目前日期文章:201306 (15)

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最新一波4月實價登錄出爐,台北市店面交易發燒,黃金地段延吉街店面一坪要價387萬,是台北市的新店王。而東區大安路巷內,有一間只有1.59坪的迷你店面,居然以總價600萬成交,創下實價登錄以來最小坪數的店面交易。


東區熱鬧店面,目前經營珠寶和服飾店22.98坪,總價高達8900萬,換算每坪價格387萬,是實價網上排名第3高的店面;而東區大安路一段出現只有1.59坪,以總價600萬成交,是實價登錄以來最小坪數的店面交易。


北市店面交易發燒,包括信義路、國父紀念館附近敦化南路、士林夜市小東街店面成交價至少一坪300萬元以上。店面具有保值性,地段又好出租,新一波實價登錄反映出黃金店面,已成為新一波房市的當紅炸子雞。


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五月北台灣房市延續520檔期買氣,預售屋推案熱度不減,代表北台灣一手房市況的住展風向球5月總分45分,雖較4月下滑3分,但整體分數仍維持在復甦安全的綠燈區,已是連亮五個月綠燈,確立房市走出奢侈稅陰霾。看屋人潮除了桃園地區的高鐵青埔及八德市,因受金融機構緊縮房貸的影響,來人減少較明顯外,五月北台灣各指標建案的來人組數大致持平。


房市風向球連5綠 桃園過熱房市降溫

北台房市 連5月亮綠燈


房市走出奢侈稅的利空陰霾,北台灣都會區房市延續520檔期的熱度,呈連續5個月復甦的格局。6月1日奢侈稅實施屆滿2年,進入後奢侈稅時代,房市回歸基本面,穩步向上。以最新統計的5月份北台灣房市住宅風向球,燈號再亮出綠燈,2013年風向球燈號連續第5個月亮綠燈,顯示房地產市場已脫離奢侈稅負面衝擊,回歸市場基本面。


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  由於美國經濟數據轉佳,確定自下半年起,將暫緩量化寬鬆(QE)政策,預計明(2014)年完全終止,可能連帶影響強調保值性的房市發展。今(20)日房仲業者公布最新的趨勢前瞻報告,結果民眾看漲近3個月房價的比例下滑逾1成,但大台北的「漲」聲創下調查次高紀錄,儼然仍有一定的市場支撐力道。


  根據永慶房產最新趨勢前瞻報告顯示,今(2013)年第2季民眾對於近3個月的房價看法略微保守,僅48%看漲,較首季的60%下降12%,主要是受到經濟表現不如預期,房價也出現波段新高所致。不過看漲未來1年的房價比重達66%,季增率6%,而且只有16%看跌,顯示長期房市信心仍具支撐點。


  若以地緣性分析,南部地區高達55%的民眾,看漲近3個月的房價,甚至73%抱持未來1年房價「漲」相佳的立場,信心指數勇冠全台。而大台北地區,受惠於日本量化寬鬆政策,帶動市場置產保值氣氛,因此看漲比例也有68%,寫下調查次高,僅次於2008年總統選後看漲的83%,並遠高過看跌的16%。


  同時最適宜投資工具調查方面,房地產連續6季蟬連冠軍,其次是黃金,股票則是再居次。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,自2012年總統大選後,房地產已經連續6季拔得頭籌,而且比重大幅攀升。不過在選擇進場時機部分,39%主張未來半年是佳機,較首季的43%下滑4%,但未出現大幅變動。


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台北市都更案終於有新進展,最近通過第三例「1坪換1坪」的都更案。南港區興南街的舊公寓,改建後將成為15層大樓,改建後一坪將從原本的35至40萬,上看70萬。不過老宅翻新,要百分之百建物所有人同意才能實行,目前只有八成住戶點頭答應,最後就等建商與剩下的兩成住戶協調。


南港區的四層舊公寓,改建後即將成15層大樓,是老公寓更新案通過第三例,南港區興南街、向陽路一帶,牆面斑駁40戶屋齡30年公寓,都更通過若改建大樓,原本房價一坪35-40萬,馬上可能翻兩倍。房仲業者張旭嵐:「以向陽路周邊老公寓的住宅情況來說,平均大概再40萬左右,但未來翻新之後,周邊的大樓,有機會到65萬1坪,會甚至有比較好的話,到70萬1坪空間。」


只是舊公寓要翻新,依照都更法,100%建物所有權人同意才能順利實行,不過南港老宅住戶希望「一坪換一坪」,目前只有80%住戶點頭答應。都更住戶:「一層一戶建商不要,連車子一個停車位建商不要,不然我出錢給你們蓋,你們建商要不要,都談不成,算了,拉倒。」附近住戶:「對於這個分配的問題,還有自己要出資多少錢,爾後更新完畢後還有多少回饋回來,我想這可能大家都會有些爭議。」


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最近小碧潭共構案「美河市」傳出遲遲無法交屋之消息,結果只有綠營色彩甚濃的自由時報一家大篇幅揭露。雖然該報刊出這則揭弊獨家,但同日另一篇報導,卻藏著強烈的置入行銷影子,不明究理者,可能仍會照單全收。


該報揭露「美」案同一天,於另一版刊出一篇『海外置產向南吹 藝人名嘴錢進東協』的報導,同版還有一篇訪問藝人黃國倫的專稿,暢談投資馬國房產之優點。

雖然該文也訪問國內知名地產學者莊孟翰,藉以做『平衡報導』,內文也寫明,投資當地房產,尤其是預售屋,有諸多限制,但平心而論,這佔據逾半個版面的報導,仍存在相當的置入性行銷成分。

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【住展房屋網/台北報導】
美國聯準會即將縮減貨幣寬鬆規模的預期,使全球股市、債券市場激烈震盪。聯準會將縮減刺激措施規模的消息,導致美國公債價格下跌、公債殖利率飆高,包括美國在內的全球債市因而出現資金大逃殺。根據EPFR的資料,截至6月5日的當週,全球債券基金遭投資人贖回125.3億美元,創單週歷史最高紀錄。


對於美國將慢慢縮減寬鬆貨幣的動作,是否會對全球股匯市及房地產造成重大的衝擊,已引起全球投資者的高度關注。雖說近期股東大會上,營建業老板都認為下半年房市會更好,甚至有業者認為台灣房市仍有10年的榮景,但不容否認,近日台股的頹勢,已地產業心驚驚!


住展企研調查對於資金行情的退場,是否會影響至台灣房市的買氣,甚至出現逆轉的現象,目前各方的說法可說是眾說紛紜。有學者認為,美國貨幣寬鬆政策早晚要退場,但不會很快就宣佈退場,而是慢慢的退場,如果慢慢的退場,對台灣房市的衝擊面將較小。


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【地產專欄】徐佳馨:多空交戰下 買屋邏輯持盈保泰
華人「有土斯有財」的概念,是國人對不動產特別執著的原因,但如何產生財富加乘的效果,而不是成為徒留回憶的消費財,成為大家苦惱的購屋問題。


市場走了十年多頭,大部分區域的房價來到歷史新高,無論自用買方或是投資買方都以一種「既期待又怕受傷害」的心情來看待市場,面對熱錢充斥與低利率環境,許多人都在問,到底現在是不是買點?


衍生性金融商品不穩定 有土斯有財成主流


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台北市信義區松隆里里長最近勤跑社區,收集住戶連署,因為他們要申請更改門牌,好好的門牌卻要更換新路名,里民說除了要延伸信義路的房價優勢,另外信義路名氣大,也比較好記好認。

挨家挨戶要求連署,不是要抗議,而是為了改門牌,里長跑了一百多戶,一大疊翻開一看,署名已經高達九成,幾乎二話不說就簽名,不過福德街一共8個里,六千五百多戶,按照新法,要改門牌得有3/4同意,等於要超過4800多戶簽名同意,才算申請成功。


台北市的福德街未來可能就會消失,要變成信義路,這麼大費周章,原來台北市福德街位在信義路六段末端,以中古屋來看,只差一個路口兩個門牌不同,每坪房價差了10萬,所以福德街里民期待改路名,變成信義路七段、八段,延續信義路房價,房仲業者徐佳馨:「因為它區域是相對比較舊的,過去沒有一個改建話題,但是如果未來改了門牌之後的話,可能就會有建商有意願在這個部分做所謂改建的推動,根據過去的經驗,如果做所謂的門牌調整,大概房價平均的漲幅會到一到兩成。」


居民算盤打得精,因為只要和精華地段沾上邊,加上信義線開通加持,改門牌手續再麻煩,還是划得來。

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【MyGoNews林湘慈/綜合報導】馬英九總統、王金平院長、龍應台部長、郝龍斌市長於2013年6月19日共同主持流行樂界人士期待許久的「北部流行音樂中心興建工程」開工動土典禮,各界人士祈福祝禱工程如期如質圓滿成功。


多位流行音樂界代表也都特別出席開工典禮,以行動表達對北部流行音樂中心的支持與高度期許。其中有老中青知名歌手,包括高人氣的林志炫、紀露霞、葉佳修、小胖林育群、飛兒樂團。還有流行音樂產業推動委員會委員吳楚楚、段鍾沂、丁曉雯、陳樂融、倪重華等,以及中華音樂人交流協會代表陶曉清、台北經紀人交流協會執行長闕聰華、風潮唱片楊錦聰等。


南港利多!北部流行音樂中心興建工程開工
2013年6月19日「北部流行音樂中心興建工程」開工動土典禮


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想要買到好房子,有哪些訣竅?天時地利不動產顧問公司總經理張欣民說,根據自己數十年的市場經驗,不論是白天晚上任何時間,多看幾次準沒錯,畢竟買房子金額龐大,不能衝動行事,不過看屋的民眾往往不會如此勤快,因此針對看屋的類型及自己的需求,幾個重要的時機點一定要掌握。


時機1:雨天過後 一眼看穿漏水屋


掌握看房4時機 聰明買屋不吃虧雨天看屋, 讓屋況現出原形
在每年的購屋糾紛調查中,漏水屋幾乎都長佔購屋糾紛的榜首,房仲業者表示,晴天看屋當然最輕鬆,但如果房子屋況不好,屋主只要重新粉刷裝潢,都很容易被掩蓋。其實下雨天是最好的看屋時機,偏偏許多客戶只要碰到下雨天就懶得出門,而取消看屋行程。屋齡較高的中古屋,若特別選在下雨持續兩三天後去看屋,從牆壁的水氣、油漆有沒有剝落,以及房內的木製品有沒有霉味,往往能看出房屋是否有漏水的跡象。選擇在風災水患後看屋,房子會不會滲漏都一清二楚,從屋外是否有水痕,也能觀察週遭環境是否會淹水。


時機2:白天視線好 多留意周遭環境


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【MyGoNews廖賢龍/台北報導】「上有政策,下有對策」,奢侈稅上路之際,民眾經由房仲業等各管道,大多瞭解透過「信託登記」、「預告登記、「權利買賣」、「設定抵押權」等方式進行房屋買賣,或者以「自用住宅」、「農舍」、「預售屋轉讓」等名目作為投資標的,都可以規避奢侈稅的課徵。

立法委員許忠信指出,實務上,規避奢侈稅的方式可歸類如下:

五大秘訣!破解奢侈稅 立委建議修法補漏洞破解奢侈稅的五大秘訣:信託登記、預告登記、設定抵押權、權利買賣及以租代售。

一、「信託登記」,不動產買賣雙方之間暫不成立買賣契約,所有人(亦即賣方)僅將不動產「信託登記」予買方,令買方實際上擁有不動產管理經營之權利,所有人則獲取價金並維持名義上所有權。爾後2年期滿,所有人再塗銷信託登記,成立形式上的買賣契約並移轉不動產所有權登記予買方,令其名義與實質權利相符。原所有權人在不動產「持有期間」的計算上,依本條例規定,以其原先取得該不動產登記日起算,直至買賣契約簽訂日為止,只要超過2年就不核課奢侈稅。因不動產所有權移轉形式上與買賣契約同步,戶政登記機關自然無法從單純的「信託登記」察覺到雙方有成立買賣關係的意思合致。

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【MyGoNews廖賢龍/台北報導】
隨實價揭露資料越多,房價資訊也更為透明,尤其是單價與總價較高的店面產品,比起過去有更多的實際交易價格可參考,信義房屋統計台北市的店面交易,篩選總價千萬元以上的店面產品,發現台北市平均店面成交總價為4951萬元,平均單價則為127萬元,交易量最大的是在中山區,而平均單價最高、總價最高則是落在大安區內。

信義房屋篩選總價千萬元以上登錄為店面或者單價百萬與總價千萬元的1樓產品,發現實價登錄至今,台北市有揭露的店面交易約300件,平均一件店面成交總價將近5千萬元,其中以中山區成交件數最多,平均一戶成交總價4722萬元,每坪單價131萬元,至於最熱門的則是市中心區大安區的店面,平均一戶成交單價為每坪165萬元,成交總價7351萬元,都位居北市之冠。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出,台北市成交最多的店面產品,還是以單價每坪100~200萬元為大宗,統計實價登錄資料可發現,北市過半數的店面都成交單價在每坪100~200萬元,和市面上動輒千萬元的店面交易報導相比,若有千萬元店面的交易,可能僅是特殊地段的個案產品,如租金特高、店面坪數較小等。

已揭露的實價登錄資料顯示,大安區至今共有11筆億元店面成交紀錄,且大安區的交易路段幾乎呈現遍地開花,除了熱門的東區商圈、敦南遠企商圈、永康商圈等都有成交紀錄,不少路段也都有店面交易紀錄,由此看出大安區的商業活動熱絡,加上精華區的店面產品保值性強,低利時代吸引置產型客戶買進。

北市平均店面每坪127萬元 大安區店面最熱門北市大安區店面最熱門,單價、總價位居北市之冠。

另一項對於台北市店面的正面消息,則是陸客自由行未來開放的城市將陸續增加,此次預計新增泉州在內的13個城市,分二階段開放,預計6月中下旬公布。2013年陸客來台自由行衝刺54萬人次目標,較2012年19萬人次明顯成長。

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【住展房屋網/台北報導】奢侈稅實施2年來,房仲公司倒了500家,成交量的「急凍」,使餘屋賣壓的問題又成為各界關心的焦點。然隨著近年交易量萎縮,建商少推新成屋建案,加上財政部「青年安心成家專案」打算加碼至700萬元,並延長執行至103年底,使新成屋工地直接受惠,近期新成屋的工地來人不減反增,新成屋的餘屋量可望加速消化。

住展雜誌發佈最新餘屋量調查,99至102年5月底的3年多期間,北台灣五大區塊的餘屋量累計有10,849戶,累計未賣出的餘屋金額有2,671億元,從附表中可看出,餘屋量最大的地區在新北市,目前的餘屋戶數約為4,439戶,未賣出的金額約1,188億元,第二大餘屋賣壓,出現在桃園縣,目前未售出的戶數約有2,960戶,未售出的金額約488億元。

以目前的餘屋量2,671億元來核算,約占去年北台灣全年推案量9,264億元的百分之28.8,再以去年全年整體的平均銷售率約四成來估算,一年的銷售總金額為3,705億元,因此折算下來2,671億元的餘屋量,假設建商在這段期間,不再推案約0.72年左右即可消化完畢。

住展雜誌發佈的餘屋量調查,乃是以新成屋為統計標的,因為預售屋還沒蓋好,自然沒有所謂的餘屋可言,所以真正會影響房價的賣壓,不是預售屋,不是中古屋,而是新成屋。

餘屋量的多寡,無庸置疑,對該地區當前與未來的房市走向有一定的影響,從附表中我們發現,北台灣五大區塊,以基隆地區的餘屋量最少,約只有511戶、100億元的量體,而動見觀瞻的台北市,餘屋量亦僅有約1,241戶、587億元,顯示台北市的房市,建案從預售屋銷售至交屋前,幾乎所剩無幾,加上台北市土地一地難求,在需求強烈下,餘屋量體少是可理解的。

 

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建商新戰場 彰化員林 首見不動產標售

 

工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】

土地標售風潮從台北都會區精華地段,一路吹向中南部,輕移民風潮也開始帶動彰化縣員林鎮首度出現罕見的不動產標售案例。

下周19日將由第一太平戴維斯受託公開標售員林的第二種住宅區土地,總底價為3.85億元、每坪底價約為18.5萬元,員林正進行大規模的土地重劃,標售結果將是最好的市場試金石。

不動產標售案的標的物,占地面積2,084坪,建蔽率及容積率分別為60%和200%。第一太平戴維斯台中分公司副總經理盧映婕表示,隨著全台三大都會區房價攀升,土地取得難度增加,近兩年建商轉型多角化發展,轉進經營收益性商用不動產、地上權標售案以及衛星城鎮住宅開發案。其中,交通便捷性佳且具有建設題材的地區,成為建商鎖定的新戰場。

盧映婕指出,員林是彰南生活圈的發展重鎮,周邊服務人口約80萬人,包括社頭、永靖、埔心、大村等地居民大多習慣至員林消費。員林火車站周邊商業活動聚集、生活機能充足,不動產市場的在地買盤穩固,加上連外交通的便利性,吸引不少來自南彰化地區的輕移民。

員林目前推動多項重大建設,其中,興建中的員林市區鐵路高架化計畫,將重新串聯被鐵路截斷的市區東、西側,有利於商業活動發展,車站周圍也將辦理都市更新,打造結合車站、商場、辦公室及住宅的複合式大樓。員林火車站附近,全台第1棟以綠建築規格打造的醫療大樓-彰化基督教醫院員林分院,也預計在2014年完工,為南彰化最主要的醫療服務機構。

員林鎮有多項重大建設興建中,區內住宅市場活絡,日前國有財產局辦理的地上權標售案,其中一筆230坪住宅區土地,也以權利金總價3,608萬元順利脫標,為彰化首宗地上權標售成功案例,顯示當地土地需求活絡。

http://tw.news.yahoo.com/建商新戰場-彰化員林-首見不動產標售-213000634.html


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想要買到好房子,有哪些訣竅?天時地利不動產顧問公司總經理張欣民說,根據自己數十年的市場經驗,不論是白天晚上任何時間,多看幾次準沒錯,畢竟買房子金額龐大,不能衝動行事,不過看屋的民眾往往不會如此勤快,因此針對看屋的類型及自己的需求,幾個重要的時機點一定要掌握。


時機1:雨天過後 一眼看穿漏水屋


掌握看房4時機 聰明買屋不吃虧雨天看屋, 讓屋況現出原形
在每年的購屋糾紛調查中,漏水屋幾乎都長佔購屋糾紛的榜首,房仲業者表示,晴天看屋當然最輕鬆,但如果房子屋況不好,屋主只要重新粉刷裝潢,都很容易被掩蓋。其實下雨天是最好的看屋時機,偏偏許多客戶只要碰到下雨天就懶得出門,而取消看屋行程。屋齡較高的中古屋,若特別選在下雨持續兩三天後去看屋,從牆壁的水氣、油漆有沒有剝落,以及房內的木製品有沒有霉味,往往能看出房屋是否有漏水的跡象。選擇在風災水患後看屋,房子會不會滲漏都一清二楚,從屋外是否有水痕,也能觀察週遭環境是否會淹水。


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