目前日期文章:201310 (31)

瀏覽方式: 標題列表 簡短摘要
【住展房屋網/台北報導】去年底因金管會針對壽險業者祭出「新八條」的買房禁令,導致商用不動產沉寂將近一年。而隨著壽險獵樓禁令放寬,部分企業主看中壽險業蓄積將近一年的資金急需找尋出口,紛紛加碼買進商用不動產,使商用不動產的交易熱絡了起來。

據住展企研室的了解,目前台灣保險業投資商用不動產的資金約五千億元,約佔可投資部項目的百分之五,距離政府訂出上限百分之三十,還有很大的空間,若保守估計投資部位拉高達百分之十,那麼將會有另外五千億元釋出收購商用不動產。

富邦人壽近年大量買進商用不動產,不動產投資金額已超越所有壽險公司。市況顯示,國壽近年亦積極布局忠孝捷運沿線及敦化南北路,其中在敦化南北路已投資10棟大樓,包括台北金融中心、新光敦南大樓(已更名敦南金融大樓)、銀星大樓、敦南財經大樓等,佈局的力道持續加碼中。

住展企研室分析,壽險業開放買房禁令,將使擁有龐大資金的金控集團,加速搶進大台北地區不動產,除了國壽、新壽及富邦人壽等大咖外,南山、三商美邦、中壽、台壽、中信人壽也都取得董事會授權額度,並公開表示要加碼投資不動產。

沉寂將近一年的台灣商用不動產。依據過去經驗,不論從股價淨值比、本益比或收益率,新興亞洲地區商用不動產市場的投資價值已悄然浮現,未來在實質股價或收益率都有機會隨著市場穩定而領先反應。

大師房屋-大直 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

【住展房屋網/台北報導】央行總裁彭淮南一句利率即將變動的警語:「由於房貸支出占家庭所得比率逾三成,借款人宜留意未來利率變動之風險。」並強調,央行有責任提醒消費大眾房貸本身有價格風險,必須有風險控管意識,「利率不是永遠不變的。」引起房地產及金融業者一陣驚慌與討論。

對於彭總裁的「警語」,是否意味房市已到即將反轉的臨界點?住展企研室日前拜會了金控行庫的高層,了解金融業是如何看待當前及未來的房市發展。

金控高層人士指出,彭淮南對房貸族的善意提醒,用意在於防患未然,因為美國QE終究會退場,但在全球金融海嘯後,美國資產大幅擴張,全球資金潮如何紓解,在在需要操作技巧,因此,彭淮南才會對企業發出警告,「不能預期長期利率永遠在低檔」。

金控主管認為,年底甚至明年Q1央行升息的機會其實非常小。金控主管說,雖說短期不會升息,但在利率走升環境下,因為民眾所得固定,未來房貸族利息負擔加重,恐怕造成房貸逾放壓力增加,所以必需要提前防範。

金控主管強調,為因應利率調升趨勢,許多大型行庫已在進行房貸壓力測試,等結果出來,各銀行將商量如何因應,以防範銀行收益受到衝擊,更重要的是要照顧到一般房貸客戶的負擔能力。

大師房屋-大直 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

  最新的實價登錄中,主要交易日期近9成集中在7、8月,由於正逢農曆鬼月,市場交易顯得較為平淡。尤其在指標區域的台北市住宅交易部分,低總價的公寓及套房整體占比,分別為32%、12%,合計有44%,足見平價產品最受到購屋族青睞,成為目前市場的主流。

  然而,豪宅交易價格還是「貴桑桑」,其中台北市最高總價由信義區松德路「國家美術館」奪魁,成交價為2億1,175萬元;新北市最高價為板橋區中山路一段的「橋峰」(9,600萬);台中市西屯區市政北六路「寶輝一品花園」以1億400萬成交,名列台中市冠軍;高雄市則顯得平價許多,以三民區褒揚東街透天厝(4,980萬)最貴。

大師房屋-大直 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

薪資倒退、只婚不生的頂客族變多,就連結婚對數也減少13%,社會結構改變,讓房市銷售出現大變化,尤其,台北市平均房價已經站上86萬元以上,反倒讓中低總價的套房或是兩房產品,成為市場主流,房仲調查,最近這一年,套房的漲幅就逼近2成。

房仲業者謝靜旻:「室內差不多有10坪左右。」

隔出臥室和客廳,小小空間看起來有些擠,但,實價揭露一週年,這樣的小套房,可是身價鹹魚翻身,比起公寓,年漲幅10.4%,套房有逼近20%的漲幅。房仲業者謝靜旻:「(看套房的)會比較多,像是平均一天,大概3、4組左右。」

民眾:「小孩子他們要購屋比較不容易啦,都是要家長貼補一些嘛。」

實在是因為房價高得太驚人,根據調查,台北市預售屋平均單價,從101年的每坪79萬,到今年第3季,已經衝上86.3萬,也因此直接影響到消費者購屋的需求意向,像是公寓交易的占比就高達32%,套房也有12%,換句話說,中低總價已經成為市場主流。

大師房屋-大直 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

由於中央銀行日前釋出升息時刻將近訊息,加上美國量化寬鬆(QE)終將逐步退場,昨(17)日公布的國泰庶民10月調查顯示,認為現在是賣房時機者衝上41.1%,創下近31個月新高,國泰金分析,主要是未來若升息,將影響民眾借貸買房意願。

此外,國泰金指出,各界認為QE資金寬鬆,是助漲房價的主因之一,若QE退場,房價有可能回落,因此不少人可能希望在此時賣房,獲利了結。

大師房屋-大直 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

忠孝復興商圈是全台最耀眼的黃金地段,說起「東區」,大家總聯想到四通八達的地理位置與無法取代的商業機能,群義房屋忠孝復興店協理吳宙瑜表示,SOGO百貨加上微風廣場的人潮帶來商機,支撐忠孝復興商圈不論住宅、店面價格都居高不下,接下來幾年周邊陸續的開發案,更為當地帶來房市利多。

房價最高的雙捷運站 未來仍有攀升空間

台北市捷運系統中,雙線交會的轉運站分別有古亭、台北車站、忠孝復興、忠孝新生、民權西路及南港展覽館等6個捷運站,吳宙瑜說,其中房價表現最亮眼的就是忠孝復興,龐大的車站進出人次就是房價不斷推升的主因,不僅如此,已發展數十年的東區商圈,最近一些老屋更新與資產活化案更為房市加分。

首先,忠孝東路四段的老舊大樓接連進行外觀拉皮,透過建物「微整型」的方式,不僅美化市容,至少還能替身價加值兩成。而延宕多年的正義國宅都更案近來終有進展,由三圓建設主導的更新案基地面積超過1500坪,將興建住商混合大樓,推估房價上看每坪200萬元。最後,仁愛路的百億開發案空軍總部,可能改建為公園,還給市民一片可比擬國父紀念館的綠色空間,將來周邊勢必也會產生「公園宅」效應,房價向上推升。

各種需求購屋族 都能適得其所

對於有意購屋的民眾,吳宙瑜建議,首購族可挑選距離捷運站1000公尺內的房子,要注意生活機能,最好買陽光充足、空氣流通且沒有漏水的物件,假使在預算千萬以下者,建議先看松山、中山、內湖等區1~2房的成屋,預算千萬以上者可往大安、信義區尋找套房產品。

換屋族除了生活機能,還須注意學區的風評,位置選擇上最好離捷運站步行時間別超過10分鐘,往後房子轉手性才高。觀察室內屋況時,前陽台不應有遮蔽物,至少要有兩面採光,如此風水學說的「朱雀氣」才好,有利居住;若是購買中古屋,別忘了檢查屋內公共管線是否有漏水情形,依照以往經驗,有五成的中古屋交易都會發生漏水問題。俗話說,「百萬買屋,千萬買鄰」,購屋前向左鄰右舍或管理員打聽清楚,是避免遇到惡鄰居的不二法門。

大師房屋-大直 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

【住展房屋網/台北報導】央行總裁彭淮南曾經”出巡”到台北市豪宅「勤美璞真」市調,因為市場傳出該案頂樓以一坪304萬元成交,彭總裁不太相信,於是親自登門了解,最後逼得業者說,根本沒有銷售,更沒有304萬成交的記錄,讓人見識到彭淮南親上火線打房的意識。

近期,為了遏止預售屋「紅單」的炒房行為,央行不動聲色的派員到淡水等地的建案「實地訪查」,結果發現工地銷售員確實在促銷「紅單」,工地銷售人員還明白告訴央行官員,待銷售率拉高後,建商會調高牌價,於是擁有「紅單」的粉絲團投資客,即可將「紅單」轉讓獲利,這種特殊的炒房現象,讓相關官員大開眼界。

事實上,一般民眾根本不知道「紅單」是什麼東西。「紅單」的由來為有些建商在推案初期,為了帶動買氣、拉高銷售率,會給曾經購買該公司建案的老客戶「優惠價」,老客戶只要拿出房價一成的自備款,建商則會開給投資客預售證明,稱為「紅單」。老客戶就可拿著紅單伺機轉賣,賺取價差。

對於這種檯面下的炒房行為,住展企研室認為確實會擾亂房市的正常交易,更會讓許多正派經營的建築業者給『污名』化了。預售屋是一種期貨產品,從訂金、簽約到開工,約只要付出房屋總價的10%~12%,於是有些不肖建商就利用人性貪婪的弱點,慫恿這些粉絲團以”買空賣空”的方式,讓這些粉絲團吃到甜頭,於是一案接著一案的如法炮製,結果當然是建商將房子賣光了,這些粉絲團也從紅單的交易中獲利驚人。

對於建商這種脫序的炒房行為,住展企研室提出呼籲,建商應該有社會責任,不應該透過不恰當的手法將房價炒高。最近央行說要全面打擊紅單炒房客及建商的不當作為,購屋民眾自是鼓掌叫好,問題是,這些賣紅單的建商,是否有覺醒,應該收斂起這種不當的行為,居住正義才能得以伸張。

大師房屋-大直 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】根據住展雜誌發佈最新大台北區房價創新高建案統計顯示,近期大台北區有建案創下區域新高的地區多達19個,其中台北市有6個建案,新北市有10個建案,新竹有2個建案,桃園則有1個建案。從新北市創新高建案的房價來看,2014年許多區的房價新標準勢必重新改寫,五股5字頭、土城6字頭、新莊副都心8字頭…..,將成為2014年房價的新基準點。

2013年第2季以來,奢侈稅修定的方向再度成為地產新聞焦點,財政部三五不時的『放話』,一會兒是利多、一會是利多,讓地產業界不知如何是好,房市更因為利空未出盡,讓購屋者陷入濃濃的觀望氣氛,讓房市吃足了苦頭。

天不怕!地不怕!北部19案房價創區域天價建案創下區域新高,台北市有6案,新北市有10案,新竹有2案,桃園有1案。

根據住展雜誌公佈的統計資料,雙北市Q3新屋房價續創新高,惟漲幅已明顯縮小。房市先期指標的預售屋,雖受到財政部及稅捐單位要查紅單並加強抽檢的利空夾擊,但市場近期仍出現多區屢創新高的建案。

一案還比一案價高的精銳盡出,可以說明現階段的北台灣房市。多數建商在雙北市土地基期愈墊愈高下,房價的基期也只好跟著往前衝,分析這些創區段新高的建案,不論在地段上與產品力強度上,都屬於區域中的佼佼者,在未正式開價前就已吸引許多購屋族及地產業界的注意。

豪宅林立的北市信義計劃區,由中華工程主導的亞太會館改建案「陶朱隱園」,基地上已圍起銷售看板,採邊建邊售的「陶朱隱園」,基地面積達2468坪,規劃為地上21層、地下4層的超級豪宅,類似阿拉伯數字「8」的建築主體超級搶眼,每層2戶、每戶300坪的設計,戶數僅40戶。

大師房屋-大直 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】2013年10月16日內政部不動產實價網公佈新一波的實價登錄資料(8月16-31日辦妥移轉登記的成交案件),永慶房產集團研究發展中心整理四大都會區最高單、總價後發現,最新這波公布的成交資訊價格部份相對平穩。以指標區域,北市部分,並未再有創高價的狀況,整體市場平價當道。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,近期政經情勢動盪,房市以個案表現為主,再創天價必須視個案而定,另外,這波公開資料,交易日期近9成集中在7及8月,受限於當時農曆鬼月因素,市場交易確實相對比較保守。另外,從這波公開的資料來看,指標區域北市住宅交易部分,低總價的公寓及套房占整體住宅交易佔比,分別為32%及12%,共計高達44%,顯示目前平價產品為市場的主流,最受到購屋民眾的青睞。

平價當道!北市公寓、套房佔比高達44%以指標區域,北市部分,並未再有創高價的狀況,整體市場平價當道。

根據這次實價登錄這次公開資料,最高總價部分,住宅類台北市最高總價為信義區松德路的「國家美術館」,成交總價為2億1,175萬,新北市最高總價落在板橋區中山路一段的「橋峰」,總價為9,600萬,台中市最高總價位在西屯區市政北六路的「寶輝一品花園」,總價為1億400萬,高雄市最高總價則為三民區褒揚東街的透天厝,總價為4,980萬。

商用類台北市最高總價為中正區仁愛路二段的透天厝,成交總價為4億6,210萬,新北市最高總價落在汐止區大同路一段的「台灣科學園區」,總價為2億5,380萬,台中市最高總價位在南區南門路的「大同資訊大樓」,總價為4億8,800萬,高雄市最高總價則為前鎮區光華二路的店面,總價為7,000萬。

至於最高單價的部分,住宅類台北市最高單價為中正區信義路二段的「大安琉御」,成交單價分拆車位後約為每坪164.7萬,新北市最高單價落在中和區保健路48巷的透天厝,每坪109.6萬,台中市最高單價位在西屯區市政北六路的「寶輝一品花園」,為每坪53.3萬(含三個平面車位,車位無法分拆),高雄市最高單價則為仁武區善德街8巷的透天厝,每坪43.9萬。

大師房屋-大直 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

築巢路迢迢,但愈早準備、勝算愈大。雖然尚在儲蓄階段,中視主播李佳玲、台視主播張宇已有幾次看屋經驗,也會看相關書籍、向前輩討教對房市的看法,希望一旦機會降臨,就可以抓緊時機,晉升有產階級。
採訪╱潘姿羽 攝影╱彭仁義、林琨凱

張宇曾住過北投、士林以及天母地區,很喜歡悠閒的生活環境。

【不擅理財 買房投資最穩】

捷運北投站旁的小咖啡廳雖然外觀不起眼,但裡頭的正妹主播卻相當吸睛。台視主播張宇透露,雖然她工作很衝,但私底下喜歡悠閒的環境。 
儘管搬過幾次家,張宇的住處仍不離北投、士林。她表示,自己很喜歡北區的生活環境,士林運動中心可以運動,士林官邸可以散步,而新北投公園翻修後,特色建築和蓊鬱的林蔭更成了當地熱門景點,每到假日總是擠滿人潮。 

捷運北投站旁的「豆咖啡」是張宇的愛店,空閒時總會去那坐坐。

請教前輩多看書

工作邁入第4年,張宇表示,今年開始動了買房念頭。她笑著說,自己是數字白癡,對投資理財不太在行,而房地產相較於其它投資工具,保值性高、風險較低,又可滿足居住需求。
同是懷有築巢夢的年輕人,張宇認為,湊自備款是最難的關卡,最好一邊存第一桶金,一邊累積房地產的專業知識,像她就常請有經驗的前輩給予意見,還有看一些房地產入門書籍。
雖然希望盡早買房,但張宇指出,應該量力而為,如果為了買房而縮衣節食,有點本末倒置,「生活品質不應該被犧牲。」 

「沒看上百間不要下手」

「希望第1屋可以買在松山區,不會太吵雜,離公司也近。」雖然松山區購屋門檻不低,但她覺得房價已處高點,市況也不甚明朗,可以邊存錢邊觀望,加上買房本來就急不得,「家人甚至叫我沒看超過100間不要下手呢。」她笑道。 

大師房屋-大直 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

藝文饗宴
畫作、雕塑、吊燈、琉璃,各項藝品彷彿為豪宅注入靈魂,也讓建築不再制式、呆板;本期《豪宅王》踏足藝文圈,邀您共賞深藏在豪宅裡的藝術品。
採訪╱潘姿羽 攝影╱陳恒芳

台中豪宅「總太國美」大廳展示的琉璃作品,會隨光影變換展現不同風情。陳恒芳攝

同中求異

【潘姿羽╱台北報導】奢華、大器不再是豪宅唯一的形象,為了在競爭激烈的豪宅市場脫穎而出,愈來愈多建商運用水晶吊燈、名師畫作、銅像雕塑等藝品帶出豪宅內斂、高雅的人文氣息,藉此塑造產品特殊性,吸引豪宅客。 

中悅機構「大吾疆」的圓頂壁畫結合原住民文化,呈現鄒族祭典的意象。

現在建商相當講究豪宅工法、建材甚至規劃,卻少有令人耳目一新的建案。總太地產副總經理沈恒新表示,過去公司常參訪國內外的飯店,觀察他們的設計和擺飾,但後來發現「怎麼看都大同小異。」因硬體十分完善,剩下的多靠物業管理來補足軟性需求,個案間便無太大差異。
「建築業要前進,就得朝橫向發展,在軟件上動腦。」沈恒新指出,總太地產在2009年開始嘗試結合藝術,建案「總太如來」、「總太東方帝國」皆與地方大學美術系合作,在大廳設置藝術展覽區,在不同展期擺放特定主題的藝術品。
今年落成的「總太國美」,在大廳的水池造景擺放美國藝術大師Orfeo Quagliata「綻放」、「凝結」2件琉璃作品,水波與輕透的琉璃光澤互相呼應,為建案增色不少。 

藝術拉近與人距離

同為台中七期豪宅知名建商聯聚建設,在「聯聚雍和」、「聯聚方庭」也設置了街角藝術;「聯聚雍和」門口以2隻紅銅小豬代表「豬入門、百福臻」的意涵,「聯聚方庭」戶外兩手高舉的農民雕像象徵「天佑台灣」。

大師房屋-大直 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

【風水專欄】張旭初:公司變身黃金屋非難事!房屋的條件若有一點先天不良,賺到錢就必須趕緊五鬼搬運,把錢另覓他處才是王道。

雖然每一個開公司的老闆都希望自己的公司就是黃金屋,但公司的財神位如安錯,訂單財源及人才容易被強走,老實說沒有一間房子內外局都是十全十美,而好的厝運也不會直到永遠,因為厝運也會風水輪流轉。

公司就是黃金屋!

身為老闆的人必需認清,如果自己房屋的條件原本就有一點先天不良,賺到錢就必須趕緊五鬼搬運,把錢另覓他處,再設另一家店。因為這間房子隨時都會退運,要反敗為勝的不二法門就是轉運。

比如現在有一間南北座向的厝場,剛好生肖命格都是南北格對你有幫助的話,假設你原本這家房屋是開在南區,建議你賺了錢之後,你就要轉移陣地趕快再移到東區,尋找同樣是南北座向的房屋。

一開始找房子時,都要特別聽清楚風水師的交代,如果堪輿專家告訴你,這間厝的厝運或是地運只剩下少少的時間,那你還是趕緊準備搬家才是上策。

厝運關鍵別不信

厝運和十二生肖有相當大的關連性,開公司投資者必需記得自己犯太歲的年份是什麼時候,如厝的地址方向,厝運及地運就只剩幾年,無論你怎麼乾坤大挪移,這間厝的厝運或是地運還是只剩下多少年,你就要設法趕緊轉運。

唯有方向,地運,生肖三方面都配合,才能讓你開公司的厝運亨通。當然身為老闆的人都會急著想知道,到底自己開的厝運還有幾年,其實還是得依照一開始為你佈風水局的建議。

老師指點要注意

大師房屋-大直 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

【風水專欄】張旭初:做生意求財 遇死水格局怎麼辦?玄關櫃子超過五呎一,四尺二,最好放上元寶或是石太極。

外玄關盆景的植栽一定要整理照顧得美,每天澆水,水就是財,而內玄關的櫃子,要用超過五呎一,四尺二的玄關櫃子,玄關上必需放個元寶或是石太極,金錢樹。

死水格局

如果買或租到的房子東西南北無論缺那一角,大多數的公司及店家就作不起來。有些商人明知道是屬於死水的格局,可仍然不信道,願意作短命生意,花錢磨自己的經驗和耐心,因為像這樣死水格局的房子,三天兩頭就看到它貼招租。

所謂『死水』,就是水溝的水是固定無方向流走,死巷無出入口下雨水,只有流出沒有辦法流入,就是死水路等於無活財源。台灣各大城市都很容易發現,房屋住家營業單位三年至少換了幾個老闆,沒有一個老闆可以在這樣的格局經營能賺到錢的,個個都穩賠的,因為每換一任老闆就得重新裝潢,客人卻來了沒幾個,這樣怎麼賺得了錢呢?

運用門內門改運

如果要反敗為勝,秘招就是『門內門』,門內要做個暗門。門一進去就得設玄關。更要設一座假山假水,讓死水及死氣都變成活水,從大門望去,一眼就可以看到活水流入水溝內的水化為財運,

可千萬別不肯信風水道理,我常遇到勘景時,大老闆的生意場所並無不妥,可不管怎麼努力就是沒看到有起色,原因無它,就只是店內的吉氣,老早就順著死水無水流出去,就算店家老闆奉請再多尊的神明,神再靈也留不住吉氣。

因此我建議必需要改門的格局,變成『門內有門』,就是把玄關分為內外玄關。所謂外玄關就是要有樹木來擋,以三盆盆景為佳,而內玄關必需要使用櫃子擋住,讓原本死水格局的南北氣變成東西氣。

如果以南北向的房子為例,大門等於是南北向,如果外玄關用了三盆景擋住,內玄關也擺了櫃子,內外玄關的局都佈好之後,原本順著南北方向直直流掉的南北氣,會因為內外玄關雙重的橫阻,讓屋內的南北氣變成東西氣,自然死水與吉氣就會變活氣。

大師房屋-大直 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

【地產專欄】sway:戳破業者矛盾的屁話!業者永遠只想賺大錢,但騙人話術又常常互項矛盾。

業者常透過名嘴,或是自己跟消費者講:政府打房只會把房價越打越高,要拉高利率才會讓房價下降;也對實價登錄政策指指點點,要大家只可以看到超高價者,那些低價者根本就買不到。這些矛盾的屁話,少聽為妙。

戳破業者的矛盾,是我的專長,但我只想告訴你,矛盾的背後都是有目的,再在讓政府幫住業者賺大錢,給民眾一個冠冕堂皇的理由,至於居住正義,閃一邊去,魚翅的魅力還是遠大於魚刺。

拉高利率房價才會降

目前房價還是很高沒錯,但是我老聽一堆名嘴跟業者,大噴口水的建議政府:「拉高利率房價才會降啦,不然所有打房政策都在拉抬房價。」是,取消容積獎勵,業者說因為原料缺少所以房價會漲;實價課稅,業者說增加售屋成本房價會漲,要和緩房價只能把利率拉到3~5%,讓投資客以為可能要增加貸款負擔,就不去炒房。「這種屁話,政府真要聽進去,就是白癡政府!」

利率一拉高,就很容易引進全球短期炒作資金進入台灣,不管是挪來賺利息還是短期避險,短期看來似乎不錯,但這些巨資說撤就撤,非常容易引發台灣的經濟崩盤,巨資可以把台灣經濟的氣球吹鼓,當他撤資時,就是泡沫破滅時。

而且擺明的,業者目的想要這個資金瘋狂炒房跟炒股,誰管你台灣穩定的匯率政策。話說二十年前的貸款利率曾高到10%,大家還是會苦哈哈的買房,利率貿然高漲,生活只會更苦。

實價登錄不該隱瞞高價

勤美璞真揭露每坪一百七十八萬元的成交,業者就臉綠了,一來踢爆上個月業者爆料的每坪二百四十萬元假成交價,二來讓這些買家完全不再信任業者的鬼話連篇。

所以業者只好說:實價登露不該把最高的3%價格都隱藏,我們明明有這樣的成交價。有嗎?你們業者都只是聽說,不是你成交的都說是你的業績,人不要臉可要想到你的陰德是不是所剩無幾。

大師房屋-大直 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

【住展房屋網/台北報導】央行總裁彭淮南曾經”出巡”到台北市豪宅「勤美璞真」市調,因為市場傳出該案頂樓以一坪304萬元成交,彭總裁不太相信,於是親自登門了解,最後逼得業者說,根本沒有銷售,更沒有304萬成交的記錄,讓人見識到彭淮南親上火線打房的意識。 

近期,為了遏止預售屋「紅單」的炒房行為,央行不動聲色的派員到淡水等地的建案「實地訪查」,結果發現工地銷售員確實在促銷「紅單」,工地銷售人員還明白告訴央行官員,待銷售率拉高後,建商會調高牌價,於是擁有「紅單」的粉絲團投資客,即可將「紅單」轉讓獲利,這種特殊的炒房現象,讓相關官員大開眼界。 

事實上,一般民眾根本不知道「紅單」是什麼東西。「紅單」的由來為有些建商在推案初期,為了帶動買氣、拉高銷售率,會給曾經購買該公司建案的老客戶「優惠價」,老客戶只要拿出房價一成的自備款,建商則會開給投資客預售證明,稱為「紅單」。老客戶就可拿著紅單伺機轉賣,賺取價差。 

對於這種檯面下的炒房行為,住展企研室認為確實會擾亂房市的正常交易,更會讓許多正派經營的建築業者給『污名』化了。預售屋是一種期貨產品,從訂金、簽約到開工,約只要付出房屋總價的10%~12%,於是有些不肖建商就利用人性貪婪的弱點,慫恿這些粉絲團以”買空賣空”的方式,讓這些粉絲團吃到甜頭,於是一案接著一案的如法炮製,結果當然是建商將房子賣光了,這些粉絲團也從紅單的交易中獲利驚人。 

對於建商這種脫序的炒房行為,住展企研室提出呼籲,建商應該有社會責任,不應該透過不恰當的手法將房價炒高。最近央行說要全面打擊紅單炒房客及建商的不當作為,購屋民眾自是鼓掌叫好,問題是,這些賣紅單的建商,是否有覺醒,應該收斂起這種不當的行為,居住正義才能得以伸張。

 

大師房屋-大直 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

【地產專欄】花敬群:實價課稅與奢侈稅認知須建立 別再道聽塗說了!不管是奢侈稅還是實價課稅,都與大家心中想像的「實價課稅制度」,有極大落差。(王麟琴攝)

財政部說奢侈稅的課徵是實價課稅,對豪宅買賣的房屋交易所得稅加強稽徵,也是一種實價課稅。財政部基本上沒說錯。但是我們都知道,這都只是一種以實際交易價為課稅基礎的權宜性做法,與大家心中想像的「實價課稅制度」,還有極大落差。

奢侈稅與實價課稅不是隨便說了算!

在近幾個月對奢侈稅修法檢討各界的相關論述中,多認為奢侈稅應該是實價課稅制度建立前的過渡制度,不少業者代表也表示,希望政府趕快推動實價課稅,趕快將奢侈稅廢除。在幾次會議上,我都會追問業界代表,是否這樣的發言表示業界支持實價課稅。得到的回答常常是,實價課稅要配套完整再推出,但奢侈稅要盡快廢。對此,我不需要再多做回應,大家都可以理解。

常常覺得各界多將「實價課稅」,認知為一種全面加稅,或加強對交易利得課稅。這樣的認知或許對,但或許不對。原因在於,政府從未對外說明過,若要進行實價課稅,所針對的是土增稅、地價稅、房屋稅還是房屋交易所得稅…。此外,在以實價為課稅基礎下,各項稅負的稅率要不要調整,自用與非自用不動產該不該是差別稅率,房屋稅與地價稅要不要整併為不動產稅,土增稅與房屋交易所得稅要不要合併為不動產資本利得稅。如果相關稅制不整併,那房屋與土地價值該以怎樣的原則來區分。更細緻的項目是,地價稅與房屋稅的累進起徵點該不該一起改變,又該怎麼改…。這些問題的結構就像小時候玩的藏寶圖(或人格特質測試遊戲)一樣,不同階段路徑選擇的排列組合後,結果將是天壤之別,一開始的差之毫釐,最後可能失之千里。

因此,我們必須先問,為什麼要改稅制?基於高房價問題要改的是哪些?基於稅收不足問題又應該改什麼?基於賦稅公平性的問題該做怎樣的調整?基於中央與地方財政劃分與職能問題,又該如何設計?為了稅制改革,還有哪些新的機制或技術必須規劃與建立?

全民須建立成熟的改革稅制認知

我很擔心各界在缺乏不動產稅制改革的認知與方向之前,將各階段路徑的選擇,當做是討價還價的籌碼。最後搞出一台不知道會不會跑的拼裝怪車,或者是只會原地打轉的陀螺。我覺得在當前的政治社會氛圍下,這是很可能的結果。

上頭提了一堆問題不表示我認為問題太多太雜,所以稅制改革前途黯淡。提出這些問題是因為其中許多關鍵原則與策略方案,其實已經有很多人研究過,也提出相關做法。更直接的說,國外早有非常成熟的制度與技術供我們參考學習。我們的政府與社會上許多專家們,卻還自我綑綁在既有制度體系的雜亂線團中,不願動手一條條的將線拉直整好,真的有點太對不起國家社會了。

實價課稅絕對是台灣後續極重大且大費周章的制度改革,大家可不可以開始動動手,不要一直站在旁邊看戲了好嗎?

大師房屋-大直 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

〔自由時報記者徐義平/台北報導〕根據商仲調查,擁有龐大現金流的商場,連續3季坐上最高金額投資項目的寶座,其中第3季商場交易金額便接近百億元,成交標的分別為台中勤美綠園道商場、高雄八五大樓部分樓層,總計今年以來的累積成交金額為248.6億元。

永慶資產管理協理黃增福表示,觀光旅遊人口持續增加,也刺激消費,因此近幾年商場、旅館成為熱門投資標的,此外,傳產、電腦及電子相關的國內外製造業業主積極尋找在台設廠地點,也帶動工業土地與廠辦的需求。

永慶資產管理統計,今年第3季全台億元以上的商用不動產交易案,投資總金額約316.5億元,較上季208.5億元大幅增加約51.8%。觀察第3季商用不動產投資,今年前3季投資資產類型皆以商場的交易金額最高,累計達248.6億元,居各投資標的之冠。第3季商場買賣金額約96.1億元,占整體交易金額的30.4%。

其中商場金額較大2筆成交案例則是台中勤美綠園道商場、高雄八五大樓部分樓層,分別由南山人壽、三禾資產管理以48.96億元、45.3699億元取得。此外,本季也有外資私募基金子樂資產插旗台灣商用不動產,以48.5億元買下新竹美麗信酒店等3棟大樓。

除商場外,本季廠辦廠房交易也相對活絡,主因是科技業、傳統產業也紛紛購買自用廠辦、廠房交易比率大幅增加,總計廠房買賣80.2億元、占比25.3%,廠辦買賣78.7億元、占比24.9%。

黃增福指出,傳統產業的製造大廠或科技業的營運總部,鎖定產品以全棟廠辦、廠房為主;中小企業工業區辦公則鎖定廠辦大樓的單一樓層或部分單位作使用,且無論是購買或承租,近期詢問需求相當高。

至於第4季商用不動產展望,在財政部促參司預計推出51件公共建設案,規模高達1800億元,以及北市財政局釋出多筆指標地上權案,包括信義計畫區的A25地上權、南港區經貿段土地、中山區長春路一小段土地、天母國小附近國有土地、北投區新民段二小段公有土地都更案等地上權案,第4季商用不動產市場將看好。

 

來源:http://tw.news.yahoo.com/%E5%95%86%E7%94%A8%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A2%E4%BA%A4%E6%98%93-%E5%95%86%E5%A0%B4%E6%9C%80%E5%A4%AF-221109654--finance.html


大師房屋-大直 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

買老公寓實坪多又有都更機會,但翻新成本不小,最少都要300萬元。專家建議,購屋前要詳加比較,細算相關費用,才能買到適合的房屋。

裝修金額須付現

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出,公寓產品對老人不方便,屆退休或是換屋需求者會選擇買大樓,但也有人選擇買老公寓,就是考量北市老公寓具保值性、坪數實在,含金量高。 
住商不動產北市區副理王致傑指出,一般30坪老公寓翻修約300萬元起跳,好處是可以省下搬家、找房虛耗等成本,但缺點是裝修金額幾乎都要付現,新屋雖然不用重新裝潢,裝潢成本低,但實坪較少,管理費也較高。 
以將退休的曾先生為例,當初猶豫是要賣掉3層樓透天厝還是重新裝潢,最後曾先生選擇花1000萬元重新裝潢。曾先生就說:「1000萬元哪裡可以買新房?」 
王致傑指出,雖然銀行有修繕貸款,但申貸額度有限,想買老屋翻修的民眾要考慮裝潢須付出大筆現金。他還提到,目前住宅老屋翻新,除外觀拉皮外,還可協助換外管線,相較花費省,對住戶干擾也最小。 

新屋、舊屋比較

老屋格局不理想

璞碩室內設計總監林雅菁指出,通常老屋格局、採光、通風不理想,水電、泥作和木工可能須整修,這類開銷最多。林雅菁以水電重新鋪設為例,至少要10~30萬元,泥作單以地坪來算,每坪要6000元~1萬元,木工若只作天花板、地板、櫃體,最少要抓200萬元,整個老屋更新,每坪最少抓6~10萬元才合理。
林雅菁說,相較起來,新成屋只有作木工的花費,但另有管理費支出,要買老屋翻新還是新屋,還是要看個案試算。記者劉曉霞 

 

引用來源:http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20131006/35343530/%E8%80%81%E5%B1%8B%E5%AF%A6%E5%9D%AA%E5%A4%9A%E6%96%B0%E6%A8%93%E8%A3%9D%E6%BD%A2%E7%9C%81%E9%8C%A2

大師房屋-大直 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

擔任教職的張文品星(音同星)在29歲時候買下人生第一棟房子,他說,是因為結婚想要有自己的家可以住,才咬牙買房子。

理財只買儲蓄險

張文品星第一次買房挑了台中市南區1間10年以上、60坪老公寓,花了500~600萬元。他笑說:「看了2年的房子才買到現在這間。」談起看屋過程,原本想買新屋,因為實際坪數太小、公設比太重而放棄,想買透天厝,卻又太貴,「台中透天厝平均都要超過千萬元」。 
張文轉移目標,和同為從事教職的妻子,列出生活機能好、交通方便、坪數大和公設少等需求,開始尋覓老公寓。他們以工作地點為圓心,向外擴散,「希望保有隱私,特別挑了一個有點遠又不會太遠的地點」。 
張文和妻子合力出資100萬元,買下現在這棟房,房貸夫妻各付一半。對於理財之道,天性保守的兩人選擇購買儲蓄險,一方面每個月強迫儲蓄,一方面可以應急。 

儉省開銷積財富

張文品星說,房貸約佔夫妻共同薪水的1╱8,每月儲蓄1╱8,因不擅長基金和股票,為避免風險,沒有相關投資,「剩下都是生活費、養育小孩的錢」。
由於教師領固定薪水,張文品星夫婦努力節省生活開銷,譬如節能,外出拔插頭、機車取代汽車,冷氣盡量不要開整晚,將旅遊時間拉長、次數減少等方式積攢財富。
隨著小孩長大,張文品星夫婦開始打算換房,「考慮換成透天,有看到好的物件就會進場」。

 

引用來源:http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20131006/35343535/i%E5%B1%8B%E5%B0%8F%E8%B3%87%E7%94%B7%E7%94%B7%E6%95%99%E5%B8%AB%E7%A0%94%E7%A9%B62%E5%B9%B4%E8%B2%B7%E4%BA%BA%E7%94%9F%E7%AC%AC%E4%B8%80%E9%96%93%E5%B1%8B


大師房屋-大直 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】日劇「半澤直樹」人氣超旺,戲裡的經典台詞「加倍奉還」瞬間爆紅,房仲專家表示,若以半澤直樹的「加倍奉還」邏輯運用在房地產產品,統計過去10年,台北市幾處位於精華地段的大型國宅社區,大多數漲幅皆逾兩倍以上,且因物件釋出相對較少,房價支撐力甚強,甚至還有國宅房價10年來就漲了3倍多,堪稱報酬率「加倍奉還」的鑽石國宅。 

日劇「半澤直樹」近期掀起風潮,男主角半澤直樹的名言:加倍奉還,讓觀眾朗朗上口,半澤在銀行擔任融資放款工作,運用在房地產貸款上,民眾購屋之前更應審慎評估,注意所處地段、建商品牌、學區、生活機能及屋齡等等,這些不僅是銀行核貸與否、房子貸款成數及利率多寡的主要因素,更是評估房子未來是否有保值甚至增值潛力的致勝關鍵。

加倍奉還!10處含金量最高國宅 2~3倍身價「麻雀變鳳凰」正義國宅都更後的身價更是較當年房價有倍數漲幅

台北市絕大多數的國宅社區,多半地處精華,雖然屋齡動輒二三十年,但身價卻是高貴不貴,比起周邊住宅大樓價差達5~10萬不等,根據信義房屋研究顯示,有10處位於精華地段的大型國宅,一半以上目前每坪房價突破7字頭,10年來漲幅從150%~323%不等,其中又以大湖國宅表現最為亮麗,10年迄今房價漲幅達323%,居北市國宅之冠,堪稱房價「加倍奉還」的國宅典範。 

信義房屋公關專案經理洪琬琪表示,以往國宅多給人格局差、公設比高或棟距小等負面印象,但因國宅地點大多位於機能成熟、學區優質的精華地段,在房價節節高漲的情況下,享有總價相對較低的優勢,反而成為不少民眾進駐精華區的搶手貨。尤其在寸土寸金的台北市中心,國宅社區住戶卻能享有免費的停車位,更顯得奇貨可居,雖然近幾年來,台北市的10大精華國宅整體漲幅不小,身價幾乎翻兩到三倍,大家還是搶著要,一旦有物件釋出,只要開價沒有超出市場行情太多,通常一周內便可成交。屋主也大多惜售,或以租代售,因此釋出量極少,房價保值和增值性相對較佳。 

洪琬琪分析,台北市的老國宅愈老愈值錢,關鍵除了地段,還是地段,且生活機能超強、脫手容易,再加上有車位、總價低的優勢,且其中不少社區還鄰近大型公園綠地、明星學區及河湖等景觀,即使屋齡較老舊,總價仍在一般中產階段可接受的範圍,因此景氣復甦時,房價上漲的力道比市場平均值高,即使房地產景氣處於低迷,下跌的空間亦十分有限。 

大師房屋-大直 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

1 2