目前日期文章:201312 (33)

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【MyGoNews林湘慈/綜合報導】台北市政府地政局統計2013年10月份實價登錄筆數3,808筆(含買賣租賃及預售案件),較前月增加264件,增加幅度約7.4%,其中揭露筆數3,414筆,揭露率約89.7%。

實價揭露!台北房價沒有退燒跡象,繼續上漲資料來源:台北市政府

地政局說明10月份實價登錄交易案件仍以大樓(6樓以上有電梯)為多數,佔56.3%,較前月增加1.7%;其次為公寓案件佔22.7%,較前月減少2.3%;套房案件佔15.1%,較前月減少0.3%;其他(辦公商業大樓及店面)案件佔5.9%,較前月增加0.9%。

實價揭露!台北房價沒有退燒跡象,繼續上漲資料來源:台北市政府

地政局針對10月份實價登錄交易移轉面積、屋齡、交易總價及交易單價等項目進行分析,在交易移轉面積方面,10月份以40坪以下中小型住宅為主,佔70.4%,較前月減少2.7%;其次為40坪~80坪中大坪數案件佔23.5%,較前月增加2.7%;80坪以上大坪數案件僅佔6.1%,與前月交易量相當。

實價揭露!台北房價沒有退燒跡象,繼續上漲資料來源:台北市政府

從屋齡方面觀察,10月份交易比重以6~30年間中古屋居多,佔41.6%,較前月減少2.7%;其次為5年內之新成屋佔29.3%,較前月增加4.6%;至31年以上之老舊建物佔29.1%,較前月減少1.9%。

實價揭露!台北房價沒有退燒跡象,繼續上漲資料來源:台北市政府

在交易價格方面,總價在1,500萬元以下案件仍為10月份市場交易主流,佔44.3%,較前月減少1.4%;其次為1,500~3,000萬元案件佔35.6%,較前月減少0.1%;3,000萬元以上案件佔20.1%,較前月增加1.5%;交易單價以每坪40萬~60萬元案件居多,佔38.1%,較前月減少1.8%;其次為每坪60萬~80萬元之案件佔30.7%,較前月增加1.1%;每坪80萬元以上案件佔19.4%,較前月增加2.2%;每坪40萬元以下案件佔11.8%,較前月減少1.5%。綜上,10月份實價登錄交易案件分布相較9月而言,5年內新成屋的成交量增加4.6%,並接近交易總量之3成。

實價揭露!台北房價沒有退燒跡象,繼續上漲資料來源:台北市政府

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【MyGoNews方暮晨/綜合報導】針對2013年12月16日公布的最新一波實價登錄資料,永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛指出,雙北市指標區域,雖未再有創高價的狀況,但仍有不少區域亮點,如:台北市內湖區金湖路的「文心AIT」成交一戶17-18樓,每坪單價134.7萬,創區域新高價;另外,在中山區樂群二路30巷的「首泰三見-青庭」成交一戶7樓,每坪單價159萬;信義區信義路五段「冠德遠見」成交一戶11樓,每坪單價175萬;至於新北市,本次以板橋區中山一路的「橋峰」成交總價1億為住宅類最高,每坪單價83.5萬;另外,本次更有新莊副都心的預售案資料登錄,案名為「亞昕向上」,每坪單價高達56.9萬。 

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,本次實價揭露資訊中內湖區「文心AIT」建案創區域新高!分拆車位價格後,每坪單價134.7萬元,目前內湖區僅有「文心AIT」與2013年7月揭露的「元大之星」每坪118.7萬兩案件有破百萬,其餘建案單價均未破百,因此,本次揭露的「文心AIT」單價創下下內湖區實價揭露單價最高紀錄! 

「文心AIT」規劃地上26樓,地下6樓,位於內湖區金湖路,近星雲街,基地正對美國在台協會預定地,鄰近大湖公園,棟距寬敞。沿金湖路轉成功路可達德安百貨商圈,或是往成功路五段、民權東路六段的葫洲商圈,生活機能完善,交通相當便利。 

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出,「文心AIT」從2008年預售銷售,當時打造要價上億元的旗艦接待中心,位置靠近捷運內湖站與未來美國在台協會的台北辦事處,是08年台北市的指標大案,「文心AIT」預售期間經過金融海嘯,但從實價揭露的價格顯示,目前已經有3戶單價成交每坪百萬元以上,目前該案還在線上銷售中,並以『驕傲的站在美國正前方』做為該案的廣告訴求。 

不過該案的實價揭露出現明顯價格差異,最高價的一戶成交每坪134.7萬元,但低價的3、4樓則出現每坪80.5萬元的交易紀錄,兩者價差超過每坪50萬元,研判每坪80.5萬元的成交價格,應該是早年預售時的交易紀錄,在交屋時登錄當年的交易價格。 

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【住展房屋網/台北報導】建築業兩大龍頭建商遠雄及麗寶建設,2014年大舉進軍台中地區推案。麗寶2014年將推出台中指標大案,位於台中一中附近的進化路,占地7,000坪,分5案開發,總銷規模約120億元,預計先建後售,房價每坪行情估計在24萬元左右,為麗寶集團插旗台中的處女作。 

近年來麗寶和關係企業積極轉戰台中購地,總計已收購1.5萬多坪土地;未來將逐步打出品牌形象和知名度,正式推出新案,以期和台中建商同台競逐。 

除了麗寶機構強力放送推案外,遠雄、興富發及國建也是一路加碼購地。遠雄繼單元二、清水後,近期再以每坪163萬元,搶下八期豐功段2,352坪土地,創八期土地新高紀錄,興富發則砸10.6億元,在台中單元二龍富段、公益路上,買下2,094坪土地,國建亦購入科博館旁英才路625坪土地。 

根據住展房屋網企研室的統計,台中地區今年的推案量約2,000億元,明年的推案量將爆出2,500億元的新天量。對於台中地區價量齊揚的市況,住展房屋網黃美瑄經理認為,北部建商開價一向”驚天動地”,在開高價的帶動下,價是走揚了,但是成交量的多寡及銷售成果是否奏捷,才是後市的重點。 

台北市超豪宅已喊價三、四百萬元,台中7期也有建案打算喊破百萬的新行情,一路扶搖直上的台中地區房價,會是明年台灣房市的『黑馬』?值得密切觀察價與量的變化!

 

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【住展房屋網/台北報導】美國QE何時退場,已成為觀察來年全球經濟走勢的重要指標,更因該政策異動和利率有直接的連動關係,因此也成為左右來年台灣房市的最大風向球。 

而稍早美國一系列經濟數據,如第三季GDP、失業率等都有好轉,因此外界一度預期,FED很可能在本週稍晚決策會議後,宣佈QE啟動退場。但昨日公佈最新CPI卻低於市場預期,代表該國通膨仍不明顯,和FED先前設定的QE退場啟動標準又有落差,因此最新預期又轉為今年內QE不會啟動退場。 

然無論今年底或其他時段,QE終究要退,到時利率一旦變動,房貸負擔就明顯加重,這是央行總裁彭淮南稍早提出示警的主要出發點。國泰房價指數主持人,德明技術學院不動產經營系花敬群教授則認為,未來利率爬升的速度將比想像中更快;他預估明年全年台灣利率升幅,可能來到1%(4碼)上下。果真如此,房貸戶負擔增加幅度確實可觀,對房市供需面肯定產生影響。 

不過相較於外界認為,利率對房市的『殺傷力』較高,花敬群則把重點放在景氣面上。對此,包含昨日公佈最新預測的台綜院,或稍早的主計處或台經院等,都認為明年會好轉,可望接近3%的水準,經建會更樂觀,把目標值喊到3.2%。 

但花敬群則相對悲觀些,他認為歐美印鈔救市,只是把衰退力道暫時「包住」或延緩;一旦QE啟動退場,仍脆弱的全球經濟景氣,將又有一番波動,勢必使得台灣表現尚且難有突破,房市端也會連帶受到影響。花敬群預估,「如果全球局勢無太大波動」,目前交易量縮的態勢會持續,明年全年買賣移轉棟數甚至將低於30萬戶。 

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【MyGoNews蕭又安/綜合報導】2013年8月台北市住宅價格持續呈現上漲,主要為高單價與小面積住宅比例較7月份增加所致。四分區中僅士林內湖大同分區微幅下跌,其餘三分區均因高單價住宅價格比例增加,住宅價格指數漲幅均超過2%。8月全市住宅價格指數為112.80,較7月份上漲2.26%,其中大樓價格指數上漲1.85%,公寓價格指數下跌0.27%。

持續上漲!台北市8月住宅價格指數上漲2.26%2013年8月台北市住宅價格持續呈現上漲,主要為高單價與小面積住宅比例較7月份增加所致

就四個次分區而言,大安信義中正區住宅價格指數112.39,較7月份上漲2.40%,標準住宅總價為2,095萬元,標準住宅單價每坪72.56萬元;中山松山南港區住宅價格指數118.13,較7月份上漲2.75%,標準住宅總價為1,268萬元,標準住宅單價每坪54.24萬元;士林內湖大同區住宅價格指數為110.72,較7月份微幅下跌0.20%,標準住宅總價為1,409萬元,標準住宅單價每坪48.18萬元;萬華文山北投區住宅價格指數110.71,較7月份上漲3.26%,標準住宅總價為1,149萬元,標準住宅單價每坪41.08萬元。

持續上漲!台北市8月住宅價格指數上漲2.26%

一、全市住宅價格趨勢

1.全市住宅價格指數為112.80,標準住宅總價為11,41萬元,標準住宅單價每坪51.91萬元,較7月份上漲2.26%,進一步分析指數上漲原因,應係交易樣本中套房價格上漲較為明顯所致。 

2.大樓價格指數為114.10,標準住宅總價為1,612萬元,標準住宅單價每坪55.62萬元,較7月份上漲1.85%。 

3.公寓住宅價格指數為108.11,標準住宅總價為1,330萬元,標準住宅單價每坪45.95萬元,較7月份下跌0.27%。

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【MyGoNews方暮晨/綜合報導】2013年11月的建物買賣移轉棟數反映10月市況。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,10月份由於美國面臨財政懸崖的困境,投資氣氛低迷,再加上國內政爭及央行警示未來升息的風險,以致主要都會區交易旺季降溫,未如市場預期。 

11月台北市建物買賣移轉棟數反映10月市場交易量為2,983戶,較上月減少109戶,微減3.5%。黃舒衛表示,國內10月景氣燈號連已連續四個月黃藍燈,2013年經濟成長率面臨2%的保衛戰。不過,影響房市最大的奢侈稅修正案,確定管制年限不會延長,加上近期民眾購買耐久財指數續創新高,顯示民眾對購屋信心有逐漸增加地趨勢,短期因素受新屋過戶減少的情況下,11月房市與10月相較呈現交易量呈現小幅減少的格局,對於第四季購屋旺季的整體買氣應會逐步回溫。

台北房市!北市11月交易3名:中山區、內湖區、文山區台北市中山區月增兩成最多,萬華區上月新屋過戶基期拉高衰退四成最劇

觀察11月北市各行政區建物買賣移轉棟數,交易量排名最高的前三名分別為中山區(580戶)、內湖區(416戶)以及文山區(329戶)。黃舒衛分析,台北市行政區交易量前三名,以中山區、內湖區與文山區分別為市中心與市郊區交易量的熱銷區,尤其是小宅戶數最多的中山區,低總價與高坪效的產品規劃,一直是置產客群最容易入手的區域,加上中山區發展成熟,區內生活機能完善之外,捷運四通八達轉乘便利,更是吸引與多首購族的青睞。 

此外,該區捷運工程松山線預計於明年底通車,再加上中山區北側的松山機場及周邊土地開發題材的加持,房產的增值潛力仍強,平均房價位居市中心區相對便宜,區內套房或兩房產品量體供應最多,所以成為進住台北市中心門檻最低的區域,吸引許多首購、置產民眾的目光,讓中山區房市交易量可以穩居北市之冠。 

此外,以大台北都會區在三環三線捷運工程加持,以及其他重大公共建設與重劃區的開發,對於有意購屋的民眾來說,購屋標的可優先選擇區域生活機能成熟或是鄰近交通公建題材的區域,可以享有生活所需的便利之外,資產保值的效益也隨公建設施完工而提升。 

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【MyGoNews方暮晨/綜合報導】2013年12月4日台北市府實價更新,資料顯示信義計畫區又一單價破200萬的豪宅揭露,是位於忠孝東路五段236巷45弄1~50號的「信義帝寶」頂樓,交易年月為2013年10月,總價4.2億,扣除車位單價約為每坪200萬,一躍成為台北市實價登錄單價排名前五大豪宅(第四名),更擠進「200萬俱樂部」的新成員。台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示,目前實價揭露以來,共有四個建案,6戶交易,單價突破200萬,分別是「皇翔御琚」、「仁愛一品」、「元大栢悅」及「信義帝寶」,其中大安及信義兩區分庭抗禮。

跌不下去!信義帝寶「200萬俱樂部」新成員2013年10月「信義帝寶」頂樓交易,總價4.2億,扣除車位單價約為每坪200萬

劉怡蓉指出,忠孝東路五段236巷鄰近台北101大樓、新光三越百貨,雖屬長度不長的小巷,但街廓相當整齊,且鄰近捷運永春站,生活機能非常成熟,在豪宅單價王「皇翔御琚」加入後,也順勢拉抬周邊建案,而「信義帝寶「除了坐落一流的區段之外,也延續「仁愛帝寶」的專營高資產客群模式,保障了住戶品質也保障價格,加上「信義帝寶」此次是頂樓交易,因此出現每坪200萬的交易行情。 

劉怡蓉分析,觀察頂級豪宅交易仍集中在大安區及信義區等兩個,其餘各區則是零星表現,明年還有「松濤苑」、「陶朱隱園」、「信義計畫區D3」等案,使得明年的頂級豪宅市場仍不會寂寞。

跌不下去!信義帝寶「200萬俱樂部」新成員

新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]


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【住展房屋網/台北報導】熱錢再度湧進台灣,加上奢侈稅未再增加打房的力道,地上權標售案火紅演出。明年房市房價的變化,具抗通膨概念題材的營建業,後市持續被看好,加上兩岸即將簽定服貿協定等利多題材刺激,房市再上演一波熱錢資金行情自是可期。 

住展雜誌發佈最新民國103年,大台北區預售屋房價新標準(見附表),展望大台北區平均房價將有機會突破2字頭至9字頭的區域與區段,因為各區房價具有指標性的意義,各區與各區之間的房價更會因為產生『比價效應』與『連鎖效應』,而成為市場矚目的焦點。

 

2014年雙北市房價新標準出爐

以新北市的淡水區為例,今年Q3淡水的平均房價為29.1萬元,與淡水平均房價原本有5萬左右價差的淡海新市鎮,在輕軌及淡江大橋到位的利多刺激下,明年民國103年淡海新市鎮的房價勢必出現持續盤堅的走勢,也就是說淡海新市鎮明年的建案,房價2字頭的慢慢將消失在市場上,取而代之的是3字頭起跳的建案。 

而新北市的林口區,明年2字頭的建案也將愈來愈稀少,取而代之的是3字頭起跳的建案。林口近期熱銷的建案,包括「國家1號院」、「旺洲極品」及「森聯美麗莊園」等案,房價都正式站穩在3字頭,明年包括長虹建設等重量級建商的大塊基地也將開賣,市場的熱絡可期。 

同樣的,新北市的土城區,今年Q3的平均行情價為38.0萬元,土城在板橋建案的比價效應下,及近期「華固新綠洲」、「中正威登」2案,成交價站上50萬關卡下,明年土城整體平均房價上看4字頭應是指日可待。 

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【MyGoNews方暮晨/綜合報導】受到房價高居不下、央行祭出六大控管措施的影響,2013年房市代表字「憂」字雀屏中選,其次依序,「漲」、「等」等字都反映出民眾最高房價的無奈。台灣房屋2013年房市代表字網路票選出爐,第一名「憂」、第二名「漲」、第三名「等」。 

台灣房屋智庫召集人葉立敏指出,台灣房屋連續第五年舉辦房市代表字票選,2009年代表字「活」、2010年「狂」,2011年「凍」,2012年「等」。從去年和今年代表字來看,2012年實價登錄上路的「等」,到2013年擔心買不起房的「憂」,民眾大嘆薪資所得沒漲、房價卻愈來愈高,購屋壓力愈來愈沉重。

台灣房屋:網友票選2013房市代表字:憂台灣房屋2013年房市代表字網路票選出爐,第一名「憂」、第二名「漲」、第三名「等」

台灣房屋房市代表字票選係由台灣房屋經紀人員進行第一階段票選,選出20個代表字,再透過網路投票進行調查,進行第二階段票選出「2013年台灣房市十大代表字」,依序分別為「憂、漲、等、淡、渴、慎、僵、感、控、熱」,統計時間自11月20日至12月6日。結果「憂」字以314票、占總票數1,367票的23%掄元。 

葉立敏指出,「憂」字獲選2013年代表字,理由為「憂心買不起房子」,和第二名「漲」字同時反應出高房價壓力。主計處公布2013年實質平均月薪資46,778元,已倒退回2001年的水準。內政部最新出爐的「房價所得比」(註1)顯示,台北市第二季平均購屋總價為2005萬元,房價所得比高達12.4倍。薪資不調、房價續漲,讓「憂」字道盡民眾對房市漲不停的心酸。 

第二名「漲」字,占比17%民眾票選原因認為2013年是「價格不斷上漲的一年」。台灣房屋智庫統計全台自實價揭露一年以來漲跌幅,交易顯示五都平均總價有1%~8%上漲,平均單價更有2%~12%漲幅。2012年和2013年相比,若薪水沒漲,則自備款要準備更多才能買房。 

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【MyGoNews方暮晨/綜合報導】2013年是地上權標售大豐收的一年,這波地上權熱潮為由財政部國有財產署領軍、加上各縣市政府、國營事業等公部門單位齊力貫徹土地資產活化的政策下,為2013年公有土地設定地上權標售創造超過4百億元交易金額的新記錄。永慶資產管理協理黃增福表示,市區精華地段的土地釋出少、開發價值高,公有土地採取設定地上權方式標售,營造出熱絡的標售市場氛圍,也成功吸引投資人搶標。2014年國產署、國營事業及台鐵局等公部門單位將持續釋出地上權土地,公股行庫也將加入戰局,加上各縣市政府為引進產業投資,紛紛推出公有土地(設定地上權)招商案,這波地上權標售熱潮可望持續延燒。 
 
根據永慶資產管理統計,截至2013年11月底,有關公有土地設定地上權招標舉辦場次約有28場,計有14場有案件標出,12月仍有3場招標案尚未開標,累計已標出金額達405.65億元,較2012年的391.79億元,年成長率約3.2%。其中,台北市地上權案的交易金額就佔了近8成,標出金額最高的一筆為台北學苑及中崙眷舍土地,由中國人壽在11月以141.68億元高價得標,地上權標售總價僅次於世貿二館的268.88億元及台北101大樓的206.8889億元。黃增福說明,台北市的地上權案無論是開發住宅分割地上權出售,或開發旅館、商場作商業使用,投資潛力皆相當大,且主要投資人多為建設公司及壽險業,只要價格評估合理,幾乎都可順利脫標,甚至是掀起創造高價搶標的盛況。 

黃增福進一步分析,從國有地禁止標售以來,地上權土地在2012年開始逐漸蔚為標售市場的主流,這2年累計標出金額達797.44億元,其中八成集中在台北市,而有標出的案件大部分都有多組買方同時競標,顯見在市中心土地取得不易下,投資人投標意願相當踴躍。此外,2014年上市櫃公司旗下的不動產,可採「公允價值」(市價)入帳,第1季季報即可認列,預估擁有最多不動產的營建、金融、紡織及電子4大族群,增值利益最大,合計將可達到數千億元以上。因此,資金實力雄厚的建設公司及壽險業未來將持續針對大型地產物業進行開發投資,拓展市場佈局版圖。 

黃增福指出,公有土地設定地上權招標2014年依舊熱鬧登場,包括捲土重來的百億大案「信義計畫區A25土地」與「台肥南港C3土地」,以及新北市政府推出的4大公有土地招商計畫,分別是「滬尾藝文休閒園區」、「樹林樹新段商業區」、「新莊國際創新園區」及「新莊Au捷運商城」,加上台北市有多筆公辦都更案將採取地上權方式招標,還有國營事業機構、高鐵工程局、台鐵局及公營行庫等公部門單位也將持續釋出地上權標案,2014年不動產標售市場吸金量上看千億資金。 

展望2014年不動產標售市況,黃增福表示,中央、地方釋出大量公有土地設定地上權招標,朝向資產活化政策目標邁進,改善財政、活絡經濟建設發展,同時放寬地上權可分割產權,獎勵壽險業投入公共建設、競標政府及公營單位的地上權案可免受2.875%的最低投報率限制,以及允許壽險業擔任政府都更案的實施者,成功引進壽險資金投入已初見成效;此外,建設公司在全台積極獵地,從房地產開發、地上權住宅、飯店旅館、再到商場等,進行多角化發展。因此,在市場資金充裕、市區土地供給少、需求大,以及景氣、利率環境預期將維持平穩下,2014年大型地產物業、地上權案及公共建設的投資金額有機會再創新高。

持續發燙!2014不動產標售上看千億,營建、壽險搶攻地上權續熱,2013年公有地上權案標破4百億,2014年不動產標售量上看千億,營建業、壽險業搶攻

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過去市場普遍認為,豪宅周邊房價會隨距離越遠價格越低,造成「漣漪效應」,不過這個法則現在似乎失靈了。近期有房仲以內政部實價網揭露房價做為計算基礎,發現台北市知名豪宅如帝寶、文華苑、長虹虹頂等外圍房價都未出現隨距離而價格遞減情形,帝寶外圍第二圈價格甚至還比第一圈高出32.54%,突顯出豪宅身價鍍金,周遭房價未必沾光。

 

豪宅漣漪效應失靈? 周邊房價難以沾光

豪宅群聚區塊 周邊房價鍍金

豪宅拉抬周遭房價效果因地而異,房仲業者根據實價登錄資料計算豪宅方圓250公尺(第一圈)、500公尺(第二圈)、1000公尺(第三圈)後的房屋均價發現,距離豪宅愈遠價格愈低已非通則。但那些豪宅群聚的區塊,漣漪效應仍明顯。如中正區「一品苑」每坪單價162萬元,周遭第1圈住宅平均單價79.6萬,較第2、3圈房價高出14%及24.9%。

此外,信義計畫區豪宅指標「皇翔禦琚」為目前實價登錄住宅最高單價,每坪270萬元,周遭第1圈住宅平均單價183.7萬元,高出第2圈房價達41.3%,也高出第3圈房價達54.8%。業者分析指出,當豪宅位於同一區,彼此之間將競價,和周邊差距將會拉大,而信義計畫區豪宅群聚,外圍多為舊宅,因此漣漪效應相對明顯。

 

豪宅漣漪效應失靈? 周邊房價難以沾光

豪宅價格暴走 漣漪效應失靈

具有群聚效應的豪宅聚落,對區域房價拉抬較為明顯,而坐落於舊社區的豪宅,周邊房價須視個案條件,不一定有明顯的價格帶動效應。其中,大安區「元大?悅」第2圈住宅平均單價100.5萬元,高出第1圈3.4%;而最讓人意外的莫過於帝寶的表現,第一圈價格平均95.94萬元,第二圈價格則高達127.16萬元,竟然比第一圈貴了32.54%。

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【MyGoNews林湘慈/綜合報導】台北市政府財政局辦理之公開評選「台北市北投區新民段二小段472地號等5筆公有土地都市更新事業實施者案」已於2013年12月10日正式公告徵求民間投資人參與投標。 

台北市政府財政局表示,本案基地包含台北市北投區新民段二小段471、471-1、472、472-1、498-1地號等5筆公有土地,位處於中和街20巷以東、泉源路以西及中和街以北所圍街廓東南側,距離淡水線捷運「新北投站」僅100公尺。台北市政府於2013年9月18日公告劃定為更新地區,更新範圍面積總計3,442.73平方公尺,100%為公有土地,屬性單純,土地使用分區均為第三種住宅區(建蔽率45%,容積率225%)。 

財政局表示,本案係依據都市更新條例規定以設定地上權方式實施都市更新事業,除地上權存續期間長達70年外,台北市政府並於2013年度預留供應白磺溫泉量每日100噸供實施者接管引取,適合開發之產品包括溫泉旅館或其他收益型商用不動產,惟不得作住宅使用。未來開發效益除權利金、租金及相關稅收等收入可挹注市庫充作市政建設財源外,尚可創造約170人之就業機會、更新活化現有老舊窳陋公有財產,促進新北投區域發展及打造北市觀光新熱點。 

財政局又表示,本案權利金底價訂為新台幣18億元整,分2期按比例分別繳付台北市政府及新北市政府,第1期權利金於委託實施契約簽約日前5日之前支付權利金總額50%,第2期權利金於設定地上權契約簽約日起15日內支付權利金總額50%。另土地租金自用地點交日起按年計收,並以當年公告地價年息5%計算。

台北市北投區新民段都更案 公告投標「台北市北投區新民段二小段472地號等5筆公有土地都市更新事業實施者案」地上權存續期間長達70年

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【住展房屋網/台北報導】台北市房價究竟有多高?財政部和央行高層官員異口同聲說:「很高」。財長張盛和更直言:「台北市的房價非常、非常高」。他說,「有些看起來是到泡沫的指標」。 

對於台北市房價是否泡沫的說法與現象,住展企研室曾經說明,房價不會泡沫、只會修正,而台北市高房價的問題,住展企研室也曾多次的呼籲,建商如果要多走幾年的好光景,房價不要拉抬得過快、過陡峭,否則房市面臨下修的壓力將愈來愈大。 

但是不知建商是賺紅了眼還是殺紅了眼,根本不按行情價開價,於是信義計劃區某未公開超豪宅喊出400萬的天價,內湖區某巷弄內也開出近百萬一坪的”離譜”價位,於是台北市建案再競價中頻創新高,建商似乎沒有感覺到『高處不勝寒』的未來市況。 

對於天龍國台北市房價高高掛,難道政府沒責任?政府只能疾呼台北市房價要泡沫啦,而對台北市高房價束手無策?要解決台北市的高房價,把輕軌開到基隆,在新北市的捷運站周邊大量興建捷運宅,甚至再開一條輕軌至桃園市,問題不就能慢慢解決? 

台北市高的房價,除了政府透過租稅政策平抑外,重要的是要有全國的住宅政策,以頭痛醫頭、腳痛醫腳的笨蛋政策,能將台北市房價打下來嗎?房價不是打下來的,而是靠政府的施政能力與健全的房市政策才能落實的,試問,台灣有住宅政策嗎?住宅政策就是蓋了些合宜宅就夠了嗎? 

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【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部台北國稅局表示,為達節省土地增值稅之目的,夫妻間常藉由「買賣」方式移轉房屋,惟嗣後再將上開房地出售,仍須注意是否符合特種貨物及勞務稅(以下簡稱奢侈稅)第5條排除之規定,以免事後遭稽徵機關查獲須補稅處罰。 

該局說明,按不動產物權,依法律行為而取得、設定、喪失及變更者,依民法第758條第1項之規定係採登記生效主義,登記機關就土地登記之申請,依法審查後登載於登記簿上,發生不動產物權變動之效果,無須另為執行之行為,核其性質為形成處分,主張其因該行政處分而權利或法律上利益受有侵害者,應循訴願及撤銷訴訟之行政爭訟途徑以求救濟。 

該局指出,納稅義務人甲君2010年10月間向其配偶購入坐落台北市之房屋,嗣於2012年5月間轉售上開房地與第3人,因奢侈稅規定,銷售持有期間2年以內之房屋及其坐落基地,又非屬因換屋、調職、非自願離職、或其他非自願性因素出售新房地等之排除範圍,應依限於訂定銷售契約之次日起30日內計算應納稅額,自行填具繳款書向公庫繳納並申報,甲君並未如期申報,經該局查獲按銷售總額之10%補稅處罰。 

甲君主張購入系爭房屋係夫妻間之財產過戶,單純只為使用「自用住宅」以達到土地增值稅節稅目的,並非真實交易,經該局以系爭房地買賣所有權移轉變動業於2010年10月間登記在案,依法在未經撤銷、廢止或其他事由而失其效力者,其效力即繼續存在;且其夫妻擁有3間房地,不符合奢侈稅條例第5條第1、2款銷售自住房地排除課稅之規定駁回在案。

據此,該局特別呼籲,夫妻間藉由買賣移轉自用房屋以達節省土地增值稅,嗣後再將上開房地出售,應注意奢侈稅相關法令規定,避免因不諳規定導致遭補稅處罰而得不償失。

因小失大!為了省點土增稅,惹來奢侈稅開罰夫妻間藉由買賣移轉自用房屋以達節省土增稅,嗣後再出售房地,請注意奢侈稅相關規定,避免因小失大

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【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部表示,奢侈稅條例於制定時,考量不能核發建造執照興建房屋之都市土地(素地),因無法供建築使用,尚無炒作誘因,爰素地部分僅對「依法得核發建造執照之都市土地」課稅。實務上,都市土地有法令明定短期限制建築(例如「區段徵收前」及「區段徵收中」),或雖限制建築但仍可申請臨時建築使用,致滋生是類都市土地持有2年內出售應否課徵奢侈稅疑義,為期明確,該部乃於近日發布解釋,內容如下: 

一、依法令規定有明確期間禁止作建築使用或可申請臨時建築使用之都市土地,核屬本條例第2條第1項第1款規定「依法得核發建造執照之都市土地」。 

二、所有權人出售持有期間在2年以內符合前點規定之土地,應依本條例第16條第1項規定申報納稅。未依規定申報納稅者,除屬重劃中土地外,其銷售契約訂定日在本令發布日以前,准予補稅免罰。 

三、出售重劃中土地,依財政部2012年6月1日台財稅字第10104563500號函(以下簡稱2012年函)規定,其銷售契約訂定日在該函發布日以前者,准予補稅免罰。 

財政部說明,「依法令規定有明確期間禁止作建築使用或可申請臨時建築使用之都市土地」具潛在開發價值,易成為短期炒作之標的,且實務上確有短期頻繁買賣之情形,為免炒作是類土地,引發該地區未來房價異常上漲,爰發布令釋予以明確規範,以避免爭議,並落實本條例抑制短期投機交易,健全房市維護居住正義之立法意旨。依上開令釋規定,出售持有期間在2年以內,經地方政府依法公告短期限制建築之都市素地,或限制建築都市素地,雖無限建期限,但可申請臨時建築者,均屬本條例之課稅範圍。 

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【MyGoNews方暮晨/綜合報導】台北市豪宅交易再現蹤跡。根據2013年12月11日內政部實價查詢網,台北市揭露2筆豪宅交易,一筆為信義區信義路五段51~100號的「冠德遠見」;另一筆為大安區金華街101~150號的「國美隱哲」,其中「冠德遠見」交易年月為2013年10月,總價1.41億,成交單價為每坪175萬,而「國美隱哲」,交易年月為2013年9月,總價1.79億,扣除車位單價為每坪150.4萬。

越來越貴!北市豪宅交易再現蹤跡 「冠德遠見」、「國美隱哲」出列

台灣房屋市場經理劉志雄表示,「冠德遠見」屋齡5年多,總樓高27層,扣除揭露的11樓,實價揭露已有4戶交易紀錄,單價大約從164萬至169萬左右,因此11樓單價每坪175萬,算是創下該建案實價揭露行情紀錄。另外,此次揭露(11樓)單價每坪為175萬,高於2013年4月、8月高樓層(26樓)交易的每坪165萬及169萬,推估應為坐向或帶有室內裝潢有關。

越來越貴!北市豪宅交易再現蹤跡 「冠德遠見」、「國美隱哲」出列

而位於大安區金華街101~150號的「國美隱哲」,移轉樓層為5樓,扣除車位每坪約150.4萬元,劉志雄分析,該建案屋齡大約5年,全案僅12戶,社區單純,且鄰近政大公企中心、永康街商圈,步行可達金華公園或永康公園,生活機能相當優越,因此2009年銷售期間,開價每坪約110萬元,如今實價揭露每坪約150.4萬元,若以開價作為基期,5年期間房價漲幅約36.4%,保值效益相當不錯。

越來越貴!北市豪宅交易再現蹤跡 「冠德遠見」、「國美隱哲」出列

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【住展房屋網/台北報導】對多數受薪階級來說,大抵都要透過向金融機構貸款,才能一圓購屋夢;然而有報導引述大型民營行庫主管說法指出,目前除政策優惠或公教等優質客戶外,一般(房貸)利率都已是2.3%起跳,比央行稍早公佈的五大行庫新承作(房貸)利率平均值1.95%高不少。這代表,除非你有資格、且幸運地申請到財政部的青年安心成家貸款(內政部已停辦),否則房貸負擔將比之前沉重。 

對此,行庫端的解釋是『以價制量』;一來是避免承作總額逼近72之2條天花板條款之滿水位,再者則仍希望藉此降低擔保品未來價格(價值)下滑之風險,即預防房市泡沫破裂、造成損失。然而同樣是金融機構,上週曝光的另一則消息,不但與『以價制量』原則相矛盾,還反而會助長房市炒風、使泡沫愈吹愈大。 

上週某報導指出,國內大型行庫已重返土建融資市場,而且大動作搶食分戶房貸業務;而所謂分戶房貸,用白話文來說,就是建案貸款。行庫之所以搶食分戶房貸大餅,主要是業務量夠大,而且購置者經濟能力佳、『抗壓性』較強,行庫還給『殺到見骨』的1.84%超低利。 

以上作為,對照前段的以價制量政策,很難想像,是出自同一機構的行為;但從金融機構以(眼前)利益為最高指導原則的角度看,這些行為不啻是在商言商,見怪不怪。只不過,雖有72之2條天花板條款,央行也持續緊盯,但這種對貸款戶或標的物大小眼的兩面作法,卻仍將增加整體金融體系風險,更是推升房市泡沫的幫手。 

主要因為,前者大比例為預售案,後者則以中古市場為大宗;且就住展企研室觀察及掌握資訊,儘管今年Q2後整體房市買氣一路下滑,但預售市場價格仍在往上炒高,半數以上成交還出自投資客之手筆,且又以小坪數產品為最,因為卡位門檻又更低。如此情況,不僅佐證行庫主管「國內炒房風未完全止步」的說法,還代表氾濫游資仍繼續衝高預售市場價量,更是房市泡沫愈吹愈大的另一鐵証。 

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台北市政府地政局近日公布9月實價登錄交易狀況,買賣、租賃及預售案件實價登錄總筆數3544筆,較前月增加65件,增幅約1.9%。其中以40坪以下中小型住宅交易最夯,比重超過7成,而房價在1,500萬元以下仍是主流,佔45.7%;而60坪以上的大樓交易,去年佔整體大樓交易的23%,但今年減少到19%,顯見大坪數高總價類型案件有萎縮趨勢。

 

北市40坪以下住宅當道 60坪以上交易縮

小宅當道 40坪以下住宅占7成

根據統計,9月份買賣、租賃及預售案件實價登錄筆數共3,544筆,較8月增加65件,增加幅度1.9%,其中揭露筆數3,118筆,揭露率約88%。在交易移轉面積方面,9月份以40坪以下中小型住宅為主,占比高達73.1%,較前月增加1.4%;民眾最關心的交易價格,總價在1500萬元以下仍為9月交易主流,佔45.7%,較前月增加0.5個百分點。

地政局官員表示,北市房價居高不下,民眾會以低總價為優先考量,因此40坪以下、總價1500萬元以內的產品,9月交易量上升。房仲業者分析指出,9月市場買氣較淡,但首購族與自住者,購買套房比例相對較高;因小宅產品購屋門檻低,置產族也會挑學區附近的套房產品,像是年底時學區宅有設籍需求,前往該區購屋機率就會提升。

 

北市40坪以下住宅當道 60坪以上交易縮

大宅遇冷 60坪以上大樓量跌4%

實價登錄上路迄今,小宅交易持續火熱,但大宅(60坪以上)交易量減少,今年以來60坪以上的住宅成交物件只有485件,和去年1324件足足少了近三倍。從實價揭露中,交易年度101年及102年,60坪以上的電梯大樓僅成交1809筆,其中去年交易占比僅23%,今年迄今約19%,平均降了4個百分點,顯見大坪數交易的確比較疲弱。

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【MyGoNews蕭又安/綜合報導】根據中信房屋的最新預測顯示,2013年全國買賣移轉棟數將有望較2012年的32.97萬件成長11.78%,來到36.86萬件,其中『建商轉戰郊區策略奏效』、『低總價及小坪數產品熱賣』、『房市調控政策的利空漸散』、『交通建設陸續完工』以及『低利環境持續』是2013年買賣移轉件數成長的5大關鍵因素。 

中信房屋副總經理劉天仁表示,回顧2012年的成交量僅32.97萬件,主因為2011年奢侈稅後,投資買盤陸續退場,加上2012年初總統大選,導藍綠激戰,致買盤觀望,而2012下半年又有實價登錄上路,造成買盤短期觀望的利空,使得2012年全年買賣移轉棟數僅有32.97萬件。

中信房屋:2014年房市5大變數,預測:維持基本盤中信房屋副總經理劉天仁表示,在5大利多的支持下,2013年買賣移轉件數逆勢成長近11.78%,預估來到36.86萬件。

劉天仁接著說明,在2013年初,市場對2013年的成交量預期並不樂觀,原本市場預期會有2大利空,所幸至今並未發酵,(1)延續實價登錄的政策利空,原以為價格上有比低不比高的效應,買盤會持續觀望。(2)2013年5月底奢侈稅2年閉鎖期解禁,預期市場將會有大量的拋售潮並未發生。所以,在5大利多的支持下,2013年買賣移轉件數逆勢成長近11.78%,來到36.86萬件。 

5大買移轉棟數大幅上揚關鍵因素,說明如下: 
(1)建商轉戰郊區推平價宅策略奏效。 
(2)買總價不買單價時代來臨,市區小坪數捷運宅,和郊區低總價三房各擁一片天。 
(3)政策利空漸散,實價登錄上路後比低不比高,以及奢侈稅2年到期拋售效應未具體顯現。 

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營建署統計,全台的空屋數超過86萬戶,換算空屋率破10%,即使是紐約,空屋率也只有3%,專家認為,這是房地產供過於求的警訊,而最近有傳出大陸人士來台炒房,即使曾經倒過8家建商的淡水小坪頂,也傳出即使1坪要60萬,大陸人搶買,預期心理作祟下,台灣稅制又不完全,使得有錢人大量「囤房」,專家指出,更嚴重的還有不均衡發展的都市計畫,人口過度集中北部,讓大台北房價屢創天價,專家建議,要解決房市,不是要靠央行,應該是行政院跨部會,才能通盤解決。

 



紀錄片「看見台灣」,讓專家有感而發,環境法律人協會理事長詹順貴,點名「看見台灣國土真相了嗎?」,評論中點出,全台都市計劃區可容納將近4000萬人口,但人口成長率下降,全國總人口在2024年高峰不過2365.6萬人,地方政府卻擴大都市計劃,房地產上漲變本加厲,長期關注房市的淡江大學副教授莊孟翰認為,不當的都市計畫,人口過度集中北部,是高房價元凶之一。

淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰:「(全台)45.06%人口集中在北部、新竹以北,北中南的不均衡發展,所以你會發覺說,所得稅高、消費最多,都集中在北部,台中跟高雄如果將來捷運也建構起來,有產業園區,有工作機會,那些人就會落在台中、高雄,不必往北部來擠。」

營建署公布的第二季房價所得比,台北市12.4倍,也就是得不吃不喝12.4年,才買得起房,新北市9.6倍,出了大台北大約7倍,台南只有5.5倍,全台空屋數,有86.31萬宅,換算台灣空屋率10.63%,和紐約才3.12%、倫敦3.9%、香港4.3%、新加坡5.6%相比,高得嚇人,可見房地產供過於求。

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