目前日期文章:201401 (33)

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嚴正聲明!新北市極力推動三環三線並爭取儘速完工

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】有關2014年1月14日媒體報導「捷運路網少 8 線」一事,未免外界有所疑慮,新北市政府特此澄清說明,台北市政府捷運工程局最近發布之捷運路網圖為「建設路網圖」,故僅列已營運及已核定刻正施工中之捷運,有別於目前也置於台北市捷運局官網上規劃中路線之「願景圖」,捷運三環三線為新北市重大交通建設,新北市政府正積極推動,並極力爭取興建中捷運路線如期如質甚或提前完工通車,及規劃中路線儘早獲中央核定進入設計與施工階段。

目前興建中路線有環狀線第一階段、土城線延伸頂埔段、機場線、萬大-中和-樹林線第一階段、淡海輕軌等路線,環狀線第一階段預計2016年12月完工通車,土城線延伸頂埔段預計2014年12月完工通車,機場線三重至中壢段預計2015年12月完工通車,萬大-中和-樹林線第一階段預計2018年12月完工通車,淡海輕軌第一期路網預計2018年12月完工通車,全線2025年12月完工。

另規劃中之三鶯線、安坑線、汐民線之可行性研究則已獲中央核定,且公聽會皆已舉辦完成,目前正辦理綜合規劃作業,預計2014年初完成報告後循序陳報中央審議,其中三鶯線、安坑線及汐民線新北市政府2014年亦已編列基本設計預算,將積極辦理後續設計工作,並定於2014年底先期工程動工。

萬大-中和-樹林線第二階段修正財務計畫將於完成後提送主管機關台北市政府捷運工程局於2014年初陳報中央審議,期與第一期工程同時完工通車為努力目標。環狀線北環段及南環段2013年底可行性研究已獲交通部原則審查通過,並將續辦綜合規劃等相關作業。又深坑線及五股泰山輕軌亦已辦完地方說明會,近期即可提報可行性研究至中央審議。

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【MyGoNews方暮晨/綜合報導】新北市新莊副都心重劃區房市,受惠於中央合署辦公大樓啟用,近3500位公務人員陸續進駐,帶動區內商圈及生活機能發展,房市量能不墜。根據實價揭露以來,新莊副都心段一小段土地共有28筆交易,其中住宅及商業用地各半,總交易金額達114億元,且商業用地成交單價來到每坪280萬元,打破3年前新北市政府標售的每坪232萬元紀錄,至於住宅用地也在2013年10月攀上200萬大關,顯示仍有許多投資人看好副都心房市後續發展。

漲不停歇!新莊副都心商用地成交價再創高價新莊副都心經過3年,土地價格上漲31.5%,商用地每坪衝上280萬

台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示,其實從2010年新北市政府開始公開標售副都心土地以來,每次都能吸引許多知名人壽及建設公司投標,其中副都心段一小段444地號在2010年的9月每坪飆上232.21萬元的高價最受到矚目,因為其靠近捷運機場線的副都心站,地理位置相當優越,當初吸引了12封標單搶標,多家建商、壽險公司參與競標,最後由史恩實業得標,但根據最新實價登錄官網,有3筆在2013年7、8、9月的副都心土地交易價格打破這個紀錄,每坪單價分別為240、250、280萬,其中副都心段一小段1~50地號單價280萬的土地,剛好位於2010年7月所標售地號19及435號周邊,當時成交單價為213萬,顯見經過3年多,該區域土地價格成長31.5%。

漲不停歇!新莊副都心商用地成交價再創高價

劉志雄指出,根據副都心計劃開發規定,第一、二種商業地其中住宅使用的樓地板面積最多50%,不能全部規劃為豪宅使用,但仍帶動副都心商業土地價格的攀升,主要原因為機場捷運原預計2013年就可以完工並配合中央部會機關進駐等利多消息刺激,但隨著捷運延後至2015年通車,造成區域房價發展停滯,目前根據實價登錄資料顯示,副都心成交價格多在4字頭及5字頭區間。

副都心及頭前重劃區是新莊房市兩大火車頭,龐大的交易量帶動2013年新莊買賣移轉棟數大幅成長32.19%,擠下板橋成為新北市房市交易第三名。劉志雄分析,雖然中央合署辦公大樓進駐帶動副都心人氣,但許多重大建設並未如期同步到位,交通的混亂及不便,勢必影響房市買氣,但隨著公務員適應周遭環境及考量通勤時間後,短期擇租,長期置產的房市需求大增,對於土地及房市交易又是一大支撐。

永慶房屋幸福店鄭仁凱店長表示,未來機場捷運線副都心站、新北產業園區兩站,規劃都將通過新莊副都心,且2014年有望提早完工,預計當地交通建設將更加完善;另外捷運副都心站未來將有商城、新北產業園區站周邊則有創新產業園區以及知識產業園區,當地房價、地價前景備受看好。

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[文/台灣搜房總經理楊建傑]多年以來,日本東京的房價幾乎在底部盤整,所以日本人在投資房地產時,除了自用以外,最主要投資依據就是房屋出租報酬率,也就是出租坪效CP值(Cost/Price)。買入房地產來賺取未來的增值空間,在今年以前的東京是不容易的。由於今年2013年極有可能是東京房價的轉折點,當地業者圴預估明年就會看到房價有明顯的漲幅,但是因為還不明確。所以我們建議在今年年底以前進場東京房市,還是以東京最主要的收租報酬率來做為投資依據。如果明年的漲價預言成真,那就還可以當作多賺到的福利。

投資型不動產,一切以租金報酬率為準則,報酬率越高,房價越保值

由於過去20餘年間,日本房地產的保值和增值空間均不大。所以導致日本投資型不動產市場,一律都以租金報酬率為房價定價依據。投資機構或個人投資家,會買入東京都的不動產,主要著眼都是在於收租的報酬率。所以日本房屋買賣,一般都會提供該不動產的收租報酬率做為參考,並且大多都帶租客出售,換句話說,一買入房地產的當下,就可以開始收租。而目前東京的不動產投報率,大多介於6%~8%之間。

日本房地產宜「買舊不買新、買小不買大」圖1.東京的房屋大多帶租客出售,並且會提供租金報酬率做依據

所以買東京不動產,如果是純投資獲利為考量,沒有自住的需求,則應將本求利,一切以房地產租金收益最大化為前提,每坪的坪效CP(Cost/Price)值要最高,CP值越高的物件,未來才有保值性,因為有租金投報率在支撐,將來出售的房價,不僅不會跌,甚至還可以有漲價的機會。

我們以實際2013年9月份,日本房仲銷售的物件資料為依據,同樣都是在東京都新宿區1K(有kitchen廚房隔間的套房)的房型,離地鐵站5分鐘路程以內的套房出售資料來看。

屋齡太新,賺了租金卻賠了房價

屋齡只有1年的新成屋,售價是所有物件中最高的,達到2480萬日幣;接著到了屋齡8年左右,房價就掉到1980萬日幣;到了17年左右的屋齡,房價掉到最多,幾乎是當初新成屋房價的1半。這就解釋了為什麼日本人不會買新成屋來投資收租的原因了。因為從1年屋齡持有到17年後,雖賺到了租金,卻賠了大半的房價。

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【MyGoNews方暮晨/綜合報導】各地方政府為符合內政部的政策要求,紛紛在近幾年大幅調高公告現值標準,藉著公告現值與市價的拉近,達到實質課稅的目的,影響所及,土地持份大的產品受到衝擊最為明顯,住商不動產企劃研究室統計實價登錄2012年與2013年7到11月的透天移轉量後發現,雙北市透天產品移轉量均大幅增加,其中北市增加48.59%,新北市增加32.72%。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,土地公告現值飆漲,以2014年來說,新北市調幅為17.44%、台北市為13.23%、連帶土地增值稅也會增加,純就土增稅來說,對於土地持份大的透天屋主最為不利,加上房地產後市難料,這也許是不少屋主選擇出脫的重要因素。

都更受挫!雙北市透天產品移轉量大幅增加

公告現值急急漲,雙北透天轉手多,成本增後市難料,雙北透天交易大增

不可諱言,北市由於一地難求,位於市區內的透天產品普遍屋齡較大,屋況普遍不佳,總價又高,往往不是一般民眾可以承受,許多透天產品還「糾纏」著複雜的繼承或是佔用問題,也讓這塊市場交易相對稀少。不過,近年來北市公告現值大幅調整,加上不少建商放棄都更整合,寧找透天產品改建,台北市內透天產品買氣加溫,其中又以萬華與士林成交量最大,除兩地外,中山、大同與北投表現也亮麗,反觀大安、中正與松山,由於不少透天仍有店面效益,加上地價不俗,屋主反而惜售。徐佳馨認為,近年房價高漲,舊社區透天在都更無望下,積極「自尋生路」,隨著公告現值不斷增加,許多早期取得的屋主趁著房地產行情不錯之際獲利了結,一方面省去管理麻煩,二方面也省得處理日後衍生的財產分配問題。

新北市雖然也有類似北市透天為了避免「後患無窮」的急售,特別是板橋或三重等舊社區,不過,值得注意的是新北市不少依山傍水的透天別墅區成為換屋族新歡,徐佳馨指出,包括汐止、林口、新店等區域,建商規劃透天別墅產品,吸引喜愛有天有地空間的民眾入駐,除了空間大,相較於北市大坪數的價格,新北市即便是頂級產品,價格也相對親民,也成功吸引不少換屋客戶。

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【地產專欄】徐佳馨:公告現值漲不停 土地增值稅嚇破膽

內政部公布2014年土地公告現值來看,全台各縣市都調升,這也預告土地增值稅將會有驚人的變化。

內政部公布2014年土地公告現值來看,全台各縣市都調升,幅度普遍較往年明顯,以金門縣42.99%、連江縣35.74%、澎湖縣30.57%、台中市24.43%、桃園縣22.50%調幅較大;在直轄市部分,新北市為17.44%、台北市13.23%、台南市11.09%、高雄市10.42%,總計全國平均調升14.19%,較2013年平均調幅7.95%高出不少。不過,不少民眾不知道,透過公告現值的調整,未來賣屋時,土地增值稅的負擔將超乎想像…

地王話題之外的年度公告現值

新年度來臨前,內政部總會公布下一年度的公告現值,今年漲幅比起去年來稍微明顯些,相較之下,「全國地王」由去年台北市中正區忠孝西路新光摩天大樓易主為台北市信義區台北101大樓的新聞,似乎更具話題性。

在地王話題之外,你我更應該要關心的,是公告現值不斷和市價接軌的過程中,土地增值稅必然因為稅基增加而明顯上揚,更直接的說,賣屋成本就那麼著被墊高,對賣方而言,稅費成本在賣方市場的現階段下,還是拐個彎讓買方吸收,這也是不少業者預期今年房價還有小幅調漲空間的主要原因。

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雖然房仲業者發布了業者版本的「2013房市10大新聞」,但那畢竟是屬於業者的看法,以一個長時間觀察房地產的研展人員及地產廣播主持人,我也有我觀察的角度及看法,於是在這新舊年度交接之際,也挑出我的「2013房市10大新聞」跟大家分享,因為每則新聞的影響程度難分軒輊,所以並不刻意排名次,能獲選為所謂的10大新聞,就能顯出其重要性了!

2013年倏忽一下就過去了,過去這一年房市可說在「有驚無險」當中度過,奢侈稅修法從原先可能重修到最後只是微調,因此整體市況仍是「價漲量增」,特別房價持續創新高,讓一般民眾感受最深刻,雖然業界也選出了去年度的房市10大新聞,但以市井小民的角度來看,房價所得比創下9.2倍,也就是購屋痛苦指數創下歷史新高,絕對是年度房市新聞中最讓大家刻骨銘心的一則。

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【MyGoNews蕭又安/綜合報導】財政部中區國稅局表示,贈與人假藉免徵贈與稅之土地,取巧安排移轉其他應稅財產予子女者,例如:先贈與子女公共設施保留地,再以現金買回;或先贈與子女公共設施保留地,再以建地與之交換;或先贈與子女公共設施保留地之大部分持分及建地之極小部分持分,再經由共有土地分割,使其子女取得整筆建地等,其實質與直接贈與現金、建地等應稅財產並無不同,應就實質贈與移轉之財產,依遺產及贈與稅法第4條第2項規定課徵贈與稅。買回、交換或分割等行為在2003年7月2日以後且未申報贈與稅者,除補稅外,並應依同法第44條處罰。

該局近期查獲假藉土地取巧安排逃漏贈與稅之案例。甲君、乙君夫妻因年事已高,欲將名下應稅土地贈與兒子丙君。遂聽從他人之建議,先由甲君、乙君贈與應稅土地極小持分給丙君,再由甲君、乙君、丙君3人假藉買賣名義(實質上未付款)共同購入免稅公設地(甲君、乙君取得極小土地持分,其餘土地持分由丙君取得),達到3人共有上述免稅土地與應稅土地;其後再辦理土地共有物分割,分割後甲君、乙君取得免稅土地,丙君則取得應稅土地,甲君、乙君藉此達到實質移轉應稅土地之目的,經查獲後補徵甲君、乙君贈與稅與罰鍰合計200餘萬元。

該局提醒,近期已發現多起假藉土地取巧安排逃漏贈與稅之案件,將加強此類案件之查核,該局呼籲切勿聽信他人不當建議藉此逃漏贈與稅,以免得不償失。

難逃法眼!想要逃漏土地贈與稅,遭國稅局查獲假藉土地取巧安排移轉應稅土地逃漏贈與稅,遭補稅及處罰鍰2百餘萬元

新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]

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年底房市!雙北屋主惜售,桃園賣壓沈重美QE宣佈縮小規模,桃園縣2013年網路待售物件量增加近半,雙北市屋主較惜售

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【專家專訪】捷運、文教區加大安區門牌 楊文權:科技大樓捷運站房價年漲1~2成群義房屋復興科技店協理楊文權指「科技大樓站」適合3大購屋族自住兼投資。

捷運文湖線的「科技大樓站」位於大安區南段,是捷運「大安站」往南的下一站,交通上可就近享有「忠孝復興站」轉乘板南線的便捷,加上文教及環境優勢不打折,但比起忠孝復興站的「高端」房價,科技大樓站的房價相對平實。

群義房屋復興科技店協理楊文權談到,今(2013)年11月24日通車的信義線,帶動沿線房市往上漲,屬於文湖線與信義線交叉的大安站,更因為雙捷運站而備受關注,唯近半年,「科技大樓站」周邊房市轉來了不少購屋者,看準的是同為大安區,文風鼎盛外,但房價比大安站或忠孝復興站「親民」。

科技大樓站購屋族分三大類

楊文權說,會選擇在「科技大樓站」周邊找房的購屋族,大致可分三種,第一是在地客,當小孩長大後,因為成家,想讓小孩住在附近而買的「第二屋」,第二種是從前住在這裡,搬到外地後,懷念這裡的生活圈及文教氛圍,再搬回老地方,第三種是為了小孩唸明星學校的「設籍屋」而買房的父母。 

他指出,大安區是台北市房價的蛋黃區,除了是市中心的精華區外,其房價保有一定的抗跌性,即在於轄區內有不少明星學校,像建安國小、台北教育大學附小、大安國中、龍門國中及師大附中等,因為父母「望子成龍、望女成鳳」,希望讓子女贏在起跑點上,進而在小孩出生未久,即在此購屋、設籍。 

除此之外,大安區南段還有大安高工、開平餐飲學校、台北教育大學,過了辛亥路,就是台灣大學,有不少公教人員及台大教授在此購屋居住,形成文教氣息濃厚的優質環境,而成為不少購屋族買房的指名區域。

傳統市場多 生活機能強

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【住展房屋網/台北報導】財政部與金管會兩財經首長高喊明年房市瘦股市肥,因為台灣房市已至高原期,並預期房市資金將轉戰股市;無獨有偶,房貸二大龍頭土銀及合庫,對2014房市的看法也趨向保守,並認為「2014年房貸業務零成長」,這將是十餘年來房貸首度零成長。 

銀行業者表示,國內房地產市場走了十年以上的多頭,房價處於高檔,加上央行持續打房,財政部也喊出「房市泡沫」,銀行幾經考量,決定2014年不再拓展房貸業務。 

對於官方不斷釋出房價已高、要泡沫的訊息,卻於年底高喊2014年股市會紅,資金將轉戰股市。官方的這種說法,等於是以打房換熱炒股市來贏得民眾的認同,是明年選舉的考量?還是兩位財經首長基於其專業說出的”專業判斷”? 

先前營建署長葉世文說了一句「未來十年最佳的投資仍是房地產」,引來外界議論紛紛,還遭到民意代表的點名批判,如今2位財經首長說年底股市會上8600點,2014年會更好,卻沒有看見有批評的聲浪,難道台灣是個官員可以公開放話炒股的國度?房市因為已成為”全民公敵”般,所以政府官員順水推舟大唱”空城戲碼”,這是否落井下石值得玩味! 

學者看空房市不是新聞,就像現任台北市副市長張金鍔,2008年就喊出台北房市要泡沫,結果房地產每年都在漲,如今5年後,財長也說台北房市要泡沫了,結果又會如何?相信1~2年內就會看出結果。 

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【MyGoNews方暮晨/綜合報導】目前政策面的利空已出盡,近期台股量能明顯回升,2014年經濟成長預估坐二望三,在歐美經濟與就業情況日益改善,以及低利率促進產業投資與擴展,市場有機會持續擴張。因此,建議有購屋意願的民眾,能多加善用查價系統,掌握最新的市場動向及產品趨勢,趁早運用財政部首購房貸優惠措施,購屋成家或進行資產配置的決定。 

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,2013年下半年受美國QE減碼風波以及國內房市多空紛呈,但奢侈稅管制未再加重,年限維持2年不變,加上財政部提供的首購優惠貸款延至2014年底,以及未來兩年仍維持超低利率的環境,剛性需求不減的情況下,讓受觀望的買氣逐步回籠。

量穩小增!12月北市月增15.9%,新北月增5.4%量穩小增!12月北市月增15.9%,新北月增5.4%,實價揭露資訊與續推房貸優惠政策助房市加溫

黃舒衛認為,自2010年初第二屋限貸、2011年6月起實施奢侈稅、2012年6月再針對豪宅限貸以及8月實價登錄,造成台北市2012年房市交易量為近10年最低量。不過,在房價資訊透明化的影響下,促進房市交易回穩,走出2012谷底,預期2014年房價持平至小漲,而成交量在剛性需求及交屋潮的帶動下,仍呈持穩態勢。 

台北市2014年1月2日公布2013年12月建物買賣移轉棟數為3,456戶,較上月增加473戶,月增15.9%。黃舒衛表示,12月建物買賣移轉登記數為反應11月份整體市場情況,在11月中之後奢侈稅確定僅微幅修正,不延長管制年限,以及市場調查民眾購買耐久財指數續創新高,民眾購屋信心增加,下半月買氣明顯回溫。 

若以2013年交易量來看,北市交易量比2012年增加2.4%,預期2014年外經濟局勢較佳,政府房市調控未再加重,且利率仍低,交易量能還有微幅增加的空間。年度統計交易情況,中山區交易量達6,416戶,為北市交易量冠軍。黃舒衛說明,中山區中古屋住宅交易多以中小型住宅為眾且供給量體大,在自住買盤以總價為王的時代,交易量穩居台北市各行政區之冠。而北市郊區的內湖與文山區平均房價相對市中心親民,居住條件及生活機能完整,因此深受首購與換屋族的青睞,交易量分居二、三名。

量穩小增!12月北市月增15.9%,新北月增5.4%

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【MyGoNews方暮晨/綜合報導】內政部2014年1月1日公布最新2013年12月15日前已完成申報登錄之案件資訊,共計有1萬9千餘件,包括買賣案件1萬7千餘件、租賃815件及預售屋602件,其中揭露4都最高單價分別為,台北市信義區:仁愛帝寶,總價39,783萬,每坪單價298.2萬、新北市板橋區:東方富域,總價10,010萬,每坪單價80.5萬、台中市西屯區:寶輝一品花園,總價10,685萬,扣除車位每坪56.8萬、高雄市鼓山區:美術之星,總價4,300萬,扣除車位每坪單價45.1萬。

實價揭露!北市店面交易又出現高價案例北市第4季置產族歸隊,士林夜市5坪金店面,每坪447萬,大安區店王,每坪389.7萬

台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示,此次四都住宅除北市「仁愛帝寶」創下單價新高外,其餘三都維持市場交易行情。但值得注意的是,沉寂已久的台北市店面又出現兩筆高單價交易紀錄,分別是士林區大東路1~50號,總價2,385萬,面積5.34坪,單價447萬以及大安區仁愛路四段351~400號,總價4,280萬,面積10.98坪,單價389.7萬,此兩筆新交易,站上台北市店面單價排行榜的第三及第五名。

實價揭露!北市店面交易又出現高價案例

劉怡蓉分析,士林區大東路店面位於士林夜市範圍內,觀光客前往故宮、士林官邸之後,必定造訪士林夜市,因此成為國外旅客來台必逛景點,加上今年以來陸客自由行大幅成長,使得士林夜市的大東路精華店面租金也水漲船高,但這區塊屋主非常惜售,因此店面物件釋出稀少,只要一有物件釋出馬上就會有買家詢問。 

至於大安區仁愛路四段店面應為「天廈大樓」,劉怡蓉指出,該建案屋齡27年為仁愛路上老牌名宅,早年入住仁愛路名宅的幾乎都是政商名流,住戶都有一定的經濟水準,一樓店面大多是銀行或是知名品牌進駐,因此雖然位置鄰近東區小吃街忠孝東路四段216巷,卻沒有喧鬧的商業氣息,此筆店面交易自實價揭露至今,不僅是大安區店王,亦站上北市店面單價排行第五名。

實價揭露!北市店面交易又出現高價案例

新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]


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【MyGoNews方暮晨/綜合報導】隨著農曆年關將近,許多人掌握年節之前進行居家空間局部修繕,讓居家煥然一新,當作是送給自己和家人的一個新年禮物!根據永慶房產集團居家服務中心統計,自2013年3~12月,購買屋齡10年以上中古屋的消費者,在局部修繕空間的選擇上,排名前三名分別為:浴室、廚房和兒童房,其比重分別為43%、25%和16%。永慶房產集團居家服務中心何政熹經理表示,現代人選擇局部修繕的原因,除了預算考量外,也希望透過主要空間的調整,打造更安全舒適的居家空間,改善居家動線,或是因為家中成員增加、需要調整空間的使用。

居家改造!浴室、廚房、兒童房居前3名最愛改造第1名:乾溼分離的全新浴室(圖:永慶房產集團居家服務中心)

使用率最高的浴室,榮登改造第一名

在居家住宅空間中,除了客廳和臥室外,浴室是每個人每天都會使用的空間,加上因水氣影響,容易讓浴室空間中的設備因為衛生因素,需要定期更新;何政熹經理指出,再加上如果消費者購買的是10年以上的中古屋,浴室的空間規畫往往已經不符合現在人的使用習慣,可能有個很久沒用的塑膠浴缸,舊式不易清洗的磁磚,沒有乾濕分離的規劃,加上管線老舊等。因此,浴室榮登局部修繕的榜首,每10個人就有4個人想要改造他們的浴室。

居家改造!浴室、廚房、兒童房居前3名最愛改造第1名:乾溼分離的全新浴室(圖:永慶房產集團居家服務中心)

不實用和難清理的廚房,位居第二

現在人的廚房,最重視的就是實用的收納、容易清理的設備和方便的工作動線;此外,因為廚房因烹調料理易生油煙,流理台、收納櫃和水槽就容易顯得泛黃老舊;再加上,每個家庭的使用習慣不同,所以廚房的局部修繕名列第二名。何政熹經理建議,進行廚房改造時,除了考量到自己和家人的使用習慣及動線外,因為不同材質的費用差距大,一定要多加注意;如果預算許可,五金類的產品,建議可選擇較順手推收和耐重,才能打造一個真正實用的廚房。

居家改造!浴室、廚房、兒童房居前3名最愛改造第2名:實用又容易清理的廚房(圖:永慶房產集團居家服務中心)

兒童房的新增或調整,則為第三名

因應少子化的現象,往往家中有了新成員之後,家長們都希望能給小寶貝一個專屬的小天地,兒童房的局部修繕需求,就會發生在這個階段。而兒童房的空間規劃,最大挑戰在於:從出生到青少年,不同階段會有不同的空間需求,建議可簡單區分三階段進行規劃:小學前、小學期間、中學之後,所以家具尺寸不適合買得剛剛好,可以挑選機能性家具,房間內的其他家具,如:床和書桌等,儘量以可搬動為宜,方便之後可以自行更換。何政熹經理特別提醒,由於小朋友正值生長期,健康和安全的居家環境特別重要,低過敏原材質、環保建材和光線充足等,都是建議考慮的條件。

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【地產專欄】花敬群:房價高不代表沒有跌價!房價本來就每有統一售價,就算再一個區裡,也有漲的跟跌的。

房價問題大家罵翻天,輿論上也不時報導哪裡又創高價,哪個豪宅要賣怎樣的高價位,把房價只漲不跌的神話,說的快變成真理。

房價漲與跌準則在哪?

房價漲與跌到底指的是什麼?最簡單的表示方式就是某個房子前後交易價格的差距,漲就是漲,跌就是跌。這說法其實未必正確。因為前後交易之間可能被進行裝修加工,因此漲的部分要扣除裝修成本才算數,但市場資訊不可能如此細緻完整,所以我們就接受簡單算數結果也無妨。

但是,整個城市的房價漲跌該怎樣觀察?我們知道可以用房價指數變動來表示。然而,房價指數上漲2%是否代表全部房屋的價格都上漲2%?答案顯然不是。

用較簡單的平均數觀點來說,整個城市房價漲2%,是因為某些房子漲超過2%,某些漲較少,某些可能是跌價的,只是平均剛好2%。房價若下跌則反之。從房價指數模型的邏輯而言,則是某些房屋的屬性(或品質,例如樓層價差、臨路狀況)對價格的貢獻度提高,但某些屬性的貢獻度可能是持平或降低,只是加權計算結果剛好是漲2%。

房市不會齊步走!

這些觀點告訴我們,房市不可能是齊步走的,漲(跌)價時並非所有房屋都上漲(下跌),不同品質屬性對房價的貢獻程度也是持續變化的。當大家了解這個道理後,就可得到以下結論:「房價指數上漲時還是有少數房屋跌價,房價指數下跌時仍有少數房屋漲價。」更重要的是「房價指數持平時,漲價房屋與跌價房屋的比例應該差不多。」

最後一點特別重要的原因,在於近來台北市的房價指數基本上已接近持平狀況,表示台北市的房屋大概一半還在上漲,但一半已經跌價,只是漲跌的幅度可能都不是太高。

有人會問,台北市房價還那麼高,哪有下跌?

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【住展房屋網 編輯室】台北市內湖五期重劃區及南港工業區,有許多工業用地都違規做住宅使用,台北市政府特別成立專案小組全面稽查,半年內共查獲十件工業區建物違規變更為住宅的案件,每件都裁罰建商三十萬元並要求限期改善。這波遭罰的「工業住宅」名單,很多是知名的建商蓋的,為什麼大的建商也違規蓋起工業住宅? 

工業住宅在近年來相當熱銷,這是因為房價飆漲,許多建商乾脆將原本應當作為廠房、廠辦的工業用地建物紛紛改建為住家出售,於是市場上出現很多「工業住宅」,這些工業住宅因土地取得成本較低,房價低於市售房價二至三成,外觀上也與一般住宅相差無幾,所以吸引不少民眾購買。

工業住宅成本較低

「工業住宅」建案當初送件與取得執照的設計圖,都是以工業廠房、辦公室為設計,建商靠著私下二次施工改裝成純住宅,而且建商在樣品屋、銷售傳單、廣告上面很少會註明建案的土地使用分區,常會誤導民眾可以作為住宅使用。即使有部分的住戶知道買的是工業區的房子,但住戶自行二次施工也是違法的行為,會被主管機關勒令拆除、停止使用或下令恢復原狀。 

為什麼建商明知違法還要蓋工業住宅?主要是有暴利可圖,加上政府查緝會面臨到舉證困難的問題,縱使被查到,罰款也很輕,這次查獲的十件違規變更為工業住宅的案件,每件只罰建商三十萬元,而建商賣一間房子售價動輒一、二千萬,建商的獲利至少數百萬元,市府卻只罰三十萬元,對建商來說根本不痛不癢。

 

工業住宅取締困難工業用地的土地取得成本比較低廉。

罰款很輕不痛不癢

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【住展房屋網 何世昌】無論您信不信,只要捷運蓋到哪,房價就漲到哪,已是北台灣房市不變的定律,捷運彷彿房市中的金礦,沿線房市全都鍍金;掌握各條捷運路線的進度和興建可能性,絕對是投資房市不敗的竅門…… 

隨著大台北捷運網絡日益發達,民眾已習慣選擇捷運作為主要通勤方式;捷運不僅紓解交通壅塞、提供民眾便利的交通往來,更成為房市銷售的王牌題材。因捷運便捷的交通效率,縮短市中心與郊區的通勤時間,提高民眾到外圍購屋的購屋意願,於是捷運所到之處,房價全部應聲上揚,趕在捷運通車前投資置產者全都大賺一筆。 

如果您趕不上先前的捷運熱,未來更不容錯過。然而,北台灣捷運路線眾多,到底哪些路線最有可能兌現,深深影響到投資置產的獲益,所以本文全面檢視北台灣所有捷運路線之進度,並分為興建中、將興建與規劃中三項。 

興建中是指已經動工未竣工,或者已完工但未通車之路線;將興建為官方已編列『工程預算』,興建機率較大者;規劃中則是指仍停留在紙上談兵,或中央已核定但未編列工程預算,興建時程尚未確定者。

 

尋找房市捷運金礦

◎興建中捷運線 七線齊發 信義線已通車

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【MyGoNews林湘慈/綜合報導】為加速台中豐原地區經濟發展,台中市政府積極協助國軍「新田營區興建工程」,以順利完成國軍豐原營區搬遷,騰出土地供「豐富專案」開發之用,市長胡志強2014年1月13日在豐原區公所召開市政會議時緊盯這個開發案,要求市府相關單位全力以赴。

市府規劃的「豐富專案」為金融服務、資訊服務及文創產業發展中心,整體面積原為8.9公頃,扣除不參與開發的地主之後有6.5公頃,其中軍方土地佔4公頃多、私有地1公頃多,其餘為國有地。

胡志強市長表示,雖然苗栗大埔案對目前政府的區段徵收案件有些影響,但他要求相關單位對豐富專案一定要全力以赴,不能再拖。其中的軍方土地目前為裝甲車維修保養基地,市府規劃在潭子「新田營區 」蓋甲保廠,以利豐原營區甲保廠搬遷,騰出土地開發「豐富專案」。

建設局長吳世瑋表示,新田營區興建工程約10億元,預計1月底招標完成,2014年3月初可動工,預計2015年完工,等到豐營區搬遷至新田營區,「豐富專案」可進一步開發。

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【MyGoNews方暮晨/綜合報導】新北市新莊副都心重劃區房市,受惠於中央合署辦公大樓啟用,近3500位公務人員陸續進駐,帶動區內商圈及生活機能發展,房市量能不墜。根據實價揭露以來,新莊副都心段一小段土地共有28筆交易,其中住宅及商業用地各半,總交易金額達114億元,且商業用地成交單價來到每坪280萬元,打破3年前新北市政府標售的每坪232萬元紀錄,至於住宅用地也在2013年10月攀上200萬大關,顯示仍有許多投資人看好副都心房市後續發展。

漲不停歇!新莊副都心商用地成交價再創高價新莊副都心經過3年,土地價格上漲31.5%,商用地每坪衝上280萬

台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示,其實從2010年新北市政府開始公開標售副都心土地以來,每次都能吸引許多知名人壽及建設公司投標,其中副都心段一小段444地號在2010年的9月每坪飆上232.21萬元的高價最受到矚目,因為其靠近捷運機場線的副都心站,地理位置相當優越,當初吸引了12封標單搶標,多家建商、壽險公司參與競標,最後由史恩實業得標,但根據最新實價登錄官網,有3筆在2013年7、8、9月的副都心土地交易價格打破這個紀錄,每坪單價分別為240、250、280萬,其中副都心段一小段1~50地號單價280萬的土地,剛好位於2010年7月所標售地號19及435號周邊,當時成交單價為213萬,顯見經過3年多,該區域土地價格成長31.5%。

漲不停歇!新莊副都心商用地成交價再創高價

劉志雄指出,根據副都心計劃開發規定,第一、二種商業地其中住宅使用的樓地板面積最多50%,不能全部規劃為豪宅使用,但仍帶動副都心商業土地價格的攀升,主要原因為機場捷運原預計2013年就可以完工並配合中央部會機關進駐等利多消息刺激,但隨著捷運延後至2015年通車,造成區域房價發展停滯,目前根據實價登錄資料顯示,副都心成交價格多在4字頭及5字頭區間。

副都心及頭前重劃區是新莊房市兩大火車頭,龐大的交易量帶動2013年新莊買賣移轉棟數大幅成長32.19%,擠下板橋成為新北市房市交易第三名。劉志雄分析,雖然中央合署辦公大樓進駐帶動副都心人氣,但許多重大建設並未如期同步到位,交通的混亂及不便,勢必影響房市買氣,但隨著公務員適應周遭環境及考量通勤時間後,短期擇租,長期置產的房市需求大增,對於土地及房市交易又是一大支撐。

永慶房屋幸福店鄭仁凱店長表示,未來機場捷運線副都心站、新北產業園區兩站,規劃都將通過新莊副都心,且2014年有望提早完工,預計當地交通建設將更加完善;另外捷運副都心站未來將有商城、新北產業園區站周邊則有創新產業園區以及知識產業園區,當地房價、地價前景備受看好。

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【住展房屋網/台北報導】內政部公布2014年土地公告現值,全國平均調升14.19%,創下20年最大調幅。對民眾而言,是應該喜還是憂?看來又是憂喜參半,幾家歡樂幾家愁的景況。 

根據內政部統計,全台各縣市土地公告現值全面調升,幅度較往年明顯;與去年相比,六都調升幅度由高至低分別為:台中市24.43%、桃園縣22.50%、新北市17.44%、台北市13.23%、台南市11.09%、高雄市10.42%。 

整體而言,公告土地現值調升幅度前三名都在離島,以金門縣42.99%、連江縣35.74%、澎湖縣30.57%調幅較大,總計全國平均調升14.19%,較去年平均調幅7.95%高出許多。 

在政府打房仍不手軟之際,各地方政府卻大幅度的調漲土地公告現值,甚至內政部還訂出2016年的時間表,要求全國2016年的土地公告現值必需要達到市價9成的目標,所以2016年前土地公告現值仍會出現大幅調漲的動作,未來土地的成本只會更貴,而中央政府又要”平抑房價”,真不知政府在玩啥遊戲! 

對建商及一般民眾而言,未來賣房子的土地增值稅只會更多,而這些多出來的土地增值稅也就順理成章的會轉嫁給買方,於是房價的底座只會愈墊愈高,政府要都會區的房價”止漲”或”凍漲”的目標,可能不太能夠達成。 

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【MyGoNews蕭又安/綜合報導】財政部南區國稅局表示,依特種貨物及勞務稅(下稱特銷稅,俗稱奢侈稅)條例第5條第1款規定認定「僅有一戶房屋及其坐落基地」時,所有權人與其配偶及未成年直系親屬若名下另有未辦妥保存登記之房屋,仍應計入持有戶數計算。 

該局舉例說明,轄內納稅義務人甲君於2012年8月間出售持有一年以內之A房地,未依規定報繳特銷稅,經該局查獲甲君名下除有A房地外,尚有一戶B房地,不符上揭特銷稅條例之規定,除補徵稅額外,並裁處罰鍰。甲君不服,復查主張名下所有之B房地,僅有土地所有權狀,無建物所有權狀,即代表無自用住宅,故出售A房地符合特銷稅條例第5條第1款規定,應排除課稅。該局以B房屋設有房屋稅籍且甲君於1986年間購買取得時,亦曾辦理房屋稅籍之移轉登記,難謂無B房屋之存在,駁回其復查申請,甲君未提起訴願,而告確定。 

該局進一步說明,特銷稅條例所稱之「房屋」,並未以房屋有無建物登記作為課稅標的與否之依據,且參照房屋稅條例第2條第1款:「房屋,指固定於土地上之建築物,供營業、工作或住宅用者。」之規定,則於計算是否符合特銷稅條例第5條第1款規定僅有一戶房地時,未辦妥保存登記之房屋,仍應計入。 

該局特別提醒民眾,出售持有不到2年房地時,於檢視所有權人、配偶及未成年直系親屬名下是否僅有一戶房地時,尚須注意是否另持有未辦妥保存登記之房屋;如有,即不符合特銷稅條例第5條第1款規定,應依法申報繳稅,以免遭國稅局查獲而補稅處罰。

避奢侈稅!一不小心又有人中招了,補稅處罰奢侈稅認定持有戶數時,未辦妥保存登記之房屋,仍應計入

新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]


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