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中時電子報作者: 王莫昀╱台北報導 | 中時電子報 – 2012年7月31日 上午5:30

中國時報【王莫昀╱台北報導】

實價登錄明(1)日上路,雖然各方預期7月會出現一波成交潮,但從數字看起來,交易不增反減,巿場似乎十分淡定!據各家房仲統計,7月全台交易量較上月略為下滑,不過台北巿、台中巿與高雄等都會區成交量則是不降反升。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析,實價登錄讓不少民眾認為,該政策是使發燒多年的房市,進入「拐點」的關鍵,期待價格下修,交易因此遲滯。

根據住商不動產統計旗下加盟店成交資料發現,和6月相比,全國成交量減少5%。主要都會表現上,信義房屋統計資料顯示,台北市7月交易量較上月增加約1成,相較之下新北市表現就較為一般,交易量較上月減少約1成,房市交易狀況表現強勁的桃園縣,7月房市稍稍回弱,較6月減少約一成,平均成交單價較上月每坪減少約1萬元,至於新竹、台中、高雄市都較6月持平或微幅增加。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出,實價登錄對一般民眾影響不大,不會造成立即性的稅負增加,因此市場反應不大,不過高資產或頻繁交易的民眾,仍會憂心財產交易所得曝光,造成日後不必要的麻煩,台北市7月房市交易量增一成,多少對實價登錄有些反應。

至於房價,四大都會區均呈現價跌走勢,台北市中古屋平均房價每坪53.7萬元,新北市單價則是每坪32.3萬,分別較上月略減0.8與0.4萬元,台中市下跌0.3萬元,每坪達11.9萬元,高雄市則是下跌0.7萬,來到每坪10.2萬元。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,目前房價仍高,屋主心態尚未明顯鬆動,不過受買方追價力道減弱,購屋態度轉趨觀望,再加上合宜住宅帶動的平價風影響,故雙北市房價微幅修正。

全文網址:http://tw.news.yahoo.com/實價登錄明上路-房價進入拐點-213000170--finance.html

 

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顏炳立:低知名度豪宅恐季跌14%

 

- 作者: 陳宥臻╱台北報導 | 中時電子報 – 2012年7月27日中國時報【陳宥臻╱台北報導】

第2季國泰房價指數剛出爐,政大教授張金鶚提到「豪宅退燒」的市況,當天下午就被房市大咖持反對票,認為還是要看產品而定;不過戴德梁行總經理顏炳立則表贊同,認為房市激情不再,知名度較低的豪宅可能跌價14%。

台北市建築交集會昨日舉行「2010房市金磚論壇─城市再造」。會中,元利建設總經理蔡建生表示,最近因政府打房,或有些有錢人擔心實價登錄上路後住宅價格會曝光,因此最近豪宅的銷售速度確實比較慢,但他認為,豪宅的漲跌還是看產品。

長虹建設董事長李文造則認為,預售屋沒有跌價,目前的市況是老公寓房價有跌約1成5,主因是未來都更難度高,使得老公寓光環不再,房價被打回原形。

顏炳立指出,自從中央銀行祭出豪宅貸款限縮措施後,豪宅看屋人數及買氣明顯下滑,價格面臨修正壓力,未來半年房市不再激情,只能「淡定觀望」。他也說,較無知名度的豪宅是有可能季跌14%,但貨真價實的真豪宅不太可能跌價。

顏炳立說,在目前這個房市氣氛下,豪宅會從台北外圍區域,例如內湖、南港、木柵、景美及新北市等,開始下修。另外,奢侈稅已滿一年,許多房子已經過了閉鎖期的豪宅也會出貨,因此下半年豪宅市場供給量一定明顯增加。

Q2推案年增87%

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市場預期8月1日實價登錄上路前,可能出現房屋急售潮,但急售卻不等於成交,房市持續瀰漫觀望氣氛,買賣雙方難以達成協議,買方大多想等實價登錄後、價格有依據再進場,造成7月北市交易量下滑近19%;新北市也下滑約15%!

台灣房屋統計今年7月六大都會區房市價量表現,發現全台六大都會區7月交易量縮7.75%,除桃竹交易量持平表現外,其餘地區都呈現「量縮」格局,價格部分則是月增1.69%,全台房市呈現「量縮價漲」格局。

台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴表示,實價登錄議題發燒,讓房市瀰漫觀望氣息,由於奢侈稅後,投資客爭相退場,房市仍以自住買盤為主,因此,為獲取更透明的交易行情,讓買氣短波遞延;此外,歐債紛擾持續蔓延,希臘及西班牙紓困風險再起,造成台股7月走弱,外部經濟疲憊,國內出口及製造業也未如預期反轉等因素,皆影響房市表現。

進一步分析各區域交易狀況,台北市7月交易量下滑18.76%,房價月增幅0.48%,從每坪53.82萬,上漲至54.08萬;新北7月交易量也下滑15.38%,7月平均房價每坪從28.89萬,上漲至29.51萬,雙北房價平均漲幅約1.32%。

台灣房屋智庫副執行長劉怡蓉分析,北市由於房價基期高,消費者預期房價有修正的空間,但賣方市場仍展望未來房價,對於開價並未有所鬆動,加上實價登錄,自住買盤觀望氣氛濃烈,因此造成買氣下滑,但「地段優」、「產品稀少」等優質物件,仍為置產市場的「資金」避險港口,讓本月北市房價月增幅0.48%;新北市部分,受到「浮洲合宜宅」開放登記影響,「平價宅」榮獲房市最暢銷產品,連帶有「1」字頭房價區的林口、淡水、土城、三峽等區,都成為自住買盤的焦點。

至於桃竹交易情況,台灣房屋智庫經理江怡慧表示,桃竹交易市場「價穩量動」。其中桃園交易量仍平穩,但新竹呈現微跌。桃園地區7月平均房價13.9萬元,相當上月表現;目前桃園市場因機場捷運效應持績發燒,許多捷運宅周邊房價紛紛躍上2字頭,讓1字頭中古捷運宅市場更是秒殺。

新竹地區7月平均房價則是16.4萬元、房價月增幅0.61%,交易量月減幅0.56%,但一向價量齊揚的新竹房市受股市影響,也衝擊新竹房市交易量下滑。

台中地區交易量月減8.21%,房價修正0.24%,業者分析,受大環境景氣影響,台中目前仍以總價600-800萬產品最為熱銷,且房市主力客群仍以自住買盤為主,對於產品訴求,若兼具出租功能,更受市場愛戴。

至於高雄則是7月六大都會區房價漲幅表現最好的行政區,房價均價則是每坪13.69萬元,房價月增幅7.12%,但交易量下修4.35%,劉怡蓉指出,7月高雄房價表現,以總價帶400-600萬的產品,最受市場青睞,其中受到「區域」、「屋齡」及有無「車位」影響,房價表現各有不同,但房型仍以「透天厝」詢問度及交易熱度最高,如果帶有租金收益,更是市場不敗的產品。

展望第3季房市,台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴認為,美國11月總統大選在即,往前推7至11月,勢必會有復甦國際景氣的作為,加上實價登錄上路後,會逐步縮短消費者對「房價」的差距,進而活絡買氣,刺激房市正面需求。

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中時電子報作者: 王莫昀╱台北報導 | 中時電子報 – 2012年8月10日 上午5:30

中國時報【王莫昀╱台北報導】

大老闆不喜錢財露白,買豪宅紛紛趕在八月一日實價登錄上路前完成移轉登記?北巿地政資料顯示,近日辦理交屋的豪宅「仁愛吾疆」有十六戶趕在七月三十一日前完成移轉登記。房地產業界指出,實價登錄上路,讓許多不想財產價值曝光的富豪巨賈,不是以投資公司名義買賣,就是直接買給配偶或子女,如此還可享有節稅的好處!

兩年前「仁愛吾疆」預售時,一戶要價一至二億,買家不乏科技、傳產大亨,或富二代、富三代。根據地政資料顯示,鈺創科技兩位廖姓大股東及法人股東就擁有三、四戶;太平洋集團章家、永豐餘集團第三代也都有買進。

推案建商桓邦建設強調,實價登錄揭露房屋成交資訊,讓交易透明化,是健全房巿的良善政策。業者雖不願證實買方為了實價登錄趕著登記過戶,但不諱言,若買方是以個人名義買進,多少會希望「財不露白」。

甲山林董事長祝文宇指出,其實老闆們要避免財產「全都露」,最簡單的方式是用公司名義買賣,不但身家不易被別人摸清楚,且房子維修、貸款利息都可當公司成本抵稅,相信未來會有更多企業主選擇這種方式交易。

「近幾個月,確實有不少豪宅買賣人希望趕在實價登錄前完成移轉登記!」永慶房產首席顧問葉國華說,雖然目前政府只做到登錄,並未實施實價課稅,但為避免未來被課重稅,許多在六、七月交易或移轉的買方,多未雨綢繆,督促代書趕辦,在八月一日前移轉。

 

全文網址:http://tw.news.yahoo.com/避實價登錄-豪宅買主趕8-1前過戶-213000868--finance.html

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日商搶進台商回流 工業土地漲

 

作者: 陳宥臻╱台北報導 | 中時電子報 – 2012年7月28日 上午5:30

中國時報【陳宥臻╱台北報導】

日商愛台,根據行政院全球招商聯合服務中心統計,今年上半年日商來台投資達33件、投資金額約90億元,帶動國內工業土地價格。台灣房屋以2008年為基期,調查六大地區屋主委賣及買方瀏覽工業用地指數,發現桃園縣委賣及瀏覽成長皆40%以上,最為亮眼;另外,內政部地政司公布工業區地價指數中,新北市成長19%最高。

從工業區地價指數,可看出工業區土地價格漲幅,內政部地政司公布最新資料顯示,目前新北市地價指數最高為119.2,台灣房屋提供工業土地目前行情每坪約20.25萬元;桃園縣地價指數4年來漲幅6%,為106.38,工業用地平均價格為每坪6.98萬元;新竹市地價指數約漲7%,為105.49,工業用地平均每坪10.5萬元。

台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示,日商將台灣視為異地備援,來台投資設廠積極,台商也有回流現象。

例如台灣松下電器在闊別台灣30年之後,選擇在桃園大園工業區內設廠、日商台灣日華化學則是在桃園觀音設廠、日商Bon Mark在台中工業區設廠及日立化成在南科設廠等,未來陸續還會有台灣日礦金屬、福吉米、台灣藍海氣體及北斗生技等日本廠商,都有意來台設廠。

台商回台部分,劉志雄指出,以去年來說,62件台商回台投資案中,就以製造業的42件、358億元總額為最大宗。

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受到文林苑、永春都更案影響,加上政府擬調高都更同意戶門檻,建商現在聽到「都更」兩個字,幾乎是搖頭興嘆,苦笑除非口袋夠深,否則還是保持觀望態度。

走進水電行,一張桌椅加上3個鐵櫃,幾乎就擠滿整個小店面,一家人靠著5坪的小店過日子,老闆以為都更能談成,沒想到3年過去了,還是沒下文。

這裡是台北市中正區,一整排超過40年的老公寓,當初建商因為相中北市府,推出台北好好看計畫,最高2倍的容積獎勵制度,向北市府申請都更案,沒想到,住戶意見喬不攏,無法在2011年9月底前動工,只好在這個月被迫撤銷,同樣慘遭滑鐵盧的還有信義區松仁路底、內湖區民權東路6段等,共7個都更案,全軍覆沒。

房屋大老說的很直接,都更看似塊大餅,但困難重重,不僅釘子戶意見多,內政部還擬修正都更條例,將同意門檻從原本的2/3提高到9/10,換句話說,幾乎要全部的戶數同意,才能推動,建商態度轉為觀望,就怕血本無歸。

根據營建署統計,近3年全台申請民間都更的核定案件,從67件、45件一路下滑,到今年上半年只剩11件,畢竟都更爭議頻傳,商機看的到,不一定吃的到。

 

 

http://news.ftv.com.tw/NewsContent.aspx?ntype=air&sno=2012726F10M1

 


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工商時報【記者王志煌╱新竹報導】

避開央行5,000萬打房門檻,新竹地區房地產業者紛紛推出總價低於5,000萬的「入門豪宅」,搶攻自住兼投資的資產客市場,每坪35至40萬以上高價建案密集推出,也讓新竹的房市逐漸走向M型化。

新竹縣建築公會新任理事長鄭秀勳表示,大新竹房市領頭羊的竹北市、關埔重劃區和市中心精華區,目前基本房價均站穩每坪20萬到30萬之間。而特殊產品如地段、品牌、規劃、稀有性等優勢的建案,因為有一定的剛性需求,房價則跳升到每坪35至40萬以上高價,甚至也傳出可能出現挑戰每坪50萬以上歷史新高的個案。

長期關注新竹房市成長變化的太睿建設董事長陳宏洲分析,主要是央行打房政策從資金面加以嚴控,鎖定雙北市的8,000萬以上、其他地區5,000萬以上的「豪宅」限縮貸款。另即將成為「第六都」的桃園,最近火熱的市況也受到政府「關愛的眼神」,反而讓新竹這個唯一「六都」之外的都會市場,變成房地產投資的避風港,近來有資金湧入的現象。

陳宏洲指出,以房價40萬、坪數120坪計算,總價4,800萬仍低於央行的5,000萬打房門檻;即使坪單價拉高到45萬、50萬,只要坪數規劃小一點,或是中坪數買兩戶打通,都還不會成為限縮貸款的標靶,這就成為新竹房市目前非常受歡迎的「入門豪宅」。

據了解,下半年大新竹「入門豪宅」個案,在竹北區域主打水岸、高鐵的地段優勢和品牌效應,包括惠友建設「惠友紳」每坪35至42萬,豐富建設「富豪至尊」41至45萬,中悅機構「中悅皇苑」38至46萬,山璞建設「翰林富苑」35至38萬,甚至還有國泰建設挑戰歷史新高40至50萬天價的產品。

關埔重劃區則因關埔二期獲內政部通過而後市看好,下半年有大買家建設的「樓擇院」每坪35至40萬,豐邑建設的「1第」35至42萬,親家建設「Q-est」也是30至35萬,星碩建設的「星河麗」均價35萬。

市中心精華區因地段尊貴、土地稀有及抗跌性強,市場更為搶手,下半年「入門豪宅」指標個案有太睿建設的「太睿國寶」每坪38至40萬,另有小豪宅個案富源建設的「牡丹凰居」28至35萬。

 

 

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上網看屋 留意3陷阱:釣魚物件、照片差很大、只拍局部

 

NOWnewsNOWnews – 2012年7月27日 上午11:01
記者曹逸雯/台北報導

想趁著周末假日看房子嗎?是不是想先上網找一找呢?有些網站為了飆人氣、衝流量,不惜以「釣魚物件」(假物件)營造出網站物件豐富、選擇多的假象,甚至還安排暗樁,偽裝成買家在網路留言,企圖混淆市場,房屋網站特別整理出常見的看屋網站陷阱手法,其中以「明明刊登A物件,卻拚命推銷B物件」所占比率最多,成為網友最困擾的看屋麻煩。

好房網針對有購屋需求的準購屋族進行「看屋網站使用經驗調查」,結果發現,有高達87.3%的受訪者,1年內曾使用過看屋網站找房子,包括買賣、租屋,而當問到「使用看屋網站時,平均每次花費多久時間?」,有41.9%的人表示,每次至少要花30分鐘到1個小時點閱網站物件;其次,有34.2%的比例,至少花上1~2個小時;更有7.8%的人,願意每次花上2個小時以上的時間,一一瀏覽各大網站的物件。

根據調查結果顯示,上網找房子的人,最在乎物件的基本資料,也就是房型、坪數、總價等資訊是否清楚,其次就是屋內、屋外環境的照片,再來則想了解物件周邊的成交行情為何,以便能更精準掌握房價,免得買貴了。另外像房子的格局、地址搜尋、檢舉不良服務的機制、貸款試算及房仲品牌介紹等,也都被購屋者列為上網看屋重要的參考資訊。

不過,有些網站為了飆人氣、衝流量,往往出現一些釣魚物件,營造出網站物件多的假象,根據好房網整理「常見看屋網站陷阱手法」指出,以「明明刊登A物件,卻拚命推銷B物件」有高達36.5%的占比。

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中央社中央社 – 2012年7月23日 下午7:04

(中央社記者馮昭台北23日電)財政部國有財產局今天表示,將於月底開標的今年第1批國有土地的地上權案可望在大甲溪以南「開花結果」。國產局預計10月再公告招標10筆地上權,將以商業區土地為主。

國有土地的地上權招標案一直未能走出雙北市,國產局主任秘書陳秀琴表示,今年第1批12筆地上權公告以來,有多筆土地詢問度高,這次設定地上權案有機會在大甲溪以南開花結果。

國產局指出,投資人對台北市松山區民生段和台中市一中商圈的北區水源段土地反應最熱烈;台北市內湖區石潭段、新北市林口區麗林段、南投縣埔里鎮北門段和台南市中西區南門段土地的詢問度也很高。

陳秀琴表示,因考量投資人對商業區地上權的投資意願比住宅區高,下一批地上權招標案將以商業區土地為主,列入評估區塊包括台北市大安區、中正區和中山區;台中市火車站和建國市場附近;嘉義市北門車站附近;台南市成功大學附近;高雄市捷運市議會站附近土地。1010723

 

全文網址:http://tw.house.yahoo.com/news/國有地上權-10月釋出商業地-110427273--finance.html


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六月房貸、建築融資餘額飆新高

 

作者: 黃琮淵╱台北報導 | 中時電子報 – 2012年7月27日

實價登錄將上路,交屋潮湧現,中央銀行統計,6月購屋貸款暴增285.69億元,是近15個月以來最大量,6月底房貸餘額5兆2891億元,與建築融資餘額1兆4753億元,同創歷年新高。

建築融資增加,主因是新北市板橋浮洲合宜住宅貸款約115億元,於6月撥款入帳,推升單月增加270億元,為近一年半以來最大量。

行庫主管表示,第一季有總統大選因素,民眾購屋意願下滑,但受8月1日起實價登錄上路,屆時購屋成本「全都露」,近日買氣有復甦跡象,建商也配合市場氣氛趕著交屋,導致分戶貸款暴增。

行庫主管認為,這股熱潮將延續到7月,隨著實價登錄上路、農曆鬼月到來,8月應會下滑;至於第四季仍得視歐債發展、台股表現,以及全球和台灣景氣好壞而定。

行庫主管也提出另類觀點,央行雖在6月理監事會,祭出「豪宅版」選擇性信用管制,打房力道未減,但從另一個面向看,「央行轉向在打豪宅」,反而讓一般住宅有喘息空間,建商因此一改對房市保守看法,積極推案。

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(中央社記者蔡和穎台北31日電)不動產交易實價登錄制度明天上路,內政部呼籲,申報人若逾期未申報,地政士、經紀業或未依限改正的買方,可處新台幣3萬至15萬元罰鍰。

實價登錄制度明天上路,內政部表示,包括地政事務所辦理買賣登記申請案件、不動產仲介經紀業簽定租賃契約書案件,以及不動產代銷經紀業簽有起造人或建築業委託代銷成交案件,都需要申報登錄。

內政部說,制度施行後,不動產成交案件權利人(買方)、地政士及不動產經紀業者,必須在買賣案件辦理完成所有權移轉登記、簽訂租賃契約書後或委託代銷契約屆滿或終止30日內,向主管機關申報登錄。

內政部指出,不動產買賣成交案件,買方如有委託地政士申請所有權移轉登記,或委由不動產經紀業居間或代理成交者,則由地政士或不動產經紀業者申報,買方不必申報;租賃及預售屋案件,則由不動產經紀業負責申報。

內政部說,民眾如有相關疑問,可撥打內政部1996內政服務熱線洽詢。

 

http://www.cna.com.tw/Views/Page/Search/hyDetailws.aspx?qid=201207310149&q=%E5%AF%A6%E5%83%B9%E7%99%BB%E9%8C%84%E5%B0%87%E4%B8%8A%E8%B7%AF+%E9%80%BE%E6%9C%9F%E6%9C%AA%E5%A0%B1%E5%B0%87%E7%BD%B0

 


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豪宅物業管理引進頂級飯店風-尊榮服務連中國地產大亨都動心

 

近年來,豪宅標榜提供「飯店級」的物管服務,吸引金字塔頂端的客戶。旗下經營涵碧樓的鄉林建設,強調住戶服務為涵碧樓等級,服務人員必須先到涵碧樓接受嚴格訓練,才能進駐現場。


撰文◎羅梅英

  5月初,中國地產大亨、萬通集團董事長馮侖宣布合併怡盛集團的大陸業務,萬通集團將與怡盛合作,共同進軍中國豪宅的物業管理服務。怡盛集團為台灣最大的物業管理公司,包括101大樓、帝寶,都是怡盛的客戶。

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不動產實價登錄將於8月上路,房仲業者今天(27日)表示,未來除了購屋民眾可以取得更全面的資訊外,也有助加快交易的速度;此外,雖然實價登錄短期內可能會影響一些市場買氣,但中長期應可引領不動產市場朝正面前進。

房仲業者、住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,實價登錄制度上路後,民眾在購屋前除了可以從房仲或不動產業者處取得資料外,也可以從公部門平台上取得一些區域成交參考資訊,價格資訊透明將有助買賣雙方對成交價格的認知,減少買賣時的爭議,也有助於加快成交速度。

至於對房市的衝擊,徐佳馨認為,雖然短期內可能會有些影響,但中長期有助市場正面發展。徐佳馨說:『(原音)實價登錄畢竟是一個全球性的趨勢,所以其實在短時間之內,因為國人對這個政策並不是那麼瞭解,勢必可能會出現所謂的價格盤整或市場買氣受到一些衝擊的部分,但我們相信中長期之後,實價登錄應該會能夠引領到整個不動產市場往正面的方向行進。』

徐佳馨提醒購屋民眾,未來購屋時可以搜尋比較近期、3到6個月的交易資訊,會比較貼近市場行情,同時要多蒐集周邊類似物件的交易資訊,多方比較參考。

 

http://news.rti.org.tw/

 


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自由時報自由時報 – 2012年7月21日 上午4:30

記者朱語蕎/專題報導

對於金字塔頂端的富豪們來說,不動產不僅具投資置產之用,更具收藏價值,尤其是國外的古堡、海灘渡假別墅等物件,對一般人來說遙不可及,對他們而言反而更具吸引力。台灣與國際逐漸接軌,海外不動產成為投資新趨勢,不少仲介成立海外事業部,像是信義房屋、大師房屋、第一太平戴維斯等,都有引薦海外不動產,協助台灣民眾購置,今年初,以拍賣藝術品聞名的蘇富比公司,更在台成立辦事處,引進多個歐美稀有豪宅物件,讓台灣人眼界大開。

東京市區 晴空塔掀熱潮

各國產業鏈緊密連結,海外不動產近期也成熱門商品,尤其在國內房市交易冷清之際,特殊的海外不動產更具有保值優勢,成為富豪們爭相購置的標的。目前台灣有許多仲介業者都成立海外事業部,信義房屋主打日本房產,採日本台灣聯賣方式,銷售東京市區不動產,日前更搶搭東京晴空塔話題,銷售可遠望晴空塔、東京鐵塔等景觀的「THE PARKHOUSE 晴海 TOWERS」,銷售率達9成,但仍多為日本民眾購買。

其他國內仲介如台灣房屋、21世紀不動產、大師房屋等,都有銷售海外不動產,除了美國、日本外,台灣房屋主推馬來西亞中古物件,21世紀銷售美國夏威夷、澳洲和日本的中古屋產品,大師房屋則代銷美國舊金山第一高樓「SFO千禧」,每坪開價90~170萬元。

倫敦豪宅 4.5%報酬率高

商仲部份,第一太平戴維斯日前宣佈開賣英國豪宅「375 Kensington High Street」,該案位倫敦市肯辛頓大街375號,地上使用權999年,坪數14~38坪,最低總價台幣3800萬元起。

第一太平戴維斯總經理邱奕平表示,英國正值匯率低點,市中心產品投資報酬率高,不少買方是買給小孩通勤就學使用,因為地理位置便利,也可出租給附近上班族或學生,平均週租金1100~1150英鎊,報酬率有4~4.5%。除了肯辛頓大街物件,第一太平戴維斯也將接續銷售「VIVO」和「55 Ebury Street, Belgravia」,都是位於倫敦精華區的精品豪宅。

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我要都更!同意戶必懂的7大關鍵
(文/ 胡嘉玲)老公寓住久了,三四十年的房子,難免有外牆滲水引起壁癌的狀況,樓梯間的電燈壞了、油漆剝落也沒有人願意維護,造成老公寓的居住品質低落。這幾年台北市掀起一股都更熱潮,老宅換新屋的口號叫得響亮,不過天下哪有白吃的午餐,都更需要留意的細節這麼多,加上房地產的價值高,往往關係著一般市井小民的一生財富,有關都更的流程與權益,民眾一定要懂。
關鍵一:地點位置佳  才有都更價值
建商選擇協助都更的標的,往往跟區域有很大的關係

陳太太居住的公寓因鄰近大安森林公園,戶數又單純,每隔一兩個月就有不同的建商來洽談都更。陳太太很坦白地說,「可以用老的房子換新的房子住,有什麼不好?」陳太太的公寓基地方正,坪數大,又靠近信義路,距離未來的大安森林公園捷運站不到200公尺,由於位置得天獨厚,建商為了爭奪未來的利益,祭出的條件都相當豐厚。陳太太與附近鄰居們都有共識,因此已談定了其中一家,明年就要開始進行拆除重建。

區域房價每坪單價越高,都更的可能性越高,一般建商在洽談都更時,都會考量到扣除營建成本及管銷成本後的利潤,因此若位於房價不高的鄉鎮,對建商來說,較無都更價值。不過,地主若有意都更,亦可透過自組更新會的方式實施,少了要付給建商的利潤,利益全歸住戶共享。

關鍵二:整合最難  要有長期抗戰的心理準備 

不過,也不是所有都更戶都跟陳太太一樣幸運,蘇太太的公寓說要都更已經談了快10年,談到蘇太太從新婚到兩個女兒都出生了,還是沒有下文。蘇太太一講起都更,顯得相當無奈,「這邊的產權亂啊,整合難,每個建商來談了幾次以後,都打退堂鼓了。」蘇太太住在老公寓的三樓,最困擾她的,不是棟距甚近的空間,而是每天都要爬樓梯的麻煩。「每次抱著孩子出門,還要帶著嬰兒車,爬上爬下真的很不方便。若回家路上還買了生活用品,爬樓梯時更是痛不欲生。未來老的時候行動不便,爬樓梯更是辛苦。」由於婆家與娘家都在附近,她並不想離開現在的生活圈範圍,雖然也曾考慮要在附近另買一間華廈住宅,不過這幾年房價飆漲,周邊的房子他們也早已買不起,只好期待哪一天能有建商順利整合,改善他們的居住品質。

「整合」是都更最難的階段,往往就得花上好幾年的時間
關鍵三:踴躍出席公聽會  聽出權益重點

在都更的過程中,一般都會舉辦2~5次的公聽會,著有《良心律師教你看穿都更法律陷阱》的律州聯合法律事務所律師蔡志揚提醒,不論是否贊成都更,地主為了要瞭解實施者(通常是建商)的做法,一定要積極出席公聽會。在公聽會上,地主可以瞭解實施者的經驗與財力,及該次都更案的建築設計、選屋原則、安置方式及租金或營業補貼,若是有關「權利變換計畫」的公聽會,由於攸關金額龐大,更要瞭解估價原則是否合理、共同負擔有哪些、權利價值比例為何及產權面積,由於公聽會上會有主管機關代表、專家學者及當地居民代表出席,地主在公聽會上可勇於提出問題及意見,地主的聲音也會列入正式的會議記錄,讓主管機關及專家學者瞭解日後可能會面臨的問題。

關鍵四:同意書等同賣身契  不能隨便簽

在都更的過程中,會有兩個階段的同意書需要簽署,一次是「事業概要同意書」,一次是「事業計畫同意書」。在「事業概要」階段,建商多半僅會提出都更的初步規劃,若地主有都更的意願,也同意建商的規劃,簽署「事業概要同意書」,僅代表地主同意都更,並同意規劃的方向,不代表同意未來個別產權分配及設計,只要「事業概要同意書」達到1 / 10 的法定門檻,建商就會進一步針對基地條件進行設計。

在政府主動公告劃定的單元內,只要建物土地所有權人超過3 / 5,建物土地所有權比例超過2 / 3同意即可,若是實施 者或地主自行申請劃定,則要有建物土地所有權人超過2 / 3,建物土地所有權比例超過4 / 3同意。蔡志揚強調,一但「事業計畫同意書」簽署人數到達法定比例,實施者就可報核啟動都更的程序,由於在這程序後已沒有其他同意書,因此「事業計畫同意書」就顯得非常重要,簽同意書前地主一定要先清楚了解建商的規劃及自己的分配,否則等同簽下賣身契,是無法反悔的。 蔡志揚特別提醒地主注意,法律上規定簽定「事業計畫同意書」後,只要過了30天的「公開展覽期」,就沒有回頭路了,因此若在簽了同意書後想反悔,最好在公開展覽期以存證信函的方式通知建商及更新處,不過因都更新採多數決,若不影響同意比例,仍是大勢已去。另外,在簽定「事業計畫同意書」前,若建商仍未就權利變換做出詳細說明,蔡志揚建議可與建商約定退場機制,「 哪有還不知道自己的身價就先把自己給賣了的道理。」

關鍵五:換回坪數有多少  得看權利變換

房屋重建所需資金龐大,絕非一般地主可輕易負擔,因此地主出地、建商出資的重建的權利變換方式,是現行最多都更採用的模式,但如何將地主的地與建商的資金轉換成更新後的房地產價值呢?建商會找三家估價師估算出更新前後的地價,並選定其中一家的估價結果,扣除地主應負的共同負擔營建成本後,就可計算出地主最後可分配到多少坪數。大華不動產估價師聯合事務所所長張義權指出,現行權利變換的估價師都是由建商委託,但估價師的指派,對地主財產權益影響甚大,地主若覺得價值被低估,或覺得估價不合理,都可另外委託公正估價師協助,再透過行政救濟管道協調,雖然估價費用高達四、五十萬,卻能避免地主因缺乏專業知識而蒙受更大的損失。

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  火車上,坐著一對夫妻。 先生彬彬有禮,而太太卻一路上不停地抱怨著。不是嫌倚髒,就是嫌風太大,不然就罵車上的服務小姐態度不好,好像沒有一件事讓她覺得滿意,讓她看得順眼。先生禮貌地跟鄰座的人打招呼,當別人問他們從事何種職業時,先生說:「我是工程師,我太太是製造家。」 別人好奇的問:「尊夫人製造什麼產品?」先生笑著回答:「她專門製造不愉快!」 我們每天早上醒來,就只有兩個選擇:希望這一天過得快樂還是不快樂。其實這只是一種心境的差別,就看我們自己的決定了! ~人活著就應該是個不屈撓、鬥不垮的強者 ──海明威~ 煩惱是別人帶來的,快樂是自己找到的!

  愉快的生活,是由愉快的思想所造成的。 牛頓~ 我有個朋友在公司裡的人緣很好,他性情很好、待人和善,幾乎沒人看他生氣過。有一次我經過他家,順道去看看他,卻發現他正在頂樓上對著天上飛過來的飛機吼叫,我好奇的問他原因。 他說:「我住的地方靠近機場,每當飛機起落時都會聽到巨大的噪音。後來,當我心情不好或是受了委屈、遇到挫折,想要發脾氣時,我就會跑上頂樓,等待飛機飛過,然後對著飛機放生大吼。等飛機飛走了,我的不快、怨氣也被飛機一併帶走了!」 回家的路上,我不禁想著,怪不得他脾氣這麼好,原來他知道如何適時宣洩自己的情緒。一味的壓抑心中不快,並不能解決問題。在生活步調緊湊繁忙的現今社會中,人人都應學習如何舒解自己的精神壓力,如此才能活出健康豁達的人生!

  ~一些壓力是必須的,就像船,必須要有些東西去壓船,才能航行 ─叔本華~ 洞庭湖每臨冬季就乾涸,大部份的魚蝦都被漁夫打撈走。可是在湖裡有一種叫泥魚的,牠卻有牠的求生之道。 每遇冬天,泥魚就將全身滾進濕泥裡,然後口銜泥水,靜止不動。漁人乍見,總把泥魚誤以為泥巴,讓牠幸運逃過一劫,等到來年春暖水來,泥魚就洗盡身上的泥巴,快樂地游入水底。像這麼微小的泥魚,都知道要順應環境求生存,身為萬物之靈的我們,又怎能受挫於逆境,而一蹶不振呢! 在人生中,也許我們輕輕跌了一跤,就賴著膝蓋疼,要別人扶我們起來;可是我們看看擂台賽上,拳王泰森被擊倒,又有誰來扶他呢?他必須靠著自己的努力站起來,而且只有短短十秒鐘而已。能再站起來,就可以再戰,可以再成為拳王;如果倒下去了,機會就沒有了。


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〔自由時報記者徐義平/台北報導〕命運多舛的太子敦南大樓,經歷兩次流標後,最終仍淪落法拍市場,預計7月19日將由台北地院執行第一次法拍,不過,底價142億6594萬元,卻高得嚇人,一舉突破2008年4月新竹風城購物中心締造的125億元底價,刷新法拍史上底價新高紀錄。

根據商仲業者拆算,1樓每坪底價約394萬元、2樓每坪底價約250萬元、3樓以上每坪底價206~219萬元,若是直接以底價142億6594萬元除以土地面積542坪,每坪土地底價約2632萬元,若一拍能夠順利拍出,將締造3樓以上每坪單價、總價、土地單價等共3項新高紀錄。

業者更指稱,只要一拍順利拍出去,單坪平均價格將高過上次亞洲十大名宅「帝寶」每坪約200萬元的紀錄,總價則超越頂新集團以近101.7億元拿下三重新燕土地,土地價格則突破富邦人壽以每坪1453萬元拿下太平洋敦南商業大樓的紀錄。

不過,業者普遍認為,一拍底價過高,高於之前兩次標售的底價103.6億元、92億元,即使是二拍,仍然高於之前兩次標售底價,預期三拍底價約91.3億元,正好符合日前國壽放話出價以91.5~95億元的價格,因此,三拍也會引起其他業者爭相競標。

全球資產管理公司專案經理王維宏表示,第2季商用不動產市場交易趨於熱絡,大型交易量達348億元,高於去年同期及第1季,顯示機構投資人仍積極評估買進物件,像近日有意出售的蘇黎士大樓就吸引多家壽險競標。

而此次法拍的太子敦南大樓,由於標的物位處精華地段,包括國泰人壽在內,許多投資人原本就興趣濃厚,但此次法拍第一拍底價142.6億元高於市場預期,推估投資人可能會在第二、三拍以後才會進場。

引用自 YAHOO 新聞http://tw.news.yahoo.com/%e6%95%a6%e5%8d%97%e5%a4%a7%e6%a8%93%e6%b3%95%e6%8b%8d%e5%ba%95%e5%83%b9-142%e5%84%84%e5%89%b5%e6%96%b0%e9%ab%98-202326409.html

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台灣房市10年大多頭 終於走向終點?

 

【住展房屋網/台北報導】為了刺激持續疲弱不振的經濟表現,盡早走出歐債危機之泥沼,最近各國演出『降息競賽』。前週歐洲央行和中國聯袂降息,中國還罕見祭出存、放款利率調降幅度不一的不對稱降息;上週四換成南韓和巴西,金磚四國之一的巴西,這次已是連續第八度降息,南韓則是2009年2月以來首度降息。情況發展至此,國內也出現「預期央行將降息」的聲音。

上述各國降息,主要還是希望刺激資金流動,進而帶動目前持續低迷的經濟狀況;畢竟去年下半年把全球經濟搞得烏煙瘴氣的歐債問題,雖然後來稍見緩和但今年第一季後又『重起爐灶』,而且這次狀況猶如野火燎原,短期內難以收拾。

利率其實猶如兩面刃。游資過於氾濫時,即以升息抑制流動或過熱,不過也會增加企業融資負擔,生產成本及經營難度隨之提升;反之,資金理論上可加速流動,企業融資壓力減輕,但卻也可能造成游資過度,大量湧入特定資產、推高價格。就住展企研室觀察,過去兩到三年的大台北房市上演價格狂飆,原因就在於此。

事實上,利率變動確是影響房市的重大因素之一。過去十年台灣房市大多頭,除了區域發展失衡、稅制不公等制度或結構性問題外,另一大關鍵就是利率持續低檔,造成持有或炒作成本偏低,加上缺乏適當投資管道,又碰上歐美印鈔救市及馬政府大幅調降遺贈稅率,更多熱錢追捧精華區房產,故儘管央行後來祭出緊縮,但仍造成北市精華區房價動輒三位數字的驚人景象。東森房屋王應傑預測下半年房市將『價跌量增』,理由也還是熱錢游資最後仍將流入房地產。

因此現在問題又來了,央行會基於跟進主要經濟競爭對手南韓的考量,或刺激資金流動性之理由而降息?國內確實已有這類聲音,但也有分析認為,目前台灣利率水準已低,央行再降息的機率不大;南韓雖然週四降息1碼,但基準利率還在3%,巴西連續第8度降息後利率還在8%以上,台灣近年則始終在2%以下,房貸利率則顯少超過3%。

今日經濟日報名家專欄,台經院研六所楊家彥所長則提出警告,一旦央行降息或放手讓貨幣貶值,固然降低企業成本、增加出口競爭力(台灣主要仍為出口導向貿易),但同時也會讓銀行利差『薄如紙』。接著還會變相鼓勵民眾把錢從銀行拿出來投資(炒作)房地產,再進一步造成房價回漲;這將讓央行猶如自打嘴巴,因為自己祭出的一系列『打房』措施,效果將大打折扣。

楊家彥建議,與其降息造成貨幣貶值,不如推出擴大內需、加碼公共建設或適度減稅等權宜措施,長期而言,則仍須正視產業結構調整的嚴肅課題。

總之,現在國內外總經局勢確實不樂觀,國內房市業者對短期後市看法也趨於保守;從目前態勢看,92年SARS疫情結束後爆出的房市10年大多頭,確有暫時落幕之跡象。不過,央行如果真的調整(降)利率,則楊所長的預測仍有可能發生,畢竟產業結構調整非一蹴可及。果真如此,住展企研室預期,房地產市場將再上演『表象榮景』,也就是價量齊揚,但這是投資置產,而非剛性需求者之貢獻,且同時總體經濟表現平淡、產業結構繼續失衡,這對台灣總體而言,絕非好事。

 

http://house.hinet.net/realestate/comment/2012-07-13/9022740.html


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台灣央行積極打豪宅,不過央行今(26)日公布6月房貸餘額升至5.32兆元,較5月大增285.69億元,不僅連4個月上升,甚至較上月的增幅更大,並續創下歷史新高,市場持續積極買房抗通膨,打房措施究竟有否成效還有待觀察。

除了房貸餘額在景氣低疲之際逆勢連4月飆升,另一方面,5月房貸餘額年增率也由上月的1.62%上升0.34個百分點至1.96%,看來央行強硬打房態度也不太能阻擋想買房抗通膨的市場人士。

據統計,8大公股銀行配合辦理「青年安心成家購屋優惠貸款」6月共計核貸3645戶、金額達121億元,與上月的水位差不多,因此,央行解釋,房貸餘額持續上揚應來自自住客需求居多,而比起前2年年增率一次多上升約5個百分點,增幅仍可接受。

另外,建築貸款餘額6月升至1.48兆元,較5月大幅增加270.44億元,也續創歷史新高,險是建商向銀行申請的建築融資持續擴增,對推出新建案仍有相當高意願。

 

 

http://house.cnyes.com/News/tw_invnews/Content/20120726200535842634310.htm

 


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作者: 劉宗志╱台北報導 中時電子報 – 2012年7月13日 上午5:30

中國時報【劉宗志╱台北報導】

台灣金聯上月15日推出「百戶好屋,興家立業」售屋專案,三周下來總計875人登記申購74戶物件,總銷逾2億元,並於昨天進行抽籤。台灣金聯指出,今年銷售比率達71%,創類似銷售專案新紀錄。

在105戶出售物件中,有51戶物件有2人以上登記申購,昨日下午依物件所在區域,分別在金聯台北總公司及桃園、台中、台南、高雄四個業務處辦理抽籤。台灣金聯指出,由於有51戶物件有2人以上登記申購,已在昨抽出幸運的購買者,申購者依規定要在10日內完成簽約程序。

此次售屋專案最受青睞物件,是位於高雄火車站附近的小套房,每坪約6萬元等3戶物件均有107人登記,中籤率都不到1%,競爭最為激烈。至於台北市內湖商辦3戶物件,也因交通便利,每一物件均有十多人登記。

台灣金聯總經理趙榮芳說,由於價格平實、手續簡便,短短三周銷售期間,公司網站瀏覽人數達38萬人次,電話詢問則超過3萬通以上,親臨看屋者約2000人次,整體銷售戶數比率為71%,超過去年的66%,反應極為熱烈。未來會視情況適時再推類似售屋專案活動。

趙榮芳表示,若未中籤者則會在7月25日之前退回3萬元保證金。凡完成簽約成交並辦理過戶者,台灣金聯會致送5萬元成交禮券,並免仲介費及免代書費。此外,如果民眾對未售出的物件有興趣,仍可向金聯洽詢。

 

 

 

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