正義是個喊起來很動聽、落實很困難的口號,市府團隊如果只會感嘆「台北人瘋了嗎?!」最終難保落得只有美意卻沒有美名的下場。

 

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國稅局表示,特銷稅(奢侈稅)自100年開徵以來,在稽徵實務上仍發現不少炒房者,利用對自用住宅排除課稅之規定,於訂約銷售當日或銷售前,透過形式上辦竣戶籍登記,藉以規避稅捐。為遏止這種現象,財政部已於104年1月7 日修正特銷稅條例第5條第1項第1款規定加以防杜。

修法前曾規定,所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有1 戶房屋及其坐落基地,辦竣戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租者,免課徵特銷稅。但實際上,各地區國稅局屢查獲納利用人頭買賣房地,藉由外觀符合「僅有1戶房地」、「辦竣戶籍登記」及「房地無出租或供營業使用」之免稅要件逃漏稅。

該局日前即查獲桃園區某張姓民眾,透過莊姓友人買進房地後不到2個月就出售,該局於查核時發現莊君根本無購買實力,且其持有房地期間僅1個多月,經再進一步調查資金流程後,張姓民眾才坦承他是真正買賣房地的人,並繳清應納之稅額及罰鍰。

另外,國稅局也查獲某王姓民眾經常性的買賣法拍屋,而且總是在簽約銷售房地的當日,才把戶籍遷入,以符合「僅有1戶房地、辦竣戶籍登記及無出租或供營業使用」的免稅要件,但深入查核後發現,王君在該期間實際上是住在其任職公司的員工宿舍,僅將戶籍地址遷入,並無居住之事實,且持有各法拍房地的期間都只有1個月左右,顯然都不是為了自住,短期炒作行為十分明顯,除依法補稅外,也對王君處罰。

國稅局指出,此類案件,民眾購買房屋實質上不是為了自住,不屬於要排除課稅的對象,如今特銷稅條例第5條第1項第1款於104年1月修正並加上『並有自住事實』於內容中,民眾須舉證有自住事實,國稅局特別提醒民眾注意修法後的規定,並籲請切勿再以身試法,避免遭補稅處罰!

奢侈稅修法 「自住」才能免課稅

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財政部啟動「百年稅改」房地合一稅改工程,立委關切今年能否順利完成修法,財政部長張盛和昨(19)日在立法院表示,有信心今年會通過,而且日前看到報導,雙北房價已略降5%,因此財政部推出輕稅版本,讓房價軟著陸對營建業是好的。

財長張盛和表示,財政部今(20)日及下周二(24日)將分別在台中、高雄,再度舉辦閉門座談會,日後仍有微調空間。

張盛和說,房仲業的報告指出,雙北市的房價已下跌約5%,他感到欣慰,畢竟現在官方和民間對房價下修有共識,財政部採取分離課稅、單一稅率17%的輕稅規劃,如果採取較重的累進稅率,政策會推不動。

立委曾巨威昨公開他的房地合一稅規劃方向,2年內短期不動產交易採分離課稅、單一稅率40%,持有2至10年稅率為30%,10年以上採稅率20%課稅;在自用住宅優惠方面,將比照土增稅給予10%優惠稅率,另外出售房地所得在150萬以下則可免稅。

 

文章出處:https://tw.house.yahoo.com/news/%E6%88%BF%E5%9C%B0%E5%90%88-%E7%A8%85-%E6%9C%89%E4%BF%A1%E5%BF%83%E4%BB%8A%E5%B9%B4%E9%81%8E-215033200--finance.html


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工商時報【主筆室】

根據天下雜誌第565期的報導,在投資客炒作下,過去三年從花蓮吉安工業區的工業住宅,到苗栗大埔的預售屋,房價都已經翻漲一倍。儘管政府打房讓雙北市房屋成交量下滑,投資客雖淡出過熱的雙北與台中,但其炒房版圖仍不斷擴張,全台幾乎都已淪陷。

苗栗縣政府為了「新竹科學園區竹南基地暨周邊地區特定區」都市計劃,區段徵收136公頃農地,然而真正作為園區用地卻僅有28公頃,大部份被劃定為住宅區、商業區;產業用地只佔兩成,目前僅有一家廠商(嬌聯)進駐設置儲貨倉庫,旁邊的14公頃用地由台積電買下,其餘八成仍是雜草叢生,分別被在地建商進佔,推出一棟棟預售屋。台積電在大埔買地後,大埔房價漲了30%。前幾年該地區房價本有下跌的趨勢,但聽到「帥過頭」(本名黃家進)集團來這裡炒作,台北的投資客就前仆後繼地跟著過來。

剛卸任台北市副市長的政大地政系教授張金鶚,肯定財政部推動「房地合一實價課稅」,但這只影響房地產的「交易成本」,效果有限,因此他建議地方政府應該調整公告地價與房屋評定現值,加上囤房稅,雙管齊下提高房地產的「持有成本」,才能打擊囤房炒作,讓資金流到其他產業,否則資金往短期最能獲利的不動產業匯集,將不利社會整體產業發展,從而無法促進經濟活絡。

根據「帥過頭」炒作集團領導人黃家進自己的現身說法:「一,我是賭徒,我只是想要永遠不輸錢而已;二,本來是離開台北愈早愈好,但是一年過去了,六都漲很大了,現在是離開六都愈遠愈好,特別是超級熱的台中,特別的點或特別的建物才能進場;三,利用假日去你沒去過的地點,特別是你沒聽過的地名,例如阿里山下的小鄉村或是台東的最南端,差一步就會掉到太平洋的地點;四,請注意:鄉、村,至於市就別想了...。五,我會指派員工去各鄉村,我專指我從來沒聽過的鄉或村,...。我知道我只能領先,當然,我會被譏笑,我很享受被後知者的譏笑,這代表我是房地產的先行者,這確保了我優先進場及退場」。

從上面這段話可以看出炒作集團擺明要炒遍全台的窮鄉僻壤,越不值錢的地方越有炒作增值的空間。炒作集團深知只要資金供應無虞,不動產這種供給缺乏價格彈性的物品,價格的漲跌幾乎完全操之在需求的大小,而「有效需求」的產生則靠炒作集團的資金挹注。至於炒作集團的資金來源,一般都將箭頭指向金融機構,認為沒有金融機構的「助紂為虐」,怎可能讓房地產炒作得有源源不絕的資金供應,因而金管會醞釀啟動非都會區的房貸金檢,企圖從源頭管理來遏止全台非都會區甚至窮鄉僻壤的不動產炒作。

值得注意的是,這一波的全台不動產炒作,極可能是「合法掩護非法」、「螞蟻雄兵撼動大象」。在作法上極像第四台股市名嘴「老師」報明牌,讓一般民眾一窩蜂跟進炒作。以「帥過頭」黃家進而言,他本人每周一到周六晚上八點到十一點有網路直播教學,又建立號稱粉絲十幾萬人的LINE群組,因此先在各個預定炒作的地點佈樁,再藉由網路直播與LINE社群軟體等高科技傳播媒體,號召徒子徒孫跟進抬轎,最先獲利甚至獲利最高的當然是自稱「房地產先行者」的「帥過頭」,他也確保了優先進場及退場的優勢。

螞蟻雄兵的資金確實從金融機構而來,但與一般想像中金融機構「助紂為虐」完全不同。就像股市名嘴煽動散戶投資一般,散戶是用自有資金或合法融資取得資金盲目跟進;這一波的集團炒作,本質上也是利用央行與金管會對於自用住宅只在精華區設成數限制,不對非都會區民眾購置自用住宅做過多限制,遂使「帥過頭」等集團可以先在各個預定炒作的地點佈樁拉抬行情,讓一般民眾相信該地區房價正在起升段,再藉由網路直播及LINE群組,號召大家跟進。因此,從實價登錄來看,也都確實有實際交易,除了天下雜誌所列五種非常規交易外,幾乎絕大多數的交易都是合法的螞蟻雄兵行情,但已使全台房價節節上漲,而且越是偏遠地區因基價偏低,漲幅自然偏高。

學者專家們開出五帖藥方:房地合一實價課稅、地方政府調高公告地價與房屋評定現值、實施囤房稅、落實預售屋實價登錄、將農地交易納入奢侈稅。此外,台北市長柯文哲承諾興建5萬戶只租不售的公共住宅,直接滿足弱勢民眾的居住需求;雖然杯水車薪,但已引發公共住宅預定地點附近民眾擔心其住宅價格下跌,尤其捷運聯合開發住宅的自住戶更是群情激憤。若台北市的一個措施都引起軒然大波,學者的五帖藥方行政院會採行嗎?當然是個疑問。

文章出處:https://tw.house.yahoo.com/news/%E7%A4%BE%E8%AB%96-%E6%AD%A3%E8%A6%96%E5%85%A8%E5%8F%B0%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A2%E7%9A%84-%E7%86%B1%E7%82%92-215035577--finance.html

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「稅金0.2%以上-不到0.5%較為合理」的比例超過四成,較「稅金0.5%以上-不到1%較為合理」,高出近1倍「稅金0.2%以上-不到0.5%較為合理」的比例超過四成,較「稅金0.5%以上-不到1%較為合理」,高出近1倍

中信房屋2015年3月19日公布連續第25季的《宅指數》調查,對於課稅部分調查顯示,無論就全體受訪者或有購屋意願者的調查,超過1/3的比例認為「稅金5%以下」為合理各佔34.5%,以及35.9%。針對每年持有稅的爭論,無論就全體受訪者或有購屋意願者的調查,選擇「稅金0.2%以上-不到0.5%較為合理」的比例超過四成,遠比次多人選擇的「稅金0.5%以上-不到1%較為合理」,高出近1倍,相當具有參考價值。

有53%民眾認為《房地合一稅》需有排除條款,排除特殊情況,才符合公平性;而另一項是否該有日出條款的爭論,39.4%民眾認為,房地合一稅應生效後,買屋並賣屋才適用,也就是同意要有日出條款,且生效日之後的買屋並賣屋才適用課稅標準,頗值得輿論界留意。

由於房地合一稅草案傾向「抓大放小」,首購族購屋信心受激勵,在本次有購屋計畫的受訪者中,「首購族」佔57.3%,較上一季增加0.9%,創下《宅指數》2009年Q1調查以來次高記錄;而且購屋目的以「自用」為主62.2%,不包括買給父母/子女用,更創下《宅指數》調查以來新高記錄。

中信房屋副總劉天仁指出,由此可見,自住型買盤撐盤,房市體質將漸趨健康,價格將回歸以市場和產品基本面為判準依據,建議買方不妨在這段時間多進場看屋,並掌握前述「購屋三要三不要」的原則,提高購屋圓夢的機率。

中信房屋副總劉天仁表示,左右本季房市的關鍵,是房產相關稅制的政策走向。調查發現,在稅制未明確之前,有購屋意願者之中,高達43.5%的民眾選擇拉長觀望期,而在全體受訪者之中,持同樣觀望心態者也佔了37.4%,對賣方而言,等於是形成了成交壓力,要不就堅持價格,放手一博,要不就甘心降價,提高成交機率。

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民眾對於房價不再不合理飆漲的現象愈來愈有好感,買、賣雙方對於價格的認知差距將漸漸拉近民眾對於房價不再不合理飆漲的現象愈來愈有好感,買、賣雙方對於價格的認知差距將漸漸拉近

中信房屋2015年3月19日公布連續第25季的《宅指數》調查,與前一季相較,民眾對於景氣好感度指數的提升最明顯,由前一季的34.51,上升到本季的39.74,增加5.23;對於房價好感度指數的增加雖然只有0.32,不過卻是連五季緩步走升,顯示民眾對於房價不再不合理飆漲的現象愈來愈有好感,買、賣雙方對於價格的認知差距將漸漸拉近,後市仍有可為。

另外,本次《宅指數》調查也有一個有趣的現象,那就是隨著房價不再不合理飆漲,民眾選擇抗跌保值的心態也有微妙的變化。「不動產」雖仍為抗跌保值的第一選擇32.1%,但較前一季下降4.7%,以趨勢來看,即使2014年Q3略有回升,但仍與連續25季調查以來的最高點-2013年Q2的44.2%相較,仍屬下降趨勢。新崛起的抗跌保值選項為「投資外幣」,是連續25季調查以來比率首度站上雙位數10.4%,而以美元為大宗,佔投資外幣種類的65%,劉天仁表示,目前美元走強,這顯示民眾對於理財趨勢有一定的敏感度。

中信房屋此份首次提出民間版房地合一稅民調結果顯示,民眾對於《房地合一稅》稅制是否買單,或是否照章全收,仍有不同聲音。其中,針對全體受訪者詢問認為對房地合一稅的看法,與針對有購屋意願者的看法,有不同的結果。

在全體受訪者中,各有29.9%的民眾認為,「房地合一稅高高舉起、輕輕放下,稅賦過輕」,以及「先求有再求好,先讓法案通案,再慢慢嚴謹其內容」;而針對有購屋意願者詢問,卻以「房地合一稅若以資本利得分別課稅此為方向,頗適宜」最高28.6%,其次是「房地合一稅高高舉起、輕輕放下,稅賦過輕」28.3%。

中信房屋副總劉天仁表示,這可解讀為對真正想要買房子的人而言,支持政策以資本利得分離課稅的族群佔顯著比重,政府應可有信心朝此方向大步前行;只不過對於17%的稅率,73.8%民眾認為過高;劉天仁進一步說明,這個結果與外界批評17%稅率過低的論點,恰好相反;況且政府不斷宣稱國人房屋住宅自有率高達87.8%,因此未來受政策影響的民眾,將高達近九成,以人性的觀點思考,17%的稅率對大多數有房子的人而言是否會過高,相信已不言自明。

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五大脈象透玄機,「觀望」是賣方最大的敵人,2015上半年,首購自用坐大位,購屋三要三不要五大脈象透玄機,「觀望」是賣方最大的敵人,2015上半年,首購自用坐大位,購屋三要三不要

中信房屋2015年3月19日公布連續第25季的《宅指數》調查,列出房市下三大走向,中信房屋副總劉天仁建議,若能夠掌握「購屋三要三不要」的原則,早日購得黃金屋不是夢。

一「不動產」仍為抗跌保值第1名,然而民眾對房價走勢,呈持平偏悲觀的態度。
二因應稅制未明而導致觀望氣氛濃厚,使得「觀望」成為賣方最大的敵人。
三首購自用當道,房市漸趨健康。

中信房屋副總劉天仁建議,此時正是進場多看屋的好時機,若能夠掌握「購屋三要三不要」的原則,早日購得黃金屋不是夢。第一,要選擇有基本面,同時也要有「後市看漲」潛力的地段與產品;第二,要詳細了解該區域過去幾年的成交行情;第三,要買符合自己生活型態的房子。

至於三不要,第一,不要過度膨脹自己的能力,以免繳不出自備款或房貸,樂極生悲;第二,不要衝動,不要被感覺牽著走而忽略安全、實用等理性考量;第三,不要一眜追逐名牌地段,如果說台北市仁愛路是大部份民眾心目中的頂級路段,每個行政區也都會有自己的「仁愛路」,只要多累積看屋經驗、多詢問有買賣房屋經驗的親友、多向區域房仲探詢打聽,入住精華地段不是夢。

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好房網news編輯中心/王震濂整理報導
台北房價高的嚇人,不少人都希望台北市的房價能打個幾折,但是這個可能性有多高?《好房網不動產市場週報》社長倪子仁認為,從台北的人口資料顯示,台北市的人口不但沒有因為高房價而外流或移居他區,反而有愈來愈多的人往有天龍國之稱台北市擠,10年來多了近10萬人,雖然台北1年平均增加1萬戶,但是特殊的政經條件,要想台北市房價降價,恐怕希望可能性不高。

台北房價會跌? 十年湧入10萬人能跌多少?

根據台北市政府的人口資料顯示,台北市10年來的人口增加了8萬5940人,特別的是,2008年馬英九當選總統以來,台北市的人口更是年年增長。台北市的人口數從2009年起,連續6年成長,台北市的人口從2009年的260萬7428人,增加至2014年的270萬2315人,等於6年增加了9萬4887人、成長3.63%,人口數更正式突破270萬人大關。

雖然10年來台北市的住宅戶數,從2005年的93萬3110戶,增加至2014年的103萬7402戶,10年增加了超過10萬戶、達10萬4292戶,等於是以1年平均增加1萬戶的速度持續成長,仍趕不上房價!

根據《好房網不動產市場週報》的統計,10年來,台北市的房價除了2008年金融海嘯房價稍稍回檔外,其他年度等於是一路不回頭的驚驚漲,並於2014年達到台北市房價的最高點,每坪房價已直逼90萬元的關卡,倪子仁認為,台北市土地嚴重供需失調,再加上都市更新的門檻越堆越高,台北市已到連200坪小面積的土地都一地難求,目前台北市184個正在銷售中的預售與新成屋建案,其中就有81個建案的基地面積不到200坪,等於是每100個建案就有44個建案屬於小型基地。

台北市過去10年來漲幅超過一倍的房市穩定發展,加上台北市特殊的政經環境,擁有最多、最好的工作機會,及眾多天下父母心所響往讓子女擠進的優質明星中小學與大學,於是在諸多特有因素集成下,卡位台北市買間房,成為台北房市的一種現實市況,由此看來「粥少僧多」「特殊政經條件」的狀況下,台北市房價能降價多少,就算有降恐怕幅度也不會太高。

 

文章出處:https://tw.house.yahoo.com/news/%E5%8F%B0%E5%8C%97%E6%88%BF%E5%83%B9%E6%9C%83%E8%B7%8C-%E5%8D%81%E5%B9%B4%E6%B9%A7%E5%85%A510%E8%90%AC%E4%BA%BA%E8%83%BD%E8%B7%8C%E5%A4%9A%E5%B0%91-083500586.html


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內政部實價揭露,新屋高總價豪宅年底交屋盛況不在,北市億級住宅揭露僅10件,其中,最新揭露的松山區敦化南路一段「敦南樞苑」,17樓1戶,總價3.4億,為此波揭露最高總價,拆算車位後,單價169萬,為當初預售開價的7折左右。此外,北市內湖區則出現去年以來罕見的大額商用不動產交易紀錄。

內政部昨(16)日公布最新一波今年1月16-31日辦妥登記的實價登錄資料,這波公開的資料中,新屋高總價豪宅年底交屋盛況不復見,北市億級住宅揭露僅10件。

其中,包括去底剛底完工的中山區新生北路二段的「台北1號院」、中山區松江路的「華固松疆」、松山區「敦南樞苑」、中山區「尊勝白金苑」以及內湖區「基泰御峰」等案。

值得注意的是,松山區新豪宅「敦南樞苑」,位於敦化南路一段與市民大道交界,樓高22樓,地下6層,1層1戶,僅21戶,昨日揭露的17樓移轉總面積247.45坪,總價3.42億,含4個坡平車位,車位總價1,700萬,扣除車位面積後,換算每坪單價169萬元。

優美地產企研室召集人葉立敏表示,此為「敦南樞苑」交屋後第2筆揭露的實價資訊,打破了先前7樓成交單價147萬元行情;而「敦南樞苑」101年預售每坪開價220萬元,被喻為北市新10大豪宅,此次揭露單價,約是預售開價的7折左右。

另外,中山區吉林路的「尊勝白金苑」本次也揭露2戶,總價分別為1.3億及1.26億,拆算車位後,單價分別為107萬與101萬。

在商用不動產方面,根據實價揭露資料顯示,去年12月內湖區港墘路221巷「一兆金」廠辦大樓,成交金額高達22億元。

去年11月堤頂大道一段331∼360號,也有筆高額的廠辦交易紀錄,成交金額為13.9億元,不過實價備註欄則顯示親友、員工或其他特殊關係間之交易。上述2筆皆是去年以來罕見的大額商用不動產交易紀錄。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示,由於最近幾年公告土地現值大幅調漲,大型的不動產交易因為土地坪數大,年底前出售可省下一筆相當可觀的土增稅費用。

以「一兆金」22億元交易的公告現值試算,土地共有2,188平方公尺,公告土地現值2014年為每平方公尺20.7萬元,2015年則調漲為22.8萬元,每平方公尺調漲2.1萬元,公告土地現值總額調漲將近4,600萬元,早一年出售等於省下約920萬元的土增稅稅金。

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針對日前新聞媒體報導,為逼空屋釋出,北市府將拉高十年內中古屋房屋稅計算基礎的標準單價的說法,台北市政府澄清,是否對舊屋調整房屋稅基,目前並無規劃。

台北市財政局表示,因台北市於103年1月22日召開不動產評價委員會常會審議調整房屋構造標準單價時,礙於財政部規定,重行評定之房屋標準單價,僅適用於重行評定後的新、增、改建房屋,故會議決議自103年7月1日起取得使用執照之新屋,才能適用新的標準單價。

之後財政部於103年11月5日廢止前述規定,並授權地方政府得視實際情形自行決定其適用原則,但房屋稅條例第11條規定,房屋標準價格每3年評定一次,目前尚未滿3年,依法不能重行評定。台北市對於103年7月1日以前興建完成的舊屋是否調整構造標準單價,將於106年初的不動產評價委員會常會審慎評估。

財政局進一步表示,影響房屋稅負多寡的因素包括稅率和房屋現值,其中房屋現值是依據不動產評價委員會評定的標準價格來核定,而房屋標準單價只是評定房屋現值的因素之一,其他因素還包括房屋經歷年數、折舊率及路段率等。

舊屋增稅? 北市府:106年再重評

文章出處:https://tw.house.yahoo.com/news/%E8%88%8A%E5%B1%8B%E5%A2%9E%E7%A8%85-%E5%8C%97%E5%B8%82%E5%BA%9C-106%E5%B9%B4%E5%86%8D%E9%87%8D%E8%A9%95-011200619.html


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台北市內湖區的一棟廠辦交易,是2014年以來罕見的大額商用不動產交易紀錄台北市內湖區的一棟廠辦交易,是2014年以來罕見的大額商用不動產交易紀錄

近5年的公告土地現值調幅驚人,節稅需求促使一些買賣交易在12月成交,根據實價揭露資料顯示,台北市內湖區的一棟廠辦就在12月交易,交易金額高達22億元,2014年11月也有一宗13.9億元的廠辦交易,都是2014年以來罕見的大額商用不動產交易紀錄。

根據實價資料顯示,2014年12月成交一棟內湖區港墘路221巷廠辦大樓,應為「一兆金」廠辦大樓,成交金額高達22億元,在實價登錄揭露之前並未有太多市場資訊傳出,信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,由於最近幾年公告土地現值大幅調漲,大型的不動產交易因為土地坪數大,年底前出售可省下一筆相當可觀的土增稅費用,因而加速了原本就有意出售的大型商用不動產之交易時間,公告土地現值的大幅調漲,遂扮演了臨門一腳的角色。

除了12月港墘路22億元的廠辦交易外,2014年的11月堤頂大道一段331~360號,也有筆高額的廠辦交易紀錄,成交金額為13.9億元,不過實價備註欄則顯示親友、員工或其他特殊關係間之交易。

以該筆22億元交易的公告現值試算,土地共有2188平方公尺,公告土地現值2014年為每平方公尺20.7萬元,2015年則調漲為22.8萬元,每平方公尺調漲2.1萬元,公告土地現值總額調漲將近4600萬元,早一年出售等於省下約920萬元的土增稅稅金,而買方也可以用相對合理的價格買到理想的物件。


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楊晨熙3年內換2屋,與3隻愛貓同住楊晨熙3年內換2屋,與3隻愛貓同住

藝人楊晨熙(果凍姊姊)不到27歲就買下人生第1間房,甚至在1年半後,幸運地換到坪數更大一點的房子。至今30歲不到的她,3年內就換了2間房,地點還是交通方便的捷運忠孝新生站旁邊,就算走路到東區也只要13分鐘,楊晨熙特別與Yahoo奇摩房地產分享她的買房訣竅。

位於台北市中心的樓中樓房型,是楊晨熙買房首選目標。位於台北市中心的樓中樓房型,是楊晨熙買房首選目標。

大學兼7家教存錢 鎖定小坪數樓中樓

「我滿早就有存錢的習慣,大學曾經同時接6、7個家教。」從大學開始存錢,讓楊晨熙3年前存到約200萬頭期款,原本與家人同住在台北市西區的她,決定買房獨立生活,一開始就鎖定東區周圍的小坪數樓中樓,由於目標明確,她僅花1個月時間就下手,以800多萬的價格,貸款8成,買下建國酒廠對面的樓中樓。


楊晨熙的家鄰近捷運近忠孝新生站,走路到捷運站只要6分鐘,旁邊又是市民大道,她開車到內湖的電視台錄影不用10分鐘,就算想回西區的家探望父母,搭計程車也只要150塊錢,交通相當方便。其實按照區域劃分,楊晨熙的家位於台北市中山區,隔一條馬路就是大安區,但房價卻便宜很多。

新家格局漏財 老師建議2年內換屋

不過,楊晨熙搬進去住之後,卻發現格局有個大問題,那就是「風水老師說樓下大門跟我家的大門是對開的,這樣會讓錢財留不住,進來又出去,建議我最多住2年就要換屋。」一向很重視風水的楊晨熙,雖然介意,卻認為房屋買賣相當麻煩,況且手頭現金有限,2年內要換屋根本不可能。

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財政部管制加碼,全台受衝擊豪宅交易件數,估年增522件財政部管制加碼,全台受衝擊豪宅交易件數,估年增522件

上週財政部投出震撼彈!財政部2015年將下修全台豪宅強制實價課稅申報門檻,擴大豪宅實價課稅範圍,宣布比照央行豪宅認定標準,由原先雙北市8000萬元、其他地區5000萬元以上,下修為台北市7000萬元、新北市6000萬元、其他地區4000萬元以上即視為豪宅,就要納入實價課稅對象。

也就是說,於2014年售屋者即適用新的豪宅認定標準,2015年5月申報綜合所得稅時,售價達到財政部豪宅認定標準者,將無法再按偏低的房屋評定現值繳納售屋所得稅,即使售屋者不提出成本,國稅局也將按出售總價乘上房地比即房屋評定現值/房屋評定現值+土地公告現值,計算屬於房屋的售價,再依15%計算售屋利得,並併入個人綜所稅課稅。

而這項政策實施後對於豪宅影響有多大?根據實價登錄資料統計,若以2014年市況來看,2014年符合財政部豪宅新認定標準簡稱新制的豪宅交易,全國揭露達1154件,將較原有認定標準舊制的632件,多出522件,件數翻了將近一倍,若是無法舉證購屋成本,將被課以15%的重稅,對全台豪宅市場衝擊不小。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,這次財政部擴大豪宅認定範圍,將北市豪宅認定標準由8000萬降為7000萬、新北市由8000萬降為6000萬、其他地區由5000萬降為4000萬,被納入豪宅數量將因此增加,稅負也將加重。黃舒衛指出,從2014年開始,央行、財政部聯袂管控房市,尤其是高總價產品,積極限貸、加稅、查稅,讓豪宅交易量能大幅萎縮,低迷市況不見起色,預估高資產買方短期觀望可能性仍大,有意售屋的豪宅屋主,不妨適度讓價,才可增加成交機會。


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北市億級豪宅本次揭露僅10件,市況低迷,林口「亞昕天地昕」、「中悅麗苑」陸續交屋,單價40萬左右北市億級豪宅本次揭露僅10件,市況低迷,林口「亞昕天地昕」、「中悅麗苑」陸續交屋,單價40萬左右

最新一波2015年1月16-31日辦妥登記的實價登錄資料公布,永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,這波公開的資料中,新屋高總價豪宅不若年底交屋盛況,北市億級住宅揭露僅10件,其中,2014年剛底完工的中山區新生北路二段的「台北1號院」涵蓋4筆、中山區松江路的「華固松疆」涵蓋1筆、內湖區「基泰御峰」1筆另有2筆總價僅9000萬左右,若扣除這三案,本次揭露僅4筆,北市高總價豪宅實際交易市況,仍相當低迷,且均未有創新高價的案件揭露。

市況低迷!高總價住宅短期實價揭露僅10件

另外,觀察此次揭露資訊中的亮點個案,北市住宅部分,松山區敦化南路一段「敦南樞苑」,本次也揭露一戶,總價3億4235萬,拆算車位後,單價169萬的17樓戶別,而中山區吉林路的「尊勝白金苑」本次也揭露二戶,總價1億3000萬、1億2658萬,拆算車位後,單價分別為107萬與101萬;在商用不動產部分,位於內湖區港墘路221巷的「雍和-diamond2004大樓」,也於此次揭露,交易總價高達22億,因該案具有單一產權,不僅是此次揭露的最高總價,也是去年商用不動產廠辦大樓單一產權次高金額。

市況低迷!高總價住宅短期實價揭露僅10件

至於新北市住宅部分,林口區分別有兩個建案有多筆揭露,分別是位於民富街的「亞昕天地昕」與文化二路一段的「中悅麗苑」,「亞昕天地昕」共揭露12筆,總價最高的是位於22層,總價6748萬,拆算車位後單價為40萬,至於「中悅麗苑」則揭露3筆,單價最高的是位於22層,總價5620萬,拆算車位後之單價為39萬元。

市況低迷!高總價住宅短期實價揭露僅10件

黃舒衛指出,由於2014年政府持續針對高總價產品加強查稅與管控,整體高總價市場冷颼颼,市場氛圍讓創高價成交更顯困難,加上雙北市政府近二年積極調整房屋稅基與稅率,讓豪宅持有成本大幅增加,同時在買賣交易時的契稅也連帶倍增,預料將使新屋豪宅市場需求進一步下滑,價格有機會出現明顯的修正。


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解釋令!牢記11種狀況,可以「免徴奢侈稅」,核定適用「確屬非短期投機」免徵奢侈稅之案件類型解釋令!牢記11種狀況,可以「免徴奢侈稅」,核定適用「確屬非短期投機」免徵奢侈稅之案件類型

財政部配合2015年1月7日修正公布的特種貨物及勞務稅以下簡稱奢侈稅條例第5條第1項第12款「確屬非短期投機」免徵奢侈稅規定,2015年2月5日發布適用該款之案件類型解釋令。

財政部說明,奢侈稅條例第2條、第5條、第26條修正案業經總統2015年1月7日公布,其中第5條第1項第12款增訂授權該部對於銷售房地確屬非短期投機核定免稅之概括規定;依立法院第8屆第6會期第8次會議三讀通過上開修正案時之附帶決議,該部應就上開概括規定之認定方式發布明確解釋。

為利徵納雙方遵循,財政部依各地區國稅局所提實際個案進行審認,核定發布適用上開條款「確屬非短期投機」免徴奢侈稅之案件計11種類型如下:

一、所有權人銷售自2親等以內親屬受贈取得之不動產,且該贈與人贈與前持有該不動產之期間逾2年者。

二、繼承人銷售因繼承區段徵收領回抵價地之請求權而取得之不動產。

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去年颳起一陣旋風的柯P,自接任台北市長以來,仍不斷成為話題焦點;如蔡正元罷免案投票日前夕,他就在個人臉書上po了一篇藏頭詩。就首都首長角色論,這樣的動作當然不適當,但確實也顯露柯P非典政治人物的特殊風格。 

同樣地,在社會住宅政策上,柯P目前為止也算是能別人所不能。這當中,和前朝郝市府或隔壁朱市府最顯著的不同處,就是設定租金差了一大截。 

郝朱兩人的公宅租金,號稱市價的八折,但很多受薪階級仍難負擔;而柯P宣示設定租金每月6800元起跳,已掀起又一波話題討論,甚至出現號召年輕人班師遷回台北市的口號。

當然,和推動超過二十年的韓國或更久的日本相比,柯P的6800元月租金還有進步空間;但台灣社宅幾乎是從無到有,所以先求有,再求好,也就是設法先讓租金低於市場行情,之後再比照日韓作法,以家戶或個人收入多寡為計算主要依據,或許是可接受的。 

然而,住展房屋網企研室認為,我們不應該也用這種「先求有再求好」的準則,來看待同樣正在進行式的不動產稅改。 

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國稅局表示,公司利用個人出售土地免納所得稅之規定,取巧安排以三角移轉方式,低價出售土地予個人,再由個人高價轉售他人,藉以隱匿土地交易所得短報未分配盈餘,一旦遭國稅局查獲將補稅處罰。

國稅局近期查核,發現A公司於100年1月出售土地予負責人甲君,買賣總價款按年度公告土地現值加5%計算共1.8億元,甲君於同年4月將土地再出售給B公司,出售總價款為3.8億元,甲君向A公司購地資金來源,除小部分自有資金及銀行貸款外,其餘是以該土地出售B公司所收取之支票款支付A公司。

進一步來說,甲君持有土地時間極短,買賣價差卻達2倍之多,且付款情形顯然不合理,研判A公司利用負責人甲君個人出售土地免納所得稅之規定,取巧安排以三角移轉方式,先低價出售土地給甲君,再由甲君高價轉售給實際買受人B公司,藉以隱匿A公司土地交易所得。

國稅局查獲後,將A公司負責人甲君出售土地之價款,扣除購入成本及土地增值稅等相關費用後之餘額計2億560萬元,併入該公司100年度未分配盈餘計算,核課未分配盈餘加徵10%營利事業所得稅計2,056萬元,並按漏稅額處以罰鍰。

國稅局呼籲,如有公司利用個人出售土地免納所得稅之規定,以三角移轉方式取巧安排規避稅負,若未經檢舉與調查之案件,均可依稅捐稽徵法規定,自動補繳所漏稅款並加計利息,免予處罰。

三角移轉避土地交易稅 將重罰

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由於柯P去年挾帶高人氣入主台北市府,因此上任以來,一舉一動、一言一行,外界無不用放大鏡檢視;而最近最鮮明的例子,就是柯P拋出『第二屋不准貸款買』的構想。雖然很快就被外界認為不可行,柯P也馬上說這是『不夠成熟的構想』,但依舊引發不少討論。 

從貸款角度,金融機構是以物件本身價值,及還款人信用度還款能力為放貸依據;一言以蔽之,就是大家常說的在商言商,或銀行不是慈善事業。如先前引發軒然大波的頂新魏家99%貸款買帝寶,就是很好的例證;只要借貸人能力強、信用佳、物件價值高,就算某人是買第四、第五、第十戶,都不怕貸不到款。相對地,信用差、還款能力弱,如果物件又位在供給量較大區或待發展區,則就算是首購,申貸難度仍居高。 

回到第二屋以上不准貸款的想法,柯P真正的用意,當然是希望藉由更強大的管制,讓房價回歸到合理水平,這也是央行99年後祭出信用管制的出發點。當然房價理論上必須透過正常的供需機制決定,但央行信用管制的『威力』仍說明,房貸政策,仍是真正左右房市榮衰的最大關鍵。 

不過房貸政策是央行掌管,地方政府無置喙餘地。事實上就居住市場來說,地方政府並無直接有效的政策工具來調控房價,較可行的,還是釋出更多出租公宅;因此未來台北市府將釋出只租不售的捷運聯合開發住宅,這也是住展房屋網企研室建議已久的部分。 

然而住展企研室進一步認為,如果只是單純單向地釋出出租公宅,而沒有同步從根本解決閒置房屋偏多現象,到最後也只是治標,甚至還可能造成反效果。 

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台北市長柯文哲近日宣稱,北市要釋出千戶捷運聯開宅出租,並說「今年收到稅單的屋主會嚇一跳,因為空屋房屋稅會增加許多」。然而,住展房屋網企研室認為柯P話說得太早,若真有心逼出空屋或壓抑房價,應提出更務實、且切中要害的做法。

住展企研室指出,柯P自上任至今尚不及百日,就快速清點市有空屋、並釋出讓民眾申請承租,堪稱極有效率,而這項方案也算對症下藥,對於無殼蝸牛有莫大的助益,其相對低價的租金也能減輕租屋者負擔,值得鼓勵。 

釋出市有空屋政策雖好,但可惜的是,這項政策並無法達到「逼出空屋」的目的,不僅不能逼出空屋,也無法壓抑租金行情、更難以抑制房價。 

原因在於,台北市租屋族起碼有十萬戶,北市此次所釋出的聯開宅僅約千戶,供給量體仍嫌太少,猶如扔一顆小石子進汪洋大海中,影響極其有限。其次,北市釋出市有聯開宅,與「逼出空屋」是兩件不太相關的事,無法因勢利導令屋主改變主意,將空屋出租或出售。 

住展房屋網進一步指出,北市空屋主要成因,是因為「房子不是拿來住的」,主要是有錢人「置產」、「贈與節稅」之用。因這類用途而購置房產者,本來就沒有把房子出租的打算,也不會因為北市釋出千戶聯開宅,就急著把房子出租。 

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房地合一政策「軟著陸」,讓建商吃下定心丸,根據《好房網》統計,房市年度黃金大檔「329檔期」,全台推案量逾3,000億元;其中,雙北市占整體推案量高達77.6%,以往推案量居高不下的桃園、新竹,今年案量明顯減少,顯示在房市修正氣氛下,建商已回防抗跌性較佳的雙北市做為主戰場。

《好房網》調研中心統計,從3月1日至4月30日「房市329檔期」,北台灣有高達2,528億元的案量,加上大台中都會區的486億及大高雄的78億,合計北中南都會區的推案量達3,092億元。

北台灣五大區塊,北市推案量為1,299億元、新北市663億元、基隆195億元、桃園211億元、新竹推案量為161億元。

值得注意的是,先前推案量居高不下的桃園與新竹地區,329檔加總推案量372億元,僅占北台灣總推案量14.7%,顯示該地區因近年爆量多殺多,已出現結構性的變化,房市出現價跌量縮的情況。

《好房網》社長倪子仁指出,北台灣今年329檔,超過10億元以上的指標個案達46個,台北市以萬華、中正及北投區較熱門,個案總銷在20∼40億元間;而大安區元利建設「元利和平案」及士林區欣翰建設「欣翰士林官邸」,2案總銷金額皆高達270億元,將是北市豪宅重要風向球。

新北市也有多個重案出擊,包括遠雄建設80億元中和水岸宅「遠雄百合園」、三重寶石建設80億元新成屋案「寶石君品苑」、冠德建設中和50億元「冠德大境」,及新店富邦建設55億元的「富邦豐泰」等指標案,都將在329檔正式開賣。

台中329檔推案的熱區,除了豪宅大本營的七期外,今年首購族的產品也是市場的主流之一,北屯區及高鐵特區都有指標的建案推出。

高雄329檔房市,今年推案量體不到百億元,推案熱區僅限於楠梓區,並由高雄的上櫃建商巴巴事業獨撐市場。

倪子仁表示,今年房市「房地合一」議題方向大致已定,政策面應不至於再下猛藥打房,今年329檔價與量宜以中性看待,個案表現將成房市通則,地段佳、產品力強及有品牌知名度的建案,仍將有一定表現空間。

 

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