目前日期文章:201412 (22)

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【住展房屋網/台北報導】其實不必等到黑油事件爆發,自頂新魏家僅出1%買帝寶的消息遭踢爆後,這家企業就已成人人喊打的過街老鼠。而稍早又驚傳,頂新這幾年慣用的五鬼運財,也就是從銀行拿錢出來錢滾錢的手段,據悉打算吃下頂新101股權的大馬IOI,也準備依樣畫葫蘆。 

IOI是不是真的打算玩這套,目前還無法確知。然而這招大型拖拉斯專利之錢滾錢遊戲,真的是凡有金融體系,或奉行資本主義遊戲規則的國家或地區都看得到;這套法則堪稱舉世皆然,屢試不爽。 

所以,原來房子不是蓋來賣,甚或是拿來住的,土地也不是拿來作實質開發的,而是拿來當擔保品,跟銀行融資錢滾錢。也難怪這幾年儘管房價持續墊高,本地上市建商還是要繼續買地,因為這樣才能維繫以上的操作獲利模式。 

當然這樣的情況,絕非台灣獨有,只不過在台灣風氣更盛,因為他們有最大的優勢,那就是官方配合演出,圈地重劃,況且還以此為政績,沾沾自喜。於是大型開發商玩大的,投機一族雨露均霑賺小的,房價當然容易被墊高,而且不容易回歸供需機制,甚至市場景氣也容易快速波動、起起落落。 

但問題在於,台灣的財富重分配制度完全失靈,又無適足的社會住宅乃至住宅政策可言,租屋市場又亂糟糟,於是不光社經弱勢,所有庶民都被迫要投入買賣市場,用偏高、不合理的代價換取民生居住所需,甚或起碼的遮風避雨所在。 

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圖說:2015年房地產繼續跌,但不會超過3成以上。蔡志雄提供圖說:2015年房地產繼續跌,但不會超過3成以上。蔡志雄提供

1、房地合一將造成買方賣價壓低

9合1大選國民黨慘敗,尤其是選舉結果突顯年輕世代的力量,必須要回歸居住正義,減輕年輕人居住的負擔,所以,選後財政部依舊按照既定行程提出房地合一的規劃方案。

當然,從證所稅大戶條款面臨調整甚至廢除的聲浪,房地合一是否會出現相同的狀況猶未可知,但依然會造成預期心態的賣壓。

2、銀行升息 恐導致房貸壓力變大

央行總裁彭淮南數度提出警語,不可能一直維持低利率,要房貸族注意風險管理。而台灣升息本來已是現在進行式,房貸利率幾乎已調到2%以上,隨著美國量化寬鬆政策退場甚至有可能會提前升息,台灣利率也會隨著進一步調升。

面對房地合一政策還可以「Hold住」不要賣就課不到稅,但升息立刻造成資金壓力,甚至是斷頭的賣壓。

3、薪資凍漲 買方出價低

奢侈稅已將投資買盤逼出交易市場,只剩下自住買盤撐場。而自住的人當然沒有投資客的口袋深,目前交易量大幅萎縮窒息,是因為買賣雙方對於價格沒有共識。

當賣方開價高,買方出價低,要成交可能是賣方殺價或買方加價,但以薪資長期凍漲甚至回到幾年前的水平來看,當然是賣方殺價促成成交的可能性比較大。

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【住展房屋網/台北報導】各縣市明年度土地公告現值陸續出爐,因為國內不動產價格普遍上漲,所以所有的縣市都調升土地公告現值,而六都的調幅均超過10%;其中台北市地政局表示,經調整後的台北市土地公告現值,已經達到市價的9成。只不過台北市地政局的說法,顯然與事實有極大出入,不知地政局的依據是什麼? 

根據台北市地政局最近調整的土地公告現值,坪均漲幅為10.63%,地王就是鼎鼎大名的信義計畫區101大樓,土地公告現值為每坪563萬元。 

如果按照北市地政局說法,土地公告現值已達到市場價格的9成,那麼101大樓的土地價格,一坪約為620萬元。全國最貴的地王,土地價格『僅』6百多萬,這種數據真的可信嗎? 

姑且不談菁華的信義計畫區,我們來看看萬華區;去年新加坡AIP買下中華路一筆土地,成交價是每坪1,147.5萬。同年,外資豐泰地產在遠企附近買了一塊土地,成交價約每坪960萬。就連新光人壽在內湖收購的一筆文德段土地,成交價也飆到945.9萬。 

回頭看到信義計畫區,富邦建設長年整合中的「最貴菜園」、也就是「D1」,實價登錄揭露的價格也有929.9萬的實力。上述所舉的例子,都是實際成交的案例,土地成交單價都超過900萬,而現在地政局卻說,信義區101大樓土地公告現值563萬,已經達到市價的9成,這種謊言真的有人敢背書嗎? 

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各銀行現階段正在編列明年度預算,預計這個月內陸續拍板,其中,最需關注部份,是各公股行庫就明年的房貸餘額成長目標,多數朝向「零成長」的方向,以便控管房貸風險。包含第一銀行、華南銀行、彰化銀行、臺灣銀行、合作金庫銀行、土地銀行等,皆預設零成長為最大可能方向,頂多是極低度成長,約1%至2%為目標。

公股行庫銀行主管指出,國內房貸業務有穩定的還款時程,每月有舊戶會償還既有貸款,空出一些房貸部位,所以即使業務成長設定為零,還是有空間吸收新的房貸戶,惟改採精選個案,同步提高房貸業務的品質。

國內房貸龍頭-土地銀行董事長徐光曦指出,明年首當其衝的標的仍集中在豪宅,主要是財經部會打房政策都是瞄準豪宅,惟他也強調,此項趨勢並不代表豪宅價格即將下修,而是會持穩、但成交量將下滑。至於一般房地產,價格可能持平或小跌,但因利率水準仍偏低,價格下滑的幅度應不會太明顯。

土銀預估,明年的房貸餘額將是「低度成長」,增幅僅1%至2%,扣除每月還款後,會努力新增房貸放款。土銀預估,鑒於明年利率將上升,會牽動借款融資成本增加,影響房貸戶還款能力,為減輕升息所帶來的負面衝擊,持續關注房市風險指標,善用房貸評分卡機制以過濾高風險客群,徵審系統設定負擔能力不足警示欄位以強化債權保障。

華南銀行副總經理高榮成分析,銀行業對明年房市保守的看法,主要有幾大因素,諸如政府積極留意房市變化,金管會提出不動產授信增提1.5%備抵呆帳,要在2016年底提足,目前尚有38家銀行需要增提,總金額達280億元導致各銀行成本增加。此外,還有財政部規劃房地合一稅制,加上容積率總量管制、明年美國升息等因素,這些都是保守的原因。

第一銀行副總經理葉仲惠指出,明年的房貸餘額「主要目標也是朝持平的方向邁進」,也就是房貸目標是不再有成長,至於會不會出現房貸餘額下滑的情形,則要觀察整個市場的變化。

土銀主管分析,考量臺灣房屋市場多頭走勢已持續近12年,房屋供給量大於需求量,及受美國量化寬鬆(QE)退場的影響,一般預期房屋市場銷售動能應受影響,基於穩健經營原則,因此對於2015年房貸餘額審慎看待。

彰銀規劃,國內住宅市場普遍呈現價跌量縮的趨勢除了自住型房貸案件外,對於土建融及小套房相關案件,將更為審慎。

 

文章出處:https://tw.house.yahoo.com/news/%E5%9C%8B%E9%8A%80%E6%98%8E%E5%B9%B4%E6%88%BF%E8%B2%B8-%E7%9B%AE%E6%A8%99%E9%9B%B6%E6%88%90%E9%95%B7-215035079--finance.html

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九合一選舉落幕,新內閣改組底定,儘管未來不動產相關稅制改革還需觀察,但駿馬一號REITs(01008T)不動產標售案,將以降價1成的底價,於11日二度公開標售旗下不動產中鼎大樓部分樓層,被認為是台北市商用不動產市場的新指標。

中鼎大樓部分樓層標售總底價、每坪底價,已雙雙調降10%,底價為28.44億元、平均每坪底價77∼82萬元。駿馬一號REITs基金管理人早在4月份決定予以清算不動產,進行下市,直到11月4日才公開標售旗下國產實業總部大樓、中鼎大樓部分樓層和漢偉資訊大樓部分樓層等三筆不動產。結果,國產大樓被基泰建設股東投資的維勝國際開發公司以39.7億元得標,漢偉資訊大樓被台銀人壽以15.388億元得標,惟獨坐擁台北市最精華地段門牌的中鼎大樓,卻乏人問津,慘遭流標。

第一太平戴維斯協理黃瑞楠表示,此次標售將採「全部樓層合併出售」、「部分樓層合併出售」及「分層出售」三軌並行,截標日期為12月10日,並於12月11日開標。目前已有10餘組潛在客戶領取標單,其中一半為自用型、比首度標售時要多,另外一半為置產投資型。

 

文真出處:https://tw.house.yahoo.com/news/12%E6%9C%8811%E6%97%A5-%E4%B8%AD%E9%BC%8E%E5%A4%A7%E6%A8%93%E9%83%A8%E5%88%86%E6%A8%93%E5%B1%A4-%E9%99%8D%E5%83%B91%E6%88%90%E6%A8%99%E5%94%AE-215033842--finance.html


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國內「以房養老」政策成效不彰,內政部在2013年3月推動全國性的「不動產逆向抵押制度試辦方案」,但開辦至今未有正式申請人;也因此,台北市擬大幅放寬資格鬆綁,正式推出自己的版本,也就是「台北市公益型以房養老實驗方案」,並將在周二(9日)正式宣布,希望有需求者能老有所依。

台灣理財規劃產業發展促進會與台灣金融研訓院,昨(6)日舉行第三屆迎接高齡社會退休規劃研討會,財團法人國土規劃及不動產資訊中心副執行長江瑞祥,特別講解台北市的規劃內容,此公益型以房養老方案將以北市為起點,未來各縣市或內政部也可參考北市或其他國家方案,跟進實施。

台北市這次的申請資格相較於內政部版本,擬開放雙人(夫妻或兄弟姊妹)申請;此外,也可以有繼承人;且夫妻共同申請,房產可不共用。未來申請人可保障終身生活費領取、社會風險;台北市政府則可以保障第一順位債權人、保有債權效力。

而台北市版本其中最大不同,是契約植入「無負值概念」,也就是契約終止債權確定後,僅針對房屋出售價格追討其債務,不足額部分由政府承擔,例如抵押權設定1,200萬元,欠款1,000萬元,出售房屋得到800萬元,台北市政府也僅追討800萬元;而若抵押權設定1,200萬元,欠款1,500萬元,出售1,800萬元,也是僅追討1,200萬元,這樣可以建立信託財產增值共享機制。

此次研討會,香港按揭證券副總裁梁詩韻也特地來台,分享香港的成功經驗,香港稱此為「安老按揭」。香港的安老按揭計畫屬於商業性原則,從2011年推出至今年10月底,已有698個申請案,借款人年齡平均69歲,物業(房屋)估計值從80萬港元到4,500萬港元皆有,平均為470萬港元。

香港的特色是終身無需還款、靈活年金年期,可選擇領10年、15年、20年或終身,而且可以永久居住在原物業,安享晚年;此外若是兩人共同借款,一人逝世後,另一借款人繼續收取每月年金,永久居住在原有物業,對申請人的老年安養發揮極大功能。

 


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中央銀行總裁彭淮南今(8)日將赴立法院財委會做專題報告,以「美國可能升息對台灣之影響及因應,暨四波選擇性信用管制之成效」為題,根據央行書面報告指出,美國聯準會(Fed)實施3輪量化寬鬆(QE)後退場及升息,對新興市場造成大衝擊,但台灣受影響相對小;至於房市管控,經實施四波管制後,已見成效。

央行報告表示,Fed經過3波QE,從2008年11月至2014年10月,總計在市場注資高達3.98兆美元,雖對美國經濟帶來正面效果,但卻干擾新興市場金融穩定;QE施造成新興市場國家貨幣升值,並推升股市,但當QE退場訊息釋出後,各國股、匯市出現反轉。

報告說,QE終止購債後,目前各界預期約2015年下半年美國將重啟升息,並且可能在2016年初起停止到期本金在投資。央行認為,QE退場及重啟升息循環,預期對對新興國家造成衝擊,但台灣由於經常帳持續呈現順差,加上外匯存底豐厚,且金融體系的流動性相對充足,以及外債有限,資本外流的壓力相對較輕,因此,台灣受美國QE退場的影響相對較小。

針對房市四波管控,央行報告說明,從2010年6月起陸續訂定四波不動產貸款針對性審慎規範(選擇性信用管制),加強金融機構控管不動產授信風險,已見成效。央行並提出今年1至11月的六都不動產移轉棟數統計,與去年相比,平均年減達兩位數。

統計顯示,前11月累計不動產移轉棟數,全國、台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市年減各為13.1%、19.6%、24.9%、15.9%、9.5%、11.9%、11.5%,即除台中市年減9.5%,全國及其他五都年減均達兩位數以上。

央行強調,陸續採取四波針對性審慎措施,已產生不動產貸款集中度下降,及高價住宅和特定地區受限房貸成數下降、房貸利率上升等成效,有助於國內的金融穩定,屬健全房市環;但央行仍重申,這只限於需求面管理措施,健全房市有賴各部會共同從需求面、供給面及制度面通力合作,才能達成。

央行報告並說,為督促金融機構落實不動產授信風控,採行的辦理不動產貸款統計及金融檢查、提醒房貸戶注意利率變動風險、督促銀行訂定房貸自律控管措施,針對特定地區以外房價如有高漲現象,訂定自律控管措施,提高房市管控。

 

文章出處:https://tw.house.yahoo.com/news/%E5%A4%AE%E8%A1%8C-qe%E9%80%80%E5%A0%B4-%E5%B0%8D%E5%8F%B0%E8%A1%9D%E6%93%8A%E6%9C%89%E9%99%90-215036790--finance.html


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一如住展房屋網企研室先前預期,選後房市業者果然即刻『動起來』;如3日網路聯賣平台樂屋網就宣布,展開『史上最長物件發表會』,共釋出租售物件超過20萬件,其中下殺特區物件更近2萬筆,砍價最多的物件甚至打到六折,還加碼辦抽獎。 

說實話,悶了半年以上,房市業者怎可能再錯過選後難得『空窗期』,當然要趁著相關干擾暫歇之際,好好衝刺業績;而且基於基期低,未來數月房市交易量,比稍早如第三季或前幾個月回升一、兩成,絕非難事。 

樂屋網董事長陳錫琮就指出,過去六次大選,除2012總統大選外,交易量都回升,幅度從6%至47%不等。至於這次選後,利空淡化,房地合一課稅規劃可能暫緩,一些所謂遞延性買盤將會『安心』進場;所以他估計在12月買氣回溫之下,全年移轉棟數可望超過32萬。 

然而這樣的說法,住展企研室認為,純粹是為了刺激買氣、誘導買方出手而拋出的話術。首先,就算12月買氣回升,登記移轉可能也會拖到明年初,因此今年全年移轉棟數帳面數字,大概不會因為12月單月買氣回升而變得比較好看。 

再者,這次選舉結果,藍軍的挫敗是空前的,所以過去經驗全部僅供參考。而且從選後不到一週時間,執政黨內就動盪不安來看,2016大選話題提前開打的機率非常高;屆時不單是對政治,對國內經濟也會產生若干邊際影響。 

另外,前江揆選後莫名其妙引咎請辭,不但凸顯台灣憲政問題,也一度讓政事空轉,因此才會有房地合一課稅出現變數,甚至暫緩的說法。然而也有業者看得清楚,認為一切言之過早;況且現已確定原政院副院長毛治國接任閣揆,財經部會首長也只異動經濟部一個。且再以目前民意向背,就算政院擺爛,執政黨籍立委也極有可能主導不動產稅置相關修法,以為接下來的黨內提名鋪路。 

其實如住展企研室先前分析,房地合一課稅,毋寧是進度或內容愈早定案、明朗,對房市買賣雙方都愈好,暫緩反而不是好事;畢竟現在多數人都認同,不動產稅制問題很大,稅制改良不能再等,更是藍營想保住2016大位一絲勝算的重要籌碼。 

再回到業者促銷動作,住展企研室仍要提醒自用消費者,購屋絕非一時,通常都得背負動輒20年以上房貸,隨短期消息面波動而改變計畫毫無意義,還是應該回歸基本面。如果目前確實找得到符合自己需求,經濟力也能合理負擔的物件,不須遲疑;但相反地,如果找不到這樣的房子,也不需打腫臉充胖子,甚至犧牲起碼的生活品質屈就過高房價,更不要因為業者宣稱降價或有促銷手段,就誤判形勢。

 

文章出處:https://tw.house.yahoo.com/news/%E8%87%AA%E4%BD%8F%E5%AE%A2%E4%BB%8D%E6%87%89%E7%9C%8B%E5%9F%BA%E6%9C%AC%E9%9D%A2-%E8%8E%AB%E5%9B%A0%E4%BF%83%E9%8A%B7%E8%AA%A4%E5%88%A4%E6%83%85%E5%8B%A2-014000348.html


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由於執政黨在九合一大選慘敗,行政院長江宜樺宣布下台,隨後內閣跟著總辭,財政部長張盛和在總辭前撂下一句話:「如果大家覺得(房地合一稅)不利,那就不要推。」此話一出,激勵台股營建族群大漲慶祝;惟住展房屋網企研室認為,營建股可能「反應過頭」,恐是白歡喜一場。 

財政部原訂在今年年底前擬定所得稅法修正案(納入房地合一稅條文),並提交至立法院,但因受到內閣總辭、及張盛和放話不推房地合一的影響,讓外界誤以為房地合一稅改真的不推了,所以營建股在前幾日跟風大漲。 

但住展企研室指出,張盛和所說的一番話,其實應當作「氣話」來看,且是為了回應某財經名嘴才脫口說出。 

事實上,無論是張盛和、或是新任行政院長毛治國,都暸解到薪資倒退、房價卻居高不下,是導致此次九合一大選吃敗仗的主因;而房價飆高的其中因素,房地產稅制不公是原因之一,所以要挽回民心、尤其是年輕族群,推行房地產稅制改革是迫在眉睫之要務。 

換句話說,除非行政院寧願擺爛,否則若要回應輿論的改革聲浪,高舉房地產稅制改革大旗的房地合一稅是必推不可。再者,房產稅制不公不義的問題,也勢必是明年總統大選開打時,各方矚目的焦點,倘若完全棄之不顧,其機率並不高。 

然而,業者也毋須悲觀,因為照過去經驗,若是選前過不了關的爭議性法案,選後通常會無消無息。照目前時程來看,即使財政部在年底前、或明年年初擬定房地合一稅案,光是送到立法院審查就有得吵,一拖就不知要拖多久。 

除非各黨立委突然有志一同,才會迅速通過房地合一稅案,但這個機率有多高呢?我們不妨來猜猜看吧!

 

文章出處:http://www.master1995.com.tw/dajhih.asp


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財政部推動房地合一課稅,立委意見兩極。財委會召委林德福認為,應召開公聽會凝聚共識,以免步上證所稅後塵;惟重量級藍委賴士葆則表態支持,認為房地合一稅制是「當做之事」,財政部如果推動修法,將「力挺到底」。

近年都會區房價飆漲,民眾無力購屋,外界將矛頭指向不動產買賣獲利的稅負太低,是造成投機客炒作不動產、拉大貧富差距的主因之一。財政部已將房地合一課稅,列為首重稅改工程,將建置不動產交易課徵所得稅的制度,並將納入實價課稅精神,以遏止炒房歪風。

賴士葆坦言,近年政府追求公平正義,推動證所稅富人稅的政策,都得不到應有掌聲,政府當然會停下改革步伐,加上九合一大選後政局動盪,對財政部是否如期推動房地合一課稅修法案,「老實說,我打問號」。

不過,他強調,租稅要追求公平正義,房地產是最大且亟待改革的一塊,房地合一課稅應該要推,但是課稅方案設計必須「細膩」。他認為,一戶自用住宅應該免稅,但第2棟以上就實價課稅,與房屋稅3戶自住房屋的認定標準並不一致,恐引發反彈力道。

另外,坊間農地、工業區土地炒作嚴重,房地合一課稅是否要納入上述標的,也是財政部的一大挑戰。

林德福表示,房地合一稅改,是不動產稅制的重大變革,不能在未取得社會共識下強行推動,希望廣邀不動產相關的專家及業界人士,召開公聽會凝聚共識,以免步上證所稅後塵。

 

文章出處:https://tw.house.yahoo.com/news/%E5%A6%82%E6%9C%9F%E6%8E%A8%E5%8B%95-%E7%AB%8B%E5%A7%94%E6%84%8F%E8%A6%8B%E5%85%A9%E6%A5%B5-215036836--finance.html


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自宅用地騰空以待出售者,仍可適用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅

基隆稅務局表示:土地所有權人在出售符合土地稅法第9條本人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記,且無出租或供營業用及第34條一生一次自用住宅用地稅率規定之土地前,因必須遷居而遷出戶籍,致在簽訂買賣契約時,其戶籍已不在該自用住宅用地者,原不得繼續認為供自用住宅使用。

惟為顧及納稅義務人之實際困難,凡在遷出戶籍期間,該自用住宅無出租或供營業使用,其遷出戶籍期間距其出售期間未滿一年者,仍可依自用住宅用地稅率計徵土地增值稅。

此外,債務人的土地,如確係為騰空以待拍賣,而於拍定日前1年內遷出戶籍且無出租或供營業使用者,其土地增值稅也可比照前述規定,依自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。

 

文章出處:https://tw.house.yahoo.com/news/%E8%87%AA%E5%AE%85%E7%94%A8%E5%9C%B0%E9%A8%B0%E7%A9%BA%E4%BB%A5%E5%BE%85%E5%87%BA%E5%94%AE%E8%80%85-%E4%BB%8D%E5%8F%AF%E9%81%A9%E7%94%A8%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E5%A2%9E%E5%80%BC%E7%A8%85-023800681.html


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財政部國稅局表示,父母將借名登記於他人名下之不動產直接返還登記於子女名下,應依規定辦理贈與稅申報,以免被查獲遭補課贈與稅及處罰。

該局指出,最近查獲納稅義務人甲君於2008年間投資2010年間將該不動產以買賣名義登記移轉予第三人乙君,而後乙君於2013年再以買賣名義登記移轉予甲之子丙君。

該局查核後發現,兩段交易均無價款支付流程,是以甲君將土地移轉予乙君及乙君移轉予甲君之子丙君之兩次買賣行為係屬虛偽,與甲君將財產直接贈與丙君並無不同,經該局依遺產及贈與稅法第4條第2項規定,補徵贈與稅100餘萬元並依同法第44規定處1倍罰鍰。

該局進一步說明,甲君為避免名下財產遭強制執行而以買賣名義,借名登記在乙君名下,就該不動產,甲君對乙君有「土地返還登記請求權」,係屬有財產價值之權利,甲君以買賣之外觀形式,使其子丙君取得土地所有權,即甲君贈與「土地返還登記請求權」予兒子丙君。該局呼籲,贈與前最好先了解相關法令規定,方可達到節稅目的並維護自身權益,避免遭補稅送罰。

 

文章出處:https://tw.house.yahoo.com/news/%E6%85%8E%E9%87%8D%E6%8F%90%E9%86%92-%E4%B8%89%E8%A7%92%E7%A7%BB%E8%BD%89%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A2%E5%A6%82%E7%B6%93%E6%9F%A5%E7%8D%B2%E5%B0%87%E8%A3%9C%E7%A8%85%E9%80%81%E7%BD%B0-024300033.html


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聯發科(2454)宣布將斥資約15.58億人民幣(近新台幣80億元)在中國大陸上海市、深圳市將購買自有辦公大樓,加計已擁有的北京的大陸企業總部,聯發科在大陸三大半導體產業的一級城市已完成重兵布署,深耕大陸市場決心已定。

聯發科發言人顧大為指出,在大陸新購自有辦公大樓,著眼於員工辦公環境的需求,並非作為投資所用。有鑑於上海市及深圳市的房租年年上漲,且聯發科有長期深耕大陸的需求,因此,現在以8.9億人民幣購置深圳辦公大樓,以及6.87億人民幣購置上海市的辦公大樓。

大陸市場占全球半導體產業約45%,已成為半導體的主流市場,各國際半導體廠無不將大陸視為一級戰區,聯發科亦然。由於大陸未來20年房價長期看漲,租金將持續走升,在人民幣長期走強格局下,市場推算大陸的租金報酬率約5至6%,因此只要有意在大陸發展逾20年,買樓比租樓划算。因此近3年來聯發科持續在各主要發展城市購買自有辦公大樓。

聯發科第一座辦公大樓,是在2011年以4.1億人民幣在北京購買其大陸企業總部,隔年在成都以2.3億人民幣租地自建大樓,並預計在今年年底前完工。昨日聯發科公告,新購置座落於深圳市的辦公大樓9層樓,購買金額約8.90億人民幣,目前的員工人數約1千餘人,是聯發科在大陸幾個主要駐點中,員工人數最多的,並在上海市以6.87億人民幣購買7層樓的辦公大樓,該區的員工人數與北京相當。

事實上,聯發科今年完成合併晨星之後,大舉擴大全球人才布局,有鑑於兩岸房地產走升,購買自有辦公大樓的動作不只在大陸進行,2012年以新台幣0.9億元購買竹北台元科學園區內5層樓,並在今年年中在新竹科學園區聯發科全球總部正對面,以新台幣4.1億元購買新大樓,也讓竹科的篤行一路有了豪宅區的名號。

 

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台北市長郝龍斌8日出席文山區興隆公營出租住宅1區實品屋裝修說明會,在潤泰集團總裁尹衍樑陪同下,沿途視察鋼樑及外牆展示區、配合當地傾斜地形特別設計的階梯式景觀及參觀即將完工的實品屋。 

郝龍斌指出,興隆公營出租住宅1區是非常重要的都市更新案例和市民期待的住宅政策,未來將採取混居的方式,滿足各族群的居住需求,在租金方面,興隆公營出租住宅將採既定的公營出租住宅模式,租金一定是周邊房屋租金的7折左右。 

郝龍斌說,開放實品屋的目的,就是要讓大家看到興隆公營出租住宅1區的工法、品質和材料,相信大家在看過之後,會更期待、更有信心,另外,鄰近的興隆公營住宅2區,也在11月開工了,他也非常有信心能跟上興隆公營出租住宅1區的腳步。

 

文章出處:https://tw.house.yahoo.com/news/%E8%88%88%E9%9A%86%E5%85%AC%E7%87%9F%E5%87%BA%E7%A7%9F%E5%AE%85%E5%AF%A6%E5%93%81%E5%B1%8B%E4%BA%AE%E7%9B%B8-014000550.html


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房地合一在選後繼續運作,留任的財政部長張盛和8日首度向立院財委會報告「房地合一稅制規劃情形」,欲訂在2016年實施。初步確定採用累進稅率分離課稅,原則為個人出售不動產,稅率分為六級,由5%-45%不等,若符合持有年限高於2年的條件,就可減稅,並按年數訂定扣除率,持有愈久減徵愈多,目前擬訂最高可扣除75%。另外,為避免外籍人士來台炒房,未來外籍人士在台出售不動產,改採累進稅率,取代目前統一為20%的低稅率。

財政部另表示,自用住宅仍保有優惠,若所有權人及其未成年子女只擁有一戶自住用不動產,出售金額若在一定門檻之下,可享有免稅優惠,至於門檻的標準為何,還要進一步研究;此外,若重新購買的房子價格高於(等於)原本出售的房產價格,則可全額抵退稅,若是低於,也可按比例來申請抵退稅。

德明財經科大副教授花敬群則批評財政部的規劃越來越與初衷悖離,認為把非自用的交易利得加入重購退稅,恐會造成投機行為加劇,例如賣兩間,買一間,該如何計算重購退稅的部分?賣土地買房子,是否適用重購退稅的規定?而賣豪宅買兩間平價宅,又可否申請重購退抵稅?以上的疑問,也端看財政部未來草案出爐後,才能獲得進一步的答案。

 

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為縮短台股盤中集合競價撮合循環秒數,證交所將從12月29日(周一)起將盤中集合競價撮合循環秒數縮短至5秒,最終目標是要達到「全面逐筆交易」。

證交所表示,逐筆交易是委託隨到隨撮的交易方式,買賣委託立即撮合成交,較集合競價快速且有效率,並已於民國99年6月將權證調整為盤中逐筆交易,未來計畫將繼續推動所有上市證券均實施盤中逐筆交易制度。

為讓投資人先行了解逐筆交易實際況,證交所已從11月3日開放逐筆交易模擬平台,主要有二個目的:

一、了解逐筆交易與集合競價之差異:藉此模擬平台讓市場參與者體驗逐筆交易,俾利參與者了解逐筆交易撮合模式,熟悉逐筆交易環境及體驗逐筆交易規則、態樣及速度。

二、縮短對逐筆交易的適應期:投資人可藉由此系統,熟悉逐筆交易環境,縮短對逐筆交易的適應期;證券商從業人員亦有先行體驗逐筆交易之機會,俾利未來逐筆交易推行時向其客戶宣導。

同時,逐筆交易還具有以下多項優點:

•交易效率高、增加市場流動性:委託隨到隨撮,在微秒、毫秒就有交易發生,大幅降低委託等候交易時間,撮合頻率較集合競價高,相對帶動投資人委託積極度,進而提升整體市場流動性。

•未成交委託價量資訊之參考性較高:每次證券商輸入委託後立即以對手方委託價格撮合成交,並即時揭示當筆撮合後未成交之價量資訊,對投資人而言資訊內容更具參考性。

•成交價格較具連續性:逐筆交易依對手方委託價格依序撮合成交,成交價格形成較集合競價透明且具連續性。

•與國際制度接軌:各主要證券市場,包含紐約、倫敦、德意志、東京、香港、新加坡、韓國及上海,於盤中均採取逐筆交易撮合。

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九合一大選後,根據不動產調研機構調查,北台灣五大區塊,以新北市淡水區共推出57個新屋建案、釋出1萬3168戶數最多。總計基隆、新北5個、桃園3個、新竹2個等熱門推案地區,都出現「熱門卻不熱銷」情況,未來恐出現「多殺多」的房價探底現象,開價至少打八折。

《好房網不動產市場週報》統計北台灣推案狀況,發現新北市計有淡水、新莊、林口、汐止、中和5大熱門推案地區,桃園縣以中壢、八德與桃園最熱、新竹則以竹北與新竹兩地推案量最大,近年推案量都持續熱絡,但在年年打房、同區段同質性個案過多情況下,出現「熱門卻不熱銷」的特殊市況。

如新竹竹北市,在「縣府特區」及「高鐵特區」兩個熱門區,就集結了高達71個新建案、7021戶數。第三名的桃園中壢市,銷售中建案達53個,可售戶數5761戶,都出現短兵相接,捉對廝殺的慘烈市況。

重量級建商遠雄麗寶興富發基泰等則紛紛壓寶基隆,使基隆地區一下子出現23個新建案、3566戶可售,好房網社長倪子仁說:「未來是否又會因多殺多由盛轉衰,值得注意。」

品牌建商大舉推案,有效挹注營收,其中興富發前11月累計營收達322.94億元,年增28%,已經超越去年全年營收280億元,表現最亮眼。興富發指出,12月總銷50億元的「台北1號院」,約有10∼20億元先入帳。

法人估計,興富發今年有望賺進一個股本,每股盈餘(EPS)甚至有機會上看11元。

遠雄建11月沒有大案入帳,但接下來3個月將喜迎「U-TOWN」首期上百億元入帳。

 

文章出處:https://tw.house.yahoo.com/news/%E5%8C%97%E5%8F%B0%E7%81%A3%E6%8E%A8%E6%A1%88-%E6%B7%A1%E6%B0%B41-3%E8%90%AC%E6%88%B6%E6%9C%80%E5%A4%9A-215034307--finance.html


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這回九合一選執政黨大敗,按照過去經驗,股房後市都會轉趨悲觀。然而這回情況似乎不大一樣;日前華固建設董事長鍾榮昌接受某報專訪時表示,房市谷底不遠,某房仲聯賣平台更是強力促銷,且說本月買氣就會回溫,房市業界相當樂觀,認為所謂遞延性買盤選後就會『無縫接軌』,立即衝出。 

但才不過隔日,相關消息卻丕變;有報導引述房仲說法指出,某泛藍屋主降價一成求售北市某豪宅,同時台灣房屋和好房網永慶體系分別選出的年度代表字頂及跌,也似乎意有所指。不過更讓人驚訝的,則是北市代銷公會聯袂拜會某報系,一面呼籲政府別再打房,再者還向建商喊話,希望他們降價,共體時艱。 

房價真的降了嗎?從某豪宅專營房仲今年業績虧損的角度來看,促進交易當然是首要任務,而目前最快的方式,就是呼籲賣方降價;因此今年整年,我們不斷看到房仲業一直在放出類似消息。而現在這樣的態勢似乎也蔓延到新案市場,對代銷來說,完全沒成交量也玩不下去。 

然而從柯P這幾天北北基桃趴趴走,到處握手宣示建設擘劃的角度看,未來房市仍不缺建設利多題材,這應該是賣方繼續拿翹的理由。而且這次選舉成敗無關藍綠,顯然是馬政府搞改革搞半套,成事不足敗事有餘,還弄到民生凋蔽所致。所以就算現在變成綠色地方包圍藍色中央,搞好民生經濟仍是所有為政者目前重要且唯一目標;從這個角度看,房市仍不致缺乏剛性支撐。換言之,未來房市買氣榮衰,還是回歸到基本的房價/購買力比率。 

但根據住展房屋網企研室掌握資訊,不少新案開價還是老高,尤其未來將在台北市推案的建商還是繼續拿翹。以大同區來說,商業區未來不少推案,據悉開價都會比目前線上最高價,要賣100萬/坪以上的「興洋興天地」還貴;就此判斷,消費者短期內恐怕還是不容易看到新推案房價具體下修。 

以此為基礎可知,雖然建商還是說自住買盤會回籠,且是未來需求主力,但就目前價格水準研判,情況恐怕恰好相反。選後不確定因素暫除,房市人氣確實會回升,但恐怕還是廣義投資客居多,目的可能是想撿便宜,這也是代銷說房價下修7到10%買氣就會回溫的真正理由。 

至於純粹自住客,特別是首購族,選前就已追價無力,選後最多也是先出來看看,當發現價格多半還是沒降,或降幅很小時,大概仍難以出手。因此之後數月,十之八九可見遞延性看屋人潮,但是否有遞延性買氣,除了看執政黨內鬥是否善終、政局是否趨穩外,當然還是得看價格走勢。

 

文章出處:https://tw.house.yahoo.com/news/%E5%BB%BA%E5%95%86%E4%BB%A3%E9%8A%B7%E5%85%A9%E6%A8%A3%E6%83%85-%E6%88%BF%E5%B8%82%E6%B6%88%E6%81%AF%E9%9D%A2%E7%A9%BA%E5%89%8D%E6%B8%BE%E6%B2%8C-012000620.html


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為提升長者退休後的生活品質,並使老年可活化自有資產,安心生活於熟悉環境,台北市於12月15日起推出全國首創結合逆向抵押貸款及信託機制的「台北市公益型以房養老方案」,放寬法定繼承人及不動產價值上限等條件,並開放雙人共同申請選擇及提供長者貼心諮詢服務平台,老年經濟生活更安心、更樂活。

社會局表示,台北市老年人口比已近14%,相較全台以更快的速度進入高齡社會,加上少子女化衍生勞動力減少、撫養負擔加重,若能透過活絡長者持有房屋資產,取得穩定的經濟來源,可望對晚年生活提供一定程度的保障。這項方案預定試辦至104年底,累計承貸人數以5人組為限;第一階段申請時間自今年12月15日至104年2月16日止。 

市府參考國外案例、國內衛福部執行經驗及國內民情,訂定申請資格,納入更多元類型的服務對象。凡設籍台北市年滿65歲、自有房產亦位於北市的長者皆可提出申請。社會局也委託「財團法人國土規劃及不動產資訊中心」設立整合服務平台,提供以房養老專業諮詢及需求媒合等服務,民眾可撥打免付費洽詢專線0800-368-508週一至週五上午9時至下午5時,或至台北市公益型以房養老網站(http://rmsc.ippi.org.tw/)查詢相關資訊。

 

文章出處:https://tw.house.yahoo.com/news/%E5%8C%97%E5%B8%82%E4%BB%A5%E6%88%BF%E9%A4%8A%E8%80%81%E6%96%B9%E6%A1%8812-15%E9%96%8B%E8%BE%A6-012400261.html


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新北市轄內有消費者辛苦半輩子買了預售屋,眼見房子要落成交屋,建設公司竟把房子過戶登記給別人,事後建商既不讓消費者解約也不跟消費者和解,消費者向市府消保官申請協商,希望能依約將屋款要回來。

消費者表示在100年12月間向某建設公司購買淡水區建案的預售屋,施工期間都按期繳款,直到102年6月建案完工,建商卻遲遲不跟消費者辦理銀行貸款及交屋,經多次催告下,建商才向消費者說明該戶跟地主有糾紛在訴訟中。

而建商進一步表示,該建案是與地主合建,地主於建商銷售預售屋時有委託建商一起銷售,建商把地主戶賣給消費者,豈知地主眼見房價上漲即反悔不願意賣出,建商依合建契約將房屋過戶給地主,希望消費者轉以換屋方式處理。

但建商要求消費者須用目前銷售價格去購買換屋的坪數差額,而非最初簽約的價格,以目前行情每坪都漲超過3萬多元,消費者根本負擔不起,建商違約在先,卻要讓消費者承擔損失,因此本案協商不成立。

消保官表示,依據內政部預售屋買賣定型化契約應記載事項第 24點規定,消費者若因建商違約而解除契約,建商除應將已繳之房地價款及遲延利息退還給消費者,並應同時賠償房地總價款的15%作為損害賠償。

此外,消保官也指出,依據消費者保護法第51條規定,消費者得因企業經營者故意所致之損害,請求損害額3倍以下之懲罰性賠償金過失得請求損害額1倍以下,而本案建商明知與消費者簽有預售屋買賣契約,卻於房屋完工後選擇過戶給地主,這種故意損害消費者權益的行為,建議消費者循法院途徑解決,並向法院請求損害額3倍之懲罰性賠償金,以保障消費者權益。

 

 

文真出處:https://tw.house.yahoo.com/news/%E6%89%AF-%E5%BB%BA%E5%95%86%E6%83%A1%E6%84%8F%E9%81%95%E7%B4%84-%E6%B6%88%E8%B2%BB%E8%80%85%E9%82%84%E9%A0%88%E8%A3%9C%E5%B7%AE%E9%A1%8D%E6%8F%9B%E5%B1%8B-012400308.html


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